budget annuel

Notre syndic précédent, bénévole, ajoutait 3% au total des charges courantes de l'exercice écoulé (maintenant ça devrait être plus ...).

Notre nouveau syndic, professionnel, a procédé de manière plus détaillée, mais toujours en se basant sur les charges de l'exercice écoulé :

Les dépenses prévues à affecter au fonds de réserve n'en font pas partie.

Pour autant que Sebduclerq exerce la fonction de syndic, il ne devrait pas ignorer l'art.3.89, § 5, 16°du code civil , livre 3 "droit des biens"

Art. 3.89,  § 5.
Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé:
16° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir.

Les budgets sont préparés par le syndic et joints à l'ordre du jour. La convocation adressée indique l'ordre du jour

Le code civil oblige effectivement la confection d'un budget prévisionnel du fonds de réserve et du fonds de roulement.

La jurisprudence le confirme majoritairement

- « Obligation du syndic de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles ; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l 'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.] (Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir.)» (Art. 577-8, par. 4, 18°C.civ.). ü Le droit de la copropriété "Nouvelle édition incluant les modifications de la loi du 18 juin 2018 » Martine Wahl P 337 - Wolters Kluwer)

- « Sont irrégulières, les décisions qui ne font pas l'objet d'un vote formel constaté dans le procès- verbal et dont il est impossible de détecter si la majorité absolue a été obtenue ainsi que celles portant sur un appel de fonds exceptionnel et une augmentation des charges, qui ne sont pas précédées de la communication d'un budget prévisionnel de nature à les justifier ». (J.P. Schaerbeek (2) n° 12°1773, 26 mai 2014, R.C.D.I. 2015, liv. 1, 66).

- Il a par ailleurs été jugé que, le budget prévisionnel contenant un planning de l’avenir de la copropriété pour une période d’un an, lequel et établi sou forme chiffrée, ce qui se traduit par la contribution de chaque copropriétaire, il doit nécessairement être joint à la convocation, afin de permettre aux copropriétaires de l’examiner avant de passer aux votes et de formuler si nécessaires des observations. A défaut de respecter une telle exigence, la décision doit être déclarée irrégulière (J.P. Bruxelles, 4ème canton, R.C.D.I. 2014, liv. 2, p. 25).

- "le  syndic  est  ainsi  désormais  tenu  d’inscrire  à  l’ordre  du  jour  de  l’assemblée générale un point reprenant les travaux extraordinaires à prévoir pour les années  à  venir,  cette  nouvelle  obligation  découlant  du  nouvel  article  577-8,  § 4, 18°, du Code civil.À  nouveau,  cette  mission  s’inscrit,  à  notre  sens,  dans  l’attention  particulière  portée  par  le  législateur  au  vieillissement  du  parc  immobilier,  les  copropriétaires étant désormais informés (à tout le moins lors de l’assemblée générale)  de  la  nécessité  d’entreprendre  dans  un  futur  plus  ou  moins  proche  d’importants travaux touchant les parties communes." Dimitri OLDENHOVE, Karim BERRADA, Timo TALLGREN, L’évolution des acteurs de la copropriété,  Jurim Pratique - Revue pratique de l'immobilier, 2019/3 - 17 novembre 2020, page 92

- 'Les travaux préparatoires indiquent concernant cette contribution, vue comme une obligation de principe pour les copropriétaires (qui peuvent toutefois, à certaines conditions, s’enexonérer), qu’elle résulte de l’idée que, d’une part, il convient derenforcer «l’efficacité de la copropriété sur le plan financier, étant donné qu’elle permettra demieux répartir les gros frais dans le temps »(25) et que d’autre part, l’association doit développer une perspective davantage axée sur lel ong terme(26). Cette idée soutenue par le législateur de 2018 se traduit, certes, dans la nouvelle obligation financière qui veut que les copropriétaires consacrent chaque année une part déterminée du budget de la (21)Depuis la loi du 18 juin 2018.(22) Définitions qui étaient précédemment reprises à l’article 577-11, § 5, al. 2 et 3, C. civ. (dis-position consacrée à la mutation d’un lot).(23)Voy. pour le droit transitoire spécial attaché à cette disposition, l’article 179, alinéa 7, de la loi du 18 juin 2018 lequel énonce que « L’obligation de l’article 577-5, § 3, du Code civil de constitution de fonds de réserve s’applique également immédiatement, pour les exercices comptables complets qui suivent l’entrée en vigueur de la présente loi, aux bâtiments dont les parties communes ont été provisoirement réceptionnées depuis au moins cinq ans à la date d’entrée en vigueur du présent titre ».(24)Notons que plusieurs orateurs auditionnés à la chambre, notamment le représentant de CIB Vlaanderen et celui de l’UVS, ont déploré la possibilité de dérogation à cette obligation qu’offre le nouveau texte de loi et ont précisé qu’en pratique, le pourcentage retenu, à savoir 5 % de la totalité des charges communes ordinaires, semble insuffisant pour financer les travaux de rénovation et de restauration nécessaires dans bien des immeubles, voy. Doc. parl., Ch. repr., sess. ord. 2017-2018, 5e sess., 54e législature, no 2919/006, pp. 113 et 116, www.lachambre.be.(25)  copropriété àune contribution au fonds de réserve, mais également dans la règle nouvelle selon laquelle, il incombe désormais au syndic d’inscrire la pers-pective à long terme à l’ordre du jour de l’assemblée générale, lorsqu’il l’estime nécessaire. Le fait de soumettre le planning pluriannuel de la copropriété, à l’assemblée générale, s’inscrit dans la bonne gestion d’une association par son syndic mais elle permet aussi d’éclairer les copropriétaires sur les besoins definancement du fonds de réserve, et ce afin de leur permettre, le moment venu, de faire face aux dépenses de travaux exceptionnels à venir lesquelles émerge-ront,la plupart du temps, du planning pluriannuel présenté par le syndic(27). Si le syndic a désormais la mission de mettre ce planning àl’ordredu jour,lorsqu’il l’estime nécessaire, «l’examen et la concrétisation de ce planning» relèvent de la compétence exclusive de l’assemblé générale, organe décisionnel souverain de l’association (sauf en matière d’actes conservatoires et d’adminis-tration provisoire(28)).'  Revue de la Faculté de droit de l’Université de Liège – 2019/3 ◆ 565 Finances et conflits : solidarité et efficacité  dans la pratique belge ?Arianne saL véMaître de conférences à l’ULiège Avocate

Toutefois, le juge de paix garde un large pouvoir discrétionnaire et d'appréciation en n'obligeant pas des normes impératives. Je renvois à ce jugement de la juge de paix du premier canton de Wavre I de 2020 dont il n'y a pas eu de budget prévisionnel de 2009 (à 2023)

Cela ne répond pas à la volonté du législateur, et même au principe de bonne gestion financière et ici meme technique de sécurité incendie et technique des copropriétés.