forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



répartition spéciale pour fond de reserve

walis
Pimonaute assidu
Inscription : 21-08-2021
Messages : 58

répartition spéciale pour fond de reserve

Je viens vers vous pour demander conseil.
lors de l'achat de mon appart il y  avait une décision d'appeler un fond de reserve spéciale.
la quote-part du vendeur  est de 1200 euro à raison de 100 euro par mois .

Lors de la négociation le vendeur a accepter de payer 1000 euro, les 200 euros reste à ma charge.
Lors de la signature de l'acte de vente, le vendeur avait déjà régler 400 euro et le notaire a retenu 600 euros sur le prix de vente  pour compléter les 1000 euros.

Le syndic  m'a envoyé l'appel de fond de 600 euro que j'ai envoyé tout de suite au notaire,  le notaire va donc verser les 600 euro sur le compte de la copro.

Sauf que le syndic pretend que cette somme est une dette du vendeur envers la copro . et que il ne va pas la compter dans le fond de reserve spécial,  du coup les 600 euro reste à ma charge.

1- le syndic refuse de donner les preuves  d'existence de ces dettes car sur le décompte final lors de la vente il y en a pas.
2- si effectivement il y a des dettes,  a-t-il le droit d'utiliser les fonds versé pour  rembourser les dettes sachant que  le notaire n'a retenu le montant  que suite à la clause  de répartition spéciale de l'acte

Le syndic refuse de discuter et le notaire ne fait que verser le montant de 600 à la copro sans plus.

que dois-je faire pour faire valoir mon droit, dois-je exiger au notaire de me verser le montant à moi ?  doit-t-il le verser sur le compte de reserve (epargne) , car le syndic lui a communiqué le compte de roulement

Merci d'avance

Hors ligne

walis
Pimonaute assidu
Inscription : 21-08-2021
Messages : 58

Re : répartition spéciale pour fond de reserve

mise à jour.

Mon notaire a informé par mail le syndic de la répétition, il a bien indiqué que le vendeur n'a pas d'arrièrè.  il a aussi précisé que les 600 euros sont le fond de reserve versé à la copro (pour mon profit) et en aucun cas  des remboursements de dette dû par le vendeur.

En cas d'apparition d'une  dette après la vente le syndic doit essayer de la récupérer du vendeur.


voilà la réponse du notaire   reste la réaction du syndic

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 12 300

Re : répartition spéciale pour fond de reserve

walis a écrit :

mise à jour.

Mon notaire a informé par mail le syndic de la répétition, il a bien indiqué que le vendeur n'a pas d'arrièrè.  il a aussi précisé que les 600 euros sont le fond de reserve versé à la copro (pour mon profit) et en aucun cas  des remboursements de dette dû par le vendeur.

En cas d'apparition d'une  dette après la vente le syndic doit essayer de la récupérer du vendeur.


voilà la réponse du notaire   reste la réaction du syndic

La répétition ?

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 17 301
Site Web

Re : répartition spéciale pour fond de reserve

GT a écrit :
walis a écrit :

mise à jour.

Mon notaire a informé par mail le syndic de la répétition, il a bien indiqué que le vendeur n'a pas d'arrièrè.  il a aussi précisé que les 600 euros sont le fond de reserve versé à la copro (pour mon profit) et en aucun cas  des remboursements de dette dû par le vendeur.

En cas d'apparition d'une  dette après la vente le syndic doit essayer de la récupérer du vendeur.


voilà la réponse du notaire   reste la réaction du syndic

La répétition ?

https://www.actualitesdroitbelge.be/dro … ement-indu

L’article 1235 du Code civil dispose que « tout payement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition.» Il y a lieu également de compléter cette disposition avec les articles 1376 et 1377 du Code civil qui énoncent que « celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû, s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu » et que «lorsqu’une personne qui, par erreur, se croyait débitrice, a acquitté une dette, elle a le droit de répétition contre le créancier ».1

Eu égard à ces dispositions, le fait qu’un paiement a lieu alors qu’il n’y a pas de dette, donne lieu à restitution. On parle de paiement de l’indu.2

Le principe du paiement indu suppose qu’un paiement soit fait en l’absence de dette du solvens (celui qui paie) envers l’accipiens (celui qui reçoit le paiement) et qui aboutit à un appauvrissement injustifié de celui qui paie et un enrichissement injustifié de celui qui reçoit le paiement.3

Cela étant, pour que l’on puisse considérer qu’il y ait paiement indu, il faut que deux conditions soient remplies :4

    L’existence d’un paiement. Plus précisément, le paiement d’une dette par le solvens en raison du fait qu’il se croyait débiteur;

    Le fait que le paiement soit indu. Cela signifie que soit il n’y a pas de dette5, soit le paiement a été fait auprès d’une personne qui n’est pas créancière6, soit le paiement est fait par une personne qui n’est pas débiteur7.

Lorsque les conditions reprises ci-dessus sont réunies, celui qui reçoit le paiement indu doit le restituer. A cet égard, il est utile de préciser que lorsque l’accipiens (qui reçoit le paiement), est de bonne foi, il ne devra pas payer les intérêts. A contrario, s’il est de mauvaise foi, il devra restituer la somme mais en outre devra payer les intérêts légaux.

Est considéré de mauvaise foi8, l’accipiens qui retient la prestation accomplie à titre de paiement après qu’il ait été informé du caractère indu de ce dernier. 9

En ce qui concerne la prescription, il y a lieu de noter que la répétition de l’indu se prescrit par dix ans.10

Paolo CRISCENZO
Juriste auprès de Droits et Libertés (DL) - Ancien avocat au Barreau de Bruxelles (16 ans)
R F
Avenue de Tervueren 186/11
1150 Bruxelles
Téléphone Email Références

_______________

1. E. MONTERO., A. DELEU., A. PUTZ., « Les quasi-contrats », in Obligations. Traité théorique et pratique, 2009, II.4.0-1 - II.4.3-20 (67 p.)

2. Voyez ; M. NOEL., « Le paiement indu », in Les sources d'obligations extracontractuelles, La Charte, Bruxelles, 2007, 263 p.

3. P. VAN OMMESLAGUE, « Le paiement de l’indu », in Droit des obligations, Tome II, Bruxelles, Bruylant, 2010, p. 1087.

4. C. trav. Liège n° 2009/an/8.869, 21 décembre 2010, Ors. 2011 (reflet PATERNOSTRE, B.), liv. 8, 26.

5. Article 1235 du Code civil.

6. Article 1376 du Code civil.

7. Article 1377 du Code civil.

8.  Civ. Bruxelles, 28 novembre 1989, J.L.M.B., 1990, p. 311.

9. Mons, 17 mars 1995, J.T,  1995, p. 684; Bruxelles, 23 juin 1980, J.T., 1980, p. 640.

10. Cass., 12 décembre 1958, Pas., 1986, I, 466.
N°20210404

Hors ligne

walis
Pimonaute assidu
Inscription : 21-08-2021
Messages : 58

Re : répartition spéciale pour fond de reserve

Merci pour vos réponses.

Voici la réponse du syndic:

"Les 600  ne  concernent que des arriérés.
Nous avons été au bout de nos démarches pour la copropriété et ne pouvons plus prendre du temps dans ce dossier".

Que dois-je faire  pour forcer le syndic à déduire  ce montant du fond de reserve qui m'a été facturé?

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 670

Re : répartition spéciale pour fond de reserve

Normalement, le syndic est interrogé de la dette envers le syndic, et doit retenir cette somme sur la vente.
Si en plus, vous aviez un accord pour une part de fonds de réserve encore à verser par le vendeur et à retenir par le notaire, le notaire devait retenir cette somme également.

Le notaire, confronté à deux fois la même somme, se sera mélangé les pinceaux, et s'en lavera les mains.

Personnellement, dans les compromis que je signe, je fais rajouter les clauses particulières ET la mention que "le vendeur donne irrévocablement mandat au notaire pour retenir la somme due au syndic et à la lui verser". Si le vendeur n'a pas de dettes fiscales et si la vente purge le prêt hypothécaire, cela doit passer sans soucis.

Hors ligne

walis
Pimonaute assidu
Inscription : 21-08-2021
Messages : 58

Re : répartition spéciale pour fond de reserve

grmff a écrit :

Normalement, le syndic est interrogé de la dette envers le syndic, et doit retenir cette somme sur la vente.
Si en plus, vous aviez un accord pour une part de fonds de réserve encore à verser par le vendeur et à retenir par le notaire, le notaire devait retenir cette somme également.

Le notaire, confronté à deux fois la même somme, se sera mélangé les pinceaux, et s'en lavera les mains.

Personnellement, dans les compromis que je signe, je fais rajouter les clauses particulières ET la mention que "le vendeur donne irrévocablement mandat au notaire pour retenir la somme due au syndic et à la lui verser". Si le vendeur n'a pas de dettes fiscales et si la vente purge le prêt hypothécaire, cela doit passer sans soucis.

Le notaire a  bien rajouté  notre accord dans une clause particuliere et à retenu la somme de 600 euro,  il a aussi  interrogé le syndic  qui a confirmé  par un relevé, l'absence d'arriérés.

Donc ça doit effectivement passer sans souci, mais c'est pas le cas et je ne sais pas quoi faire.

Hors ligne

walis
Pimonaute assidu
Inscription : 21-08-2021
Messages : 58

Re : répartition spéciale pour fond de reserve

Je reviens vers vous pour demander conseil car le syndic refuse tout discussion ,

Pour le syndic  les 600 euro  versé par le notaire ne sont pas pour completer un fond de reserve mais plutôt pour couvrir la dette de l'ancien copropriétaire et c'est à moi de completer le fond de reserve.

Mon notaire a renvoyée 02 fois une explication détaillé des montants  (arriéré communiqué et montant fond de reserve retenu  suite a la clause du compromis )  il a bien expliqué que le syndic n'a pas le droit de se servir des 600 euro pour payer des arriéré  non communiqué  (si il y  a  effectivement des arriérés!)  .

Les mail reste sans réponse du syndic  et au telephone ils me disent que  le dossier est fermé et que je dois payé

Que puis-je faire devant ce syndic ? évidement comme les autres copropriétaires ne sont pas concerné , je ne peux pas compter sur leurs aide.

Dernière modification par walis (10-01-2023 17:29:31)

Hors ligne

copropriétaire engalère
Pimonaute incurable
Inscription : 10-10-2019
Messages : 3 277

Re : répartition spéciale pour fond de reserve

walis a écrit :

Je reviens vers vous pour demander conseil car le syndic refuse tout discussion ,

Pour le syndic  les 600 euro  versé par le notaire ne sont pas pour completer un fond de reserve mais plutôt pour couvrir la dette de l'ancien copropriétaire et c'est à moi de completer le fond de reserve.

Mon notaire a renvoyée 02 fois une explication détaillé des montants  (arriéré communiqué et montant fond de reserve retenu  suite a la clause du compromis )  il a bien expliqué que le syndic n'a pas le droit de se servir des 600 euro pour payer des arriéré  non communiqué  (si il y  a  effectivement des arriérés!)  .

Les mail reste sans réponse du syndic  et au telephone ils me disent que  le dossier est fermé et que je dois payé

Que puis-je faire devant ce syndic ? évidement comme les autres copropriétaires ne sont pas concerné , je ne peux pas compter sur leurs aide.

1) il fait le sourd? vous faites l'aveugle!
2) vous ne payez pas! vous avez tout en main au cas où la bonne idée lui viendrait de vous assigner! il ne justifie rien et il veut que vous payez? il est ploucdechezpingouin ce syndic!
3) prochaine AG, vous votez contre sa gestion et les comptes,
4) les échanges entre vifs n'ont pas mentionnés de dettes, c'est qu'il n' y avait pas de dettes, il a qu'à utiliser un boulier!

point punt!

Dernière modification par copropriétaire engalère (10-01-2023 20:36:11)

Hors ligne

walis
Pimonaute assidu
Inscription : 21-08-2021
Messages : 58

Re : répartition spéciale pour fond de reserve

voilà le reste  de l'histoire:
le syndic répond au notaire que lorsque il y'a payment par le notaire c'est que c'est des arrière vendeur  tout arrangement  particulier  ne d'où jamais passé par le syndic.

Le notaire voulons ce débarrasser du problème et ce laver les mains lui réponds que si le montant est versé sur le compte de reserve  c'est OK.   je l'ai interpellé pour comprendre, et bien sûr il me dit "j'ai pas de vu sur les payements et que il ne peut plus m'aider et de discuter avec le vendeur "

morale de l'histoire je me suis fais avoir,  ce genre d'arrangement et tout simplement pas facile à appliquer car il passe par un syndic, ce qui me fais mal est que la somme n'est pas énorme pour justifier une procédure judiciere et n'est pas petite pour l'ignoré.

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 10 357

Re : répartition spéciale pour fond de reserve

walis a écrit :

mise à jour.

Mon notaire a informé par mail le syndic de la répétition, il a bien indiqué que le vendeur n'a pas d'arrièrè.  il a aussi précisé que les 600 euros sont le fond de reserve versé à la copro (pour mon profit) et en aucun cas  des remboursements de dette dû par le vendeur.

En cas d'apparition d'une  dette après la vente le syndic doit essayer de la récupérer du vendeur.


voilà la réponse du notaire   reste la réaction du syndic

Je partage totalement cette vision des choses. Si vous disposez d'une copie de ce mail, je crois que vous pouvez sereinement attendre la suite sans crainte. Et si le syndic n'affecte pas cette somme au fonds de réserve, vous refusez l'approbation des comptes et vous allez au besoin en justice de paix.

Les autres CP ne sont pas concernés à priori, mais la gestion semble poser problème en tout état de cause. Et le syndic devra justifier de sa demande auprès du vendeur et agir envers lui le cas échéant.

Hors ligne

max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 1 990

Re : répartition spéciale pour fond de reserve

rexou a écrit :
walis a écrit :

mise à jour.

Mon notaire a informé par mail le syndic de la répétition, il a bien indiqué que le vendeur n'a pas d'arrièrè.  il a aussi précisé que les 600 euros sont le fond de reserve versé à la copro (pour mon profit) et en aucun cas  des remboursements de dette dû par le vendeur.

En cas d'apparition d'une  dette après la vente le syndic doit essayer de la récupérer du vendeur.


voilà la réponse du notaire   reste la réaction du syndic

Je partage totalement cette vision des choses. Si vous disposez d'une copie de ce mail, je crois que vous pouvez sereinement attendre la suite sans crainte. Et si le syndic n'affecte pas cette somme au fonds de réserve, vous refusez l'approbation des comptes et vous allez au besoin en justice de paix.

Les autres CP ne sont pas concernés à priori, mais la gestion semble poser problème en tout état de cause. Et le syndic devra justifier de sa demande auprès du vendeur et agir envers lui le cas échéant.

Je partage l'avis de Rexou sauf sur un point :  Pourquoi allez chez en justice ?
1. Vous faites un courrier recommandé pour rappeler les faits : la somme de 600€ retenue par le notaire était la part de votre lot dans l'appel du fonds de réserve conformément à l'accord repris dans l'acte.
2. Le vendeur n'avait pas de dette, conformément au courrier du syndic au notaire indiquant qu'il n'y a pas de dette.
3. Vous contestez toute autre imputation qui serait faite de ce versement de 600€ représentant la part de votre lot dans le fonds de réserve
4. Vous contestez avoir des dettes envers l'ACP et le fonds de réserve de 1.200 € pour l'année à bien été payé.
Et vous refusez l'approbation des comptes lors de l'AG à chaque fois qu'il sera repris un arriéré à votre compte !

Avec cela, vous n'avez plus qu'à attendre que le syndic entame une action contre vous et vous aurez en mains tous les éléments de réponse et de défense face à un avocat ou un juge.

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 10 357

Re : répartition spéciale pour fond de reserve

max11 a écrit :

Je partage l'avis de Rexou sauf sur un point :  Pourquoi allez chez en justice ?
1. Vous faites un courrier recommandé pour rappeler les faits : la somme de 600€ retenue par le notaire était la part de votre lot dans l'appel du fonds de réserve conformément à l'accord repris dans l'acte.
2. Le vendeur n'avait pas de dette, conformément au courrier du syndic au notaire indiquant qu'il n'y a pas de dette.
3. Vous contestez toute autre imputation qui serait faite de ce versement de 600€ représentant la part de votre lot dans le fonds de réserve
4. Vous contestez avoir des dettes envers l'ACP et le fonds de réserve de 1.200 € pour l'année à bien été payé.
Et vous refusez l'approbation des comptes lors de l'AG à chaque fois qu'il sera repris un arriéré à votre compte !

Avec cela, vous n'avez plus qu'à attendre que le syndic entame une action contre vous et vous aurez en mains tous les éléments de réponse et de défense face à un avocat ou un juge.

Le problème est que si les comptes sont approuvés à la majorité et si aucune action n'est entreprise dans les 4 mois qui suivent l'AG, les comptes seront de fait approuvés... Donc, oui pour le courrier recommandé, contester et mettre le point à l'odj de la prochaine AG, mais si le syndic reste sur ses positions et si la majorité approuve les comptes, il faut agir en justice selon moi.

Hors ligne

max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 1 990

Re : répartition spéciale pour fond de reserve

rexou a écrit :
max11 a écrit :

Je partage l'avis de Rexou sauf sur un point :  Pourquoi allez chez en justice ?
1. Vous faites un courrier recommandé pour rappeler les faits : la somme de 600€ retenue par le notaire était la part de votre lot dans l'appel du fonds de réserve conformément à l'accord repris dans l'acte.
2. Le vendeur n'avait pas de dette, conformément au courrier du syndic au notaire indiquant qu'il n'y a pas de dette.
3. Vous contestez toute autre imputation qui serait faite de ce versement de 600€ représentant la part de votre lot dans le fonds de réserve
4. Vous contestez avoir des dettes envers l'ACP et le fonds de réserve de 1.200 € pour l'année à bien été payé.
Et vous refusez l'approbation des comptes lors de l'AG à chaque fois qu'il sera repris un arriéré à votre compte !

Avec cela, vous n'avez plus qu'à attendre que le syndic entame une action contre vous et vous aurez en mains tous les éléments de réponse et de défense face à un avocat ou un juge.

Le problème est que si les comptes sont approuvés à la majorité et si aucune action n'est entreprise dans les 4 mois qui suivent l'AG, les comptes seront de fait approuvés... Donc, oui pour le courrier recommandé, contester et mettre le point à l'odj de la prochaine AG, mais si le syndic reste sur ses positions et si la majorité approuve les comptes, il faut agir en justice selon moi.

Les comptes approuvés ne peuvent pas entrainer un accord sur l'arriéré d'un copropriétaire !
D'autant plus si ce CP a contesté la dette qui lui est réclamée (le refus personnel d'approbation des comptes est un plus mais je ne suis pas certain que ce soit nécessaire). L'AG n'a pas la capacité de se faire justice en s'attribuant une somme qui ne lui serait pas due et on peut toujours contester ce que l'on doit lorsqu'on est assigné en paiement.
Selon moi, une approbation des comptes d'une ACP couvre les factures reçues, les imputations faites, les clés de répartition utilisées, la tenue de la comptabilité, l'évolution du fonds de réserve et des autres comptes généraux du bilan, ....
Mais pas les comptes individuels que ce soit des copropriétaires comme des fournisseurs.

Hors ligne

Aime ce post :
rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 10 357

Re : répartition spéciale pour fond de reserve

max11 a écrit :

Les comptes approuvés ne peuvent pas entrainer un accord sur l'arriéré d'un copropriétaire !
D'autant plus si ce CP a contesté la dette qui lui est réclamée (le refus personnel d'approbation des comptes est un plus mais je ne suis pas certain que ce soit nécessaire). L'AG n'a pas la capacité de se faire justice en s'attribuant une somme qui ne lui serait pas due et on peut toujours contester ce que l'on doit lorsqu'on est assigné en paiement.
Selon moi, une approbation des comptes d'une ACP couvre les factures reçues, les imputations faites, les clés de répartition utilisées, la tenue de la comptabilité, l'évolution du fonds de réserve et des autres comptes généraux du bilan, ....
Mais pas les comptes individuels que ce soit des copropriétaires comme des fournisseurs.

C'est vrai, votre raisonnement tient parfaitement la route !

Cependant, si le syndic campe sur ses positions, il y a un réel problème dans sa façon de percevoir la gestion d'une copro. Par exemple, ceci n'est pas plus acceptable : il n'y a pas de dette sur le dernier décompte et le syndic se refuse à justifier même de l'existence réelle de cette supposée dette du vendeur, en plus de la facturer péremptoirement à l'acheteur. Vérifier toute la compta de manière approfondie ne serait pas un luxe...

1- le syndic refuse de donner les preuves  d'existence de ces dettes car sur le décompte final lors de la vente il y en a pas.

Hors ligne

Aime ce post :

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres