forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



la moitié des CP bloquent des travaux nécessaires

JDJK
Pimonaute
Inscription : 13-04-2022
Messages : 6

la moitié des CP bloquent des travaux nécessaires

Les faits :
Je suis CP dans une maison avec 6 appartements.
L'appartement RDC est un duplex avec une chambre en sous-sol. Ceci est bien précisé dans l'Acte de Base.
Cette pièce en sous-sol a connu une forte humidité ces dernières années, au point qu'elle est devenue non seulement inutile mais qu'elle transmettait l'humidité à la partie supérieure (RDC) de cet appartement.
Après de nombreuses années de discussions,  les CPs ont finalement décidé en AG de résoudre le problème de l'humidité dans cette pièce en sous-sol. et de collecter de l'argent pour cela - il y a eu de vives discussions sur la limitation des dépenses, sur la fixation d'un plafond. Mais hélas, impossible de prévoir le montant exact des coûts.
- Un architecte a été engagé ;
- Les offres de trois sociétés ont été recueillies, la meilleure (prix/qualité) a été sélectionnée et le début des travaux a été décidé dans une autre AG.
Les travaux ont commencé ; une partie importante des travaux a été réalisée dans les délais, au prix convenu, avec l'accord de l'architecte.
La dernière partie des travaux consistait à ouvrir le sol devant la façade et à isoler le mur extérieur dans le sous-sol. Ici, dans le sous-sol devant notre bâtiment, la société a établi une construction inhabituelle, comme un mur en béton avant le mur du bâtiment, ce qui rendra les travaux plus chers.

Problème : trois des six CP demandent maintenant d'arrêter les travaux, ils ne veulent pas payer encore plus d'argent.
Un deuxième avis d'un autre architecte est apporté. Il établit, à nouveau, que OUI, le mur extérieur en sous-sol doit être isolé, car il est la cause principale des problèmes d'humidité.
Les trois CP insistent pour bloquer les travaux.
Il y a une AG la semaine prochaine pour décider, mais il est très probable que les travaux soient arrêtés.

Problèmes :
P1) une somme importante a déjà été investie (40K) dans la salle du sous-sol ; ne pas continuer équivaut à avoir gaspillé cet argent pour rien, car une cause principale d'humidité (le mur extérieur) ne sera pas isolée ;
P2) ne pas poursuivre les travaux équivaut à laisser l'appartement de la RDC en panne, non seulement avec une pièce inutilisable mais avec le risque de rendre l'appartement entier inutilisable.
P3) pour moi (j'habite au 5ème étage) je vois ce blocage comme une destruction de notre bien (tel qu'il est défini dans l'Acte de Base = avec un appartement RDC fonctionnel qui a une pièce dans le sous-sol) donc une destruction de mon patrimoine.

Questions :
Q1) Comment voyez-vous la situation juridique ? Les bloqueurs agissent-ils par négligence contre le bien commun (la propriété) ?
Q2) Comment recommandez-vous de procéder ?
Q3) Dois-je prévoir et me préparer à porter plainte contre les bloqueurs pour destruction de notre (donc : ma) propriété, si aucune proposition constructive n'est faite à la prochaine AG pour restaurer la maison conformément à l'Acte de Base (c'est-à-dire isoler le mur extérieur subsol) ?

Merci beaucoup.

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 9 802

Re : la moitié des CP bloquent des travaux nécessaires

L'AG est souveraine. Elle seule peut décider.
Quelles sont les décisions prises à ce sujet lors de la dernière AG?

Pourriez-vous les reproduire ici?

Quels sont les points que vous personnellement avez fait mettre à l'ordre du jour de cette AG?
Quelles ont été les décisions actées dans le PV?

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 10 346

Re : la moitié des CP bloquent des travaux nécessaires

En qui concerne l'arrêt des travaux qui serait décidé par la prochaine AG , il faut savoir que certes l'AG est souveraine dans sa prise de décision mais aussi que chaque copropriétaire défaillant ou qui  se sera opposé à une telle décision pourra demander au juge d'annuler ou de réformer cette décision si elle est abusive et si elle lui cause un préjudice personnel.
Cette action devra être intentée dans un certain délai et sera dirigée contre l'ACP (et non contre le syndic).

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.92, § 3

A vous ( et à d'autres ? le propriétaire du rez de chaussée?), lors de la discussion en AG, de faire comprendre que vous initierez une telle action.

Irez-vous jusque là ? L'action sera introduite par citation. D'où certains frais.

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 21 811

Re : la moitié des CP bloquent des travaux nécessaires

L'AG est certes souveraine. Mais en cas de décision abusive, même à la majorité, le propriétaire lésé pourra demander au juge de réformer la décision, voire plus. Et il ne sera pas tenu des frais judiciaires de la copropriété causés par ladite procédure...


Grmf!
----------------
La vie c'est comme une boîte de chocolat. Il faut pas laisser les autres te la bouffer.
Si tu as aimé ma contribution, paie-moi un manon!  big_smile

Hors ligne

JDJK
Pimonaute
Inscription : 13-04-2022
Messages : 6

Re : la moitié des CP bloquent des travaux nécessaires

Merci beaucoup Panchito, GT, grmff!
Veuillez trouver ci-dessous les extraits pertinents des AG et autres rapports.
Avec vos réponses, je comprends effectivement mieux.

Une question plus concrète : pourrions-nous (5ème) nous joindre à la citation (demande au juge de réformer la décision abusive) que le CP du apartment RDC va déposer ? Car de toute façon, tout retard entraînera des frais supplémentaires importants, et nous ne voulons pas supporter ces frais supplémentaires qui sont le résultat d'une décision abusive.

BàV, Julian


+++++++++++++++++++++++++++
30/09/2021
AGE
+++ travaux +++
L'assemblée propose au vote les travaux de rénovation du bâtiment proposés dans le devis LAWT 60598.65€. Ce prix est le prix total du devis dont 46 990.96 Euro est à charge de la copropriété et 13 607.69 Euros est à charge des propriétaires de l’appartement au RDC (en plus de leur contribution dans la copropriété). Les 13 607.68 Euro concernent les travaux intérieurs comme indiqué en détail dans le mail de Monsieur S du 3/7/2021.
L'assemblée accepte ce devis, à l'exception de Mr F et Mme V. Ces derniers attendent d'avoir le devis final et une vue globale sur les couts (y compris frais annexes - experts, etc.) et ne sont pas d'accords avec certains postes repris dans le devis, tous les travaux n'étant pas dans l'intérêt de la copropriété selon leur point de vue.
Le syndic est mandaté pour demander une actualisation de l'offre et la transmettre à l'architecte et aux copropriétaires pour analyse. Une fois les devis réactualisés, le syndic consultera les copropriétaires pour avoir leur accord final sur les travaux, en toute
connaissance des coûts totaux.
OUI: 4 -- NON: 2 (plus de 2/3 en millésimes).

+++ retard paiement Mr F et Ms V concernant les travaux ... un appel de comptes était fait 6 mois avant+++
L'assemblée accepte exceptionnellement que Mr F et Mme V honorent leurs dettes (uniquement celles concernant les travaux de LAWT) d'ici au 30/06/2022 au plus tard. Toute somme manquante à partir de cette date ferait l'objet, exceptionnellement pour ce cas de figure et en déviation de l'acte de base, d'intérêts de retards de 8% annuels.
OUI: 5 -- NON: 1.

+++++++++++++++++++++++++++
DEC 2021 & JANVIER 2022
Devis réactualisé. Accord. (communications par email).
Les travaux commencent le 17 Janvier 2022.

+++++++++++++++++++++++++++
02/03/2022
AGO
Mr S présente le décompte intermédiaire des travaux effectués par LAWT, en même temps qu'il présente la situation au niveau de l'avancement des travaux. La copropriété accepte les suppléments qui ont été facturés pour diverses interventions non prévues dans le devis initial, sans préjudice de la répartition des coûts de ces suppléments entre copropriétaires et de la question de savoir si ces suppléments doivent être supportés par la copropriété ou par un ou
plusieurs copropriétaires individuellement, lesquelles seront déterminées post-travaux.
Le processus de paiement des factures après approbation de ces dernières par l'architecte est ré-expliqué à tous ainsi que la répartition des coûts des travaux additionnels entre propriétaires qui sera calculée post-travaux.
OUI: 6 -- NON: 0.

+++++++++++++++++++++++++++
MARS 2022
Le 22/03 la societé informe que en raison d'une complexité imprévue concernant la façade en sous-sol, le prix de l'isolation prévue sera augmenté de 17500.
Les alternatives positives sont les suivantes : accepter et continuer ; chercher une autre société si elle peut faire moins cher. L'architecte propose de garder la société actuelle car elle est sérieuse, a fait jusqu'à présent du bon travail, dans les délais et le budget.
3 CP contestent la nécessité même des travaux, indiquant qu'ils ne font pas confiance à l'architecte. Une nouvelle AG est convoquée.

+++++++++++++++++++++++++++
01/04/2022
AGE
Les copropriétaires souhaitent faire appel à l'opinion indépendante d'un architecte agréé par les tribunaux pour qu'il s'exprime sur la nécessité de faire les travaux d'isolation du bâtiment par l'extérieur (par le trottoir), dans le cadre des travaux de traitement des problèmes d'humidité à la cave.
Le syndic est mandaté pour trouver un expert. Mr F fera une proposition de "question" à poser à cet expert indépendant, pour qu'il rende son rapport sur base de la question posée. La question sera transmise à l'architecte par le syndic dès réception de l'accord de tous les copropriétaires sur cette dernière.
La copropriété demandera à LAWT d'introduire auprès de la ville de Bruxelles une demande d'extension du permis pour l'ouverture du trottoir.
OUI: 6 -- NON: 0.

+++++++++++++++++++++++++++
10/04/2022
AVIS DU 2e ARCHITECTE - Rapport du 10/04/2022

"De ce fait, s’il y a un problème d’infiltration d’eau par le mur contre-terre, la dépense incombera à la copropriété qui devra traiter le mur contre les entrées d’eau. Ceci étant, le mur contre-terre peut lui également subir les effets d’un pont thermique, de par la présence des terres froides et d’un phénomène de point de rosé qui se retrouve dans la maçonnerie. 
Pour remédier à ce problème qui est d’ordre privatif, la meilleure solution technique consiste à  poser  un  isolant  sur  la  face  extérieure  du  mur.  La  prise  en  charge  de  cette  amélioration thermique est une amélioration qui ne sera pas à supporter par la copropriété. En effet, elle résulte de l’occupation de la pièce, du chauffage et de la ventilation des lieux.   
Indubitablement, le problème d’humidité (commun) et du problème du point de rosé (privatif) se solutionnent par un traitement du mur par l’extérieur."

DONC le 2e avis constate que OUI, les travaux sont indispensables, et oui il y a une partie commun et une partie privative.

+++++++++++++++++++++++++++
Rébellion de 3 CP qui vont arrêter complètement les travaux, malgré le 2e avis d'architecte.
Une AGE aurait lieu le 22/04/2022

Dernière modification par JDJK (14-04-2022 11:33:32)

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 9 802

Re : la moitié des CP bloquent des travaux nécessaires

Une AGE aurait lieu le 22/04/2022

Quels sont les points à décider que les copropriétaires (ou le Syndic) ont mis à l'ordre du jour de cette AGE à propos de ces travaux?

NB: il est un peu tard de nous demander conseil sur les points à faire figurer à cette AGE qui a lieu dans 6 jours...

Hors ligne

JDJK
Pimonaute
Inscription : 13-04-2022
Messages : 6

Re : la moitié des CP bloquent des travaux nécessaires

Merci Panchito,
Bonne question en effet.

Nous demanderons une décision à ce sujet : poursuivre et compléter les travaux nécessaires.

Si vous avez des suggestions sur la façon de formuler la question d'une manière juridiquement sûre, ce serait excellent.
Merci!
Julian

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 9 802

Re : la moitié des CP bloquent des travaux nécessaires

Pourriez-vous reproduire exactement l'intitulé du point?

NB: une décision ne peut intervenir que sur un point à l'ordre du jour sous forme de OUI, NON, ou Abstention

Hors ligne

JDJK
Pimonaute
Inscription : 13-04-2022
Messages : 6

Re : la moitié des CP bloquent des travaux nécessaires

Prevu c'est posser de noveau le même point / question que dans la AGE du 1 Avril :

Travaux supplémentaires non-prévus dans le devis de LAWT : OUI | NON | ABSTENTION 

est-elle "juridiquement sûre" ?

Hors ligne

JDJK
Pimonaute
Inscription : 13-04-2022
Messages : 6

Re : la moitié des CP bloquent des travaux nécessaires

Je viens de voir le proposition d'ordre du jour, l'exact title du point sera :

Travaux sur la prévention de l'humidité Appartement RDC : OUI | NON | ABSTENTION

Hors ligne

copropriétaire engalère
Pimonaute incurable
Inscription : 10-10-2019
Messages : 3 136

Re : la moitié des CP bloquent des travaux nécessaires

JDJK a écrit :

Merci beaucoup Panchito, GT, grmff!
Veuillez trouver ci-dessous les extraits pertinents des AG et autres rapports.
Avec vos réponses, je comprends effectivement mieux.

Une question plus concrète : pourrions-nous (5ème) nous joindre à la citation (demande au juge de réformer la décision abusive) que le CP du apartment RDC va déposer ? Car de toute façon, tout retard entraînera des frais supplémentaires importants, et nous ne voulons pas supporter ces frais supplémentaires qui sont le résultat d'une décision abusive.

BàV, Julian

-Oui vous pouvez vous joindre si les requérants sont d'accords et que vous même avez voté contre. quoi que .....
-"en déviation de l'acte de base, d'intérêts de retards de 8% annuels."
ceci aussi est abusif.......
-"le prix de l'isolation prévue sera augmenté de 17500."
c'est n'importe quoi! travail, devis d'amateurs! je ne sais pas qui, mais il a bien eut raison de ne pas se fier à l'architecte!
.


"Quand les flatteurs s'assemblent, le diable part dîner en ville."
"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 9 802

Re : la moitié des CP bloquent des travaux nécessaires

Travaux supplémentaires non-prévus dans le devis de LAWT : OUI | NON | ABSTENTION

Vous avez reçu tout le dossier vous permettant de tout analyser au préalable?

Ou il est consultable chez le Syndic?

C'est un CP qui a fait mettre  ce point à l'ODJ et qui a bouclé tout le dossier?

Hors ligne

JDJK
Pimonaute
Inscription : 13-04-2022
Messages : 6

Re : la moitié des CP bloquent des travaux nécessaires

Bonjour Panchito.

Le point sur l'ordre de jour sera:
Travaux sur la prévention de l'humidité Appartement RDC : OUI | NON | ABSTENTION

Tous les documents, incl. le draft ordre de jour, etc. sont bien circulés par le syndic à tous les CP.

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 9 802

Re : la moitié des CP bloquent des travaux nécessaires

Parfait, tout a donc été fait suivant les règles.

Tout va dépendre des votes sur ce point à votre prochaine AG, qui est souveraine.

A vous de bien défendre votre point de vue et de l'étayer suffisement pour que les autres CP s'y rallient.

Vous pouvez aussi tenter de faire un peu de lobbying avant l'AG... (quand vous rencontrez d'autres CP dans l'ascenceur, ou par mail, ..)

Hors ligne

xav0123
Pimonaute assidu
Inscription : 11-05-2012
Messages : 55

Re : la moitié des CP bloquent des travaux nécessaires

Je trouve que vous êtes bien gentil d'avoir déjà investi 46.000 € dans une cave, même si il est dit que c'est une chambre dans l'acte de base.
La plus value de ces travaux ne rapporte qu'au propriétaire du Rez, qui devait bien se douter à l'achat qu'il risquait des problèmes d'humidité dans cette pièce. Faire payer cette plus-value à la copropriété c'est juste honteux et je me demande comment vous avez pu accepter ça.
Pour 2000 € vous auriez pu faire des injection pour éviter l'humidité ascensionnel dans les murs du Rez. Enfin je dis ça mais je ne connais pas la taille exacte de cette cave.
Venir en plus avec un supplément de près de 40% parce que l'architecte avait "oublié" d'isoler la façade avant je l'aurais plus que mauvaise, la question étant : "est ce que vous auriez pris la même décision si vous saviez que cela couterait 65.000 € à la copropriété?"

De plus vous connaissez beaucoup de maison Bruxelloise dont le sous sol est isolé? A un moment faut arrêter.
Il y a plein de technique pour résoudre ce genre de problème par l'intérieur (injection, cuvelage,...) Aller isoler pour un risque de pont thermique avec le mur contre-terre c'est vraiment abusé...
Et après ça sera quoi, démonter le sol car il est sujet en période de forte pluie à de l'humidité ascensionnel...
Enfin je sais pas vous allez pas dépenser 78.000 pour rendre habitable une cave?

Hors ligne

Aime ce post :
rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 9 206

Re : la moitié des CP bloquent des travaux nécessaires

xav0123 a écrit :

Je trouve que vous êtes bien gentil d'avoir déjà investi 46.000 € dans une cave, même si il est dit que c'est une chambre dans l'acte de base.
La plus value de ces travaux ne rapporte qu'au propriétaire du Rez, qui devait bien se douter à l'achat qu'il risquait des problèmes d'humidité dans cette pièce. Faire payer cette plus-value à la copropriété c'est juste honteux et je me demande comment vous avez pu accepter ça.
Pour 2000 € vous auriez pu faire des injection pour éviter l'humidité ascensionnel dans les murs du Rez. Enfin je dis ça mais je ne connais pas la taille exacte de cette cave.
Venir en plus avec un supplément de près de 40% parce que l'architecte avait "oublié" d'isoler la façade avant je l'aurais plus que mauvaise, la question étant : "est ce que vous auriez pris la même décision si vous saviez que cela couterait 65.000 € à la copropriété?"

De plus vous connaissez beaucoup de maison Bruxelloise dont le sous sol est isolé? A un moment faut arrêter.
Il y a plein de technique pour résoudre ce genre de problème par l'intérieur (injection, cuvelage,...) Aller isoler pour un risque de pont thermique avec le mur contre-terre c'est vraiment abusé...
Et après ça sera quoi, démonter le sol car il est sujet en période de forte pluie à de l'humidité ascensionnel...
Enfin je sais pas vous allez pas dépenser 78.000 pour rendre habitable une cave?

En dehors de toute considération ou débat quant à savoir si les choix sont judicieux et les prix justifiés ou non, il n'est nullement question de "gentillesse".

Le sous-sol est composé d'une chambre et non d'une cave. Cette chambre fait partie intégrante de l'immeuble et son propriétaire a le droit d'en jouir normalement. De plus, l'humidité qui s'y propage se répand au reste de l'immeuble. La copropriété -et donc l'ensemble des copropriétaires- a le devoir de traiter et résoudre le problème. Le devoir. L'obligation. Pas par gentillesse, mais simplement par respect du propriétaire du rez et par souci de la bonne conservation de l'immeuble.

Avec le raisonnement que vous tenez, le propriétaire du dernier étage sera aussi le seul à financer la rénovation du toit. Lui aussi devait se douter d'un risque d'humidité (ceci par un phénomène rare appelé "pluie").

Le choix de la méthode est libre, mais en dehors de toute considération de prix, l'ensemble de la copropriété a une obligation de résultat. Et à défaut d'une réaction rapide, le CP propriétaire de ce local est fondé à prétendre à une indemnité pour manque de jouissance de son bien.

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres