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Droits d'enregistrement pour une maison avec 2 numéros

Sun48071
Pimonaute
Inscription : 19-12-2021
Messages : 3

Droits d'enregistrement pour une maison avec 2 numéros

Bonjour à tous,
Je viens de parcourir quelques discussions sur le forum, mais je n'ai pas trouvé la question exacte à ma question...
Résumé de la situation...
J'ai hérité de l'habitation de ma maman : il s'agit d'une maison avec un terrain... mais cette maison a 2 portes et 2 numéros différents. Au niveau du cadastre, elle est divisée en 3 parties : le premier numéro a un RC net de 176€, le 2eme numéro a un RC net de 193€ et la remise a un RC net de 4€ => total RC Net = 373€ et total RC indexé = 695€.
Il faut savoir que le 2eme numéro de maison n'est pas habitable seul, vu qu'il n'y a ni compteur d'électricité, ni compteur à eau (et d'ailleurs aucune arrivée d'eau vu qu'il n'y a ni cuisine ni SDB ni WC dans cette partie). De plus, une partie du terrain est associée à ce 2ième numéro, mais n'est accessible que via le 1er numéro.
Lorsque j'ai décidé de vendre la maison, j'ai contacté le service d'urbanisme de la commune où se trouve la maison et on m'a conseillé de laisser tout comme cela pour la vente. Ce serait aux acquéreurs de remettre tout un ordre lors de leurs travaux (la maison a besoin de gros travaux pour être convenable et ils devront donc demander un permis d'urbanisme).
J'ai mis la maison en vente via une agence, qui a bien noté dans l'annonce qu'il s'agissait d'un lot de 2 petites maisons + terrain avec possibilité de réduction des droits d'enregistrement au vu des RC.
Par contre, sur le compromis de vente, ils ont noté "une maison d'habitation sur et avec terrain et une remise, sise rue XXX, 43, 45 et 45+, cadastrées section B numéros 11111111, 2222222 et 333333, pour une contenance....", car, d'après eux, ils devaient reprendre la dénomination se trouvant sur la déclaration de succession établie par un notaire Ce compromis a été accepté par un autre notaire (qui est le même pour le vendeur et l'acquéreur), qui a repris la même dénomination sur l'acte définitif.
Cet acte devait être signé devant notaire mardi dernier et, surprise, la veille, l'étude du notaire m'appelle pour le dire que le RDV est reporté au 20 janvier, car l'enregistrement a refusé l'acte car ils n'accordent pas la réduction des droits d'enregistrement et réclament 12.5% car il y a 2 habitations. Les acheteurs n'ont pas le budget pour ajouter cette somme !
L'étude du notaire me demande de contacter le cadastre pour faire modifier les 2 maisons en 1.... et là, le parcours du combattant. 5 personnes en ligne et 5 réponses différents. Le service compétent doit me contacter dans les 48 heures, mais j'attends toujours 4 jours ouvrables plus tard. Bref, je ne sais plus vers qui me tourner pour savoir ce que je dois faire !

Quelqu'un connaîtrait-il la procédure ? Vais-je avoir des frais à payer (un des interlocuteurs du call center du fédéral me parle de fraude et d'amendes... mais j'ai 50 ans et j'ai toujours connu cette maison comme une seule habitation et l'urbanisme m'a dit de ne rien changer !) ? Quel est la durée de cette procédure, sachant que l'octroi du crédit des acheteurs expire en janvier (d'où la nouvelle date fixée au 20/01) ?

D'autre part, est-il vrai que si l'acheteur paye les 12.5% de droits d'enregistrement et fait ensuite les démarches de regroupement en une habitation, il sera remboursé de la différence avec les 6% par l'administration ?

Si c'est le cas, je pense proposer au notaire de déduire ce supplément de droits d'enregistrement de la somme qui me revient et d'insérer à l'acte une clause le signalant et prévoyant que les acquéreurs me rembourseront le montant lors de leur remboursement ? Mais est-ce bien légal ?

Un grand merci d'avance pour vos conseils !!

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 15 749
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Re : Droits d'enregistrement pour une maison avec 2 numéros

Sun48071 a écrit :

Bonjour à tous,
Je viens de parcourir quelques discussions sur le forum, mais je n'ai pas trouvé la question exacte à ma question...
Résumé de la situation...
J'ai hérité de l'habitation de ma maman : il s'agit d'une maison avec un terrain... mais cette maison a 2 portes et 2 numéros différents. Au niveau du cadastre, elle est divisée en 3 parties : le premier numéro a un RC net de 176€, le 2eme numéro a un RC net de 193€ et la remise a un RC net de 4€ => total RC Net = 373€ et total RC indexé = 695€.
Il faut savoir que le 2eme numéro de maison n'est pas habitable seul, vu qu'il n'y a ni compteur d'électricité, ni compteur à eau (et d'ailleurs aucune arrivée d'eau vu qu'il n'y a ni cuisine ni SDB ni WC dans cette partie). De plus, une partie du terrain est associée à ce 2ième numéro, mais n'est accessible que via le 1er numéro.
Lorsque j'ai décidé de vendre la maison, j'ai contacté le service d'urbanisme de la commune où se trouve la maison et on m'a conseillé de laisser tout comme cela pour la vente. Ce serait aux acquéreurs de remettre tout un ordre lors de leurs travaux (la maison a besoin de gros travaux pour être convenable et ils devront donc demander un permis d'urbanisme).
J'ai mis la maison en vente via une agence, qui a bien noté dans l'annonce qu'il s'agissait d'un lot de 2 petites maisons + terrain avec possibilité de réduction des droits d'enregistrement au vu des RC.
Par contre, sur le compromis de vente, ils ont noté "une maison d'habitation sur et avec terrain et une remise, sise rue XXX, 43, 45 et 45+, cadastrées section B numéros 11111111, 2222222 et 333333, pour une contenance....", car, d'après eux, ils devaient reprendre la dénomination se trouvant sur la déclaration de succession établie par un notaire Ce compromis a été accepté par un autre notaire (qui est le même pour le vendeur et l'acquéreur), qui a repris la même dénomination sur l'acte définitif.
Cet acte devait être signé devant notaire mardi dernier et, surprise, la veille, l'étude du notaire m'appelle pour le dire que le RDV est reporté au 20 janvier, car l'enregistrement a refusé l'acte car ils n'accordent pas la réduction des droits d'enregistrement et réclament 12.5% car il y a 2 habitations. Les acheteurs n'ont pas le budget pour ajouter cette somme !
L'étude du notaire me demande de contacter le cadastre pour faire modifier les 2 maisons en 1.... et là, le parcours du combattant. 5 personnes en ligne et 5 réponses différents. Le service compétent doit me contacter dans les 48 heures, mais j'attends toujours 4 jours ouvrables plus tard. Bref, je ne sais plus vers qui me tourner pour savoir ce que je dois faire !

Quelqu'un connaîtrait-il la procédure ? Vais-je avoir des frais à payer (un des interlocuteurs du call center du fédéral me parle de fraude et d'amendes... mais j'ai 50 ans et j'ai toujours connu cette maison comme une seule habitation et l'urbanisme m'a dit de ne rien changer !) ? Quel est la durée de cette procédure, sachant que l'octroi du crédit des acheteurs expire en janvier (d'où la nouvelle date fixée au 20/01) ?

D'autre part, est-il vrai que si l'acheteur paye les 12.5% de droits d'enregistrement et fait ensuite les démarches de regroupement en une habitation, il sera remboursé de la différence avec les 6% par l'administration ?

Si c'est le cas, je pense proposer au notaire de déduire ce supplément de droits d'enregistrement de la somme qui me revient et d'insérer à l'acte une clause le signalant et prévoyant que les acquéreurs me rembourseront le montant lors de leur remboursement ? Mais est-ce bien légal ?

Un grand merci d'avance pour vos conseils !!

Et, en pratique, c'est une maison unifamiliale ou non ?

Si c'est le cas, vous pourriez tenter de démontrer au receveur de l'enregistrement que c'est le cas: historique des domiciliations, reportage photo, visite sur place, etc. pour qu'il change son point de vue.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
PIM.be srl

---------------------------------
Bien écouter, c'est presque répondre (Marivaux)

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Sun48071
Pimonaute
Inscription : 19-12-2021
Messages : 3

Re : Droits d'enregistrement pour une maison avec 2 numéros

Oui, il s'agit bien d'une maison unifamiliale.
Il est évident qu'une des 2 "maisons" ne peut être habitée indépendamment car il n'y a ni WC, ni SDB, ni cuisine dans cette partie d'après le plan cadastral (il n'y a pas de compteur à eau ni de compteur électrique dans cette partie).
Je sais que ma maman était domiciliée sur le 45 (au vu de sa carte d'identité), mais je ne sais pas ce qu'il en était de mes grands parents qui habitaient cette maison auparavant.
Je vais reprendre contact avec le notaire pour demander les coordonnées du receveur de l'enregistrement où l'acte a été refusé.
Un grand merci pour l'info !

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Aurélien Bortolotti
Pimonaute
Inscription : 10-06-2020
Messages : 17
Site Web

Re : Droits d'enregistrement pour une maison avec 2 numéros

Cher Monsieur,

attention que c'est l'un des seuls cas où il n'y a pas de restitution possible... Vous risquez de perdre les droits d'enregistrements. il faut effectivement produire un dossier démontrant qu'il ne s'agit pas de deux maisons.

Le hic, c'est que vous arrivez en période de fêtes avec le confinement. j'espère que vous avez les coordonnées directes du fonctionnaire.

Effectivement, vous pouvez demander au notaire de faire le nécessaire.

Cordialement

Aurélien BORTOLOTTI
Avocat
https://avocatbortolotti.com/

Dernière modification par Aurélien Bortolotti (20-12-2021 10:51:08)


cette réponse est une information générale. Cela ne constitue en rien un conseil professionnel (juridique ou autre) et ne doit pas être utilisé en tant que tel.

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PIM

Sun48071
Pimonaute
Inscription : 19-12-2021
Messages : 3

Re : Droits d'enregistrement pour une maison avec 2 numéros

Merci beaucoup pour votre conseil.
J'ai eu contact aujourd'hui avec une personne de la sécurité juridique qui m'a donné quelques pistes à voir avec mon notaire, et qui m'a aussi déconseillé l'arrangement de remboursement de l'acquéreur après sa mise en ordre du cadastre.

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