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Remise en état de parties communes

DavidL
Pimonaute
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Remise en état de parties communes

Bonjour,

Une amie a acheté un appartement en copropriété il y a 15 ans.

Le propriétaire précédent a remplacé le carrelage du sol de son appartement et a carrelé une partie du hall commun (entre sa porte et la porte de l'appartement d'en face). Personne ne s'y est opposé à l'époque.

Un copropriétaire a décidé (par l'intermédiaire du syndic) de faire convoquer une AGE le 11/10/2022 pour faire remettre en état le hall. Je dois encore vérifier s'il dispose des 20% nécessaires pour exiger une AGE.

Dans sa convocation envoyée le 27/09/22 le syndic précise que le carrelage doit avoir disparu pour le 01/10/2022 (soit 5 jours plus tard) et que si ce n'est pas le cas l'entrepreneur que choisira l'AG (aucun devis n'est joint aux convocations) fera les travaux aux frais de mon amie.

Que dit la loi quant à la prise en charge de ces travaux aux parties communes (s'ils sont votés) ?
Aux frais de la copropriété ou aux frais du copropriétaire qui a hérité de cette situation lors de l'achat de son appartement ?
Quid d'une prescription éventuelle ?

Dernière modification par DavidL (01-10-2022 22:30:20)

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grmff
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Re : Remise en état de parties communes

Vous avez aussi la possibilité de demander la procuration d'un des autres propriétaires, qui ne souhaiterait ou ne pourrait pas être présent.
Cela évite la limitation de parole...


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DavidL
Pimonaute
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Re : Remise en état de parties communes

GT a écrit :

J'ai en général à portée de main les dispositions du code civil relatives à la copropriété forcée d' immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis.
Je relaie des informations.
Ce n'est pas GT qui affirme que... C'est le code civil qui prévoit que...
Et vous êtes en mesure de le vérifier.

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.87, § 9 ( la décharge des commissaires aux comptes)

"Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée."

Le ou les commissaires aux comptes (il est question à l'art. 3.91 du code civil, livre 3 "les biens) d'un collège de commissaires aux comptes) sont des mandataires de l'association des copropriétaires.
Ils ne peuvent participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui leur a été confiée identifiée à l'art.3.91 précité : le contrôle des comptes de l'association des copropriétaires .
Ils ne pourront ainsi voter à propos de leur propre décharge.

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.87, § 7, al.4.( la limitation du pouvoir votal)

"Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés."

Aucune disposition générale n'empêche un copropriétaire  de voter lorsque le point relatif à la nomination du syndic, du commissaire aux comptes, du conseil de copropriété est soumis au vote. Il pourra voter en sa faveur.
Cependant son pouvoir votal pourra être réduit en application de l'at.3.87, § 7, al.4 précité.

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.88, § 1, 1°, b (les travaux)

"L'assemblée générale décide à la majorité des deux tiers des voix  de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 3.89, § 5, 2° "

Il s'agit d'une décision DE PRINCIPE concernant les travaux affectant les parties communes.
Les décisions ultérieures concernant les travaux sont prises à la majorité absolue des voix dont il est question à l'art.3.87, §8 du code civil, livre 3 "les biens"

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.89, § 5, 9° (devis) et 3.88, §1er,1°,c (mise en concurrence)

"Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 3.88, § 1er, 1°, c), une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré"

"L'assemblée générale décide à la majorité des deux tiers des voix du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 3.89, § 5, 2°"

J'ai bien compris tout cela.
J'ai fait le calcul des quotités.

Les infernaux ont 36,45% des quotités.
La personne âgée a 17,40% des quotités
Les infernaux ET la personne âgée ont ensemble 53,85% des quotités.
Ils peuvent à eux deux faire passer l'ensemble des points qui nécessitent la majorité simple.

Pour les points comme les travaux qui nécessitent une majorité de 2/3, si tout le monde est présent, les infernaux et la personne âgée n'ont pas la majorité requise pour faire passer les travaux à eux seuls.

Si tout le monde n'est pas présent, c'est plus compliqué. Tout dépendra du nombre de personnes qui seront présentes et de leurs quotités. A eux seul, les infernaux et la personne âgée représentent 8 appartements. Il suffit qu'une personne se présente pour obtenir le quorum et dans ce cas-là ils ont la majorité des 2/3 (à condition que pour atteindre le double quorum chaque copropriétaire d'un appartement soit compté comme un copropriétaire différent même s'il s'agit du même -> confirmation ?).

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DavidL
Pimonaute
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Re : Remise en état de parties communes

grmff a écrit :

Vous avez aussi la possibilité de demander la procuration d'un des autres propriétaires, qui ne souhaiterait ou ne pourrait pas être présent.
Cela évite la limitation de parole...

Très bonne idée. Merci.

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grmff
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Re : Remise en état de parties communes

Pour le double quorum, on compte un propriétaire pour un propriétaire, quel que soit le nombre d'appartement dont il est propriétaire.


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GT
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Re : Remise en état de parties communes

DavidL a écrit :
GT a écrit :

J'ai en général à portée de main les dispositions du code civil relatives à la copropriété forcée d' immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis.
Je relaie des informations.
Ce n'est pas GT qui affirme que... C'est le code civil qui prévoit que...
Et vous êtes en mesure de le vérifier.

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.87, § 9 ( la décharge des commissaires aux comptes)

"Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée."

Le ou les commissaires aux comptes (il est question à l'art. 3.91 du code civil, livre 3 "les biens) d'un collège de commissaires aux comptes) sont des mandataires de l'association des copropriétaires.
Ils ne peuvent participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui leur a été confiée identifiée à l'art.3.91 précité : le contrôle des comptes de l'association des copropriétaires .
Ils ne pourront ainsi voter à propos de leur propre décharge.

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.87, § 7, al.4.( la limitation du pouvoir votal)

"Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés."

Aucune disposition générale n'empêche un copropriétaire  de voter lorsque le point relatif à la nomination du syndic, du commissaire aux comptes, du conseil de copropriété est soumis au vote. Il pourra voter en sa faveur.
Cependant son pouvoir votal pourra être réduit en application de l'at.3.87, § 7, al.4 précité.

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.88, § 1, 1°, b (les travaux)

"L'assemblée générale décide à la majorité des deux tiers des voix  de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 3.89, § 5, 2° "

Il s'agit d'une décision DE PRINCIPE concernant les travaux affectant les parties communes.
Les décisions ultérieures concernant les travaux sont prises à la majorité absolue des voix dont il est question à l'art.3.87, §8 du code civil, livre 3 "les biens"

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.89, § 5, 9° (devis) et 3.88, §1er,1°,c (mise en concurrence)

"Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 3.88, § 1er, 1°, c), une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré"

"L'assemblée générale décide à la majorité des deux tiers des voix du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 3.89, § 5, 2°"

J'ai bien compris tout cela.
J'ai fait le calcul des quotités.

Les infernaux ont 36,45% des quotités.
La personne âgée a 17,40% des quotités
Les infernaux ET la personne âgée ont ensemble 53,85% des quotités.
Ils peuvent à eux deux faire passer l'ensemble des points qui nécessitent la majorité simple.

Pour les points comme les travaux qui nécessitent une majorité de 2/3, si tout le monde est présent, les infernaux et la personne âgée n'ont pas la majorité requise pour faire passer les travaux à eux seuls.

Si tout le monde n'est pas présent, c'est plus compliqué. Tout dépendra du nombre de personnes qui seront présentes et de leurs quotités. A eux seul, les infernaux et la personne âgée représentent 8 appartements. Il suffit qu'une personne se présente pour obtenir le quorum et dans ce cas-là ils ont la majorité des 2/3 (à condition que pour atteindre le double quorum chaque copropriétaire d'un appartement soit compté comme un copropriétaire différent même s'il s'agit du même -> confirmation ?).

Il me semble avoir lu qu'il existait des garages. Quid des quotités ?

Dernière modification par GT (05-10-2022 11:23:52)

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DavidL
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Re : Remise en état de parties communes

grmff a écrit :

Pour le double quorum, on compte un propriétaire pour un propriétaire, quel que soit le nombre d'appartement dont il est propriétaire.

Très intéressant ça ! Merci.

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DavidL
Pimonaute
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Re : Remise en état de parties communes

GT a écrit :
DavidL a écrit :
GT a écrit :

J'ai en général à portée de main les dispositions du code civil relatives à la copropriété forcée d' immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis.
Je relaie des informations.
Ce n'est pas GT qui affirme que... C'est le code civil qui prévoit que...
Et vous êtes en mesure de le vérifier.

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.87, § 9 ( la décharge des commissaires aux comptes)

"Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée."

Le ou les commissaires aux comptes (il est question à l'art. 3.91 du code civil, livre 3 "les biens) d'un collège de commissaires aux comptes) sont des mandataires de l'association des copropriétaires.
Ils ne peuvent participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui leur a été confiée identifiée à l'art.3.91 précité : le contrôle des comptes de l'association des copropriétaires .
Ils ne pourront ainsi voter à propos de leur propre décharge.

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.87, § 7, al.4.( la limitation du pouvoir votal)

"Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés."

Aucune disposition générale n'empêche un copropriétaire  de voter lorsque le point relatif à la nomination du syndic, du commissaire aux comptes, du conseil de copropriété est soumis au vote. Il pourra voter en sa faveur.
Cependant son pouvoir votal pourra être réduit en application de l'at.3.87, § 7, al.4 précité.

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.88, § 1, 1°, b (les travaux)

"L'assemblée générale décide à la majorité des deux tiers des voix  de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 3.89, § 5, 2° "

Il s'agit d'une décision DE PRINCIPE concernant les travaux affectant les parties communes.
Les décisions ultérieures concernant les travaux sont prises à la majorité absolue des voix dont il est question à l'art.3.87, §8 du code civil, livre 3 "les biens"

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.89, § 5, 9° (devis) et 3.88, §1er,1°,c (mise en concurrence)

"Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 3.88, § 1er, 1°, c), une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré"

"L'assemblée générale décide à la majorité des deux tiers des voix du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 3.89, § 5, 2°"

J'ai bien compris tout cela.
J'ai fait le calcul des quotités.

Les infernaux ont 36,45% des quotités.
La personne âgée a 17,40% des quotités
Les infernaux ET la personne âgée ont ensemble 53,85% des quotités.
Ils peuvent à eux deux faire passer l'ensemble des points qui nécessitent la majorité simple.

Pour les points comme les travaux qui nécessitent une majorité de 2/3, si tout le monde est présent, les infernaux et la personne âgée n'ont pas la majorité requise pour faire passer les travaux à eux seuls.

Si tout le monde n'est pas présent, c'est plus compliqué. Tout dépendra du nombre de personnes qui seront présentes et de leurs quotités. A eux seul, les infernaux et la personne âgée représentent 8 appartements. Il suffit qu'une personne se présente pour obtenir le quorum et dans ce cas-là ils ont la majorité des 2/3 (à condition que pour atteindre le double quorum chaque copropriétaire d'un appartement soit compté comme un copropriétaire différent même s'il s'agit du même -> confirmation ?).

Il me semble avoir lu qu'il existait des garages. Quid des quotités ?

Ils sont compris dans le tableau des quotités. 10.000/10.000e en tout, garages et caves inclus.

Dernière modification par DavidL (05-10-2022 14:55:54)

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DavidL
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Re : Remise en état de parties communes

L'assemblée c'est finalement bien passée (pour la première fois).
J'ai joué au "grand frère" et tout le monde y a mis de la bonne volonté, y compris les infernaux.
Tous les points ont été votés à 100%.
Merci à tous pour vos précieux conseils.

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Remise en état de parties communes

DavidL a écrit :

L'assemblée c'est finalement bien passée (pour la première fois).
J'ai joué au "grand frère" et tout le monde y a mis de la bonne volonté, y compris les infernaux.
Tous les points ont été votés à 100%.
Merci à tous pour vos précieux conseils.

Quid de la décision à 100 %  concernant  les travaux aux parties communes (remplacement du carrelage) figurant dans le PV de l'AG ?

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