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Erreur du syndic dans les millièmes

Valye
Pimonaute
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Messages : 2

Erreur du syndic dans les millièmes

Bonjour,

Mon syndic s'est trompé dans le calculs des millièmes. Il est à la recherche de l'acte de base pour valider/invalider l'erreur.
Question 1/ Jusque "combien d'années en arrière" puis-je demander la rectification de mon décompte annuel?
Question 2/ Mon syndicat est actif sur l'immeuble depuis 3 ans. Puis-je demander une rectification au syndicat qui était en charge de mon immeuble avant le syndicat actuel?

Merci de vos réponses
Valye

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rexou
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Re : Erreur du syndic dans les millièmes

Il semble que cette erreur perdure depuis longtemps. Cependant, les comptes des années précédentes ont été approuvés et vous ne les avez pas contestés. Dès lors, une réactualisation des comptes antérieurs ne me semble pas possible.

Seule interviendra une rectification pour le dernier exercice (comptes non encore approuvés) et pour le futur.

Techniquement, une rectification des exercices précédents serait pour le surplus difficilement applicable. Changement de propriétaires, de locataires... et même de syndic !

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Erreur du syndic dans les millièmes

Valye a écrit :

Bonjour,

Mon syndic s'est trompé dans le calculs des millièmes. Il est à la recherche de l'acte de base pour valider/invalider l'erreur.
Question 1/ Jusque "combien d'années en arrière" puis-je demander la rectification de mon décompte annuel?
Question 2/ Mon syndicat est actif sur l'immeuble depuis 3 ans. Puis-je demander une rectification au syndicat qui était en charge de mon immeuble avant le syndicat actuel?

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Valye

Bonjour et bienvenu sur le forum.
Vous pouvez demander une rectification sur les 25 dernières années. Reste à voir si elle vous sera octroyée...
En effet, vous avez approuvé les comptes. Ce n'est pas à votre syndic de corriger les comptes des syndics précédents. A voir qui a fait la faute. A voir quelle est la taille de l'erreur. A voir quel coût il va vous facturer pour cette correction. A voir si vous vous contenterez d'une estimation basse, ou si vous demanderez de refaire les comptes des 25 dernières années. A voir si la personne qui vous a "volé" est toujours présente dans la copropriété. A voir qui est responsable de cette erreur.

Comme syndic, en fonction du contexte, de la taille du "vol", des changements de propriétaires et de mon envie de rectifier une injustice, je ferai une estimation (et je la facturerais à la copropriété, parce que ce n'est pas rien comme job) et une OD sur l'exercice en court, ou je m'abriterais derrière l'approbation des comptes.


Grmf!
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La vie c'est comme une boîte de chocolat. Il faut pas laisser les autres te la bouffer.
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rexou
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Re : Erreur du syndic dans les millièmes

grmff a écrit :

Bonjour et bienvenu sur le forum.
Vous pouvez demander une rectification sur les 25 dernières années. Reste à voir si elle vous sera octroyée...
En effet, vous avez approuvé les comptes. Ce n'est pas à votre syndic de corriger les comptes des syndics précédents. A voir qui a fait la faute. A voir quelle est la taille de l'erreur. A voir quel coût il va vous facturer pour cette correction. A voir si vous vous contenterez d'une estimation basse, ou si vous demanderez de refaire les comptes des 25 dernières années. A voir si la personne qui vous a "volé" est toujours présente dans la copropriété. A voir qui est responsable de cette erreur.

Comme syndic, en fonction du contexte, de la taille du "vol", des changements de propriétaires et de mon envie de rectifier une injustice, je ferai une estimation (et je la facturerais à la copropriété, parce que ce n'est pas rien comme job) et une OD sur l'exercice en court, ou je m'abriterais derrière l'approbation des comptes.

Une rectification sur les 25 dernières années ??? Ca me semble vraiment TRES optimiste ! Personne n'a "volé" qui que ce soit. Il y a eu erreur dans la comptabilisation des millièmes. Sans doute pas une erreur d'une importance énorme pour être passée inaperçue de tous durant plusieurs années. Le bénéficiaire de l'ereur n'est pas le "voleur". Les locataires, les propriétaires... et même le syndic ont changé durant ce temps.

Le responsable de l'erreur est un syndic précédent sans doute. Ses comptes ayant été approuvés, rien ne peut plus lui être reproché. De plus, une ACP doit conserver trace des documents comptables durant 7 ans... Seuls les PV d'AG sont conservés 25 ans et plus.

En suivant votre raisonnement qui serait d'envisager d'octroyer une compensation financière équivalant à 25 ans d'erreur, qui va payer ce montant ? Et les frais supplémentaires du syndic (qui n'y est pour rien, lui) ? Il est clair que cela ne touchera que les propriétaires actuels... Et il sera de plus quasiment impossible de remonter 25 ans en arrière même avec toute la bonne volonté du monde. Imaginez le calcul des frais de chauffage par exemple... Non... je vois la rectification pour l'exercice en cours (non encore approuvé) et pour le futur. Pas avec un effet rétroactif. Ou alors, une somme forfaitaire si pas trop importante à titre de compensation acceptée en AG...

Perso, en tant que syndic, je ne me poserais pas la question : pas question de revenir sur les comptes des années précédentes qui ont été approuvés. Mais ok pour demander un vote en AG quant à une éventuelle "compensation" forfaitaire limitée et pour cloture de l'affaire.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Erreur du syndic dans les millièmes

Les seuls responsables sont les copropriétaires qui ont approuvé les comptes en AG pendant toutes ces années alors qu'ils sont incorrects...
Vous pouvez demander de rectifier pour l'année en cours, pour laquelle les comptes ne sont pas encore approuvés et faire mettre un point à l'odj de votre prochaine AG en demandant aux CP de corriger pour un certain nombre d'années.

Vont-ils accepter?

Cela, c'est une tout autre histoire, car forcément, si l'on doit rendre des sous à vous, c'est qu'il faut en prendre chez d'autres CP puisque le total des quotités reste évidemment le même, ce n'est que les clés de répartition qu'il faut modifier.

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PIM
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Re : Erreur du syndic dans les millièmes

Valye a écrit :

Mon syndic s'est trompé dans le calculs des millièmes. Il est à la recherche de l'acte de base pour valider/invalider l'erreur.

Cette phrase me laisse perplexe.


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XTof.vl
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Re : Erreur du syndic dans les millièmes

Vous tombez sur le remboursement du paiement de l'indu.

https://www.actualitesdroitbelge.be/dro … ement-indu

La prescription est de 10 ans et le fait que les comptes soient clôturés / accepté / validé n'y change rien.

Par contre, il faut retrouver les tantièmes prévus...

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rexou
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Re : Erreur du syndic dans les millièmes

XTof.vl a écrit :

Vous tombez sur le remboursement du paiement de l'indu.

https://www.actualitesdroitbelge.be/dro … ement-indu

La prescription est de 10 ans et le fait que les comptes soient clôturés / accepté / validé n'y change rien.

Par contre, il faut retrouver les tantièmes prévus...

En supposant une volonté de revenir dix ans en arrière, cela impliquerait probablement des calculs dont les éléments ne seraient plus disponibles, et s'adresser pour remboursement à des gens qui ont quitté l'immeuble.

Le syndic ne doit conserver les documents comptables que durant 7 ans.

Pour moi, il est clair que les comptes approuvés ne peuvent plus être remis en question. Le bailleur qui a répercuté les charges sur son locataire ne peut en aucun cas venir avec un rectificatif plusieurs années plus tard. Durant toutes ces années, il y a eu des décès, des départs... Sans compter que les frais administratifs devraient être importants eux aussi, avec des contestations à prévoir et des discussions sans fin. Et tout ça pour une réévaluation qui sera sans doute peu importante pour être passée inaperçue si longtemps.

Un dédommagement forfaitaire limité voté en AG serait une solution simple pour solutionner le problème au mieux et au plus simple. Et bien sur une rectification pour l'exercice en cours et pour le futur.

La responsabilité du syndic n'est pas engagée. Les CP ont approuvé les comptes même si ceux-ci n'étaient pas correctement ventilés au niveau des quotités à répartir.

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copropriétaire engalère
Pimonaute incurable
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Re : Erreur du syndic dans les millièmes

Valye a écrit :

Bonjour,

Mon syndic s'est trompé dans le calculs des millièmes. Il est à la recherche de l'acte de base pour valider/invalider l'erreur.
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Valye

demandez votre acte de base si il existe à votre notaire, sans acte de base comment le syndic fonctionne? au pif? il existe puisque certainement que votre ACP est inscrite à la BCE.


"Quand les flatteurs s'assemblent, le diable part dîner en ville."
"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Erreur du syndic dans les millièmes

copropriétaire engalère a écrit :
Valye a écrit :

Bonjour,

Mon syndic s'est trompé dans le calculs des millièmes. Il est à la recherche de l'acte de base pour valider/invalider l'erreur.
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demandez votre acte de base si il existe à votre notaire, sans acte de base comment le syndic fonctionne? au pif? il existe puisque certainement que votre ACP est inscrite à la BCE.

Les syndics font avec ce qu'on leur donne. Si on ne lui donne pas l'acte de base, le syndic peut se baser sur les clefs de répartitions mentionnées dans les comptes de l'exercice précédent...

Même quand on a l'acte de base, il est nécessaire de vérifier que la répartition réelle est conforme à l'acte de base, et que des décisions d'AG n'ait pas modifié le mode de répartition.


Grmf!
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copropriétaire engalère
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Re : Erreur du syndic dans les millièmes

grmff a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
Valye a écrit :

Bonjour,

Mon syndic s'est trompé dans le calculs des millièmes. Il est à la recherche de l'acte de base pour valider/invalider l'erreur.
Question 1/ Jusque "combien d'années en arrière" puis-je demander la rectification de mon décompte annuel?
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Valye

demandez votre acte de base si il existe à votre notaire, sans acte de base comment le syndic fonctionne? au pif? il existe puisque certainement que votre ACP est inscrite à la BCE.

Les syndics font avec ce qu'on leur donne. Si on ne lui donne pas l'acte de base, le syndic peut se baser sur les clefs de répartitions mentionnées dans les comptes de l'exercice précédent...

Même quand on a l'acte de base, il est nécessaire de vérifier que la répartition réelle est conforme à l'acte de base, et que des décisions d'AG n'ait pas modifié le mode de répartition.

"des décisions d'AG n'ait pas modifié le mode de répartition."
Vous savez très bien qu'il ne suffit pas d'avoir une décision AG pour modifier le mode de répartition, il faut aussi l'inclure dans les statuts.


"Quand les flatteurs s'assemblent, le diable part dîner en ville."
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U.E.

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