la moitié des CP bloquent des travaux nécessaires

En qui concerne l'arrêt des travaux qui serait décidé par la prochaine AG , il faut savoir que certes l'AG est souveraine dans sa prise de décision mais aussi que chaque copropriétaire défaillant ou qui  se sera opposé à une telle décision pourra demander au juge d'annuler ou de réformer cette décision si elle est abusive et si elle lui cause un préjudice personnel.
Cette action devra être intentée dans un certain délai et sera dirigée contre l'ACP (et non contre le syndic).

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.92, § 3

A vous ( et à d'autres ? le propriétaire du rez de chaussée?), lors de la discussion en AG, de faire comprendre que vous initierez une telle action.

Irez-vous jusque là ? L'action sera introduite par citation. D'où certains frais.

Merci beaucoup Panchito, GT, grmff!
Veuillez trouver ci-dessous les extraits pertinents des AG et autres rapports.
Avec vos réponses, je comprends effectivement mieux.

Une question plus concrète : pourrions-nous (5ème) nous joindre à la citation (demande au juge de réformer la décision abusive) que le CP du apartment RDC va déposer ? Car de toute façon, tout retard entraînera des frais supplémentaires importants, et nous ne voulons pas supporter ces frais supplémentaires qui sont le résultat d'une décision abusive.

BàV, Julian

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30/09/2021
AGE
+++ travaux +++
L'assemblée propose au vote les travaux de rénovation du bâtiment proposés dans le devis LAWT 60598.65€. Ce prix est le prix total du devis dont 46 990.96 Euro est à charge de la copropriété et 13 607.69 Euros est à charge des propriétaires de l’appartement au RDC (en plus de leur contribution dans la copropriété). Les 13 607.68 Euro concernent les travaux intérieurs comme indiqué en détail dans le mail de Monsieur S du 3/7/2021.
L'assemblée accepte ce devis, à l'exception de Mr F et Mme V. Ces derniers attendent d'avoir le devis final et une vue globale sur les couts (y compris frais annexes - experts, etc.) et ne sont pas d'accords avec certains postes repris dans le devis, tous les travaux n'étant pas dans l'intérêt de la copropriété selon leur point de vue.
Le syndic est mandaté pour demander une actualisation de l'offre et la transmettre à l'architecte et aux copropriétaires pour analyse. Une fois les devis réactualisés, le syndic consultera les copropriétaires pour avoir leur accord final sur les travaux, en toute
connaissance des coûts totaux.
OUI: 4 -- NON: 2 (plus de 2/3 en millésimes).

+++ retard paiement Mr F et Ms V concernant les travaux ... un appel de comptes était fait 6 mois avant+++
L'assemblée accepte exceptionnellement que Mr F et Mme V honorent leurs dettes (uniquement celles concernant les travaux de LAWT) d'ici au 30/06/2022 au plus tard. Toute somme manquante à partir de cette date ferait l'objet, exceptionnellement pour ce cas de figure et en déviation de l'acte de base, d'intérêts de retards de 8% annuels.
OUI: 5 -- NON: 1.

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DEC 2021 & JANVIER 2022
Devis réactualisé. Accord. (communications par email).
Les travaux commencent le 17 Janvier 2022.

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02/03/2022
AGO
Mr S présente le décompte intermédiaire des travaux effectués par LAWT, en même temps qu'il présente la situation au niveau de l'avancement des travaux. La copropriété accepte les suppléments qui ont été facturés pour diverses interventions non prévues dans le devis initial, sans préjudice de la répartition des coûts de ces suppléments entre copropriétaires et de la question de savoir si ces suppléments doivent être supportés par la copropriété ou par un ou
plusieurs copropriétaires individuellement, lesquelles seront déterminées post-travaux.
Le processus de paiement des factures après approbation de ces dernières par l'architecte est ré-expliqué à tous ainsi que la répartition des coûts des travaux additionnels entre propriétaires qui sera calculée post-travaux.
OUI: 6 -- NON: 0.

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MARS 2022
Le 22/03 la societé informe que en raison d'une complexité imprévue concernant la façade en sous-sol, le prix de l'isolation prévue sera augmenté de 17500.
Les alternatives positives sont les suivantes : accepter et continuer ; chercher une autre société si elle peut faire moins cher. L'architecte propose de garder la société actuelle car elle est sérieuse, a fait jusqu'à présent du bon travail, dans les délais et le budget.
3 CP contestent la nécessité même des travaux, indiquant qu'ils ne font pas confiance à l'architecte. Une nouvelle AG est convoquée.

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01/04/2022
AGE
Les copropriétaires souhaitent faire appel à l'opinion indépendante d'un architecte agréé par les tribunaux pour qu'il s'exprime sur la nécessité de faire les travaux d'isolation du bâtiment par l'extérieur (par le trottoir), dans le cadre des travaux de traitement des problèmes d'humidité à la cave.
Le syndic est mandaté pour trouver un expert. Mr F fera une proposition de "question" à poser à cet expert indépendant, pour qu'il rende son rapport sur base de la question posée. La question sera transmise à l'architecte par le syndic dès réception de l'accord de tous les copropriétaires sur cette dernière.
La copropriété demandera à LAWT d'introduire auprès de la ville de Bruxelles une demande d'extension du permis pour l'ouverture du trottoir.
OUI: 6 -- NON: 0.

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10/04/2022
AVIS DU 2e ARCHITECTE - Rapport du 10/04/2022

"De ce fait, s’il y a un problème d’infiltration d’eau par le mur contre-terre, la dépense incombera à la copropriété qui devra traiter le mur contre les entrées d’eau. Ceci étant, le mur contre-terre peut lui également subir les effets d’un pont thermique, de par la présence des terres froides et d’un phénomène de point de rosé qui se retrouve dans la maçonnerie. 
Pour remédier à ce problème qui est d’ordre privatif, la meilleure solution technique consiste à  poser  un  isolant  sur  la  face  extérieure  du  mur.  La  prise  en  charge  de  cette  amélioration thermique est une amélioration qui ne sera pas à supporter par la copropriété. En effet, elle résulte de l’occupation de la pièce, du chauffage et de la ventilation des lieux.   
Indubitablement, le problème d’humidité (commun) et du problème du point de rosé (privatif) se solutionnent par un traitement du mur par l’extérieur."

DONC le 2e avis constate que OUI, les travaux sont indispensables, et oui il y a une partie commun et une partie privative.

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Rébellion de 3 CP qui vont arrêter complètement les travaux, malgré le 2e avis d'architecte.
Une AGE aurait lieu le 22/04/2022

Dernière modification par JDJK (14-04-2022 10:33:32)

Merci Panchito,
Bonne question en effet.

Nous demanderons une décision à ce sujet : poursuivre et compléter les travaux nécessaires.

Si vous avez des suggestions sur la façon de formuler la question d'une manière juridiquement sûre, ce serait excellent.
Merci!
Julian

Prevu c'est posser de noveau le même point / question que dans la AGE du 1 Avril :

Travaux supplémentaires non-prévus dans le devis de LAWT : OUI | NON | ABSTENTION 

est-elle "juridiquement sûre" ?

-Oui vous pouvez vous joindre si les requérants sont d'accords et que vous même avez voté contre. quoi que .....
-"en déviation de l'acte de base, d'intérêts de retards de 8% annuels."
ceci aussi est abusif.......
-"le prix de l'isolation prévue sera augmenté de 17500."
c'est n'importe quoi! travail, devis d'amateurs! je ne sais pas qui, mais il a bien eut raison de ne pas se fier à l'architecte!
.

Bonjour Panchito.

Le point sur l'ordre de jour sera:
Travaux sur la prévention de l'humidité Appartement RDC : OUI | NON | ABSTENTION

Tous les documents, incl. le draft ordre de jour, etc. sont bien circulés par le syndic à tous les CP.

Je trouve que vous êtes bien gentil d'avoir déjà investi 46.000 € dans une cave, même si il est dit que c'est une chambre dans l'acte de base.
La plus value de ces travaux ne rapporte qu'au propriétaire du Rez, qui devait bien se douter à l'achat qu'il risquait des problèmes d'humidité dans cette pièce. Faire payer cette plus-value à la copropriété c'est juste honteux et je me demande comment vous avez pu accepter ça.
Pour 2000 € vous auriez pu faire des injection pour éviter l'humidité ascensionnel dans les murs du Rez. Enfin je dis ça mais je ne connais pas la taille exacte de cette cave.
Venir en plus avec un supplément de près de 40% parce que l'architecte avait "oublié" d'isoler la façade avant je l'aurais plus que mauvaise, la question étant : "est ce que vous auriez pris la même décision si vous saviez que cela couterait 65.000 € à la copropriété?"

De plus vous connaissez beaucoup de maison Bruxelloise dont le sous sol est isolé? A un moment faut arrêter.
Il y a plein de technique pour résoudre ce genre de problème par l'intérieur (injection, cuvelage,...) Aller isoler pour un risque de pont thermique avec le mur contre-terre c'est vraiment abusé...
Et après ça sera quoi, démonter le sol car il est sujet en période de forte pluie à de l'humidité ascensionnel...
Enfin je sais pas vous allez pas dépenser 78.000 pour rendre habitable une cave?