BXL: droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente ?

https://www.lesoir.be/519841/article/20 … -en-cas-de

   
"Bruxelles: le locataire bénéficiera bientôt d’un droit de préférence en cas de vente
Le texte devrait être soumis au vote en séance plénière après la rentrée.

Le gouvernement bruxellois a marqué son accord, jeudi, en dernière lecture pour la mise en place prochaine d’un droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente, a-t-on appris jeudi auprès du cabinet de la secrétaire d’Etat au Logement, Nawal Ben Hamou (PS), à l’initiative du projet d’ordonnance validé par l’équipe Vervoort.

Le texte devrait être soumis au vote en séance plénière après la rentrée.

Ce droit de préférence s’appliquera uniquement aux logements non meublés, qui font l’objet d’un bail de résidence principale de longue durée. Le locataire devra également y être domicilié.

Ce droit ne s’appliquera pas aux baux conclus pour une durée inférieure ou égale à trois ans; aux logements mis en sous-location, colocation ou au bail de logement étudiant; lorsque la vente se fera en intra-familial, concernera un immeuble à logements multiples. Ce ne sera pas non plus le cas lorsque la vente est réalisée dans le cadre d’une fusion ou une liquidation de société, ou afin de constituer un apport en société; lorsque qu’il s’agit d’une vente de nue-propriété, d’usufruit ou d’autres droits réels, ainsi que de vente en viager; ni si le pouvoir public fait usage d’un droit de préemption dans le périmètre défini comme tel où se situe logement.

Le propriétaire devra préalablement informer son locataire de la vente, par recommandé avec accusé de réception.

Celui-ci disposera de 30 jours pour répondre à l’offre de vente.

En cas de refus du locataire ou d’absence de réponse à temps, le propriétaire pourra ouvrir la vente à d’autres candidats.

Si le logement est proposé à un prix ou à des conditions plus favorables que prévu à un autre acquéreur, le propriétaire ou son notaire devra le notifier au locataire qui disposera d’un délai de 7 jours pour exercer son droit de préférence."

Moralité: il est préconisé de ne signer que des baux de type court...

Droit de préférence pour le locataire à Bruxelles : Federia réagit

"Le gouvernement bruxellois a récemment approuvé, en première lecture, un avant-projet d'ordonnance visant à mettre en place un droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente en Région de Bruxelles-Capitale.

Cette annonce n'a pas manqué de faire réagir Federia. Conjointement avec CIB Vlaanderen, nous avons donc adressé à la secrétaire d'État en charge du logement, Nawal Ben Hamou, une note juridique reprenant nos inquiétudes afin d'émettre un avis dissuasif et négatif sur l'avant-projet tel que présenté.

Nous vous invitons à consulter le courrier et la note juridique que nous avons adressés à la secrétaire d'État en charge du logement, Nawal Ben Hamou.

Les documents sont disponibles au téléchargement via les liens ci-dessous : 
- courrier adressé le 24/11/22
- note juridique
(fin de citation)

J'applaudis des 2 mains.

Je me demande bien sur quelle base cela enthousiasmerait les notaires...

https://www.lecho.be/monargent/analyse/ … 22623.html

À Bruxelles, le gouvernement a marqué son accord pour la mise en place d’un droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente.

En Région bruxelloise, le Plan d’urgence au logement 2020-2024 de la secrétaire d’État Nawal Ben Hamou (PS) prévoit la mise en place d’un droit de préférence pour le locataire lorsque son logement est mis en vente, sans que cela puisse entraver la vente du bien.

En quoi ce mécanisme consiste-t-il, et quelles en sont les modalités?

Prioriser le locataire

Si vous êtes propriétaire à Bruxelles d’un logement actuellement occupé par un locataire et que vous envisagez de le vendre, vous serez concerné par cette réglementation.

Inspirée d’une règle appliquée en France depuis 1989, cette action prévoit que tout propriétaire qui souhaite vendre un bien, même avec son bail, ne pourrait le faire qu’après avoir proposé le bien au locataire. Dans ce cas, le locataire disposera d’un délai de trente jours pour accepter l’offre du bailleur. En d’autres termes, "le locataire sera préféré à toute autre personne qui se montrerait intéressée à l’achat du bien. Ceci ayant pour unique intérêt de laisser le locataire dans les lieux", explique Joëlle Maison (DéFi) avocate et députée bruxelloise, qui fait également partie de la commission logement du Parlement bruxellois.

En pratique?

-   Le propriétaire devra préalablement informer son locataire de sa décision de vendre son bien - par courrier recommandé avec accusé de réception - en mentionnant le prix et des conditions de la vente projetée et du droit de préférence dont il dispose.
  -  Les notaires et les agents immobiliers auront l’obligation de s’assurer que le locataire du bien initialement loué a bien été prévenu.
  -  Le locataire disposera d’un délai de 30 jours pour répondre favorablement ou non à l'offre de vente.

Les conditions

Ce droit de préférence s’appliquera uniquement aux logements non meublés, qui font l’objet d’un bail de résidence principale de longue durée. Le locataire devra également y être domicilié.

Ce droit de préférence ne s’appliquera donc pas:

-    Aux baux de courte durée, soit ceux conclus pour une durée inférieure ou égale à trois ans
-    Aux logements qui font l’objet d’une sous-location, d’une colocation ou d’un bail de logement étudiant
-    Lorsque la vente se fait entre membres d’une même famille, à savoir entre parents, alliés ou cohabitants jusqu’au 3e degré inclus
-    Lorsque la vente concerne un immeuble à logements multiples ou un immeuble mixte occupé par plusieurs locataires différents et qui serait vendu en un lot
-    Lorsque la vente est réalisée dans le cadre d’une fusion ou une liquidation de société, ou afin de constituer un apport en société
-   Lorsque qu’il s’agit d’une vente de nue-propriété, d’usufruit ou d’autres droits réels, ainsi que les ventes en viager
-   Lorsque la vente concerne un logement situé dans un périmètre de préemption et que le pouvoir public fait effectivement usage de son droit de préemption.

Quid si le locataire décline l’offre?

En cas de refus du locataire ou d’absence de réponse dans les délais impartis, le propriétaire pourra proposer la vente en vente publique ou à l’acquéreur de son choix.

Si le bien est finalement proposé à un prix ou à des conditions plus favorables à un autre acquéreur, le propriétaire ou son notaire devra le notifier au locataire qui disposera d’un délai de six jours pour exercer son droit de préférence.
Quid si le propriétaire ne respecte pas le droit de préférence?

En cas de non-respect du droit de préférence, le locataire lésé disposera d’un délai d’un an pour annuler la vente faite à un tiers et acquérir le bien concerné.

Quand cela entrera-t-il en vigueur?

Le projet d’ordonnance sera soumis à l’avis du Conseil d’État et repassera ensuite en seconde lecture au Conseil des Ministres avant d’être transmis au Parlement bruxellois. Il pourrait entrer en vigueur au printemps 2023.

Votre vente pourrait-elle se compliquer?

Cette modalité est loin de séduire toutes les parties, qui estiment que les ventes n’en seraient que compliquées. En outre, l’échéance laissée au locataire serait inadéquate: la plupart du temps, les délais pour l’obtention d’un financement sont plus longs.

"Cela posera problème au locataire, mais aussi à l’acheteur. S'il signe un compromis avec une clause, sous réserve de l’exercice du droit de préférence par le locataire occupant, il sera systématiquement bloqué", explique Eric Mathay, président du SNPC.

Olivier Dubuisson, notaire, corrobore ces propos. Cette procédure retardera les transactions et causerait des tracas administratifs. "Ce sera un problème pour l’acquéreur qui va devoir introduire son dossier auprès d’une banque par exemple (...) Dans le cadre de notre profession, nous allons également devoir vérifier que tout a été fait dans les règles de l’art, que l’avis de vente a été notifié au locataire et qu’il a reçu une offre, pour ne pas craindre de retour de manivelle du locataire. Ce qui ajoutera à la complexité."

Intéressant, mais on s'éloigne du sujet initial...

C'était pour donner des statistiques, de PEB, certes limitées à mon petit parc personnel.

Entendu aux informations de 13 heures sur la RTBF que le conclave budgétaire  du gouvernement wallon avait pris aujourd'hui une décision relative à l'indexation des loyers des logements énergivores.

A suivre.

Mes biens se classent comme suit:
Les apparts des rez et des derniers étages: E, F et G pour les immeubles d'avant 1985. Notamment E pour un lot de 1955 sous toiture. E pour les logements sous toiture de 1990.
Pour les autres apparts: D et E.

Les châssis de 1955 ont été changé par du PVC ou de l'Alu avec coupure thermique et du double vitrage ancienne génération (pas vitrage à couche 1.1, mais DV ancien 2.7) Je n'ai pratiquement plus de simple vitrage.
Pour un PEB d'un lot de 1964 façade non isolée et simple vitrage, j'avais du C essentiellement. Je suis passé en DV, mais je n'ai pas refait les PEB.

Ce qui me semble dur pour les propriétaires, c'est le manque de prévisibilité. Soudain, on leur colle une punition. Non seulement les prix de rénovation explosent, mais en plus on leur colle une interdiction d'indexer immédiate.

Et avec les appartements en copropriété, les processus de décision sont parfois très longs: AG pour décider d'isoler. Parfois suivie par AG pour présenter les cahier des charges. Suivie d'AG avec présentation de devis. Parfois suivie par AG pour financement. Puis commande des travaux qui ont des délais aussi. Bref, c'est pas fait en un mois avant l'hiver...

Merci GT
Pas un mot sur le droit de préférence envisagé...
Et pour le gel tempéré de l'indexation, il est précisé : "Il y aurait un accord au sein du gouvernement bruxellois sur des modalités de plafonnement de l'indexation des loyers en fonction du rendement énergétique du logement mais cet accord est conditionné à un accord global sur le projet de budget, a-t-on appris jeudi, de bonnes sources."