Indexation/ Recalcul de vieux loyers

"Je reprends"  : càd ?
Région dans laquelle se situent les 2 biens ; flamande, bruxelloise, wallonne ?
Baux de résidence principale ?
L'indexation n'a jamais été demandée ou seulement depuis 2013 et 2014 ?

Dernière modification par GT (07-02-2022 16:55:14)

Merci de vos réponses.

Pour tes questions GT :
- Les 2 appartements sont dans le même immeuble à Bruxelles.
- Ce sont des baux de résidence principale pour les locataires actuels.
- Et les loyers n'ont jamais ete indexe depuis le début des baux en 2013/ 2014

Merci encore

Code bruxellois du logement

TITRE XI.  - Des baux d'habitation
CHAPITRE II.  - Règles communes à tous les baux d'habitation]1
Section 4.  - Loyer, indexation et charges

Art. 224.(Art. 224/2) - Indexation et révision des charges
§ 1er. SI ELLE N'A PAS ÉTÉ EXCLUE EXPRESSÉMENT, et À CONDITION QUE LE BAIL AIT ÉTÉ CONCLU PAR ÉCRIT, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil (voir ci-dessous). Cette adaptation ne s'opère QU'APRÈS QUE LA PARTIE INTÉRESSÉE EN AIT FAIT LA DEMANDE ÉCRITE, et N'A D'EFFET POUR LE PASSÉ QUE POUR LES TROIS MOIS PRÉCÉDANT CELUI DE LA DEMANDE.

( Note : l'art.224 est applicable aux baux de résidence principale de 9 ans en cours au moment de l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 27 juillet 2017 visant la régionalisation du bail d'habitation  (le 1/1/2018)).

Code civil

Art. 1728bis_REGION_DE_BRUXELLES-CAPITALE.
§ 1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu'une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l'indice des prix à la consommation.
  Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ.
  Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d'un jugement, à l'exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du locataire par le bail.
  Le nouvel indice est l'indice calculé et désigné à cet effet du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.
  L'indice de base est l'indice des prix à la consommation du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue..
  Pour les conventions conclues à partir du 1er février 1994, l'indice de base est toutefois l'indice calculé et nommé ( il s'agit de l'indice santé) à cet effet du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.
  § 2. Les dispositions contractuelles dont l'effet excéderait l'adaptation prévue au présent article sont réductibles à celle-ci.
  § 3. Toutefois, sur proposition du Ministre ayant le Logement dans ses compétences, le Gouvernement peut, en fonction des décisions prises par l'Etat fédéral en matière d'indice des prix à la consommation, arrêter que les loyers des baux d'habitation visant un bien immeuble sis en Région de Bruxelles-Capitale soient adaptés au coût de la vie en se basant sur l'indice applicable aux salaires et revenus de remplacement selon les dispositions fédérales. Ces dispositions ne peuvent avoir pour conséquence une diminution nominale du loyer indexé durant les périodes où l'indice applicable aux salaires et revenus de remplacement est bloqué.

Les biens donnés en location se situent en Région de Bruxelles-Capitale.

S'appliquent les dispositions du code bruxellois du logement , notamment celles de son titre XI et non celles du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation.

Le Code bruxellois du logement ne prévoit pas , sauf lecture trop rapide de celui-ci, que l'enregistrement du bail est un préalable indispensable au droit du bailleur  à postuler l'indexation du montant du loyer ..

En revanche, en Région wallonne , l'absence d'enregistrement du bail a un impact sur le droit du bailleur à postuler l'indexation;

Mes 2 interventions les plus récentes ds cette discussion énoncent les dispositions légales utiles bruxelloise et wallonne.

Pour la révision du loyer, s'appliquent les dispositions de l'art.240 du Code bruxellois du logement.

  Art. 240. [1 - Principes
   Sans préjudice de l'article 221, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.
   A défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.
   Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué, à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 220.
   Dans le cadre de cette révision triennale, aucune augmentation de loyer ne peut cependant être accordée pour des travaux réalisés conformément à l'article 221 et si le loyer a été adapté en conséquence au cours du bail.
   Le juge statue en équité.
   L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.
   Le loyer révisé produit ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l'ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu'à la décision définitive.
   Dans le cas de l'article 239, § 2, les parties peuvent cependant renoncer à la faculté de demander la révision du loyer.]1
  ----------
  (1)<Inséré par ORD 2017-07-27/15, art. 15, 004; En vigueur : 01-01-2018>
 

  Art. 240 DROIT FUTUR.

   [1 - Principes
   Sans préjudice de l'article 221, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat. [2 Dans ce cadre, chaque partie peut saisir la commission paritaire locative visée à l'article 107/1 du Code, pour obtenir un avis sur la justesse du loyer. Si la commission paritaire locative rend un avis concluant à la révision de loyer, elle propose aux parties une conciliation limitée au montant du loyer.]2
  [3 A défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, le loyer de référence du bien loué est supérieur de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande et que le bien n'accuse pas des défauts de qualité substantiels qui justifient cette différence.
   Si le bien n'accuse pas des défauts de qualité substantiels qui justifient cette différence, le juge peut également accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que le loyer de référence du bien loué est supérieur de dix pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué, à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 220.]3
   Dans le cadre de cette révision triennale, aucune augmentation de loyer ne peut cependant être accordée pour des travaux réalisés conformément à l'article 221 et si le loyer a été adapté en conséquence au cours du bail.
   [4 Le juge peut solliciter l'avis de la commission paritaire locative visée à l'article 107/1 du Code. Il statue en équité.]4
   L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.
   Le loyer révisé produit ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l'ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu'à la décision définitive.
   Dans le cas de l'article 239, § 2, les parties peuvent cependant renoncer à la faculté de demander la révision du loyer.]1
 
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  (1)<Inséré par ORD 2017-07-27/15, art. 15, 004; En vigueur : 01-01-2018>
  (2)<ORD 2021-10-28/22, art. 9, 012; En vigueur : indéterminée>
  (3)<ORD 2021-10-28/22, art. 10, 012; En vigueur : indéterminée>
  (4)<ORD 2021-10-28/22, art. 11, 012; En vigueur : indéterminée>

Dernière modification par GT (08-02-2022 06:09:31)