intervention syndic

lambipa · #1 12-11-2021 10:55:20

Bonjour,

je suis le syndic bénévole d'un immeuble de 12 appartements. En juillet, un copropriétaire m'a déclaré avoir une fuite d'eau dans son plafond. J'ai immédiatement réagi en faisant venir un couvreur pour palier au problème. Il s'avère que depuis peu, l'eau s'infiltre à nouveau. Vu l'état de vétusté de la toiture, il faut donc remplacer la plate-forme en zinc qui n'est plus réparable.
J'ai donc contacté des couvreurs en vue d'obtenir des devis que j'ai envoyé par mail ou courrier à tous les copropriétaires. Un de ceux-ci m'envoie la réponse suivante:
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Bien reçu le mail reprenant les trois devis pour la réfection de la partie arrière de la toiture de la résidence (remplacement de la plateforme actuellement en zinc).

Quelques réflexions d’emblée :

Il me paraît évident que la décision finale ne sera prise qu’en AG (la prochaine devant se tenir d’ailleurs en janvier prochain) permettant à TOUS de donner son avis et de respecter le quorum et la majorité requise.
Le choix de l’entreprise qui sera retenue doit, me semble-t-il, tenir compte de :
Sa capacité à effectuer ce type de travail (évidement) ;
Ses références produites par des travaux précédents pour juger de la qualité ;
Son sérieux dans le respect des délais ;
Sa fiabilité financière évitant ainsi en cas de litige une fin de non-recevoir.
Dans les trois devis, deux émanent d’entreprises reprises à la BCE (ministère des Affaires économiques) que depuis 2019 et 2020. Peu de recul me semble-t-il. Peu d’infos donc quant à leur santé financière et leurs réalisations !
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Qu'en pensez-vous?
L'AG doit se tenir fin janvier. La situation n'est elle pas urgente? Quelle est la meilleure attitude à adopter pour le syndic sachant qu'il y a urgence, qu'une AG peut être faite par courrier pour autant qu'il n'y ait pas de décision prise et devant passant passer par acte authentique?

GT · #2 12-11-2021 11:44:30

lambipa a écrit :

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Qu'en pensez-vous?
L'AG doit se tenir fin janvier. La situation n'est elle pas urgente? Quelle est la meilleure attitude à adopter pour le syndic sachant qu'il y a urgence, qu'une AG peut être faite par courrier pour autant qu'il n'y ait pas de décision prise et devant passant passer par acte authentique?

Par AG faite par courrier, vous visez probablement la procédure écrite pemettant à l'AG (organe de l'ACP) de prendre des décisions sauf celles qui doivent faire l'objet d'un acte authentique.

Actuellement , le régime temporaire instauré par la loi du 20/12/2020 a pris fin.
Actuellement les décisions prises selon la procédure écrite doivent faire l'objet de l'unanimité des copropriétaires ( et seulement de ceux qui renverront le bulletin de vote).

Dans le cas d'espèce, il faudrait que les 12 copropriétaires votent pour le principe de l'exécution des travaux de réfection de la toiture et ensuite votent tous sans le même sens pour le choix de l'entreprise.

Dernière modification par GT (12-11-2021 11:45:51)

MarcoBrux

GT · #3 12-11-2021 16:48:26

Les faits :
En juillet, une fuite d'eau dans un plafond
Ensuite, intervention d'un couvreur pour résoudre le problème.
Depuis peu, l'eau s'infiltre à nouveau.
La plate-forme en zinc n'est plus réparable.
Il faut la remplacer.

Le syndic envisagera 3 possibilités

1.Un AG sera tenue par le syndic dès lors qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété (3.87, § 2, al.1, C. civil, livre 3 "les biens). Chaque copropriétaire d'un lot participera physiquement à l'AG ou si la convocation le prévoit, à distance (3.87, §1er, C. civil, livre 3 "les biens).

2.Le syndic engagera la procédure écrite permettant aux membres de l'association des copropriétaires de prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale (organe de l'association des copropriétaires), à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique (3.87, §11, C. civil, livre 3 "les biens ).

3.Le syndic mettra en oeuvre l'art. 3.89, §5, 2°, C. civil, livre 3 "les biens", prévoyant qu'il est chargé d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire. Ensuite le dossier reviendra lors de la prochaine AG devant se tenir en janvier 2022. Idéalement, cette future AG se prononcera sur le principe des travaux de remplacement de la toiture ( majorité 2/3 - art.3.88, C. civil , livre 3 "les biens) et sur le choix de l'entreprise qui effectuera ces travaux (majorité absolue - art.3.87, § 8, C. civil, livre 3 "les biens).

Art. 3.88.Assemblée générale: prise de décision
§ 1er. L'assemblée générale décide:
1° à la majorité des deux tiers des voix:
a) (...)
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 3.89, § 5, 2° ;

grmbxl · #4 13-11-2021 10:34:27

Bonjour,
Bonne chance si vous avez l'appartement sous le toit. Chez nous la décision de refaire la toiture suite à des problèmes d'infiltration dans l'appartement du dernier étage a été prise en mars 2019. Puis il y a eu le COVID. En août 2020, les locataires du dernier étage sont partis mais les propriétaires n'ont pas voulu remettre en location vu que les travaux étaient prévus avec un mois entier où l'appartement serait difficilement habitable. Les travaux ont été faits en avril 2021 avec les finitions de l'appartement entièrement à refaire après le chantier... j'espère que ça ira mieux pour vous.

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