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Manque de revenu

sonnyboy
Pimonaute
Inscription : 06-01-2018
Messages : 18

Manque de revenu

Bonjour
Peut-être, vous s’avez m’aider ou me conseiller…J’ai acheter un appartement à Bruxelles (investissement locatif), offre d’achat accepté. J’ai déjà visité deux banQue, qui m’ont refusé pour manque de revenu de 400€ seulement. Ils font leur calculs de 40% pour vivre blabla… alors que je il n’y a aucun problème pour l’apport personnel de 20% et aussi les frais d’acte.
Je suis propriétaire de ma maison que j ai acheté il y a quelques années…
Comment procéder vous pour convaincre une banque?  Que feriez vous à ma place?
Merci pour votre aide.

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PIM
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Re : Manque de revenu

Consultez plutôt un courtier en prêts hypothécaires


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
PIM.be srl

---------------------------------
Bien écouter, c'est presque répondre (Marivaux)

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sonnyboy
Pimonaute
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Re : Manque de revenu

PIM a écrit :

Consultez plutôt un courtier en prêts hypothécaires

Si vous connaissez quelqu’un ? Vous pensez qu’un courtier peux passer le dossier plus facilement. J’ai remarqué une chose, les banques qui ont les meilleures taux, n’acceptent pas facilement le dossier.

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grmff
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Re : Manque de revenu

Ne cherchez pas un taux. Cherchez une banque...

L'idée d'un courtier est excellente. Ils sauront faire passer le dossier s'il est simple et peu passer.

Et sinon, faites le tour des banques. Ing, Fortis, Cbc, Crelan, Argenta, Belfius, KeyTrade, Axa, Ippa, Credit Communal, La Générale, BBL, ...

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : Manque de revenu

Votre bien s'autofinance-t-il? Quand on retire du loyer la mensualité du PH, l'impôt IPP, l'assurance, et le Précompte Immobilier, reste-t-il encore un peu de cash flow?

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max11
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Re : Manque de revenu

grmff a écrit :

Ne cherchez pas un taux. Cherchez une banque...

L'idée d'un courtier est excellente. Ils sauront faire passer le dossier s'il est simple et peu passer.

Et sinon, faites le tour des banques. Ing, Fortis, Cbc, Crelan, Argenta, Belfius, KeyTrade, Axa, Ippa, Credit Communal, La Générale, BBL, ...


Euhhhh, il faudra mettre à jour votre base de données des noms de banques....
Je suis sûr que les plus jeunes de ce site n'ont jamais entendu parler de plusieurs noms cités.....   lol  tongue

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PIM

max11
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Re : Manque de revenu

sonnyboy a écrit :

Bonjour
Peut-être, vous s’avez m’aider ou me conseiller…J’ai acheter un appartement à Bruxelles (investissement locatif), offre d’achat accepté. J’ai déjà visité deux banQue, qui m’ont refusé pour manque de revenu de 400€ seulement. Ils font leur calculs de 40% pour vivre blabla… alors que je il n’y a aucun problème pour l’apport personnel de 20% et aussi les frais d’acte.
Je suis propriétaire de ma maison que j ai acheté il y a quelques années…
Comment procéder vous pour convaincre une banque?  Que feriez vous à ma place?
Merci pour votre aide.


Vous pouvez démontrer qu'actuellement vous vivez sans respecter ce critère de 40% ? 
En gros, que ce sont des revenus "excédentaires" que vous arrivez à épargner  chaque mois ?

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sonnyboy
Pimonaute
Inscription : 06-01-2018
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Re : Manque de revenu

Merci beaucoup pour vos conseils.
Concernant le cash flow.
Loyé: 700 €|mois => 8400 an. Je connais mes futurs locataire, se sont mes parents.
Une question, peut on démontrer à une banque que mes parents vont habiter et ils sont tout a fait d’accord avec le loyé de 700€? Est ce que je peux faire un contrat de bail?
Le Ph: 450€ Mois /=>5400 € an
Assurance + précompte immobilier = +-1200 an
Donc:
Ph 5400  + Assurance:précompte  1200= 6600€
8400 - 6600 = ~1800 € cash flow

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sonnyboy
Pimonaute
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Re : Manque de revenu

max11 a écrit :
sonnyboy a écrit :

Bonjour
Peut-être, vous s’avez m’aider ou me conseiller…J’ai acheter un appartement à Bruxelles (investissement locatif), offre d’achat accepté. J’ai déjà visité deux banQue, qui m’ont refusé pour manque de revenu de 400€ seulement. Ils font leur calculs de 40% pour vivre blabla… alors que je il n’y a aucun problème pour l’apport personnel de 20% et aussi les frais d’acte.
Je suis propriétaire de ma maison que j ai acheté il y a quelques années…
Comment procéder vous pour convaincre une banque?  Que feriez vous à ma place?
Merci pour votre aide.


Vous pouvez démontrer qu'actuellement vous vivez sans respecter ce critère de 40% ? 
En gros, que ce sont des revenus "excédentaires" que vous arrivez à épargner  chaque mois ?


En gros, je dois montrer à la banque  toutes mes extrait de compte de plusieurs  mois?

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Manque de revenu

sonnyboy a écrit :

Merci beaucoup pour vos conseils.
Concernant le cash flow.
Loyé: 700 €|mois => 8400 an. Je connais mes futurs locataire, se sont mes parents.
Une question, peut on démontrer à une banque que mes parents vont habiter et ils sont tout a fait d’accord avec le loyé de 700€? Est ce que je peux faire un contrat de bail?
Le Ph: 450€ Mois /=>5400 € an
Assurance + précompte immobilier = +-1200 an
Donc:
Ph 5400  + Assurance:précompte  1200= 6600€
8400 - 6600 = ~1800 € cash flow

Si vous avez les fonds (20%+frais de notaire), il est évident que le projet est bon, et que la banque devrait vous prêter.

Le premier palier à passer, c'est votre interlocuteur (sauf pour keytrade...). C'est lui qui donnera un avis, non contraignant pour la banque mais vital pour le back-office qui décide. Et qui laissera passer le dossier à l'étape suivante, ou pas.

Si vous avez déjà des locataires, et qu'ils sont d'une grande qualité, il est évident que cela sera pris en compte par le banquier que vous allez rencontrer. Monter un projet, ce n'est pas arriver avec les chiffres en tête et les mains dans les poches.

Mettez une "lettre de motivation", vous décrivant rapidement et décrivant le projet, votre CV, votre contrat d'emploi, votre livret de mariage, vos dernières paies, une copie du cash disponible, une explication de comment et en combien de temps vous avez obtenu ce cash, une preuve de votre épargne mensuelle démontrant que vous n'avez pas besoin de plus, un petit calcul démontrant que le projet est "rentable" et en tout ca autofinancé, un projet de bail, la preuve de propriété de votre maison, la preuve qu'elle n'est pas hypothéquée, des devis pour les travaux éventuels, le certificat PEB qui montre comme l'appartement est de qualité, etc. Bref, en mettre plein la vue pour montré que le projet est bien ficelé et que vous savez ce que vous faites....

Le dossier pour mon premier gros projet faisait 297 pages.

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GT
Pimonaute non modérable
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Messages : 9 467

Re : Manque de revenu

Et quelles sont vos dettes ?
J'ai cru comprendre que vous pourriez avoir déjà un emprunt hypothécaire en cours.
https://forum.pim.be/topic-288520-un-ap … age-1.html

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
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Messages : 1 713

Re : Manque de revenu

sonnyboy a écrit :

Merci beaucoup pour vos conseils.
Concernant le cash flow.
Loyé: 700 €|mois => 8400 an. Je connais mes futurs locataire, se sont mes parents.
Une question, peut on démontrer à une banque que mes parents vont habiter et ils sont tout a fait d’accord avec le loyé de 700€? Est ce que je peux faire un contrat de bail?
Le Ph: 450€ Mois /=>5400 € an
Assurance + précompte immobilier = +-1200 an
Donc:
Ph 5400  + Assurance:précompte  1200= 6600€
8400 - 6600 = ~1800 € cash flow

Vous oubliez les charges propriétaires dans une copropriété : les travaux, l'approvisionnement du fonds de réserve, les frais de procédures, les permis d'environnement (surtout la mise aux normes), ....
Il peut aussi y avoir vos impôts sur le RC de ce bien mis en location

Donc, oui, vous devez pouvoir démontrer qu'avec vos revenus actuels vous dégagez suffisamment d'épargne pour faire face aux frais que cet investissement va vous occasionner.

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