BXL-A l'étude-création d'1 dispositif rég. d'enregistremt des baux d'habitation

Commission logement de ce 10/3/2022
QUESTION ORALE DE MME JOËLLE MAISON
À MME NAWAL BEN HAMOU, SECRÉTAIRE D'ÉTAT À LA RÉGION DE BRUXELLESCAPITALE CHARGÉE DU LOGEMENT ET DE L'ÉGALITÉ DES CHANCES,

concernant "la création d'un dispositif régional d'enregistrement des baux d'habitation".

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Pour pouvoir mener une politique ambitieuse de soutien à la qualité et à l’accessibilité du marché locatif privé, le gouvernement doit impérativement disposer de connaissances précises au sujet des quelque 330.000 logements privés mis en location dans notre Région, telles que les loyers pratiqués, la durée des baux, les caractéristiques des biens, etc.
Or, l’administration régionale ne possède qu’une quantité limitée d’informations se rapportant à ces logements, l’enregistrement des baux d’habitation étant encore assuré par l’administration fédérale, et plus précisément par les bureaux de l’enregistrement du SPF Finances.
Dès l’entame de la présente législature, l’exécutif régional a annoncé qu’il allait s’employer à pallier le manque de données relatives aux différents aspects du secteur locatif privé. La déclaration de politique régionale prévoit que "le gouvernement constituera à cet effet, à brève échéance et au travers de protocoles d’accord avec les institutions concernées (administrations publiques fédérales et régionales, secteur bancaire), une base de données centralisée permettant d’avoir une image fidèle du marché locatif (baux, loyers, garanties, états des lieux, PEB, permis, etc.)".
Au cours des deux premières années de la législature, le gouvernement bruxellois a entamé des discussions avec plusieurs institutions, en vue d’élaborer des protocoles d’accord organisant la transmission des informations nécessaires à la création de la base de données centralisée. Le principal objectif de ces négociations était de conclure une convention avec le SPF Finances, afin que Bruxelles Logement puisse avoir accès à la base de données fédérale MyRent, contenant l’ensemble des baux enregistrés. Cependant, l’administration régionale bruxelloise s’est rapidement aperçue qu’elle ne pourrait pas exploiter les informations fournies par MyRent, car celles-ci se sont révélées incomplètes, partiellement inexactes et parfois même fantaisistes.
En réalité, le système fédéral de l’enregistrement des baux a pour but de garantir l’opposabilité des contrats aux tiers. Ce dispositif n’a pas été conçu pour collecter des statistiques fiables relatives au secteur locatif privé. Pour sortir de l’impasse, vous avez récemment chargé votre administration de créer un dispositif régional d’enregistrement des baux d’habitation. Lorsque le portail numérique d’enregistrement sera mis en place, les propriétaires bailleurs seront tenus de déclarer leurs baux auprès de l’administration régionale et de compléter un formulaire ad hoc reprenant certains renseignements utiles ayant trait aux caractéristiques des biens loués.
Ce système régional d’enregistrement des baux permettra à Bruxelles Logement de recueillir des statistiques précises relatives aux logements mis en location et d’alimenter ainsi la base de données centralisée consacrée au marché locatif privé. Par ailleurs, certains organismes régionaux seront habilités à consulter un contrat de bail dans le cadre de la future politique de conventionnement des logements privés.
Quelles démarches le gouvernement bruxellois a-t-il entreprises au cours des derniers mois en vue de préparer la mise en place du portail régional d’enregistrement des baux d’habitation ? Avez-vous déjà défini les modalités techniques et juridiques de ce dispositif ?
Pouvez-vous nous confirmer que les bailleurs pourront enregistrer leurs baux non seulement via un portail numérique, mais aussi auprès de guichets physiques ? Quels types d’informations le bailleur sera-t-il tenu de communiquer à l’administration régionale lorsqu’il remplira le formulaire d’enregistrement ? Quelles sanctions pourront-elles être infligées au propriétaire-bailleur en cas de non-respect de l’obligation d’enregistrement régional du bail ?
Le gouvernement a-t-il déjà élaboré un avant-projet d’ordonnance en vue de faire naître dans le chef du bailleur une obligation de déclarer le bail auprès de l’administration et de remplir le formulaire reprenant les informations relatives aux principales caractéristiques du bien loué ? L’obligation d’enregistrement régional s’appliquera-t-elle uniquement aux baux conclus après l’entrée en vigueur de l’ordonnance ou également aux baux en cours ?
Quand le dispositif régional d’enregistrement des baux devrait-il être mis en place ? Pourriez-vous nous fournir une estimation de son coût annuel ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Nous étudions en effet la faisabilité de développer un portail régional permettant le dépôt des baux d’habitation contractés dans notre Région. Ce projet de dépôt régional du bail devra remplir les objectifs suivants :
- disposer d’une image fidèle du marché locatif et de statistiques pertinentes afin d’orienter les politiques publiques sur la base de constats documentés, objectifs et précis ;
- permettre aux autorités régionales légalement habilitées de consulter un contrat de bail dans le cadre, notamment, de la politique de conventionnement prévue par la déclaration de politique générale ;
- offrir un outil de référence officiel et fiable afin d’accompagner les parties lors de l’élaboration des baux d’habitation.
Le dépôt régional du bail permettra notamment de récolter les informations visées à l’article 218 du Code bruxellois du logement, les informations requises lors de l’enregistrement via l’application MyRent et les informations relatives à la performance énergétique des bâtiments.
Concrètement, il est demandé à l’administration de mettre en ligne un formulaire, qui devra être complété par le bailleur à la suite de la signature d’un bail d’habitation. Une attention particulière sera portée à l’efficacité des procédures afin de limiter la charge administrative, tant pour les usagers que pour les administrations. Compte tenu de la fracture numérique, j’ai également demandé que ce portail numérique soit doublé de guichets physiques.
Sur la base de ces objectifs, les modalités techniques, budgétaires et juridiques de cette base de données ont été identifiées par mon administration. Bruxelles Logement propose que le futur portail régional et MyRent soient articulés, afin de limiter la charge administrative pour les Bruxelloises et les Bruxellois. L’objectif n’est évidemment pas de demander deux fois la même information. Cependant, cela implique une intégration informatique du dispositif fédéral et régional, qui prendra du temps.
Une modification du Code bruxellois du logement sera en effet nécessaire afin d’ancrer juridiquement le portail régional et de renforcer l’obligation d’enregistrement des baux prévue à l’article 227 du Code.
L’administration a également estimé les besoins en personnel pour la gestion de la base de données. Ceux-ci sont chiffrés à cinq équivalents temps plein à partir de 2024. L’impact budgétaire global n’est pas encore chiffré.
Une proposition de calendrier a également été élaborée. À ce stade, l’administration estime que la mise en ligne du portail régional pourrait intervenir au second semestre 2023. Ce calendrier est évidemment provisoire.
Mon cabinet a demandé à Bruxelles Logement de poursuivre son travail en identifiant les actions prioritaires à entreprendre.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Je salue votre volonté d'articuler les deux dispositifs, au bénéfice des Bruxellois, même si ce processus prendra plus de temps. La question des coûts et de l'avant-projet ne se pose dès lors plus.
Comme vous le savez, mon groupe a toujours insisté pour obtenir des informations très précises sur les baux en Région bruxelloise. L'identification des logements inoccupés et insalubres sera facilitée par un enregistrement régional du bail. J'espère que le calendrier sera respecté et que nous disposerons le plus rapidement possible de ces données précises.