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Indexation/ Recalcul de vieux loyers

AraiGP
Pimonaute
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Indexation/ Recalcul de vieux loyers

Bonjour,

Je suis nouveau sur ce forum et j’aurais quelques questions car je reprends des appartements dont ma mère ne s’est pas occupée ces dernières années.

En effet, j’ai 2 appartements pour lesquels l’indexation n’a pas été faite depuis 2013 et 2014 :
-    Comment faire pour indexé les loyers ? puis-je faire la différence entre le niveau de base de 2013/2014 et aujourd’hui directement ?
-    Quand puis-je indexé les loyers ? Seulement à la date anniversaire du contrat ?
-    Que faire si le locataire refus alors que cela est dans le bail

De plus, j’ai également une autre question sur le recalcul des loyers :
-    Un des contrats, le bail stipule que le montant des loyers peut être revus en cas de changement de plus de 20% du prix des loyers du marché. Comment puis-je vérifier ? justifier ceci ?

Merci beaucoup de votre aide,

Cordialement,

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GT
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Re : Indexation/ Recalcul de vieux loyers

AraiGP a écrit :

Bonjour,

Je suis nouveau sur ce forum et j’aurais quelques questions car je reprends des appartements dont ma mère ne s’est pas occupée ces dernières années.

En effet, j’ai 2 appartements pour lesquels l’indexation n’a pas été faite depuis 2013 et 2014 :
-    Comment faire pour indexé les loyers ? puis-je faire la différence entre le niveau de base de 2013/2014 et aujourd’hui directement ?
-    Quand puis-je indexé les loyers ? Seulement à la date anniversaire du contrat ?
-    Que faire si le locataire refus alors que cela est dans le bail

De plus, j’ai également une autre question sur le recalcul des loyers :
-    Un des contrats, le bail stipule que le montant des loyers peut être revus en cas de changement de plus de 20% du prix des loyers du marché. Comment puis-je vérifier ? justifier ceci ?

Merci beaucoup de votre aide,

Cordialement,

"Je reprends"  : càd ?
Région dans laquelle se situent les 2 biens ; flamande, bruxelloise, wallonne ?
Baux de résidence principale ?
L'indexation n'a jamais été demandée ou seulement depuis 2013 et 2014 ?

Dernière modification par GT (07-02-2022 16:55:14)

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PIM
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Re : Indexation/ Recalcul de vieux loyers

Vous trouverez réponses à la plupart de vos questions à notre page dédiée:
https://www.pim.be/indexation-des-loyers/


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
PIM.be srl

---------------------------------
Bien écouter, c'est presque répondre (Marivaux)

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AraiGP
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Re : Indexation/ Recalcul de vieux loyers

Merci de vos réponses.

Pour tes questions GT :
- Les 2 appartements sont dans le même immeuble à Bruxelles.
- Ce sont des baux de résidence principale pour les locataires actuels.
- Et les loyers n'ont jamais ete indexe depuis le début des baux en 2013/ 2014

Merci encore

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GT
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Re : Indexation/ Recalcul de vieux loyers

AraiGP a écrit :

Merci de vos réponses.

Pour tes questions GT :
- Les 2 appartements sont dans le même immeuble à Bruxelles.
- Ce sont des baux de résidence principale pour les locataires actuels.
- Et les loyers n'ont jamais ete indexe depuis le début des baux en 2013/ 2014

Merci encore

Si les biens s'étaient situés en Région wallonne.
Mais j'apprends que ce n'est pas le cas.


RÉGION WALLONNE
15 MARS 2018. - Décret relatif au bail d'habitation

"CHAPITRE III. - Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur

Section 5. - Indexation

  Art. 57.SI ELLE N'A PAS ÉTÉ EXCLUE EXPRESSÉMENT, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 26 du présent décret (voir ci-dessous).
  Si cette adaptation a pour effet d'augmenter le montant du loyer, elle n'est due que SI LE BAIL A ÉTÉ CONCLU PAR ÉCRIT et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que SI LE BAIL ÉCRIT A ÉTÉ ENREGISTRÉ.
  Cette adaptation NE S'OPÈRE QU'APRÈS QUE LA PARTIE INTÉRESSÉE EN A FAIT LA DEMANDE ÉCRITE, et N'A D'EFFET POUR LE PASSÉ QUE POUR LES TROIS MOIS PRÉCÉDANT CELUI DE LA DEMANDE."

"CHAPITRE II. - Dispositions générales relatives aux baux d'habitation

Section 6. - Indexation
Art. 26. § 1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu'une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l'indice santé tel que défini à l'article 2 de l'arrêté royal du 24 décembre 1993 portant exécution de la loi du 6 janvier 1989 de sauvegarde de la compétitivité du pays.
  Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ.
  Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d'un jugement, à l'exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du preneur par le bail.
  Le nouvel indice est l'indice santé du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.
  L'indice de base est l'indice santé du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.
  § 2. Les dispositions contractuelles dont l'effet excéderait l'adaptation prévue au présent article sont réductibles à celle-ci."

Les articles 57 et 26 du décret s'appliquent aux contrats conclus avant son entrée en vigueur (le 1/9/2018) , nous apprend l'art.91 du décret.

Pour les biens situés en Région Bruxelles-Capitale, je rassemble les textes légaux.

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GT
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Re : Indexation/ Recalcul de vieux loyers

GT a écrit :

Pour les biens situés en Région Bruxelles-Capitale, je rassemble les textes légaux.


Code bruxellois du logement

TITRE XI.  - Des baux d'habitation
CHAPITRE II.  - Règles communes à tous les baux d'habitation]1
Section 4.  - Loyer, indexation et charges

Art. 224.(Art. 224/2) - Indexation et révision des charges
§ 1er. SI ELLE N'A PAS ÉTÉ EXCLUE EXPRESSÉMENT, et À CONDITION QUE LE BAIL AIT ÉTÉ CONCLU PAR ÉCRIT, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil (voir ci-dessous). Cette adaptation ne s'opère QU'APRÈS QUE LA PARTIE INTÉRESSÉE EN AIT FAIT LA DEMANDE ÉCRITE, et N'A D'EFFET POUR LE PASSÉ QUE POUR LES TROIS MOIS PRÉCÉDANT CELUI DE LA DEMANDE.

( Note : l'art.224 est applicable aux baux de résidence principale de 9 ans en cours au moment de l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 27 juillet 2017 visant la régionalisation du bail d'habitation  (le 1/1/2018)).

Code civil

Art. 1728bis_REGION_DE_BRUXELLES-CAPITALE.
§ 1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu'une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l'indice des prix à la consommation.
  Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ.
  Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d'un jugement, à l'exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du locataire par le bail.
  Le nouvel indice est l'indice calculé et désigné à cet effet du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.
  L'indice de base est l'indice des prix à la consommation du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue..
  Pour les conventions conclues à partir du 1er février 1994, l'indice de base est toutefois l'indice calculé et nommé ( il s'agit de l'indice santé) à cet effet du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.
  § 2. Les dispositions contractuelles dont l'effet excéderait l'adaptation prévue au présent article sont réductibles à celle-ci.
  § 3. Toutefois, sur proposition du Ministre ayant le Logement dans ses compétences, le Gouvernement peut, en fonction des décisions prises par l'Etat fédéral en matière d'indice des prix à la consommation, arrêter que les loyers des baux d'habitation visant un bien immeuble sis en Région de Bruxelles-Capitale soient adaptés au coût de la vie en se basant sur l'indice applicable aux salaires et revenus de remplacement selon les dispositions fédérales. Ces dispositions ne peuvent avoir pour conséquence une diminution nominale du loyer indexé durant les périodes où l'indice applicable aux salaires et revenus de remplacement est bloqué.

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grmff
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Re : Indexation/ Recalcul de vieux loyers

GT a écrit :
AraiGP a écrit :

Bonjour,

Je suis nouveau sur ce forum et j’aurais quelques questions car je reprends des appartements dont ma mère ne s’est pas occupée ces dernières années.

En effet, j’ai 2 appartements pour lesquels l’indexation n’a pas été faite depuis 2013 et 2014 :
-    Comment faire pour indexé les loyers ? puis-je faire la différence entre le niveau de base de 2013/2014 et aujourd’hui directement ?
-    Quand puis-je indexé les loyers ? Seulement à la date anniversaire du contrat ?
-    Que faire si le locataire refus alors que cela est dans le bail

De plus, j’ai également une autre question sur le recalcul des loyers :
-    Un des contrats, le bail stipule que le montant des loyers peut être revus en cas de changement de plus de 20% du prix des loyers du marché. Comment puis-je vérifier ? justifier ceci ?

Merci beaucoup de votre aide,

Cordialement,

"Je reprends"  : càd ?
Région dans laquelle se situent les 2 biens ; flamande, bruxelloise, wallonne ?
Baux de résidence principale ?
L'indexation n'a jamais été demandée ou seulement depuis 2013 et 2014 ?

Bonjour et bienvenue sur le forum.
Les baux ne peuvent être indexé que s'ils sont enregistrés. Il convient donc de vérifier s'ils sont enregistrés, et de les enregistrés s'il ne le sont pas encore.

Pour indexer un loyer, peu importe qu'il l'ai été précédemment ou non. Vous mentionnez les loyers et dates dans le calculateur de Pim.be , et cela vous calcule le nouveau loyer. Si vous êtes avant la date anniversaire, il vous suffit de demander l'indexation pour l'année précédente... Le calculateur ne tient pas compte du loyer demandé l'année passée ou l'année en cours, mais uniquement le loyer de départ, la date de signature et la date d'entrée dans les lieux. Donc, indexation d'un loyer de 500€ de janvier 2014 pour un bail signé en janvier 2014, vous pouvez réclamer un loyer de 575€.

Vous pouvez demander l'indexation à tout moment. L'idée d'une indexation logique, c'est de la demander à l'anniversaire du bail, parce que c'est comme cela que vous pouvez la demander au plus tôt. Et si vous oubliez (comme votre maman si j'ai bien compris), vous perdez le droit à demander les sommes du passé, même si vous conserver à demander le loyer indexé pour le futur. Vous pouvez aussi le demander pour les 3 derniers mois, mais au stade où vous en êtes dans le retard, cela n'est pas ce qui va vous consoler. Personnellement, je demande l'indexation une fois par an pour tous mes lcoataires, pour le loyer de janvier. J'avoue que ce n'est pas très pro, que j'y perds une partie, mais que cela me convient personnellement pour mon organisation, et que c'est légal.

Si le locataire refuse alors que c'est dans le bail, consultez le mode d'emploi de la justice de paix, parce que c'est par là que cela se passe.

Pour ce qui est de la renégociation du loyer, elle peut se faire tous les triennats. Alors, indexez d'abord, cela fera déjà un coup dur pour vos lcoataires, et vous verrez ensuite ce que vous pouvez renégocier.

Parce que vous allez arriver au 9 ans. Dans ce cas, vous renégocier entre 6 et 9 mois avant la date anniversaire, et si vous n'avez pas d'accord, vous pouvez simplement mettre fin au bail moyennant préavis de 6 mois et trouver un nouveau locataire qui vous payera le loyer que vous voulez.


Grmf!
----------------
La vie c'est comme une boîte de chocolat. Il faut pas laisser les autres te la bouffer.
Si tu as aimé ma contribution, paie-moi un manon!  big_smile

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GT
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Re : Indexation/ Recalcul de vieux loyers

grmff a écrit :

Les baux ne peuvent être indexé que s'ils sont enregistrés. Il convient donc de vérifier s'ils sont enregistrés, et de les enregistrés s'il ne le sont pas encore.

Les biens donnés en location se situent en Région de Bruxelles-Capitale.

S'appliquent les dispositions du code bruxellois du logement , notamment celles de son titre XI et non celles du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation.

Le Code bruxellois du logement ne prévoit pas , sauf lecture trop rapide de celui-ci, que l'enregistrement du bail est un préalable indispensable au droit du bailleur  à postuler l'indexation du montant du loyer ..

En revanche, en Région wallonne , l'absence d'enregistrement du bail a un impact sur le droit du bailleur à postuler l'indexation;

Mes 2 interventions les plus récentes ds cette discussion énoncent les dispositions légales utiles bruxelloise et wallonne.

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GT
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Re : Indexation/ Recalcul de vieux loyers

grmff a écrit :
GT a écrit :
AraiGP a écrit :

Bonjour,

Je suis nouveau sur ce forum et j’aurais quelques questions car je reprends des appartements dont ma mère ne s’est pas occupée ces dernières années.

"Je reprends"  : càd ?


Vous pouvez demander l'indexation à tout moment.

C'est le bailleur qui demandera l'indexation ou son mandataire établi.

Dernière modification par GT (08-02-2022 05:54:15)

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GT
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Re : Indexation/ Recalcul de vieux loyers

AraiGP a écrit :

De plus, j’ai également une autre question sur le recalcul des loyers :
-    Un des contrats, le bail stipule que le montant des loyers peut être revus en cas de changement de plus de 20% du prix des loyers du marché. Comment puis-je vérifier ? justifier ceci ?


Pour la révision du loyer, s'appliquent les dispositions de l'art.240 du Code bruxellois du logement.

  Art. 240. [1 - Principes
   Sans préjudice de l'article 221, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.
   A défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.
   Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué, à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 220.
   Dans le cadre de cette révision triennale, aucune augmentation de loyer ne peut cependant être accordée pour des travaux réalisés conformément à l'article 221 et si le loyer a été adapté en conséquence au cours du bail.
   Le juge statue en équité.
   L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.
   Le loyer révisé produit ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l'ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu'à la décision définitive.
   Dans le cas de l'article 239, § 2, les parties peuvent cependant renoncer à la faculté de demander la révision du loyer.]1
  ----------
  (1)<Inséré par ORD 2017-07-27/15, art. 15, 004; En vigueur : 01-01-2018>
 

  Art. 240 DROIT FUTUR.

   [1 - Principes
   Sans préjudice de l'article 221, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat. [2 Dans ce cadre, chaque partie peut saisir la commission paritaire locative visée à l'article 107/1 du Code, pour obtenir un avis sur la justesse du loyer. Si la commission paritaire locative rend un avis concluant à la révision de loyer, elle propose aux parties une conciliation limitée au montant du loyer.]2
  [3 A défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, le loyer de référence du bien loué est supérieur de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande et que le bien n'accuse pas des défauts de qualité substantiels qui justifient cette différence.
   Si le bien n'accuse pas des défauts de qualité substantiels qui justifient cette différence, le juge peut également accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que le loyer de référence du bien loué est supérieur de dix pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué, à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 220.]3
   Dans le cadre de cette révision triennale, aucune augmentation de loyer ne peut cependant être accordée pour des travaux réalisés conformément à l'article 221 et si le loyer a été adapté en conséquence au cours du bail.
   [4 Le juge peut solliciter l'avis de la commission paritaire locative visée à l'article 107/1 du Code. Il statue en équité.]4
   L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.
   Le loyer révisé produit ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l'ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu'à la décision définitive.
   Dans le cas de l'article 239, § 2, les parties peuvent cependant renoncer à la faculté de demander la révision du loyer.]1
 
----------
  (1)<Inséré par ORD 2017-07-27/15, art. 15, 004; En vigueur : 01-01-2018>
  (2)<ORD 2021-10-28/22, art. 9, 012; En vigueur : indéterminée>
  (3)<ORD 2021-10-28/22, art. 10, 012; En vigueur : indéterminée>
  (4)<ORD 2021-10-28/22, art. 11, 012; En vigueur : indéterminée>

Dernière modification par GT (08-02-2022 06:09:31)

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AraiGP
Pimonaute
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Re : Indexation/ Recalcul de vieux loyers

Merci beaucoup a tous pour tous ces details

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