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Droits complémentaires sur acquisition

Gregory 74
Pimonaute
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Messages : 3

Droits complémentaires sur acquisition

Bonjour,

Tout d'abord, merci pour ce forum qui fourmille de renseignements très précieux.

En 2013, j'ai acheté un appartement à Ixelles avec ma compagne de l'époque. 12 mois plus tard, nous nous sommes séparés. Pour éviter de vendre l'appartement à perte (nous n'aurions jamais pu récupérer les frais de notaire dans un intervalle si court), je lui ai racheté ses parts.
En 2016, ne pouvant plus supporter seul la charge de l'emprunt hypothécaire, j'ai revendu l'appartement.
Je viens de recevoir (+ de 5 ans plus tard) un courrier du SPF Finances exigeant le paiement de 7500€ de droits complémentaires pour non respect des conditions d'octroi de l'abattement.

Mes 2 questions sont les suivantes:

- Pourquoi devrais-je payer 100% des droits complémentaires? Nous avons acheté le bien à 2, ne sommes-nous pas tenus par une forme d'indivision?
- Dans quelle mesure pourrais-je invoquer un cas de force majeure (cessation de cohabitation) pour justifier la vente de l'appartment au final?

D'avance, merci pour vos réponses,
Cordialement,
Gregory

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PIM
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Re : Droits complémentaires sur acquisition

Gregory 74 a écrit :

Bonjour,

Tout d'abord, merci pour ce forum qui fourmille de renseignements très précieux.

En 2013, j'ai acheté un appartement à Ixelles avec ma compagne de l'époque. 12 mois plus tard, nous nous sommes séparés. Pour éviter de vendre l'appartement à perte (nous n'aurions jamais pu récupérer les frais de notaire dans un intervalle si court), je lui ai racheté ses parts.
En 2016, ne pouvant plus supporter seul la charge de l'emprunt hypothécaire, j'ai revendu l'appartement.
Je viens de recevoir (+ de 5 ans plus tard) un courrier du SPF Finances exigeant le paiement de 7500€ de droits complémentaires pour non respect des conditions d'octroi de l'abattement.

Mes 2 questions sont les suivantes:

- Pourquoi devrais-je payer 100% des droits complémentaires? Nous avons acheté le bien à 2, ne sommes-nous pas tenus par une forme d'indivision?
- Dans quelle mesure pourrais-je invoquer un cas de force majeure (cessation de cohabitation) pour justifier la vente de l'appartment au final?

D'avance, merci pour vos réponses,
Cordialement,
Gregory

Bienvenue,

Ce ne sont pas des droits complémentaires qui vous sont réclamés, c'est le remboursement de l'abattement obtenu à l'époque.
Pour mémoire, jusqu'au 1/1/2017, l'abattement était de 60.000 €, tranche sur laquelle les droits d'enregistrement (12,5 %) ne sont pas dus, soit une économie de 7.500 €, moyennant respect de certaines contraintes (dont l'obligation de résider dans les lieux pendant 5 ans).

Question 1: l'abattement a été octroyé à l'acquéreur "in globo". Si vous êtes tous les deux acquéreurs en indivision, vous en avez profité tous les 2. De même, lorsque vous avez revendu, je suppose que votre ex a signé également comme venderesse. Et a touché sa part dans le prix de revente. Il serait effectivement logique, dans ce cas, qu'elle supporte également la même proportion dans les droits réclamés aujourd'hui.

Question 2: la séparation n'est pas, à ma connaissance, considéré comme cas de force majeure.

L'administration ne vous compte pas, en plus, une amende ?


Erik DECKERS
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Gregory 74
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Re : Droits complémentaires sur acquisition

Bonjour Erik,

Merci beaucoup pour votre réponse rapide! 

En ce qui concerne la question 1, mon ex m'a revendu ses parts 12 mois après l'acquisition. Elle a bien profité de l'abattement mais n'était plus propriétaire au moment où j'ai revendu l'appartement 3 ans plus tard. Cela change-t-il qqch au concept d' "in globo"?
Par ailleurs, je me demandais s'il n'y avait pas de prescription pour ce type de fait?
Et non, il n'y a pas d'amende, juste le remboursement de l'abattement.

Bien à vous,
Gregory

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GT
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Re : Droits complémentaires sur acquisition

En ce qui concerne le délai de prescription, je vous invite à lire l'intervention de  PIM
En ce qui concerne la notion de force majeure, je vous invite à lire mon intervention
dans la discussion en lien
https://forum.pim.be/topic-287464-presc … age-1.html

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Droits complémentaires sur acquisition

S’il s’avère qu’aucun des acquéreurs ne conserve sa résidence principale dans les lieux durant 5 ans - ce qui est le cas en l'espèce - , sauf cas de force majeure, les droits complémentaires sont dus indivisiblement par les acquéreurs (sans amende ).

Indivisiblement signifie , à mon avis, que l'administration peut exiger de chacun des acquéreurs le montant total des droits.  A faire confirmer.

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PIM
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Re : Droits complémentaires sur acquisition

Gregory 74 a écrit :

En ce qui concerne la question 1, mon ex m'a revendu ses parts 12 mois après l'acquisition. Elle a bien profité de l'abattement mais n'était plus propriétaire au moment où j'ai revendu l'appartement 3 ans plus tard.

Et cette sortie d'indivision n'a pas fait de vagues à l'époque ? (en matière d'abattement) (je n'ai pas vérifié dans les textes si cela aurait pu/dû en faire)


Erik DECKERS
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PIM
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Re : Droits complémentaires sur acquisition

GT a écrit :

S’il s’avère qu’aucun des acquéreurs ne conserve sa résidence principale dans les lieux durant 5 ans - ce qui est le cas en l'espèce - , sauf cas de force majeure, les droits complémentaires sont dus indivisiblement par les acquéreurs (sans amende ).

Indivisiblement signifie , à mon avis, que l'administration peut exiger de chacun des acquéreurs le montant total des droits.  A faire confirmer.

Oui, mais Mme a revendu antérieurement à Mr et elle n'a donc plus respecté son engagement de domiciliation déjà après 12 mois...

Par ailleurs, ne pas être distrait (je n'ai pas dit que vous l'étiez): il s'agit des modalités d'application pour le système antérieur d'abattement (avant le 1/1/2017)


Erik DECKERS
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GT
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Re : Droits complémentaires sur acquisition

PIM a écrit :
GT a écrit :

S’il s’avère qu’aucun des acquéreurs ne conserve sa résidence principale dans les lieux durant 5 ans - ce qui est le cas en l'espèce - , sauf cas de force majeure, les droits complémentaires sont dus indivisiblement par les acquéreurs (sans amende ).

Indivisiblement signifie , à mon avis, que l'administration peut exiger de chacun des acquéreurs le montant total des droits.  A faire confirmer.

Oui, mais Mme a revendu antérieurement à Mr et elle n'a donc plus respecté son engagement de domiciliation déjà après 12 mois...

Par ailleurs, ne pas être distrait (je n'ai pas dit que vous l'étiez): il s'agit des modalités d'application pour le système antérieur d'abattement (avant le 1/1/2017)


Une circulaire n° 2/2013 du 19.02.2013 reprend dans son annexe 2 le texte coordonné de l'art.46bis applicable à l'époque.

https://eservices.minfin.fgov.be/myminf … 2F2%2F2013

"En ce qui concerne les ventes, la base imposable déterminée conformément aux articles 45 et 46 est réduite de 60.000 euros en cas d'acquisition par une personne physique de la totalité en pleine propriété d'un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l'habitation, en vue d'y établir la résidence principale de l'acquéreur.
Le même abattement est applicable en cas d'acquisition par deux ou plusieurs personnes physiques de la totalité en pleine propriété d'un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l'habitation en vue d'y établir la résidence principale commune des acquéreurs.
Pour l'application de cet article, est considérée comme résidence principale, sauf preuve contraire, l'adresse à laquelle les acquéreurs sont inscrits dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers. La date d'inscription dans ces registres vaut comme date d'établissement de la résidence principale.
L'abattement prévu aux alinéas 1 et 2 est porté à 75.000 euros lorsque l'acquisition concerne un immeuble situé dans un espace de développement renforcé du logement et de la rénovation, tel que délimité dans le Plan régional de développement pris en exécution des articles 16 à 24 de l'ordonnance du 29 août 1991 organique de la planification et de l'urbanisme.
La réduction de la base imposable ne s'applique pas en cas d'acquisition d'un terrain à bâtir. Cette exclusion ne s'applique pas pour l'acquisition d'un appartement en construction ou sur plan.
La réduction de la base imposable est subordonnée aux conditions suivantes:
1° l'acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d'acquisition, la totalité en pleine propriété d'un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l'habitation; lorsque l'acquisition est faite par plus d'une personne, chaque acquéreur doit remplir cette condition et, en outre, les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d'un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l'habitation;
2° dans ou au pied du document qui donne lieu à la perception du droit d'enregistrement proportionnel ou dans un écrit signé joint à ce document, les acquéreurs sont tenus de:
a) déclarer qu'ils remplissent la condition visée au 1° de cet alinéa;
b) s'engager à établir leur résidence principale à l'endroit de l'immeuble acquis :
- s'il s'agit d'une habitation existante, dans les deux ans :
- soit de la date de l'enregistrement du document qui donne lieu à la perception du droit d'enregistrement proportionnel, lorsque ce document est présenté à l'enregistrement dans le délai prévu à cet effet;
- soit de la date limite pour la présentation à l'enregistrement, lorsque ce document est présenté à l'enregistrement après l'expiration du délai prévu à cet effet;
- s'il s'agit d'un appartement en construction ou sur plan, dans les trois ans de la même date.
c) s'engager à maintenir leur résidence principale dans l'immeuble acquis pendant une durée ininterrompue d'au moins cinq ans à compter de la date de l'établissement de leur résidence principale dans l'immeuble pour lequel la réduction a été obtenue.
S'il s'avère que la déclaration visée au 2°, a), de l'alinéa 6, est inexacte, les acquéreurs sont indivisiblement tenus au paiement des droits complémentaires sur le montant de la réduction de la base imposable, et d'une amende égale à ces droits complémentaires.
Les mêmes droits complémentaires et la même amende sont dus indivisiblement par les acquéreurs lorsqu'aucun d'eux ne satisfait à l'engagement visé au 2°, b), de l'alinéa 6. Lorsque certains acquéreurs ne satisfont pas à cet engagement, les droits complémentaires et l'amende auxquels ils sont indivisiblement tenus, sont déterminés en proportion de leur part légale dans l'immeuble acquis. L'amende n'est toutefois pas due lorsque le non-respect de l'engagement résulte de la force majeure.
Sauf cas de force majeure, les mêmes droits complémentaires sont dus indivisiblement par les acquéreurs lorsqu'aucun d'eux ne satisfait à l'engagement visé au 2°, c), de l'alinéa 6"

Aucun des 2 acquéreurs n'a satisfait à l'obligation de maintien de sa résidence principale dans l'immeuble acquis pendant un durée ininterrompue d'au moins 5 ans.

Dernière modification par GT (22-12-2021 23:12:30)

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PIM

Gregory 74
Pimonaute
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Re : Droits complémentaires sur acquisition

Merci, Messieurs, pour vos éclairages respectifs! :-)

Bien à vous,
Gregory

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