Le Gouvernement bruxellois décide de rendre l’achat d’un logement plus abordable

Dossier à suivre jusqu'à la publication de l'ordonnance.

Dans La Libre de ce 14/9/22:

"La très attendue réforme bruxelloise des droits d’enregistrement, via un abattement plus élevé, arrive dans sa phase finale. Le projet d’ordonnance porté par Sven Gatz (Open VLD), ministre bruxellois des Finances, sera à l’ordre du jour du gouvernement ce jeudi pour un passage en troisième et dernière lecture. Il instaurera un régime plus avantageux pour l’acquéreur.

Le texte initial n’a dû être que légèrement remanié à la suite de son passage par le Conseil d’État.

Le projet, qui fait a priori consensus au sein de la majorité, devrait être approuvé ce jeudi. Il sera ensuite envoyé au Parlement pour être débattu puis voté après la rentrée parlementaire. Le gouvernement mise sur une entrée en vigueur le 1er avril 2023. La date de signature du compromis de vente sera déterminante pour bénéficier du nouveau système, et non la passation de l'acte ou son enregistrement. Chaque année, plus de 7 000 ménages, soit plus de la moitié des acquéreurs, bénéficient de l'abattement en Région de Bruxelles-Capitale (7 086 avec abattement en 2021, 6 740 sans).

Le nouveau système modifiera l’actuel en trois points clés.

D’une part, le gouvernement va faire passer l’abattement de 175 000 euros à 200 000 euros. L’acquéreur sera donc exonéré des droits d’enregistrement jusqu’à 200 000 euros : au-delà, ils resteront fixés à 12,5 %. À titre d’exemple, pour une maison d’une valeur de 400 000 euros, l’acheteur déboursera 3 125 euros de moins que dans le système actuel.

Les acquéreurs pourront quitter leur logement plus facilement dans les cinq années après l’acquisition. Le remboursement ne devra plus être intégral, mais payé au prorata du nombre d’années où ils ont occupé le bien.

Un abattement supplémentaire de 50 000 euros est ajouté en cas de rénovation énergétique conséquente du logement. Les propriétaires doivent s’engager à faire gagner deux niveaux sur l’échelle du PEB à leur habitation. L’acquéreur qui achète un logement à 590 000 euros peut ainsi bénéficier d’une ristourne supplémentaire de 6 250 euros sur ses droits d’enregistrement.
Un incitant à rénover

Cet incitant à rénover s’inscrit dans la même logique que la proposition socialiste visant à interdire l’indexation des loyers des passoires énergétiques, qui sera sur la table du gouvernement ce jeudi.

Enfin, le plafond actuel pour bénéficier d’un abattement sera augmenté, passant de 500 000 à 600 000 euros.

L’abattement (sur les 100 000 premiers euros au lieu de 87 000 euros) et le plafond (de 250 000 à 300 000 euros) pour en bénéficier seront également rehaussés pour l’achat d’un terrain à bâtir pour répondre à une réserve émise par le Conseil d’État. Ce n’était pas prévu dans le projet initial. Cette modification est relativement anecdotique, étant donné le très faible nombre de terrains vendus chaque année dans la capitale.

Le but de la réforme est d’améliorer l’accès à la propriété pour un public de locataires plus précaires, mais aussi d’attirer des personnes aux revenus plus élevés pour tirer quelque peu les finances bruxelloises de leur marasme.

Il s’agit également de combler le déficit avec la Flandre dans la concurrence fiscale entre Régions. La réforme n’y suffira pas puisque le nouveau système reste bien moins avantageux que le modèle flamand, avec des droits d’enregistrement fixés à 3 %.

https://trends.levif.be/economie/immo/l … 99983.html

"La commission des Finances du parlement bruxellois a approuvé lundi passé un projet d'ordonnance qui modifie le système d'abattements en vigueur pour les droits d'enregistrement. La majorité et le PTB ont soutenu le texte, la N-VA et le MR se sont abstenus.

La première modification porte l'abattement actuel de 175.000 à 200.000 euros. La deuxième modification introduit un abattement supplémentaire en cas de rénovation énergétique importante du logement (25.000 euros par saut de classe énergétique, à condition d'une amélioration d'au moins deux sauts). Troisièmement, le plafond actuel de 500.00O euros, à partir duquel une habitation ne peut plus bénéficier d'un abattement, est porté à 600.000 euros. Quatrièmement, l'abattement actuel pour l'achat d'un terrain à bâtir, qui s'élève actuellement à 87.500 euros, est porté à 100.000 euros (le plafond de 250.000 euros à partir duquel un terrain à bâtir ne peut plus bénéficier d'un abattement étant porté à 300.000 euros).

Le gouvernement veut de la sorte rendre moins coûteux l'achat d'un immeuble et favoriser le maintien d'une classe moyenne de jeunes ménages dans la capitale. La réforme coûtera de 30 à 40 millions d'euros, qui ne sont pas inscrits dans le budget car, selon les prévisions du ministre des Finances, Sven Gatz, la réforme devrait s'autofinancer.

Aux yeux du MR, dans l'opposition, l'ordonnance va dans le bon sens mais n'est pas assez ambitieuse et ne permettra de faire face à l'augmentation des prix de l'immobilier. "Cela ne ramènera pas la classe moyenne à Bruxelles", a affirmé la cheffe de groupe, Alexia Bertrand."

@GT: une idée + précise du timing et des textes adoptés ?
Merci

Bonjour,
Sait quelqu'un si la disposition légale que le remboursement ne devra plus être intégral, mais payé au prorata du nombre d'années où ils ont occupé le bien sera aussi applicable pour les bien achetés avant 2023 ? Merci

Dernière modification par Sebduclerq (30-10-2022 10:35:02)

Le 10 octobre 2022 la commission des Finances et des Affaires générales du Parlement bruxellois a approuvé le projet d'ordonnance modifiant l'abattement du droit de vente et introduisant un abattement complémentaire sur le droit de vente encas d'amélioration de la performance énergétique.
Ce mercredi 9 novembre ce projet a été adopté en séance plénière du Parlement bruxellois.

Article 46bis du Code des droits d'enregistrement (CDE) - Région de Bruxelles-Capitale, tel que modifié par l'article 2 du projet d'ordonnance modifiant l'abattement du droit de vente et introduisant un abattement complémentaire sur le droit de vente encas d'amélioration de la performance énergétique

( en soulignement les modifications )

"En ce qui concerne les ventes, la base imposable déterminée conformément aux articles 45 et 46 est réduite de 175.000 200.000  (modifié par l'art.2, 1° du projet d'ordonnance) euros en cas d’acquisition par une personne physique de la totalité en pleine propriété d’un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation, en vue d’y établir la résidence principale de l’acquéreur. Cet abattement ne peut être appliqué que lorsque le montant sur lequel le droit devrait être liquidé conformément aux articles qui précèdent, n'excède pas 500.000 600.000 (modifié par l'art.2, 1° du projet d'ordonnance) euros.

Le même abattement est applicable en cas d’acquisition par deux ou plusieurs personnes physiques de la totalité en pleine propriété d’un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation en vue d’y établir la résidence principale commune des acquéreurs. Cet abattement ne peut être appliqué que lorsque le montant sur lequel le droit devrait être liquidé conformément aux articles qui précèdent, n'excède pas 500.000 600.000 (modifié par l'art.2, 2° du projet d'ordonnance)  euros.

Pour l’application de cet article, est considérée comme résidence principale, sauf preuve contraire, l’adresse à laquelle les acquéreurs sont inscrits dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers. La date d’inscription dans ces registres vaut comme date d’établissement de la résidence principale.

Par dérogation aux alinéas 1er et 2, la réduction de la base imposable se limite, en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir, à un montant de 87.500 100.000 (modifié par l'art.2, 3° du projet d'ordonnance) euros, et ne peut être appliquée que lorsque le montant sur lequel le droit devrait être liquidé conformément aux articles 45 et 46 n’excède pas 250.000 300.000  (modifié par l'art.2, 3° du projet d'ordonnance) euros. Pour l’application de cet alinéa, l’acquisition d’une maison ou d’un appartement en construction ou sur plan n’est pas considérée comme l’acquisition d’un terrain à bâtir.

La réduction de la base imposable est subordonnée aux conditions suivantes :

1° l’acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d’acquisition, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation ; lorsque l’acquisition est faite par plus d’une personne, chaque acquéreur doit remplir cette condition et, en outre, les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation ;

2° dans ou au pied du document qui donne lieu à la perception du droit d’enregistrement proportionnel ou dans un écrit signé joint à ce document, les acquéreurs sont tenus de :

a) déclarer qu’ils remplissent la condition visée au 1° de cet alinéa ;

b) s’engager à établir leur résidence principale à l’endroit de l’immeuble acquis (1):

-       s’il s’agit d’une habitation existante, dans les deux ans :

-       soit de la date de l’enregistrement du document qui donne lieu à la perception du droit d’enregistrement proportionnel, lorsque ce document est présenté à l’enregistrement dans le délai prévu à cet effet ;

-       soit de la date limite pour la présentation à l’enregistrement, lorsque ce document est présenté à l’enregistrement après l’expiration du délai prévu à cet effet ;

-       s’il s’agit d’un terrain à bâtir, d’une maison ou d’un appartement en construction ou sur plan, dans les trois ans de la même date.

b) S’ENGAGER À ÉTABLIR LEUR RÉSIDENCE PRINCIPALE À L’ENDROIT DE L’IMMEUBLE ACQUIS DANS LES TROIS ANS OU, EN CAS DE DEMANDE D’APPLICATION DE L’ARTICLE 46TER, DANS LES CINQ ANS :
– SOIT DE LA DATE DE L’ENREGISTREMENT DU DOCUMENT QUI DONNE LIEU À LA PERCEPTION DU DROIT D’ENREGISTREMENT PROPORTIONNEL, LORSQUE CE DOCUMENT EST PRÉSENTÉ À L’ENREGISTREMENT DANS LE DÉLAI PRÉVU À CET EFFET ;
– SOIT DE LA DATE LIMITE POUR LA PRÉSENTATION À L’ENREGISTREMENT, LORSQUE CE DOCUMENT EST PRÉSENTÉ À L’ENREGISTREMENT APRÈS L’EXPIRATION DU DÉLAI PRÉVU À CET EFFET ; (modifié par l'art.2, 4° du projet d'ordonnance)

c) s’engager à maintenir leur résidence principale dans l’immeuble acquis pendant une durée ininterrompue d’au moins cinq ans à compter de la date de l’établissement de leur résidence principale dans l’immeuble pour lequel la réduction a été obtenue.

S’il s’avère que la déclaration visée au 2°, a), de l’alinéa 5, est inexacte, les acquéreurs sont indivisiblement tenus au paiement des droits complémentaires sur le montant de la réduction de la base imposable, et d’une amende égale à ces droits complémentaires.

Les mêmes droits complémentaires et la même amende sont dus indivisiblement par les acquéreurs lorsqu’aucun d’eux ne satisfait à l’engagement visé au 2°, b), de l’alinéa 5. Lorsque certains acquéreurs ne satisfont pas à cet engagement, les droits complémentaires et l’amende auxquels ils sont indivisiblement tenus, sont déterminés en proportion de leur part légale dans l’immeuble acquis. L’amende n’est toutefois pas due lorsque le non-respect de l’engagement résulte de la force majeure. LORSQUE L’APPLICATION DE L’ARTICLE 46TER A ÉTÉ DEMANDÉE, IL EST TENU COMPTE, POUR APPRÉCIER SI L’ENGAGEMENT VISÉ À L’ALINÉA 5, 2°, B), A ÉTÉ RESPECTÉ, D’UN DÉLAI DE CINQ ANS LORSQUE LA CONDITION VISÉE À L’ARTICLE 46TER, ALINÉA 4, 1°, N’A PAS ÉTÉ RESPECTÉE.  ;(modifié par l'art.2, 5° du projet d'ordonnance)

Sauf cas de force majeure, les mêmes droits complémentaires sont dus indivisiblement par les acquéreurs lorsqu’aucun d’eux ne satisfait à l’engagement visé au 2°, c), de l’alinéa 5.  DES DROITS COMPLÉMENTAIRES SUR LE MONTANT DE LA RÉDUCTION DE LA BASE IMPOSABLE SONT DUS INDIVISIBLEMENT PAR LES ACQUÉREURS LORSQU’AUCUN D’EUX NE SATISFAIT À L’ENGAGEMENT VISÉ À L’ALINÉA 5, 2°, C). CES DROITS COMPLÉMENTAIRES SONT RÉDUITS EN PROPORTION DU NOMBRE D’ANNÉES ININTERROMPUES COMPLÈTES DURANT LESQUELLES L’ENGAGEMENT PRÉCITÉ A ÉTÉ RESPECTÉ.  (modifié par l'art.2, 6° du projet d'ordonnance)"

Article 8 du projet d'ordonnance

La présente ordonnance entre en vigueur le 1er avril 2023.
La réduction proportionnelle des droits complémentaires visée à l’article 46bis, alinéa 8, du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe ensuite de sa modification par l’article 2, 6°, est également applicable aux ventes pour lesquelles la réduction de la base imposable visée à l’article 46bis, alinéas 1er et 2, du même Code a été obtenue dont le délai visé à l’article 46bis, alinéa 5, 2°, c), du même Code n’est pas échu, lorsque la condition visée à l’article 46bis, alinéa 5, 2°, c), du même Code n’a pas été respectée à partir du 1er avril 2023.

Commentaire  par le Ministres des Finances et du budget de l'article 2 de projet d'ordonnance apportant une  6ème modification à l'art. 46bis du CDE

"La sixième modification (6°) amoindrit la conséquence du non-respect du maintien de la résidence principale dans l’immeuble acquis durant une période ininterrompue de 5 ans. Pour rappel, le droit à l’abattement n’est conservé que si au moins un des acquéreurs conserve sa résidence principale dans l’immeuble acquis pendant au moins 5 ans à partir de la date d’établissement de sa résidence principale dans cet immeuble. La conséquence du non-respect de cette condition est la perception de droits complémentaires (sauf cas de force majeure).
Dorénavant, les droits complémentaires seront proratisés en tenant compte du nombre d’années complètes ininterrompues durant lesquelles la condition a été respectée. Le principe actuel ne change pas : les droits complémentaires ne sont dus que si aucun des acquéreurs n’a respecté l’obligation de maintien de la résidence principale. De même, il n’est pas tenu compte de l’éventuelle durée d’établissement de la résidence principale dans l’immeuble précédant l’acquisition.
Par exemple, lorsque (au moins un des) les acquéreurs ont (a) maintenu leur (sa) résidence principale dans l’immeuble :
– pendant 7 mois : le montant à payer sera de 5/5 des droits complémentaires calculés sur le montant de l’abattement. ;
– pendant 1 an et 6 mois : le montant à payer sera de 4/5 des droits supplémentaires calculés sur le montant de l’abattement. ;
– pendant 4 ans et 11 mois : le montant à payer sera de 1/5 des droits supplémentaires calculés sur le montant de l’abattement."

Commentaire par le Ministres des Finances et du budget de l'article 8 du projet d'ordonnance par le Ministre des Finances et du budget

"L’article 8 précise l’entrée en vigueur de la présente ordonnance, à savoir le 1er avril 2023.
Les modifications à l’abattement actuel et l’abattement complémentaire en cas d’amélioration de la performance énergétique seront applicables aux conventions conclues à partir du 1er avril 2023. Pour déterminer quelles conventions bénéficient de ces modifications, il y a lieu de se référer à la date du compromis de vente ou, en cas de vente publique, à la date du procès-verbal d’adjudication.
Ces modifications s’appliquent également aux conventions sous condition suspensive conclues avant le 1er avril 2023 dont la condition suspensive se réalise après cette date, dans la mesure où l’article 16, alinéa 2, du C. enr. prévoit qu’en cas de réalisation de la condition suspensive, la base imposable est considérée à la date de l’accomplissement de la condition.
Enfin, pour ce qui concerne l’assouplissement des conséquences du non-respect de la condition de maintien de la résidence principale dans l’immeuble acquis pendant le délai de 5 ans (voir article 2, 6°, et 4, 5°, en projet), il est prévu que la proratisation des droits complémentaires dus par les acquéreurs s’applique également en cas de non-respect de la condition pour des abattements déjà octroyés. Le non-respect de la condition de maintien de la résidence principale doit survenir à partir du 1er avril 2023, date d’entrée en vigueur de la présente ordonnance, pour que la modification opérée par les articles 2, 6°, et 4, 5°, opère.
Exemple : abattement obtenu en raison d’un acte authentique enregistré le 01/03/2022. La résidence principale a été établie le 25/03/2022, le délai de maintien de la résidence principale est échu le 24/03/2027. Si la condition de maintien de la résidence principale n’est plus respectée :
– le 27/03/2023 : l’intégralité des droits complémentaires reste due ; – le 02/04/2023 : 4/5e des droits complémentaires sont dus."

Dernière modification par GT (13-11-2022 10:42:41)

Cette date du 1avril 2023 avait déjà été relevée par "Pim".

Comme me l'a fort aimablement signalé GT, l'ordonnance modifiant le régime d'abattement à Bruxelles a été publié au MB de ce 5/12/22.

La voici (pdf téléchargeable)

Pour être sûre de bien comprendre (désolée d'avance...) :
Dans mon cas (futur achat), un compromis de vente devrait être signé dans les 2 semaines à venir. La condition suspensive expire dans les 4 semaines du compromis, soit dans 6 semaines max. Signature de l'acte authentique dans les 4 mois (donc potentiellement possible après le 01/04/2023, si on s'arrange bien  ).
Mais je ne serais donc pas éligible à cause du compromis qui serait signé en 2022 et de la condition suspensive qui expire trop tôt. C'est bien cela ?

La FAQ Abattement a été publiée sur le site de Bruxelles Fiscalité

https://fiscalite.brussels/fr/faq-abattement