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Bail commercial

mounix
Pimonaute assidu
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Bail commercial

sad Bonjour à tous,
A titre de renseignement, si un locataire d'un rez de chaussée commercial,  ne demande pas le renouvelement de son bail à chaque treinnat, le bailleur peut il mettre fin à cette location. C'est un bail  3/6/9.

Dernière modification par mounix (16-11-2021 15:36:01)

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PIM
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Re : Bail commercial

mounix a écrit :

sad Bonjour à tous,
A titre de renseignement, si un locataire d'un rez de chaussée commercial,  ne demande pas le renouvelement de son bail à chaque treinnat, le bailleur peut il mettre fin à cette location. C'est un bail  3/6/9.

La matière des baux commerciaux est à manier avec des pincettes...
Quelques liens utiles qui pourront vous éclairer:
http://www.droitbelge.be/fiches_detail. … at=9&id=45

https://www.notaire.be/immobilier/louer/bail-commercial

https://www.wonder.legal/be-fr/modele/d … commercial

Un bail 3/6/9 ?
Un bail commercial est de 9 ans (renouvelable 3 fois)
Le locataire peut demander le renouvellement trois fois, chaque fois pour une durée de neuf années, lorsque le bail commercial arrive au terme de sa durée. La demande est soumise à certaines exigences formelles et doit aussi inclure certaines mentions obligatoires.

Lorsque le locataire ne soumet pas la demande conformément à ces exigences il perd son droit au renouvellement et risque alors de devoir quitter le local à la fin de la durée de bail en cours.


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Bail commercial

Le locataire commercial n'a pas à demander  le renouvellement du bail à chaque triennat. Si vous le pensez, c'est que vous avez besoin d'une sérieuse remise à jour de votre compréhension du bail commercial.

Et même si vous ne le pensez pas mais que vous vous êtes mal exprimé, faites très attention avec les baux commerciaux, une virgule de travers et vous vous retrouvez avec des problèmes.

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mounix
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Re : Bail commercial

Alors, qu'elle est la meilleur façon pour resilier un bail commercial 3/6/9 par le bailleur?

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Himura
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Re : Bail commercial

mounix a écrit :

Alors, qu'elle est la meilleur façon pour resilier un bail commercial 3/6/9 par le bailleur?

Votre réponse indique que vous n'avez pas lu attentivement la réponse de PIM.
Il est nécessaire de commencer par là.

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PIM, GT

mounix
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Re : Bail commercial

Si j'ai bien compris. Il faut 9 ans pour resilier ce bail. Et si le bailleur refuse le renouvelement au bout de 9 ans  y a t il une indemnité  payer au preneur?

Dernière modification par mounix (16-11-2021 17:25:09)

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GT
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Re : Bail commercial

mounix a écrit :

Si j'ai bien compris. Il faut 9 ans pour resilier ce bail. Et si le bailleur refuse le renouvelement au bout de 9 ans  y a t il une indemnité  payer au preneur?

La matière des baux commerciaux est à manier avec des pincettes...( a écrit Pim)
Faites très attention avec les baux commerciaux, une virgule de travers et vous vous retrouvez avec des problèmes ( a écrit Grmff) .

Eu égard à la matière et à mes connaissances dans celle-ci, je ne me hasarderais pas à donner suite à vos posts.

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Himura
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Re : Bail commercial

mounix a écrit :

Si j'ai bien compris. Il faut 9 ans pour resilier ce bail. Et si le bailleur refuse le renouvelement au bout de 9 ans  y a t il une indemnité  payer au preneur?

Une des possibilités 'standards' est effectivement de résilier, dans les délais, à la fin du bail.
Et dans le cas où le locataire demande une prolongation, il convient de suivre attentivement les articles repris par PIM dans sa réponse. Ils sont très bien écrits.

Mais il peut y avoir d'autres informations ou circonstances qui changent un peu la donne.

Le plus simple, pour tout qui pourrait vous aider, serait de donner l'information la plus complète possible, notamment en reproduisant les parties du bail relatives aux possibilités de résiliation et aux durées.

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grmff
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Re : Bail commercial

Il y a des règles très strictes en matière de bail commercial.

Exemple:

§ 8. De l'indemnité d'éviction.

  Art. 25. Si le preneur a régulièrement manifesté sa volonté d'user de son droit de renouvellement et se l'est vu refuser, il a droit, dans les cas déterminés ci-après, à une indemnité qui, sauf accord des parties, survenant après l'ouverture de ce droit, est fixée forfaitairement comme suit :
  1° L'indemnité est égale à un an de loyer si le bailleur entend, soit affecter l'immeuble à une destination non commerciale par application du 2° de l'article 16, soit le reconstruire conformément au 3° de l'article 16. Toutefois, dans ce dernier cas, il n'est dû aucune indemnité si la démolition ou la reconstruction de l'immeuble ont été rendues nécessaires par son état de vétusté, par la force majeure ou par des dispositions légales ou réglementaires;
  2° L'indemnité est égale à deux ans de loyer si le bailleur ou un des occupants énumérés à l'article 16, § 1, 1°, même en cas d'application du § III de l'article 16, exerce dans l'immeuble un commerce similaire;
  3° (L'indemnité est de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur, sans justifier d'un motif grave, ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins l'intention pour laquelle il a pu évincer le preneur. Cette indemnité n'est pas due si le bailleur donne à l'immeuble une affectation qui lui aurait permis la reprise sans indemnité ou moyennant une indemnité égale ou inférieure à celle qu'il a dû supporter;) <L 29-06-1955, art. 1>
  4° L'indemnité est égale à un an du loyer stipulé dans le nouveau <bail> si le preneur qui a fait une offre sérieuse a été écarté par suite de l'offre d'un tiers surenchérisseur, conformément à l'article 23, et si le dit tiers exerce dans l'immeuble un commerce différent de celui qu'y exercait l'ancien preneur;
  5° L'indemnité est égale à deux ans du loyer stipulé dans le nouveau <bail>, si ce nouveau preneur exerce dans l'immeuble un commerce similaire à celui du preneur sortant;
  6° (L'indemnité d'éviction est de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur ou le nouveau preneur ouvre avant l'expiration d'un délai de deux ans un commerce similaire, sans en avoir donné connaissance au preneur sortant lors de son éviction. Le bailleur et le tiers nouvel occupant sont solidairement tenus.) <L 29-06-1955, art. 1>
  Le montant des loyers rapportés par des sous-locations peut être déduit par le juge en tout ou en partie du loyer servant de base aux indemnités prévues au présent article et à l'article 16, IV.
  (En cas de sous-location commerciale, le juge peut répartir l'indemnité entre le locataire principal et le sous-locataire.) <L 29-06-1955, art. 1>
  Dans les cas visés aux 2°, (...) et 5° ci-dessus, le preneur peut se pourvoir devant le juge si l'indemnité apparaît manifestement insuffisante en raison du profit que le bailleur a retiré de l'éviction. <L 23-06-1955, art. 1>
  Le bailleur peut, de son côté, se pourvoir devant le juge si l'indemnité apparaît manifestement exagérée en raison de l'état d'abandon ou de déclin du commerce au moment de la reprise.
  Lorsque le bailleur est propriétaire du fonds de commerce qui est exploité dans l'immeuble loué et que le <bail> porte simultanément sur le bien loué et le fonds de commerce, il ne doit pas d'indemnité, à moins que le preneur n'établisse qu'il a augmenté l'importance du fonds de commerce d'au moins 15 p.c. En ce cas, le juge fixe l'indemnité, en équité, selon la plus-value qui en est résultée pour le bailleur.

  Art. 26. Une indemnité d'éviction est éventuellement due, dans les cas et suivant les modalités prévues aux articles 25 et 27, par le bailleur qui, par application de l'article 3, alinéa 5, met fin au <bail> avant l'échéance et par l'acquéreur qui expulse le preneur conformément aux conditions prescrites à l'article 12.

  Art. 27. Tant que le preneur sortant n'a pas reçu l'indemnité d'éviction à laquelle il a droit, ou la partie de cette indemnité qui n'est pas sérieusement contestée, il peut se maintenir dans les lieux jusqu'à entier payement sans être tenu à aucun loyer.

  Art. 28. Les actions en payement de l'indemnité d'éviction doivent être intentées dans un délai d'un an à dater du fait donnant ouverture à l'action.

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GT
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Re : Bail commercial

Présentation d'un livre édité en 2010 2011 consacré au bail commercial

"La loi sur les baux commerciaux est restée pratiquement à l'abri de l'inflation législative depuis près de soixante ans. Elle n'en pose pas moins des problèmes sans cesse renouvelés. Une des raisons en tient au caractère impératif de la plupart de ses dispositions.
Si le texte légal n'a guère varié, en revanche la jurisprudence n'a cessé de se développer, faisant apparaître des problèmes ignorés ou sous-estimés. Or, ces questions sont d'une importance pratique considérable, principalement dans le cadre des opérations extrêmement délicates de renouvellement du bail commercial, de cession de bail et de fonds de commerce ou d'indemnités d'éviction. Une parfaite connaissance de cette matière est essentielle à la sauvegarde des droits des bailleurs et locataires, même et surtout quand ceux-ci dégagent un arrangement amiable. Toute convention, y compris en cours de bail commercial, nécessite la plus grande prudence. Un accord, si excellent soit-il, perd toute efficacité s'il n'est pas conclu dans le respect des règles extrêmement pointilleuses de la loi sur les baux commerciaux.
Complexe et souvent exagérément formaliste, la loi sur les baux commerciaux nécessite une attention toute particulière de la part de tout commerçant qui veut garantir la pérennité de son exploitation, de tout propriétaire qui entend obtenir un rendement normal de son bien et de ceux qui les conseillent.
La technicité de la matière, l'ampleur des problèmes rencontrés et les solutions parfois surprenantes qu'y réserve la jurisprudence, y compris de la Cour de cassation, justifient cette deuxième édition, entièrement renouvelée et fortement enrichie."

Dernière modification par GT (18-11-2021 11:32:04)

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mounix
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Re : Bail commercial

Si après 8 ans le locataire n'a pas demandé de renouvelement, puis je le prevenir de son fin bail au bout de 9 ans.

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grmff
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Re : Bail commercial

Je dirais que oui, mais sans parier mon chapeau là-dessus:

Art. 14. Le preneur désireux d'exercer le droit au renouvellement doit, à peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit d'(huissier de justice) ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l'expiration du <bail> en cours. (...............)
  Si le preneur, forclos du droit au renouvellement, est, après l'expiration du <bail>, laissé en possession des lieux loués, il s'opère un nouveau <bail> d'une durée indéterminée, auquel le bailleur pourra mettre fin moyennant un congé de dix-huit mois au moins, sans préjudice du droit, pour le preneur, de demander le renouvellement.
  Dès le début du dix-huitième mois qui précède l'expiration du <bail> en cours, le preneur doit autoriser la visite des lieux par les amateurs éventuels conformément aux usages.

A mon avis, cela vaut la peine de se poser la question. Mais en tout état de cause, je prendrais contact avec un avocat spécialisé en matière de bail commercial.

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mounix
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Re : Bail commercial

Merci à tous.

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GT
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Re : Bail commercial

Je complète mon  message d'hier à 15:39:33

De quel ouvrage s'agit-il ?
B. LOUVEAUX, Le droit du bail commercial, 2e éd., Bruxelles, Larcier, 2011.

Attention nous sommes en 2021.

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max11
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Re : Bail commercial

GT a écrit :

Je complète mon  message d'hier à 15:39:33

De quel ouvrage s'agit-il ?
B. LOUVEAUX, Le droit du bail commercial, 2e éd., Bruxelles, Larcier, 2011.

Attention nous sommes en 2021.

L'ouvrage est de 2011 mais il y a la première phrase de votre intervention d'hier :
"La loi sur les baux commerciaux est restée pratiquement à l'abri de l'inflation législative depuis près de soixante ans"
La loi est de 1951 (donc 70 ans maintenant) et est toujours d'application.
Ce bouquin reste donc une bonne référence pour les droits et obligations relatifs au renouvellement et résiliation du bail  tongue

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GT
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Re : Bail commercial

max11 a écrit :
GT a écrit :

Je complète mon  message d'hier à 15:39:33

De quel ouvrage s'agit-il ?
B. LOUVEAUX, Le droit du bail commercial, 2e éd., Bruxelles, Larcier, 2011.

Attention nous sommes en 2021.

L'ouvrage est de 2011 mais il y a la première phrase de votre intervention d'hier :
"La loi sur les baux commerciaux est restée pratiquement à l'abri de l'inflation législative depuis près de soixante ans"
La loi est de 1951 (donc 70 ans maintenant) et est toujours d'application.
Ce bouquin reste donc une bonne référence pour les droits et obligations relatifs au renouvellement et résiliation du bail  tongue

Néanmoins, quelques points d'attention :

Une loi du 17/3/2013 a modifié l'art.16 (le renouvellement du bail)
Un décret flamand du 17/6/2016 a modifié l'art.2
Un décret wallon du 15/3/2018 a modifié les art.2,3 et 13 (art.13 concerne le renouvellement du bail)
Un décret wallon du 17/7/2018 a modifié l'art.1
Une ordonnance bruxelloise du 25/4/2019 a modifié l'art.2
L'intitulé a été modifié par une loi du 13/4/2019 ( nouvel intitulé : 30 AVRIL 1951. - [ANCIEN] CODE CIVIL. - LIVRE III - TITRE VIII - CHAPITRE II, Section 2bis : Des règles particulières aux baux commerciaux )

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mounix
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Re : Bail commercial

Ok mais, c'est en région wallonne.

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GT
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Re : Bail commercial

Vous trouverez dans le texte en lien les dispositions légales , fédérales et régionales wallonnes.
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 003/justel

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