Droits d'enregistrement sur apport en société

Les droits d’enregistrement sur l’apport d’un bien immobilier dans une société ?

Il arrive souvent qu’un dirigeant de société souhaite apporter un bien immobilier dans sa société. Toutefois, on oublie souvent les droits d’enregistrement.

L’apport de biens immobiliers, autre que ceux qui sont entièrement ou partiellement utilisés ou destinés à l’habitation et qui sont apportés par une personne physique à des sociétés belges, est soumis à un droit d’apport de 0%. En d’autres termes, il n’y a pas de droit d’enregistrement dû. Si par exemple on souhaite apporter un dépôt ou un bureau, ceci peut se faire sans droit d’enregistrement.

Néanmoins il doit s’agir d’un apport qui est entièrement rémunéré par des droits sociaux dans la société. Au cas où l’on voudrait également transférer à la société une dette hypothécaire grevant sur le bien immobilier, le droit proportionnel d’enregistrement sera appliqué sur le montant dû de la dette - en l’espèce le droit de vente de 10% ou 12,5%.

L’apport par une personne physique dans des sociétés belges ou étrangères de biens immobiliers qui sont entièrement ou partiellement utilisés pour ou destinés à l’habitation est par contre soumis au droit de transfert immobilier à titre onéreux lorsque les biens sont situés en Belgique. Ils sont exonérés du droit proportionnel d’enregistrement et soumis au droit fixe général lorsque les biens immobiliers se situent à l’étranger. L’apport par une personne physique d’un immeuble situé en Belgique est donc soumis au droit de vente (10% ou 12,50%).

La situation dans laquelle le bureau et l’habitation privée du dirigeant de société se trouvent dans le même bien immobilier n’est toutefois pas une situation exceptionnelle. Pensons également par exemple à une maison qui comprend également des écuries, qui sont louées à des firmes commerciales.

Apporter des biens immobiliers pour utilisation mixte dans une société est une opération chère parce qu’en principe l’apport de bâtiments qui servent partiellement à l’habitation et qui ont pour le reste des buts industriels ou agricoles, commerciaux ou administratifs, est totalement soumis au droit de vente.

Cette règle n’est toutefois pas applicable quand la partie destinée à l’habitation et le reste sont repris dans des indications cadastrales distinctes et portent des numéros et revenus cadastraux distincts ou sont considérés comme tels. Ceci est le cas si l’acte de base préalablement enregistré reprend clairement l’intention réelle de l’individualisation des parties distinctes (circulaire n° 14, 15 mai 1994, n° 7). Toutefois, tel ne sera souvent pas le cas.

En l’espèce l’article 169bis du Code des droits d’enregistrement (C.enreg.) peut atténuer ce problème. Cet article prévoit que l’utilisation ou la destination d’un bien immobilier doit être contrôlée par parcelle cadastrale ou par partie de la parcelle cadastrale au cas où cette partie est

    ou bien une habitation distincte;
    ou bien un département de production ou de travail qui peut fonctionner de façon distincte;
    ou une entité qui peut être séparée des autres biens ou parties qui forment la parcelle.

Il appartient aux parties de démontrer qu’il s’agit d’une habitation distincte ou d’un département de production qui peut travailler indépendamment ou d’une entité qui est indépendante des autres biens.

Lorsque l’évaluation n’est pas faite par parcelle cadastrale, les parties contractantes ou le notaire devront ajouter une déclaration supplémentaire en dessous de l’acte et avant l’enregistrement (comme prévu à l’article 168 C.enreg.). Dans cette déclaration ils devront mentionner la valeur convenue et, le cas échéant, la valeur de vente de chaque partie du bien qui détient une utilisation ou destination distincte.

Pour ceux qui prévoient des profonds travaux de rénovation dans leur bureau ou pour ceux qui ont des frais opérationnels importants (pensez aux écuries), un apport dans une société pourrait donc être envisagé.

Auteur : Ellen Cassaer

source: Idefisc