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bail commercial et logement étage

adeleboncoeur
Pimonaute
Inscription : 25-11-2021
Messages : 2

bail commercial et logement étage

Bonjour
Je suis locataire d'un immeuble de commerce, avec bail commercial.

J'ai loué ce bâtiment de commerce vétuste, et j'y ai entrepris des mois de travaux pour en faire un commerce accueillant.
J'ai rénové le 3 pièces à l'étage, qui a un accès direct avec la surface commercial , qui lui est un logement d'appoint.
Je n'y dors que lorsque je finis très tard ou lorsque ma présence est nécessaire. Sinon je rentre chez mes parents, où là, j'ai un vrai logement, avec chambre salon cuisine et autre nécessité.

Lors de mon arrivée , il y'avait juste une douche et un vieux lavabo, pas même de chauffage.
J'ai fait posé un WC avec broyeur, ne souhaitant pas utiliser ceux destinés aux clients.

Depuis la crise sanitaire, 2 loyers sont restés impayés, c'était une période ou je n'avais droit à aucune aide, ni droit passerelle.
Mes collègues ont bénéficiés de réduction et d'arrangement, mais pas moi.
La propriétaire juge que suite au logement sur place, malgré l'inactivité je bénéficiais de l'habitation.

Quel argument soulever pour faire comprendre à ma propriétaire que ce n'est pas un logement!!

merci de vos réponses

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copropriétaire engalère
Pimonaute incurable
Inscription : 10-10-2019
Messages : 2 797

Re : bail commercial et logement étage

adeleboncoeur a écrit :

Bonjour
Je suis locataire d'un immeuble de commerce, avec bail commercial.

J'ai loué ce bâtiment de commerce vétuste, et j'y ai entrepris des mois de travaux pour en faire un commerce accueillant.
J'ai rénové le 3 pièces à l'étage, qui a un accès direct avec la surface commercial , qui lui est un logement d'appoint.
Je n'y dors que lorsque je finis très tard ou lorsque ma présence est nécessaire. Sinon je rentre chez mes parents, où là, j'ai un vrai logement, avec chambre salon cuisine et autre nécessité.

Lors de mon arrivée , il y'avait juste une douche et un vieux lavabo, pas même de chauffage.
J'ai fait posé un WC avec broyeur, ne souhaitant pas utiliser ceux destinés aux clients.

Depuis la crise sanitaire, 2 loyers sont restés impayés, c'était une période ou je n'avais droit à aucune aide, ni droit passerelle.
Mes collègues ont bénéficiés de réduction et d'arrangement, mais pas moi.
La propriétaire juge que suite au logement sur place, malgré l'inactivité je bénéficiais de l'habitation.

Quel argument soulever pour faire comprendre à ma propriétaire que ce n'est pas un logement!!

merci de vos réponses

le 3 pièces à l'étage est bien compris dans votre bail commercial? si oui, elle ne peut rien dire! vous avez le droit de dormir sur une banquette à l'arrière boutique ou sur le tapis de la réserve.ou sur un lit pliant à l'étage au milieu de votre compta.
voilà


"Quand les flatteurs s'assemblent, le diable part dîner en ville."
"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

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adeleboncoeur
Pimonaute
Inscription : 25-11-2021
Messages : 2

Re : bail commercial et logement étage

merci de votre réponse

Mme considère que même si l'activité était suspendue,
Le logement était utilisable comme habitation et que donc le loyer est dû!
Ce confinement n'a pas touché tt le monde
hélas

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copropriétaire engalère
Pimonaute incurable
Inscription : 10-10-2019
Messages : 2 797

Re : bail commercial et logement étage

adeleboncoeur a écrit :

merci de votre réponse

Mme considère que même si l'activité était suspendue,
Le logement était utilisable comme habitation et que donc le loyer est dû!
Ce confinement n'a pas touché tt le monde
hélas

Mme essaye d'avoir des cacahuètes, elle peut essayer , c'est tout!


"Quand les flatteurs s'assemblent, le diable part dîner en ville."
"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 05-06-2013
Messages : 3 980

Re : bail commercial et logement étage

adeleboncoeur a écrit :

merci de votre réponse

Mme considère que même si l'activité était suspendue,
Le logement était utilisable comme habitation et que donc le loyer est dû!
Ce confinement n'a pas touché tt le monde
hélas

De manière générale, vous pourrez constater que l'inactivité forcée de commerçants durant le Covid n'entrainait habituellement pas d'exemption de paiement de loyer.
Dur pour le commerçant, a priori. L'inverse serait dur pour le propriétaire. Sans polémiquer, c'était simplement une situation de m***. Mais sans arrangement direct entre les parties, il semble que la justice penchait plutôt vers l'obligation de payer les loyers tout de même.

Bref, votre hypothèse de départ est déjà très discutable.

Pour la pièce au-dessus du logement, il convient absolument de voir ce que le bail indique et prévoit.
Pourriez-vous nous éclairer à ce sujet ?
Les cas de location commerciale + usage d'habitation sont normalement clairement établi dans le bail, et une distinction est faite.

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EP001
Pimonaute bavard
Inscription : 04-08-2012
Messages : 300

Re : bail commercial et logement étage

Himura a écrit :
adeleboncoeur a écrit :

merci de votre réponse

Mme considère que même si l'activité était suspendue,
Le logement était utilisable comme habitation et que donc le loyer est dû!
Ce confinement n'a pas touché tt le monde
hélas

De manière générale, vous pourrez constater que l'inactivité forcée de commerçants durant le Covid n'entrainait habituellement pas d'exemption de paiement de loyer.
Dur pour le commerçant, a priori. L'inverse serait dur pour le propriétaire. Sans polémiquer, c'était simplement une situation de m***. Mais sans arrangement direct entre les parties, il semble que la justice penchait plutôt vers l'obligation de payer les loyers tout de même.

Bref, votre hypothèse de départ est déjà très discutable.

Pour la pièce au-dessus du logement, il convient absolument de voir ce que le bail indique et prévoit.
Pourriez-vous nous éclairer à ce sujet ?
Les cas de location commerciale + usage d'habitation sont normalement clairement établi dans le bail, et une distinction est faite.

Exactement c'est triste pour les commerçants mais ce n'est pas une raison pour reporter le problème sur son bailleur.

A ce train là pourquoi qu'un travailleur devenant chomeur, malade, non payé par son patron en faillite etc etc  devrait encore payer son loyer.

Pourquoi également un bailleur devrait encore payer son prêt si subitement un locataire ne paie plus son loyer, devient insolvable etc etc

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 1 689

Re : bail commercial et logement étage

EP001 a écrit :
Himura a écrit :
adeleboncoeur a écrit :

merci de votre réponse

Mme considère que même si l'activité était suspendue,
Le logement était utilisable comme habitation et que donc le loyer est dû!
Ce confinement n'a pas touché tt le monde
hélas

De manière générale, vous pourrez constater que l'inactivité forcée de commerçants durant le Covid n'entrainait habituellement pas d'exemption de paiement de loyer.
Dur pour le commerçant, a priori. L'inverse serait dur pour le propriétaire. Sans polémiquer, c'était simplement une situation de m***. Mais sans arrangement direct entre les parties, il semble que la justice penchait plutôt vers l'obligation de payer les loyers tout de même.

Bref, votre hypothèse de départ est déjà très discutable.

Pour la pièce au-dessus du logement, il convient absolument de voir ce que le bail indique et prévoit.
Pourriez-vous nous éclairer à ce sujet ?
Les cas de location commerciale + usage d'habitation sont normalement clairement établi dans le bail, et une distinction est faite.

Exactement c'est triste pour les commerçants mais ce n'est pas une raison pour reporter le problème sur son bailleur.

A ce train là pourquoi qu'un travailleur devenant chomeur, malade, non payé par son patron en faillite etc etc  devrait encore payer son loyer.

Pourquoi également un bailleur devrait encore payer son prêt si subitement un locataire ne paie plus son loyer, devient insolvable etc etc


C'est un discours de grand n'importe quoi  !!!!!   
Vous comparez des situations qui n'ont rien à voir juste pour défendre (très mal) la position des propriétaires-bailleurs !
Je trouve que les positions de chacun peuvent être défendable mais qu'aucune règle absolue et générale ne peut être tirée !
Les deux positions ont été défendues et les deux positions ont été acceptées par le JDP.
Et je ne suis pas certains que ce soit plus une situation que l'autre qui soit ressortie !

Par contre, je suis certains que la meilleure des solutions, et probablement celle qui a été le plus suivie, a été la discussion & la négociation entre les bailleurs et les locataires pour trouver un compromis aussi acceptable que possible par les parties.
C'est en tout cas ce que j'ai préconisé quand on me demandait mon avis et ma statistique est de 100% de réussite sur un compromis trouvé (mais pas toujours le même).

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GT
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Messages : 9 267

Re : bail commercial et logement étage

max11 a écrit :

Je trouve que les positions de chacun peuvent être défendable mais qu'aucune règle absolue et générale ne peut être tirée !
Les deux positions ont été défendues et les deux positions ont été acceptées par le JDP.
Et je ne suis pas certains que ce soit plus une situation que l'autre qui soit ressortie !

En cas d'absence de solution à l'amiable négociée, que le bailleur attraie son  locataire devant le tribunal compétent en ce qui concerne les loyers impayés.
Les parties feront valoir leurs arguments. Le juge tranchera.
A ma connaissance, la jurisprudence ne serait pas unanime.

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grmff
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Re : bail commercial et logement étage

Le bon droit du propriétaire est de toucher son loyer.

L'usage du commerçant, qu'il paie via un loyer, est l'exploitation du commerce. A côté de la loi, il y a donc une certaine logique, selon le bout de la lorgnette duquel on se retrouve.

Parce que ce n'est pas parce que le commerçant subit une déconvenue que soudain le propriétaire doit laisser tomber le loyer. Certes, en cas de faillite, le propriétaire y sera de la revue. Est-ce pour autant qu'il doit baisser le loyer quand le commerçant fait mieux ses affaires?

En tout cas, si j'étais locataire, je trouverais moche que le propriétaire réduise le loyer de mes voisins qui ont du fermer, mais pas le mien sous prétexte qu'il y a un logement à l'étage, alors que le logement à l'étage n'existait pas quand j'ai loué le bien, et que j'ai toujours habité ailleurs.

Je trouverais encore plus moche que le propriétaire prenne ce prétexte pour me piquer mon gagne pain et récupérer tout ce que j'ai pu y créer, y compris le logement en question!

Devant un juge, je montrerais les démarches effectuées vers le propriétaire, les démarches du propriétaire qui aurait diminué les loyer des voisins, la chute de mon chiffre d'affaire tout à fait provisoire à cause du Covid, le peu de retard que j'ai face à l'immensité de la perte que j'ai subie, l'inégalité de comportement du propriétaire envers ses différents locataires.

Je demanderais une suppression des loyers, ou à tout le moins d'une partie des loyers sur la durée des fermetures qui m'ont été imposées, éventuellement proportionnelle à mon chiffre d'affaire ou à ma marge (selon le type de commerce)

Et si le juge ne devait pas l'entendre de cette oreille, lui demander un plan d'apurement qui me permette de garder mon gagne pain et tout ce que j'ai créé dans ce commerce, par exemple sur 2 ans, à commencer dans 6 mois (ou après la période de fin d'année si c'est une période potentiellement faste.)

Avec deux mois de loyer, un plan d'apurement serait très certainement accordé.

Rien n'empêche non plus de demander, comme je l'ai déjà vu, un report d'audience, expliquant que la dette est finalement très réduite, qu'elle n'augmente plus, que la période de fin d'année est traditionnellement la période où on fait 50% du chiffre d'affaire, et que ce n'est pas quand on arrive tout doucement à sortir la tête de l'eau qu'on doit laisser le propriétaire pousser dessus pour vous voler un commerce autrement florissant.

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : bail commercial et logement étage

GT a écrit :
max11 a écrit :

Je trouve que les positions de chacun peuvent être défendable mais qu'aucune règle absolue et générale ne peut être tirée !
Les deux positions ont été défendues et les deux positions ont été acceptées par le JDP.
Et je ne suis pas certains que ce soit plus une situation que l'autre qui soit ressortie !

En cas d'absence de solution à l'amiable négociée, que le bailleur attraie son  locataire devant le tribunal compétent en ce qui concerne les loyers impayés.
Les parties feront valoir leurs arguments. Le juge tranchera.
A ma connaissance, la jurisprudence ne serait pas unanime.

La jurisprudence ne l'est jamais, si ?

De mon côté, j'en ai retenu les articles du CRI "de l'époque", indiquant que les jugements donnaient "très majoritairement droit aux demandes des propriétaires".

Dommage d'en être arrivé là, mais il faut reconnaitre que quand ça termine au tribunal, c'est qu'une des parties estime que ça va trop loin.

En attendant, on s'écarte, et on ne sait toujours pas l'information essentielle : qu'est-ce que le bail prévoit !?

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 9 267

Re : bail commercial et logement étage

En ce qui concerne la jurisprudence sur les loyers impayés pendant la crise de la Covid-19

https://gillescarnoy.be/2021/12/02/les- … el-arrive/

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