RW - 3 mois d'indemnité de rupture + Charges

nokthib · #1 20-08-2022 07:55:09

bonjour à tous,

j'ai un ami qui cherche un logement. Il a trouvé la pépite, et m'a demandé de lire son projet de bail - RW
Outre le fait qu'ils demandent de repeindre l'intérieur du bâtiment à la sortie (donc même s'il part dans 3 mois, or la peinture serait neuve ?), il y a une clause que je trouve excessivement abusive.

en cas de rupture anticipée, le preneur est redevable de 3 mois de loyers à titre d'indemnité, avec les charges lui afférant, même si il part.

Deux questions:
- depuis 2018, c'est, il me semble, maximum un mois d'indemnité de rupture en cas de départ anticipée, vous confirmez ?
- J'ai toujours entendu que c'était hors charges, maintenant, vu qu'il s'agit d'un immeuble géré par un syndic, est-ce que cela veut couvrir les frais généraux, autre que chauffage etc ... ? Est-ce légal ?

Dans tous les cas, la personne ne veut pas perdre l'appartement, mais je lui ai dit de ne pas signer ça, comment lui conseiller afin de ne pas se mettre la société immobilière à dos ?

Merci

Dernière modification par nokthib (20-08-2022 07:56:42)

panchito · #2 20-08-2022 09:22:12

Lui conseiller de demander le bail PIM (résidence principale - dernière version pour la RW), qui est en tout point en adéquation avec la législation actuelle, relative aux baux de résidence principale.

GT · #3 20-08-2022 09:32:30

nokthib a écrit :

Deux questions:
- depuis 2018, c'est, il me semble, maximum un mois d'indemnité de rupture en cas de départ anticipée, vous confirmez ?

1mois ?

Vous ne précisez pas expressément qu'il s'agit d'un bail de résidence principale mais encore vous n'ajoutez rien quant à sa durée.

Le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation est entré en vigueur le 1er septembre 2018 (et non le 1er janvier 2018).

JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/de … 408/justel

CHAPITRE III. - Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur
Section 3. - Durée du bail
Art. 55.
"§ 1er. Tout bail visé à l'article 52 est réputé conclu pour une durée de neuf années.
§ 5. Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
Toutefois, SI LE PRENEUR MET FIN AU BAIL AU COURS DU PREMIER TRIENNAT, LE BAILLEUR A DROIT À UNE INDEMNITÉ. CETTE INDEMNITÉ EST ÉGALE À TROIS MOIS, DEUX MOIS OU UN MOIS DE LOYER SELON QUE LE BAIL PREND FIN AU COURS DE LA PREMIÈRE, DE LA DEUXIÈME OU DE LA TROISIÈME ANNÉE.
Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux paragraphes 2 à 4, le preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d'un mois. Dans ce cas, le preneur n'est pas redevable de l'indemnité prévue à l'alinéa 2

§ 6. Par dérogation aux paragraphes 1er à 5, un bail peut être conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
(...)
Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. DANS CE CAS, LE BAILLEUR A DROIT À UNE INDEMNITÉ ÉQUIVALENTE À UN MOIS DE LOYER.
§ 7. Par dérogation au paragraphe 1er, un bail peut également être conclu, par écrit, pour une durée supérieure à neuf ans.
CE BAIL EST RÉGI PAR LES DISPOSITIONS DES PARAGRAPHES 2 à 5"

Ce n'est pas le départ anticipé du locataire qui est le fait générateur de l'indemnité mais la rupture anticipée du bail par celui-ci.

Dernière modification par GT (20-08-2022 09:38:26)

nokthib · #4 20-08-2022 09:54:28

bonjour,

merci pour vos réponses

Oui, c'est bel et bien un bail de résidence principale.
C'est un bail d'un an, reconductible deux fois aux mêmes conditions, qui se transformera ensuite en bail de 9 ans.

Donc, dans le contexte, la loi de septembre 2018 explicite bien qu'il s'agit d'un mois hors charges d'indemnité si le preneur rompt son bail avant l'échéance, càd, soit avant la fin de la première année, soit avant la fin de la deuxième année, soit avant la fin de la 3ème année.

Confirmez vous ceci ?

Si quelqu'un signe ce genre de bail, et qu'au bout de p.ex 18 mois le bail se fini, pensez vous que devant un juge de paix les 3 mois + charges seront dû ?

Pour le fait de proposer à mon ami que d'aller proposer à une société immobilière de prendre un modèle de bail autre que le leur déjà extrêmement abusif, on connait la réponse : "si ça ne vous plait pas, on prend un autre locataire".

Je lui ai déjà conseillé d'être attentif à ses dates et d'envoyer son renom à temps. Par contre, son bail commencerait le 15 septembre.
Quelle est la date correcte d'envoi de renom ?

Si il veut partir au 14/09/2023, doit il avoir signifié avant le 14/06/2023 (p.ex le 1/06/2023) ou ... encore avant ?
vu que le préavis commence le 1er du mois qui succède la notification.
J'ai peur que si le préavis est envoyé par exemple le 20/05/2023, le bail se finisse le 31/08/2023 et donc que les 3 (ou 1) mois de loyers soient dû pour les 14 jours restants.

Merci pour vos avis

grmff · #5 20-08-2022 10:12:28

Toute clause non conforme à la loi serait à tout le moins réduite à la loi. 3 mois étant abusif, tout juge réduira l'indemnité à un mois, voire l'annuler complètement.

Pour la clause de remise en peinture, je n'ai aucune idée de ce qu'un juge dirait. Je pense que ce sont des travaux à charge du propriétaire, et donc que ce n'est pas valable.

nokthib

nokthib · #6 20-08-2022 10:15:15

Merci Grmff

Des avis sur comment aborder avec cette société immobilière (qui gère tout l'immeuble, syndic + baux + propriétaire de l'immeuble, si j'ai bien compris) ?

Car bon, ils doivent se sentir tout puissant et ils abusent grave...
Je pense pour lui que le mieux est que le bail soit conforme à la loi. Ca ne le dérange pas de repasser un coup de peinture à son départ, donc à la limite ...

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