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Majorité pour remise en peinture des communs

romon
Pimonaute assidu
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Majorité pour remise en peinture des communs

Bonjour,

Quelle majorité est requise pour effectuer des travaux  rafraichissement de la peinture des communs (hall, couloirs, cage d'escalier) dans un immeuble qui a 15 ans :
- majorité des 2/3?
- majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés car considéré comme travaux conservatoires?

Merci pour vos réponses

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MarcoBrux
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Re : Majorité pour remise en peinture des communs

romon a écrit :

Bonjour,

Quelle majorité est requise pour effectuer des travaux  rafraichissement de la peinture des communs (hall, couloirs, cage d'escalier) dans un immeuble qui a 15 ans :
- majorité des 2/3?
- majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés car considéré comme travaux conservatoires?

Merci pour vos réponses

2/3.

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romon
Pimonaute assidu
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Re : Majorité pour remise en peinture des communs

Bonjour Marcobrux,

Merci pour votre réponse.

Pour situer le contexte, c'est une petite copropriété gérée par un copropriétaire-syndic. Celui-ci, hésitant entre la majorité absolue et la majorité de 2/3,  la  règle de la majorité des 2/3 a été appliquée pour éviter toute contestation et les travaux n'ont pas été approuvé, car cette majorité n'était pas atteinte (moins des 2/3 de copropriétaires présents ou représentés).

Lors d'une recherche sur internet, je me suis rendu compte, qu'en France, la remise en peinture à l'identique est considéré comme travail conservatoire (voir par exemple : https://www.baticopro.com/guides/la-pei … leur.html) et, qu'en Belgique,  l'article 577-7 § 1er 1° b) précise que la majorité des 2/3 n'est pas d'application pour des travaux conservatoires....

Je n'ai rien trouvé à ce sujet pour la Belgique, d'où la question posée.

romon

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Majorité pour remise en peinture des communs

romon a écrit :

Bonjour Marcobrux,

Merci pour votre réponse.

Pour situer le contexte, c'est une petite copropriété gérée par un copropriétaire-syndic. Celui-ci, hésitant entre la majorité absolue et la majorité de 2/3,  la  règle de la majorité des 2/3 a été appliquée pour éviter toute contestation et les travaux n'ont pas été approuvé, car cette majorité n'était pas atteinte (moins des 2/3 de copropriétaires présents ou représentés).

Lors d'une recherche sur internet, je me suis rendu compte, qu'en France, la remise en peinture à l'identique est considéré comme travail conservatoire (voir par exemple : https://www.baticopro.com/guides/la-pei … leur.html) et, qu'en Belgique,  l'article 577-7 § 1er 1° b) précise que la majorité des 2/3 n'est pas d'application pour des travaux conservatoires....

Je n'ai rien trouvé à ce sujet pour la Belgique, d'où la question posée.

romon

La validité d'une AG ne dépend pas de la présence de 2/3 de copropriétaires présents ou représentés.

Les règles de validité d'une AG figurent à l'art.3.87, § 5, al.2 et 3 du nouveau code civil

art.3.87§ 5.

"L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire.
  L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.
  Néanmoins, l'assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l'assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes.
  Si aucun des deux quorums n'est atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes-parts de copropriété dont ils sont titulaires."

Ne confondons pas les conditions de majorité pour la tenue valable d'une AG et les majorités auxquelles doivent être prises les décisions.

Dernière modification par GT (04-04-2022 10:27:38)

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Majorité pour remise en peinture des communs

romon a écrit :

Bonjour Marcobrux,

Merci pour votre réponse.

Pour situer le contexte, c'est une petite copropriété gérée par un copropriétaire-syndic. Celui-ci, hésitant entre la majorité absolue et la majorité de 2/3,  la  règle de la majorité des 2/3 a été appliquée pour éviter toute contestation et les travaux n'ont pas été approuvé, car cette majorité n'était pas atteinte (moins des 2/3 de copropriétaires présents ou représentés).

Lors d'une recherche sur internet, je me suis rendu compte, qu'en France, la remise en peinture à l'identique est considéré comme travail conservatoire (voir par exemple : https://www.baticopro.com/guides/la-pei … leur.html) et, qu'en Belgique, l'article 577-7 § 1er 1° b) précise que la majorité des 2/3 n'est pas d'application pour des travaux conservatoires....

Je n'ai rien trouvé à ce sujet pour la Belgique, d'où la question posée.

romon

Que prévoit l'art.3.88 du nouveau code civil entré en vigueur voici déjà plusieurs mois ?

Art. 3.88.Assemblée générale: prise de décision
  § 1er. L'assemblée générale décide:
  1° à la majorité des deux tiers des voix:
  a) (...)
  b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 3.89, § 5, 2°

Dernière modification par GT (04-04-2022 10:37:03)

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romon
Pimonaute assidu
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Re : Majorité pour remise en peinture des communs

Bonjour GT,

Je me suis peut-être mal exprimé. L'assemblée générale était valable constituée (double majorité).

La question est de savoir si la majorité absolue des copropriétaires présents ou représentés est suffisante  ou si il faut une majorité des 2/3 de tous les copropriétaires pour des travaux de remise en peinture des couloirs.....?

romon

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Majorité pour remise en peinture des communs

romon a écrit :

Bonjour GT,

Je me suis peut-être mal exprimé. L'assemblée générale était valable constituée (double majorité).

La question est de savoir si la majorité absolue des copropriétaires présents ou représentés est suffisante  ou si il faut une majorité des 2/3 de tous les copropriétaires pour des travaux de remise en peinture des couloirs.....?

romon

Le procès-verbal fera mention des votes sur le principe des travaux de peinture.
Le procès-verbal mentionnera si la résolution a été adoptée ou non.

L'art.3. 92, § 3 du nouveau code civil prévoit :
" Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale si elle lui cause un préjudice personnel.
  Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu."

Si aucune action n'a pas été introduite dans le délai, la décision prise (adoption ou rejet de la proposition) sera définitive.
Si une action est introduite, le juge tranchera.

Dans la mesure où les travaux de peinture ont un caractère conservatoire (le juge tranchera en cas de contestation), la majorité absolue suffit pour adopter la décision de principe.

Toutes les autres décisions ( choix de l'entreprise...) sont toujours prises à la majorité absolue.

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romon
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Re : Majorité pour remise en peinture des communs

Merci GT pour votre dernière réponse.

L'AG aurait donc pu considérer cette remise en peinture comme des travaux conservatoires.

romon

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Majorité pour remise en peinture des communs

romon a écrit :

Merci GT pour votre dernière réponse.

L'AG aurait donc pu considérer cette remise en peinture comme des travaux conservatoires.

romon

L'AG est souveraine maitresse de ses décisions.
Un copropriétaire peut les contester en intentant une action dans un délai précis.

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MarcoBrux
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Re : Majorité pour remise en peinture des communs

romon a écrit :

Bonjour Marcobrux,

Merci pour votre réponse.

Pour situer le contexte, c'est une petite copropriété gérée par un copropriétaire-syndic. Celui-ci, hésitant entre la majorité absolue et la majorité de 2/3,  la  règle de la majorité des 2/3 a été appliquée pour éviter toute contestation et les travaux n'ont pas été approuvé, car cette majorité n'était pas atteinte (moins des 2/3 de copropriétaires présents ou représentés).

Lors d'une recherche sur internet, je me suis rendu compte, qu'en France, la remise en peinture à l'identique est considéré comme travail conservatoire (voir par exemple : https://www.baticopro.com/guides/la-pei … leur.html) et, qu'en Belgique,  l'article 577-7 § 1er 1° b) précise que la majorité des 2/3 n'est pas d'application pour des travaux conservatoires....

Je n'ai rien trouvé à ce sujet pour la Belgique, d'où la question posée.

romon

J'ai bien compris votre question.
Pour moi, les travaux de peinture peuvent difficilement échapper à la règle des 2/3.
Les travaux conservatoires sont ceux que le syndic doit prendre pour éviter d'aggraver la situation. Ces travaux ne doivent même pas être soumis au vote... ( sauf pour certains qui nécessitent la ratification)

Dernière modification par MarcoBrux (04-04-2022 15:51:14)

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Yves Van Ermen
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Re : Majorité pour remise en peinture des communs

romon a écrit :

Bonjour GT,

Je me suis peut-être mal exprimé. L'assemblée générale était valable constituée (double majorité).

La question est de savoir si la majorité absolue des copropriétaires présents ou représentés est suffisante  ou si il faut une majorité des 2/3 de tous les copropriétaires pour des travaux de remise en peinture des couloirs.....?

romon

Il faut 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'AG.
Des travaux de peintures ne peuvent être considérés comme des travaux conservatoires.


Yves Van Ermen
Agent immobilier IPI: 500.953
Président Federia Syndic
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GT
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Re : Majorité pour remise en peinture des communs

Un détour par la France
La peinture des parties communes (baticopro.com)

"Une dégradation rapide
Si toute peinture possède une durée de vie limitée, celle-ci est encore raccourcie dans le cadre d’un immeuble collectif en copropriété. Dégradations dues aux passages répétés et aux déménagements, traces de mains et de pieds, salissures, taches et graffitis, trous, coups et éraflures de sacs, meubles ou poussettes, effet du soleil mais aussi des intempéries pour les murs extérieurs : les peintures subissent au quotidien de nombreuses agressions.

Quand refaire les peintures ?
Malgré le coût que cela peut représenter, mieux vaut ne pas attendre trop pour refaire des peintures, au risque de voir le mur lui-même subir des dégradations. Une rénovation des peintures tous les dix ans est donc préconisée.
Comme tout revêtement, la peinture murale protège le support en lui évitant d’être trop gravement et rapidement dégradé. Ne pas refaire les peintures expose à des risques de dommages plus importants sur les murs tels que trous ou fissures qui non seulement coûteront plus cher à la copropriété pour être remis en état mais en plus feront perdre de la valeur aux logement par la mauvaise image qu’elles procureront du bâtiment.

Les peintures peuvent concerner les parties communes à l’intérieur de la copropriété comme le hall d’entrée ou la cage d’escalier, ou encore les parties communes visibles de l’extérieur comme les façades et le toit.

Quelle décision en AG ?
Selon le cas, la résolution décidant de peindre ou repeindre des parties communes ne sera pas votée selon les mêmes règles de majorité :

-  Dans le cas d’une rénovation à l’identique des peintures des parties communes de l’immeuble, visant à la conservation de celui-ci, la décision pourra être prise à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;
-  Si la rénovation des peintures entraine une amélioration de l’immeuble, une transformation, voire une modification de son aspect extérieur, ce qui est le cas en cas de changement de couleur de la peinture de la façade, la majorité absolue de l’article 25 sera alors requise."

L'objet de l'association des copropriétaires n'est - il pas la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles ? ( art.3.86, § 3, nouveau code civil)

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grmff
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Re : Majorité pour remise en peinture des communs

Pour ma part aussi, on peut difficilement arguer de travaux conservatoires pour une mise en peinture.

En suivant le raisonnement français, les chaudières, toitures, ascenseurs, parlophones, clôtures, etc ont une durée de vie limitée, et donc c'est 50% pour une remplacement à l'identique? Sorry, c'est portnawak.

C'est 2/3 des présents ou représentés, et votre syndic non pro a bien agit.


Grmf!
----------------
La vie c'est comme une boîte de chocolat. Il faut pas laisser les autres te la bouffer.
Si tu as aimé ma contribution, paie-moi un manon!  big_smile

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romon
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Re : Majorité pour remise en peinture des communs

Merci à vous tous pour vos réponses.

romon

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rexou
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Re : Majorité pour remise en peinture des communs

Yves Van Ermen a écrit :

Il faut 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'AG.
Des travaux de peintures ne peuvent être considérés comme des travaux conservatoires.

Exact, mais cependant, si aucun CP ne conteste la décision dans les quatre mois qui suivent l'AG la décision sera validée même si le quota des deux tiers n'a pas été respecté. Il est cependant certain qu'un CP qui contesterait obtiendrait normalement gain de cause sans problème.

Dans le cas présent, le syndic a en effet fait les choses correctement en ne validant pas la proposition.

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