Vente - Permis urbanisme - Remarque SIAMU sur les faux-plafond

Bannedo · #1 03-12-2021 15:26:20

Bonjour la communauté,

J'ai un souci avec la vente de mon appartement et plus particulièrement avec le permis d'urbanisme.

En 2014, j'ai fait réaliser des travaux pour transformer un rez-de-chaussée et des caves en souplex. Le permis d'urbanisme a été délivré sous réserve d'un passage du SIAMU après travaux. L'architecte n'a pas attiré mon attention sur ceci.

Lorsque j'ai mis l'appartement en vente j'ai réalisé que la démarche n'avait pas été faite. Pour que tout soit en ordre, j'ai donc procédé à une demande de passage.

Je reçois leur rapport qui indique "Le Service d'Incendie peut émettre un avis favorable sous réserve du respect des conditions reprises dans la section "Motivation du présent rapport".

Et dans la motivation : "La remarque n°3 ... réf. faite à l'avis remis lors de la demande de permis ... Pour rappel, il s'agit de la remarque suivante : "L'appartement doit être séparé des autres parties du bâtiment par des parois présentant EI 60".

Le matériaux utilisé pour les faux-plafond ne correspond pas aux normes requises malheureusement. J'étais donc prête à diminuer le prix de vente de l'appartement. Mais l'acquéreur qui a eu copie du rapport a contacté la personne qui l'a rédigé et celle-ci ajoute des points supplémentaires :

- faux plafond manquant dans certain endroit du rez-de-chaussée;
- spots intégrés dans le faux plafond actuel pas conformes (car pas couverts par cloche coupe feux);
- épaisseur et type de plaques utilisées dans les chambres et salle de bain non conformes.

Autant je peux comprendre l'avis sur les spots, autant je me questionne sur le faux-plafond du sous-sol.

En effet, le sous-sol n'est pas en contact avec les autres parties du bâtiment. Lorsque je lis l'arrêté royal, il me semble qu'un duplex (ou souplex) est considéré comme un seul "compartiment".

Qu'en pensez-vous ? Mon souci, c'est que si l'acquéreur compte faire refaire le faux-plafond du rez-de-chaussée, ça double pratiquement le prix des travaux.

Merci d'avance pour vos lumières et conseils.
Dominique

PIM · #2 03-12-2021 15:36:27

Bannedo a écrit :

Bonjour la communauté,
J'ai un souci avec la vente de mon appartement et plus particulièrement avec le permis d'urbanisme.
En 2014, j'ai fait réaliser des travaux pour transformer un rez-de-chaussée et des caves en souplex. Le permis d'urbanisme a été délivré sous réserve d'un passage du SIAMU après travaux. L'architecte n'a pas attiré mon attention sur ceci.
Lorsque j'ai mis l'appartement en vente j'ai réalisé que la démarche n'avait pas été faite. Pour que tout soit en ordre, j'ai donc procédé à une demande de passage.
Je reçois leur rapport qui indique "Le Service d'Incendie peut émettre un avis favorable sous réserve du respect des conditions reprises dans la section "Motivation du présent rapport".
Et dans la motivation : "La remarque n°3 ... réf. faite à l'avis remis lors de la demande de permis ... Pour rappel, il s'agit de la remarque suivante : "L'appartement doit être séparé des autres parties du bâtiment par des parois présentant EI 60".
Le matériaux utilisé pour les faux-plafond ne correspond pas aux normes requises malheureusement. J'étais donc prête à diminuer le prix de vente de l'appartement. Mais l'acquéreur qui a eu copie du rapport a contacté la personne qui l'a rédigé et celle-ci ajoute des points supplémentaires :
- faux plafond manquant dans certain endroit du rez-de-chaussée;
- spots intégrés dans le faux plafond actuel pas conformes (car pas couverts par cloche coupe feux);
- épaisseur et type de plaques utilisées dans les chambres et salle de bain non conformes.
Autant je peux comprendre l'avis sur les spots, autant je me questionne sur le faux-plafond du sous-sol.
En effet, le sous-sol n'est pas en contact avec les autres parties du bâtiment. Lorsque je lis l'arrêté royal, il me semble qu'un duplex (ou souplex) est considéré comme un seul "compartiment".
Qu'en pensez-vous ? Mon souci, c'est que si l'acquéreur compte faire refaire le faux-plafond du rez-de-chaussée, ça double pratiquement le prix des travaux.
Merci d'avance pour vos lumières et conseils.
Dominique

Bienvenue.

Je suppose que cela concerne la région bruxelloise.

Avez-vous interpellé votre architecte à ce sujet ?

Bannedo · #3 03-12-2021 16:03:14

Oui, c'est en région bruxelloise.

Malheureusement, je n'ai pas été très prudente. J'ai fait appel à un architecte d'intérieur pour les travaux. C'est un vrai architecte qui a préparé les plans et la demande du permis d'urbanisme. Mais dans son contrat, il était bien indiqué qu'il ne s'occupait pas du suivi des travaux.

grmff · #4 03-12-2021 16:17:19

Le compartiment, c'est le logement. Si l'escalier est intérieur et que sous-sol et rez sont bien superposés, pas de raison de mettre un plafond RF au sous-sol.

Par contre, si une partie du sous-sol est en dessous des parties communes, cette partie-là doit être RF, évidemment.

PIM · #5 03-12-2021 16:21:16

Bannedo a écrit :

C'est un vrai architecte qui a préparé les plans et la demande du permis d'urbanisme. Mais dans son contrat, il était bien indiqué qu'il ne s'occupait pas du suivi des travaux.

Suis pas certain qu'il puisse se désolidariser de cette partie de mission...
Que cela ne vous empêche pas de l'interpeller.

Bannedo · #6 03-12-2021 16:35:34

Merci Grmf ! Je ne vois pas comment vous répondre directement. Oui, l'escalier est intérieur et non le sous-sol n'est pas en contact avec les parties communes (sauf via un mur, mais il ne semble pas y avoir de problème à ce sujet). Je ne vois vraiment pas pourquoi la personne du SIAMU mentionne le faux-plafond du sous-sol.

Quand vous parler d'interpeler l'architecte, c'est lui envoyer par ex un mail pour lui signaler la situation ? Et ?

PIM · #7 03-12-2021 16:59:17

Lien utile (mission architecte)
https://ordredesarchitectes.be/travaill … honoraires

grmff · #8 03-12-2021 17:04:33

Les murs sont généralement constitué de maçonnerie de 9cm ou plus d'épaisseur, ce qui est considéré comme RF60. Cela ne doit donc pas poser de problème.

Si votre candidat acheteur a réussi à contacter le pompier préventionniste, rien ne vous empêche de faire pareil. Il est évidemment possible qu'il ait mal compris la séparation des compartiments.

Bannedo · #9 03-12-2021 17:34:14

1000 Mercis ! Je viens de leur envoyer un mail pour qu'ils me donnent au moins des arguments pour éviter les travaux en sous-sol. Je réfléchirai ensuite à éventuellement consulter un avocat pour voir si une action en justice serait justifiée.

grmff Effectivement, les murs ne posent pas de problème. En fait, l'acquéreur a contacté la personne qui est venue faire la visite et qui connaît donc les lieux. Je ne comprends vraiment pas pourquoi elle parle des faux-plafonds en sous-sol. En plus, l'escalier intérieur donne directement dans les pièces du sous-sol donc il n'y a pas de séparation entre les deux étages.

grmff · #10 03-12-2021 17:37:45

Le plafond des caves privatives doit être RF par rapport au rez de chaussée.

Idem avec le couloir de ces caves et la partie mentionnée comme "cave commune"

Rien d'insurmontable ni de très très couteux. Deux plaques de gyproc rose sur cette partie, un coup de peinture et on en parle plus.

La seule incertitude sera la réaction des autres propriétaires chez qui vous allez proposer de mettre du gyproc...

Girkou

Bannedo · #11 03-12-2021 17:45:44

Oups ... heureusement, elle ne parle pas de ces plafonds là ! :-) elle dit juste que: le faux-plafond n’a été réalisé que sur une partie du plafond du rez-de-chaussée. Mais c'est bien du plafond de mon appartement qu'elle parle.

XTof.vl · #12 03-12-2021 18:49:36

Soyez tout de même prudent sur le fond: L'acquéreur qui revient avec le détail issu d'un rapport d'un pompier qui lui a donné les informations comme s'il vivait sur place, et le tout au téléphone. Il a une bonne mémoire le pompier, mais peut-être aussi bon dos.

Normalement, seul le rapport écrit fait foi.

Bannedo · #13 03-12-2021 19:53:16

Ah 1000 mercis ! Voici un argument réaliste. Je me perdais entre ces messages et le rapport officiel. Donc on en reste au rapport: faux-plafond du rez-de-chaussée (plus les spots et encore) et pour le reste c'est inutile.

XTof.vl · #14 04-12-2021 10:51:02

Le seul point de prudence, c'est que la personne qui fera un deuxième rapport a parfaitement le droit de venir sur d'autres points que ceux déjà évoqués dans le premier rapport. Mais c'est une règle qui s'applique tout le temps, ce n'est pas spécifique à un deuxième rapport.

Bannedo · #15 05-12-2021 11:45:43

:-( mais pour en revenir sur le fond : la remarque préliminaire aux travaux qui est en jeu ici c'est que l'appartement doit être séparé des autres parties du bâtiment. Dans ce qui a été communiqué à l'acheteur on parle du faux-plafond qui n'est pas terminé entre le sous-sol et le rez-de-chaussée (il n'y a pas de faux-plafond sur toute la surface de la pièce). Lors de la visite, la personne n'a pas demandé à inspecter les caves des autres propriétaires. Donc, elle parle bien du plafond intérieur de l'appartement. Pourquoi est-ce que ce plafond devrait aussi répondre aux normes puisqu'il n'est pas en contact avec les autres parties du bâtiment. Ca c'est ce que je ne comprends pas. Est-ce qu'il est écrit quelque part dans les arrêtes royaux que le plafond interne de l'appartement doit aussi répondre aux normes ? Dans ce cas, à quoi ça sert puisque l'escalier entre les étages n'est pas fermé ? Ca me dépasse.

Bannedo · #16 06-12-2021 20:26:33

Alors, pour clôturer le sujet. L'achitecte a contacté la personne du SIAMU et il ne s'agit bien que des faux-plafond du rez-de-chaussée. Je suis soulagée. Merci pour toutes vos informations et votre soutien. Et à tous ceux et celles qui vont rénover à Bruxelles et ailleurs : bon courage et lisez bien tous vos documents ...

PIM, grmff

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