indexation loyer & bail de courte durée

Bonjour à tous,

Je suis propriétaires de plusieurs biens loués et je me pose des questions concernant l'indexation des loyers :

Bien 1 : bien loué en Flandre depuis avril 2018 sous contrat de 3 ans. En avril 2021, le locataire a continué à occuper le bien et est donc tombé sous les règles du bail de 9 ans et je n'ai pas indexé à ce moment (shame on me :-)). Je voudrais lui notifier l'indexation du loyer à partir de juillet 2022. Possible ? Même passé la date d'anniversaire du bail ?

Pour les indices de référence, je dois prendre ceux de mai 2022 vs. ceux de mai 2021 ?

Bien 2 : bien loué à BXL pour lequel nous avons fait initialement un bail d'1 an, que nous avons renouvelé 2 fois. Le locataire tombe donc en juillet sous le régime du bai de 9 ans. Même question que dessus : les 2 indices de références à prendre en considération sont ceux de juin 2022 & 2021 ? Ou bien autre chose ?

Une dernière question : peut-on indexer un loyer entre 2 renouvellements d'un bail d'1 an ou bien cela doit absolument être le même loyer ?

Article 238. - Baux de courte durée
  Par dérogation à l'article 237, § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
  Il peut être prorogé une ou plusieurs fois mais seulement par un écrit contenu dans le bail, un avenant à celui-ci ou tout autre écrit subséquent et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l'indexation du loyer au moment du renouvellement, et sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.

D'avance merci pour votre réponse :-)

Cordialement.