Règles d'utilisation du fonds de réserve ?

mvhl · #1 04-07-2022 08:30:39

Bonjour,

Sous la gestion précédente (syndic bénévole), tous les gros travaux étaient imputés d'office au fonds de réserve.
Nous avons un nouveau syndic (société) qui a bien mis les travaux de peinture (1961 €) sur fonds de réserve, mais le remplacement du circulateur (2435 €) sur charges ordinaires, et refuse de l'imputer au fonds de réserve.
Il prétend que "pour prélever des frais sur le fonds de réserve, il faut une décision d’Assemblée Générale", mais je n'ai jamais entendu parler de cette règle.

Moi je ne connais que la loi, Art. 577-5 § 3 alinea 3 : On entend par "fonds de réserve", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture.
et notre acte de base : L'assemblée générale fixera également les sommes à verser par les propriétaires pour la constitution d'un fonds de réserve qui servira ultérieurement au paiement des réparations qui deviendront nécessaires.

Qu'en est-il ?
Merci

P.S. Vous me direz que ça ne change rien, payer d'un côté ou de l'autre, mais c'est une des 15 (!) remarques de certains CP sur les comptes du dernier exercice. Le CAC n'a pas formulé de remarque.

grmff · #2 04-07-2022 09:30:26

Le syndic a son mode de fonctionnement qui a une logique défendable. Notamment en cas de vente d'un lot.
Votre point de vue est défendable également.

Faut-il s'arcbouter sur un détail? Sans doute pas.
Le syndic peut-il s'adapter? Sans doute, oui, mais cela risque fort d'être une source d'erreur si toutes les autres copropriétés qu'il gère le font autrement.

En tout état de cause, refuser les comptes sur un point mineur tel que celui-là causera potentiellement plus de problèmes que de suggérer de faire autrement pour la suite.

mvhl · #3 04-07-2022 10:27:25

grmff a écrit :

Le syndic a son mode de fonctionnement qui a une logique défendable.

Ce n'est donc pas une règle ? Il nous dit que c'est interdit (d'imputer une dépense sur le fonds de réserve sans décision de l'AG). Il nous dit souvent n'importe quoi ...

Les comptes n'ont pas étés approuvés (répartition des charges non conforme aux règles de l'acte de base, montant des charges de chauffage communiqué à Techem incorrect, facturation de 12 mois d'honoraires pour la période 01/07/2021 - 30/04/2022, imputation à l'ACP de frais de rappel de fournisseurs pas payés à temps, etc etc etc), ceci fait donc partie du "paquet" à corriger, si sa soit-disant règle est inexistante.

GT · #4 04-07-2022 10:34:27

mvhl a écrit :

Moi je ne connais que la loi, Art. 577-5 § 3 alinea 3 : On entend par "fonds de réserve", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture.

Actuellement c'est l'article 3.86, § 3, alinéa 3, C. civil, livre 3 "droit des biens" qui énonce

On entend par "fonds de réserve", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture.

Le remplacement d'un élément du système de chauffage est-il le renouvellement du système de chauffage ?

Dernière modification par GT (04-07-2022 10:37:17)

MarcoBrux

Yves Van Ermen · #5 04-07-2022 13:30:21

mvhl a écrit :

Il prétend que "pour prélever des frais sur le fonds de réserve, il faut une décision d’Assemblée Générale", mais je n'ai jamais entendu parler de cette règle.

Bonjour,

Je partage son approche mais effectivement ce n'est pas clairement stipuler dans la loi.
Mais à contrario de votre exemple, nombreux sont les syndics à avoir été poursuivit en justice de paix ou devant l'IPI pour cette raison. Normal qu'ils soient prudent :-)

Cependant certains éléments me font travailler de la même manière.
Et principalement, l' Article 3.89 §5 16° qui indique que le syndic doit présenter à l'Ag "un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir." Cette dernière phrase demande au syndic de débattre en AG des travaux à prévoir dans les années à venir et des appels de fonds de réserve liés à ceux-ci. Les appels sont donc liés à des travaux spécifiques et ne peuvent être utilisés à d'autres travaux sans accord de l'AG.

Ceci dit, cela peut être solutionné facilement par des décisions d'AG.

Soit en votant pour chaque travail son mode de financement.
Soit en prenant une décision que tous les gros travaux seront automatiquement financé par le fonds de réserve. Ce qui implique une modification du RGC et donc d'un acte.

mvhl · #6 04-07-2022 13:36:48

GT a écrit :

Le remplacement d'un élément du système de chauffage est-il le renouvellement du système de chauffage ?

Ce sont des exemples, la loi ne cite pas non plus la remise en peinture des couloirs, la neutralisation d'une ancienne citerne à mazout ou l'isolation des façades, qui d'après notre syndic iraient en charges ordinaires sauf si l'AG vote autrement ...
En tout cas le remplacement du circulateur me semble être une dépense non périodique.

mvhl · #7 04-07-2022 14:16:46

Yves Van Ermen a écrit :

Soit en votant pour chaque travail son mode de financement.
Soit en prenant une décision que tous les gros travaux seront automatiquement financé par le fonds de réserve. Ce qui implique une modification du RGC et donc d'un acte.

Dans ce cas-ci le sujet n'est pas passé à l'AG : le problème a été détecté lors de l'entretien de la chaudière, le syndic était présent (l'ancien ... ça n'arrivera pas avec celui-ci) et a immédiatement passé commande pour ce remplacement nécessaire, comme il se doit.

Il me semble que l'acte de base dit déjà que les travaux de ce genre doivent être financées par le fonds de réserve :
L'assemblée générale fixera également les sommes à verser par les propriétaires pour la constitution d'un fonds de réserve qui servira ultérieurement au paiement des réparations qui deviendront nécessaires.

rexou · #8 04-07-2022 17:42:22

Les frais pour travaux non périodiques PEUVENT être imputés au fonds de réserve. Ce n'est pas une obligation. Tout syndic un peu prudent demandera lors du vote de travaux importants en AG quel est le mode de paiement à privilégier. Il faut tenir compte des préférences des CP mais aussi de l'état de finance de l'immeuble. Dans le cas que vous évoquez, il s'agit de travaux urgents ; il est cohérent que le syndic les impute en charges ordinaires à prélever sur les provisions courantes. Une pièce de chaudière n'est pas à proprement parler une dépense périodique... pas plus que le remplacement d'un interrupteur cassé ! Ce n'est pas non plus une dépense d'une importance exceptionnelle ; il n'existe aucune raison objective pour qu'un syndic prenne l'initiative de la comptabiliser en frais du fonds de réserve.

Je partage l'avis de Yves Van Ermen. Pour faire plus simple,les travaux importants décidés en AG doivent explicitement être imputés par décision d'AG au fonds de réserve pour que ce soit le cas. A défaut de vote explicite en ce sens, ce sera payé par le fonds de roulement. Le syndic attirera l'attention sur l'état des comptes afin d'aider au choix. Il ne me semble pas indiqué de prévoir une règle fixe et aveugle à la situation actualisée des finances telle qu'elle se présente lors de la date de paiement de ces frais.

rexou · #9 04-07-2022 17:46:24

mvhl a écrit :

Il me semble que l'acte de base dit déjà que les travaux de ce genre doivent être financées par le fonds de réserve :
L'assemblée générale fixera également les sommes à verser par les propriétaires pour la constitution d'un fonds de réserve qui servira ultérieurement au paiement des réparations qui deviendront nécessaires.

Il me semble que vous interprétez mal l'acte de base. Le principe d'un fonds de réserve est de constituer une réserve en vue de faire face à une dépense importante.

PIM

mvhl · #10 06-07-2022 10:08:30

rexou a écrit :

mvhl a écrit :
Il me semble que l'acte de base dit déjà que les travaux de ce genre doivent être financées par le fonds de réserve :
L'assemblée générale fixera également les sommes à verser par les propriétaires pour la constitution d'un fonds de réserve qui servira ultérieurement au paiement des réparations qui deviendront nécessaires.
Il me semble que vous interprétez mal l'acte de base. Le principe d'un fonds de réserve est de constituer une réserve en vue de faire face à une dépense importante.

On parlait des "gros travaux" ;o)

Merci pour vos explications de 18:42, je comprends.
C'est un changement pour nous, car avec la gestion précédente tous les travaux importants étaient d'office imputés au fonds de réserve, lui-même reconstitué à l'AG qui suivait. C'est ainsi que nous avions interprété l'acte de base : l'immeuble est vieillissant et mal entretenu (faute de majorité) et les réparations lourdes inopinées pas rares (chauffage, ascenseur). Il est frustrant de devoir payer à nouveau via le décompte de charges alors qu'il y a 15.000 euros dans le fonds de réserve, prévus pour ça ...

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