Question sur la garantie locative

Juntao · #1 08-03-2022 01:33:11

Bonjour,

J'habite en région bruxelloise et je m'apprête à louer mon premier appartement. N'y connaissant rien du tout en immobilier et location, je voulais savoir si c'était normal que le propriétaire demande une garantie locative en cash ?

rexou · #2 08-03-2022 02:22:41

Bonjour,

Pour un bail de résidence principale, non ce n'est pas normal. Vous avez trois options possibles :

1. Dire à votre presque futur bailleur que vous vouez déposer la garantie sur un compte bancaire bloqué à vote nom (il peut accepter ou refuser de vous louer... à vous de voir le degré de votre intérêt pour son appartement)

2. Payer et signer le bail, et ensuite lui demander de placer votre garantie sur un compte bloqué comme le prescrit la loi (il ne va pas aimer peut être, mais vous aurez déjà signé et s'il refuse, vous pouvez le contraindre en justice de paix)

3. Payer... et tenter de négocier éventuellement une garantie réduite si vous sentez que c'est jouable.

Reste aussi bien sur l'option 4 : chercher un autre appartement lol

grmff · #3 08-03-2022 05:27:18

La norme légale, c'est de bloquer la garantie sur un compte "garantie locative" dans une banque. C'est ce que j'ai toujours fait. Jusqu'à l'arrivée du Covid, qui a vu les portes de banques se fermer un peu plus.

BNP, ING, et d'autres m'ont renvoyés vers E-depot, qui n'est pas une banque mais qui est la Caisse de Dépôt et de Consignation.

Alors, depuis 2020, je prends les garantie en cash. C'est devenu ma norme, et franchement je en suis pas le seul. C'est devenu "normal" et j'ai eu très peu de réaction face à cette nouvelle méthode.

Si un de mes locataires m'indiquait vouloir un compte bloqué, je lui dirais de l'ouvrir et je verserais la garantie sur le compte bloqué s'il arrive à en ouvrir un...

panchito · #4 08-03-2022 07:36:28

Non, cela n'est pas normal.

S'il s'agit d'une somme d'argent, contrairement aux bons d'assurance, la garantie ne peut pas dépasser 2 mois de loyer et vous devez la déposer sur un compte bloqué, à votre nom.

Tous mes locataires déposent donc leur garantie à leur agence personnelle.

GT · #5 08-03-2022 09:21:17

grmff a écrit :

La norme légale, c'est de bloquer la garantie sur un compte "garantie locative" dans une banque. C'est ce que j'ai toujours fait. Jusqu'à l'arrivée du Covid, qui a vu les portes de banques se fermer un peu plus.
BNP, ING, et d'autres m'ont renvoyés vers E-depot, qui n'est pas une banque mais qui est la Caisse de Dépôt et de Consignation.

QRVA 55 064
La Chambre des Représentants de Belgique
Questions et réponses écrites
02/10/2021
pages 74 et 75

Réponse du Vice-premier ministre et ministre des Finances, chargé de la Coordination de la lutte contre la fraude du 30 septembre 2021, à la question n° 537 de Monsieur le député Christian Leysen du 08 juillet 2021 (Garanties locatives via la Caisse des Dépôts et Consignations)

Extraits

1. Le fait que la Caisse des Dépôts et Consignations accepte les garanties locatives n'est pas nouveau en soi. Dans le passé, c'était également une possibilité, principalement utilisée par certains CPAS, villes et sociétés de logement social. Cette possibilité a été mise en évidence à la suite de la récente réorganisation de la Caisse des Dépôts et Consignations, qui a mis l'accent sur la digitalisation, la simplification administrative et l'automatisation. Il est désormais possible de placer une garantie locative de manière rapide, sûre et efficace.

2. La forme de garantie locative peut être considérée comme un compte individualisé. En pratique, ils sont versés sur un compte 679 de la Caisse des Dépôts et Consignations et inclus dans un dossier individuel consultable digitalement.

3. Il s'agit d'une garantie juridiquement valable, tout comme les nombreux autres types de garanties placées auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations.

4. Ces fonds sont traités comme tous les autres fonds de la Caisse des Dépôts et Consignations. Les fonds sont à tout moment identifiables individuellement et remboursables (dans la mesure où les conditions légales de remboursement sont respectées).

5. Le seul objectif de la Caisse des Dépôts et Consignations est d'offrir aux citoyens une alternative rapide, sécurisée et digitale pour effectuer une garantie locative.

6. Les garanties locatives déposées à la Caisse des Dépôts et Consignations génèrent des intérêts tout comme les autres sommes consignées et au même taux d'intérêt, qui est en réalité de 0% depuis mai 2016.

( Note : Le CRI - magazine du SNPC - n°462 de ce mois de mars contient un article intitulé : la caisse des dépôts et consignations : un outil efficace pour vos garanties locatives.23.588 garanties locatives ont été constituées dans e-DEPO depuis octobre 2020 à sept.2021, 1104 en octobre 2020, 2309 en sept.2021) .

grmff · #6 08-03-2022 09:47:56

Une réponse parlementaire est-elle juridiquement plus valable qu'un texte de loi? Je ne pense pas.

Que dit le texte:

Section 9. - Garantie
Art. 62. § 1er. Si, indépendamment des sûretés prévues à l'article 20 du présent décret, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues à l'alinéa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative.
Les garanties mentionnées à l'alinéa précédent peuvent prendre au choix du preneur, trois formes : soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.
Lorsque le preneur opte pour un compte individualisé, la garantie locative ne peut excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer. Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur et le bailleur acquiert un privilège sur l'actif du compte pour toute créance résultant de l'inexécution totale ou partielle des obligations du preneur.
Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire qu'il s'engage à reconstituer totalement par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maximum de trois ans, celle-ci est d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum. L'institution financière devra être celle auprès de laquelle le preneur dispose, le cas échéant, du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement. Si le preneur met fin au versement de ses revenus professionnels ou de remplacement dans l'institution en question, celle-ci est en droit de réclamer la reconstitution intégrale et immédiate de la garantie, sans préjudice de la possibilité de transférer celle-ci à une autre institution financière. Nonobstant la loi du 25 avril 2014 'relative au statut et au contrôle des établissements de crédit et des sociétés de bourse, une institution financière ne peut pas refuser cette garantie pour des raisons liées à l'état de solvabilité du locataire. Le livre VII, titre IV, chapitre Ier, du Code de droit économique n'est pas d'application. Le Gouvernement peut modaliser l'obligation de l'institution financière de constituer une garantie bancaire dans le cas où le candidat locataire est tenu, au moment de sa demande, par plus d'une autre obligation de reconstitution pour des garanties bancaires locatives octroyées antérieurement. Après une évaluation faite un an après l'entrée en vigueur de ce système, le Gouvernement pourra organiser une garantie publique pour couvrir les garanties octroyées par les institutions financières à certaines catégories de locataires qu'Il définit, selon les modalités de financement qu'Il définit. Le preneur ne devra aucun intérêt débiteur à l'institution financière, qui lui accordera des intérêts dès le jour de la constitution totale de la garantie. L'institution financière dispose des privilèges de droit commun vis-à-vis du preneur en cas de non-exécution de son obligation de constituer progressivement la garantie.
Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire, d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum, résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière, c'est le CPAS qui effectue la demande auprès de l'institution financière qui l'accorde au profit du bailleur.
Le Gouvernement fixe le formulaire par lequel les institutions financières attesteront, vis-à-vis des bailleurs, que la garantie locative est octroyée, peu importe la manière dont cette garantie est constituée.
§ 2. Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s'abstient de la placer de la manière prévue au paragraphe 1er, alinéa 3, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci.
Ces intérêts sont capitalisés. Toutefois, à dater du jour où le preneur met en demeure le bailleur de satisfaire à l'obligation qui lui est imposée par le paragraphe 1er, alinéa 3, les intérêts dus sont les intérêts légaux sur le montant de la garantie.
§ 3. Il ne peut être disposé du compte bancaire, tant en principal qu'en intérêts, ni de la garantie bancaire ni du compte sur lequel la reconstitution de la garantie s'est effectuée, qu'au profit de l'une ou l'autre des parties, moyennant production soit d'un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de <bail>, soit d'une copie d'une décision judiciaire. Cette décision est exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement.

La caisse de dépôts correspond-elle à une des conditions suivantes: Les garanties mentionnées à l'alinéa précédent peuvent prendre au choix du preneur, trois formes : soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.
Non, car la caisse des dépôts n'est pas une institution financière, ce n'est pas une garantie bancaire qui permet au preneur de reconstituer etc, et il n'y a pas de Cpas qui joue dans la pièce.

La garantie déposée à la CDC est donc une garantie légale tant qu'elle est acceptée par les parties, sauf dans le cas des résidences principales, où elle n'est pas légalement autorisée.

PIM · #7 08-03-2022 10:02:33

@Juntao:
Bienvenue
Vous avez reçu ici la réponse à votre question sur les garanties locatives.
Puisque la matière locative est nouvelle pour vous, je vous invite à prendre connaissance de la brochure informative dédiée disponible gratuitement ici sur notre site

GT · #8 08-03-2022 10:43:28

Région bruxelloise ( je n'ai vérifié pour les autres Régions puisque le bien mis en location se situe en Région bruxelloise)

Code bruxellois du logement

Art. 249. - Placement de la garantie
§ 1er. Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s'abstient de la placer de la manière prévue à l'article 248, § 2, 1°, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci avec comme minimum le taux légal.
Ces intérêts sont capitalisés.

Art. 248. - Principes
§ 1er. Si, indépendamment des sûretés prévues notamment à l'article 1752 du Code civil, le preneur donne, pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues au paragraphe suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à deux ou trois mois de loyer, selon la forme de la garantie locative.
§ 2. Les garanties mentionnées au paragraphe 1er peuvent prendre, au choix du preneur, trois formes :
1° un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière ;
§ 3. Lorsque le preneur opte pour un compte individualisé, la garantie locative ne peut excéder un montant équivalent à deux mois de loyer.
Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur et le bailleur acquiert privilège sur l'actif du compte pour toute créance résultant de l'inexécution totale ou partielle des obligations du preneur.

En vertu de l'article 248 du code bruxellois du logement, lorsque, pour assurer le respect de ses obligations, le preneur opte pour la forme de garantie consistant dans un compte individualisé ouvert à son nom auprès d'une institution financière, les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur.

L'art.249 du même code dispose que, lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s'abstient de la placer de la manière prévue à l'article 248, § 2, 1, il est tenu de payer au preneur des intérêts des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci avec comme minimum le taux légal.

(En Région wallonne : art.62§ 2 du décret du 15 mars 2018 sur le bail d'habitation

§ 2. Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s'abstient de la placer de la manière prévue au paragraphe 1er, alinéa 3, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci.
Ces intérêts sont capitalisés. Toutefois, à dater du jour où le preneur met en demeure le bailleur de satisfaire à l'obligation qui lui est imposée par le paragraphe 1er, alinéa 3, les intérêts dus sont les intérêts légaux sur le montant de la garantie.)

Il suit de ces dispositions bruxelloises qui, en vertu de l'art. 216 de l’ordonnance du 17 juillet 2003, sont impératives, que, nonobstant toute stipulation contractuelle contraire, L’OBLIGATION DE PLACER LA SOMME REMISE EN GARANTIE du respect par le preneur de ses obligations sur un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière INCOMBE AU BAILLEUR lorsqu’il est en possession de ladite somme et qu’à défaut de satisfaire à cette obligation, il est tenu de payer au preneur des intérêts déterminés : intérêts au taux moyen du marché , intérêts légaux.

MAJ : le taux d'intérêt légal en 2022 : 1,5 % (Moniteur belge, 1/3/2022, page 17447)

Dernière modification par GT (08-03-2022 14:37:22)

GT · #9 08-03-2022 11:15:50

grmff a écrit :

Une réponse parlementaire est-elle juridiquement plus valable qu'un texte de loi? Je ne pense pas.
Que dit le texte:
Section 9. - Garantie
Art. 62. § 1er. Si, indépendamment des sûretés prévues à l'article 20 du présent décret, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues à l'alinéa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative.
Les garanties mentionnées à l'alinéa précédent peuvent prendre au choix du preneur, trois formes : soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.
Lorsque le preneur opte pour un compte individualisé, la garantie locative ne peut excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer. Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur et le bailleur acquiert un privilège sur l'actif du compte pour toute créance résultant de l'inexécution totale ou partielle des obligations du preneur.
Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire qu'il s'engage à reconstituer totalement par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maximum de trois ans, celle-ci est d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum. L'institution financière devra être celle auprès de laquelle le preneur dispose, le cas échéant, du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement. Si le preneur met fin au versement de ses revenus professionnels ou de remplacement dans l'institution en question, celle-ci est en droit de réclamer la reconstitution intégrale et immédiate de la garantie, sans préjudice de la possibilité de transférer celle-ci à une autre institution financière. Nonobstant la loi du 25 avril 2014 'relative au statut et au contrôle des établissements de crédit et des sociétés de bourse, une institution financière ne peut pas refuser cette garantie pour des raisons liées à l'état de solvabilité du locataire. Le livre VII, titre IV, chapitre Ier, du Code de droit économique n'est pas d'application. Le Gouvernement peut modaliser l'obligation de l'institution financière de constituer une garantie bancaire dans le cas où le candidat locataire est tenu, au moment de sa demande, par plus d'une autre obligation de reconstitution pour des garanties bancaires locatives octroyées antérieurement. Après une évaluation faite un an après l'entrée en vigueur de ce système, le Gouvernement pourra organiser une garantie publique pour couvrir les garanties octroyées par les institutions financières à certaines catégories de locataires qu'Il définit, selon les modalités de financement qu'Il définit. Le preneur ne devra aucun intérêt débiteur à l'institution financière, qui lui accordera des intérêts dès le jour de la constitution totale de la garantie. L'institution financière dispose des privilèges de droit commun vis-à-vis du preneur en cas de non-exécution de son obligation de constituer progressivement la garantie.
Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire, d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum, résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière, c'est le CPAS qui effectue la demande auprès de l'institution financière qui l'accorde au profit du bailleur.
Le Gouvernement fixe le formulaire par lequel les institutions financières attesteront, vis-à-vis des bailleurs, que la garantie locative est octroyée, peu importe la manière dont cette garantie est constituée.
§ 2. Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s'abstient de la placer de la manière prévue au paragraphe 1er, alinéa 3, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci.
Ces intérêts sont capitalisés. Toutefois, à dater du jour où le preneur met en demeure le bailleur de satisfaire à l'obligation qui lui est imposée par le paragraphe 1er, alinéa 3, les intérêts dus sont les intérêts légaux sur le montant de la garantie.
§ 3. Il ne peut être disposé du compte bancaire, tant en principal qu'en intérêts, ni de la garantie bancaire ni du compte sur lequel la reconstitution de la garantie s'est effectuée, qu'au profit de l'une ou l'autre des parties, moyennant production soit d'un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de <bail>, soit d'une copie d'une décision judiciaire. Cette décision est exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement.
La caisse de dépôts correspond-elle à une des conditions suivantes: Les garanties mentionnées à l'alinéa précédent peuvent prendre au choix du preneur, trois formes : soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.
Non, car la caisse des dépôts n'est pas une institution financière, ce n'est pas une garantie bancaire qui permet au preneur de reconstituer etc, et il n'y a pas de Cpas qui joue dans la pièce.
La garantie déposée à la CDC est donc une garantie légale tant qu'elle est acceptée par les parties, sauf dans le cas des résidences principales, où elle n'est pas légalement autorisée.

Vous citez un extrait d'un décret wallon et non du code bruxellois du logement (" J'habite en région bruxelloise et je m'apprête à louer mon premier appartement").

.

Dernière modification par GT (08-03-2022 11:17:27)

Juntao · #10 08-03-2022 21:34:48

Merci à tous pour vos réponses.

J'ai contacté l'agent immobilier et il m'a dit que la garantie locative sera sur un compte bloqué à la banque.

Le paiement liquide en question est le premier loyer afin que l'agent immobilier puisse toucher sa comission.

GT · #11 09-03-2022 07:23:53

Juntao a écrit :

Merci à tous pour vos réponses.
J'ai contacté l'agent immobilier et il m'a dit que la garantie locative sera sur un compte bloqué à la banque.
Le paiement liquide en question est le premier loyer afin que l'agent immobilier puisse toucher sa comission.

Il convient que vous cherchiez dès a présent une banque qui acceptera de recevoir votre garantie locative sur un compte bloqué.
Ensuite, vous ferez les formalités et constituerez le montant de la garantie.

Il est rapporté que de nombreuses banques n'acceptent plus les garanties locatives.

Certains bailleurs ne vous donneront pas les clés avant d'avoir la preuve de la constitution de cette garantie locative.

Dernière modification par GT (09-03-2022 07:31:20)

panchito · #12 09-03-2022 07:57:35

Juntao a écrit :

Le paiement liquide en question est le premier loyer afin que l'agent immobilier puisse toucher sa comission.

Rien de plus normal!

Le bailleur devra juste payer les 21% de TVA puisque l'agence a droit à un mois de loyer + TVA

Pour votre information, je demande toujours le 1er mois de loyer en cash, en guise d'acompte, à la signature du bail même si je ne suis pas une agence.

Esvext · #13 11-03-2022 16:16:44

GT a écrit :

Il est rapporté que de nombreuses banques n'acceptent plus les garanties locatives.

Pour ma part je n'ai eu aucune difficulté à en déposer une chez ING.

GT · #14 11-03-2022 16:35:32

Esvext a écrit :

GT a écrit :
Il est rapporté que de nombreuses banques n'acceptent plus les garanties locatives.
Pour ma part je n'ai eu aucune difficulté à en déposer une chez ING.

Et si la politique d'ING avait changé ?

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