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5 conseils pour acheter une maison avec son frère ou sa sœur

PIM
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5 conseils pour acheter une maison avec son frère ou sa sœur

https://notabene-le-magazine.be/2022/09 … wxe2xcGjNI

Il peut être avantageux d’acheter une maison avec un ami, un frère, une sœur ou une autre personne qui ne soit pas votre partenaire : à deux, on va plus loin que tout seul. Mais il y a des pièges à éviter. Nous vous en avons dressé une liste

1. Passez des accords clairs

Le meilleur conseil que nous puissions vous donner si vous voulez investir dans l’immobilier avec votre frère ou votre sœur, c’est de passer des accords clairs et de les consigner papier. « Je ne vous déconseillerais pas forcément d’acheter avec votre frère ou votre sœur, tant qu’il y a des accords clairs », explique la notaire Vandekerckhove. « Sur le plan juridique, on ne fait aucune distinction entre un achat avec un partenaire et un achat avec une autre personne, tel qu’un frère, une sœur ou un bon ami. Mais l’approche est souvent différente. En achetant avec votre partenaire, vous avez l’idée de vivre ensemble pour le restant de votre vie. Quand vous achetez avec votre frère ou votre sœur, la démarche a souvent un caractère plus temporaire ». Afin d’éviter les discussions et les conflits, il est préférable de consigner certains éléments sur papier, comme l’usage du bien, la possibilité éventuelle de location, les dispositions financières, etc. Et qu’en est-il de l’entretien de la maison ? Ces détails pratiques peuvent être déterminés dans un contrat de cohabitation. Vous aurez ainsi au moins une base à laquelle vous référer en cas de discussions.

2. Sachez que vous n’avez pas de sécurité absolue

Lorsque vous achetez une maison avec quelqu’un, vous êtes « propriétaires indivis ». Libre à vous de déterminer la proportion de cette indivision. Strictement parlant, votre frère ou votre sœur peut être copropriétaire à hauteur de 10 % seulement, tandis que vous détenez les 90 % restants.

Mais que se passe-t-il si l’un de vous veut mettre fin à la cohabitation ? Chacun peut « sortir de l’indivision » sans avoir à justifier sa décision. « La loi estime que pourvoir en sortir à tout moment est un droit fondamental. Parce qu’être copropriétaire avec une autre personne n’est en fait pas une situation souhaitable. Cela demande beaucoup de concessions de part et d’autre. Si cela ne fonctionne plus, il faut pouvoir y mettre un terme. »

Peut-être voudrez-vous revendre votre part pour, investir avec votre partenaire, par exemple. Dans la plupart des cas, il est en effet compliqué d’obtenir un second prêt auprès des banques. Peut-être que votre frère ou votre sœur peut racheter votre part ? Si ce n’est financièrement pas possible, la vente de la maison sera inévitable. C’est un point à prendre en compte.

3. Privilégiez une proportion 50/50 si possible

Acheter à parts égales présente des avantages, tant pour les partenaires que pour les non-partenaires. Tout d’abord, être propriétaire à parts égales permet de simplifier les investissements. S’il est question de rénovations importantes, une proportion 50-50 est assurément recommandée. En cas de proportion inégale, cela signifierait que le partenaire ayant le plus de droits de propriété devrait investir davantage dans le logement. Tous les coûts et tous les gains suivent en effet cette logique, donc, si vous ne voulez pas passer votre temps à compter, optez pour une proportion égale.

4. Pensez à ce qu’il se passerait s’il venait à vous arriver quelque chose

Que se passerait-il si l’un de vous perdait la vie dans un accident de voiture ou venait à tomber malade ? Voilà qui n’a rien de réjouissant, mais comme pour les partenaires, il convient de poser la question. À qui voulez-vous que revienne votre part de la maison ? Lorsque vous achetez à parts égales, vous pouvez avoir recours à une clause d’accroissement optionnelle. Un testament ou une combinaison des deux peut également être une solution qui vous protégera l’un et l’autre en cas de décès. Si vous ne prévoyez rien, votre part reviendra légitimement à vos héritiers : vos enfants, ou à défaut, vos parents et vos autres frères et sœurs… Cela vous convient ? Quels que soient vos souhaits, discutez-en avec votre notaire.

5. Ne négligez pas l’aspect fiscal

L’acheteur d’un bien immobilier doit payer une taxe à la région : c’est le droit d’enregistrement. Le taux normal de ce droit est de 12,5% en Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale. Toutefois, dans certains cas, l’acquéreur peut bénéficier d’une diminution de cette taxe. On parle dans ce cas d’abattement ou de taux réduits. Ces avantages peuvent faire une sacrée différence au moment de déterminer votre budget.

Si l’un de vous souhaite vendre sa part, il devra payer un « droit de partage« . Il s’agit d’un impôt sur la valeur actuelle totale du logement que les ex-cohabitants paient lors du partage. Pour les cohabitants de fait, il s’élève à 2,5 %, au lieu de 1 % pour les couples mariés et les cohabitants légaux.

Devez-vous donc opter pour une cohabitation légale avec votre frère ou votre sœur ? « Sur le plan juridique, il n’y a aucun problème. Mais si vous occupez effectivement le bien, votre frère ou votre sœur héritera de l’usufruit après votre décès. Il ou elle pourra alors continuer à profiter du bien après votre décès. Vous pouvez toutefois le ou la priver de ce droit par le biais d’un testament, ce qui constitue une sérieuse différence par rapport aux couples mariés.


Erik DECKERS
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grmff
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Re : 5 conseils pour acheter une maison avec son frère ou sa sœur

D'excellents conseils.

Mais la question fondamentale est de savoir s'il est judicieux de faire des affaires en famille. A mon avis, c'est non.

Si c'est pour acheter un logement ensemble pour y habiter, il faut être relativement sûr que la situation familiale ne va plus changer. Si l'un des deux quitte la maison achetée pour se mettre ne ménage, cela va être compliqué.
Si c'est un immeuble de rapport, il faudra faire toute une comptabilité pour savoir qui fait quoi. Tant au niveau financier qu'au niveau temps: les visites, les rénovations, les suivis de chantiers, les procédures judiciaires...
Si c'est un immeuble de rapport dont chacun des partenaires d'affaire occupera un étage, quid une fois que des enfants arrivent et qu'on veut une chambre de plus, un jardin,...
Quid si un des deux est muté à 100km?

Bref, les situations familiales, professionnelles, personnelles changent tellement vite, et l'immobilier est un investissement à tellement long terme que j'ai du mal à ne pas déconseiller franchement ce genre de procédé.


Grmf!
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