répartition spéciale pour fond de reserve

mise à jour.

Mon notaire a informé par mail le syndic de la répétition, il a bien indiqué que le vendeur n'a pas d'arrièrè.  il a aussi précisé que les 600 euros sont le fond de reserve versé à la copro (pour mon profit) et en aucun cas  des remboursements de dette dû par le vendeur.

En cas d'apparition d'une  dette après la vente le syndic doit essayer de la récupérer du vendeur.

voilà la réponse du notaire   reste la réaction du syndic

https://www.actualitesdroitbelge.be/dro … ement-indu

L’article 1235 du Code civil dispose que « tout payement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition.» Il y a lieu également de compléter cette disposition avec les articles 1376 et 1377 du Code civil qui énoncent que « celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû, s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu » et que «lorsqu’une personne qui, par erreur, se croyait débitrice, a acquitté une dette, elle a le droit de répétition contre le créancier ».1

Eu égard à ces dispositions, le fait qu’un paiement a lieu alors qu’il n’y a pas de dette, donne lieu à restitution. On parle de paiement de l’indu.2

Le principe du paiement indu suppose qu’un paiement soit fait en l’absence de dette du solvens (celui qui paie) envers l’accipiens (celui qui reçoit le paiement) et qui aboutit à un appauvrissement injustifié de celui qui paie et un enrichissement injustifié de celui qui reçoit le paiement.3

Cela étant, pour que l’on puisse considérer qu’il y ait paiement indu, il faut que deux conditions soient remplies :4

    L’existence d’un paiement. Plus précisément, le paiement d’une dette par le solvens en raison du fait qu’il se croyait débiteur;

    Le fait que le paiement soit indu. Cela signifie que soit il n’y a pas de dette5, soit le paiement a été fait auprès d’une personne qui n’est pas créancière6, soit le paiement est fait par une personne qui n’est pas débiteur7.

Lorsque les conditions reprises ci-dessus sont réunies, celui qui reçoit le paiement indu doit le restituer. A cet égard, il est utile de préciser que lorsque l’accipiens (qui reçoit le paiement), est de bonne foi, il ne devra pas payer les intérêts. A contrario, s’il est de mauvaise foi, il devra restituer la somme mais en outre devra payer les intérêts légaux.

Est considéré de mauvaise foi8, l’accipiens qui retient la prestation accomplie à titre de paiement après qu’il ait été informé du caractère indu de ce dernier. 9

En ce qui concerne la prescription, il y a lieu de noter que la répétition de l’indu se prescrit par dix ans.10

Paolo CRISCENZO
Juriste auprès de Droits et Libertés (DL) - Ancien avocat au Barreau de Bruxelles (16 ans)
R F
Avenue de Tervueren 186/11
1150 Bruxelles
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1. E. MONTERO., A. DELEU., A. PUTZ., « Les quasi-contrats », in Obligations. Traité théorique et pratique, 2009, II.4.0-1 - II.4.3-20 (67 p.)

2. Voyez ; M. NOEL., « Le paiement indu », in Les sources d'obligations extracontractuelles, La Charte, Bruxelles, 2007, 263 p.

3. P. VAN OMMESLAGUE, « Le paiement de l’indu », in Droit des obligations, Tome II, Bruxelles, Bruylant, 2010, p. 1087.

4. C. trav. Liège n° 2009/an/8.869, 21 décembre 2010, Ors. 2011 (reflet PATERNOSTRE, B.), liv. 8, 26.

5. Article 1235 du Code civil.

6. Article 1376 du Code civil.

7. Article 1377 du Code civil.

8.  Civ. Bruxelles, 28 novembre 1989, J.L.M.B., 1990, p. 311.

9. Mons, 17 mars 1995, J.T,  1995, p. 684; Bruxelles, 23 juin 1980, J.T., 1980, p. 640.

10. Cass., 12 décembre 1958, Pas., 1986, I, 466.
N°20210404

Normalement, le syndic est interrogé de la dette envers le syndic, et doit retenir cette somme sur la vente.
Si en plus, vous aviez un accord pour une part de fonds de réserve encore à verser par le vendeur et à retenir par le notaire, le notaire devait retenir cette somme également.

Le notaire, confronté à deux fois la même somme, se sera mélangé les pinceaux, et s'en lavera les mains.

Personnellement, dans les compromis que je signe, je fais rajouter les clauses particulières ET la mention que "le vendeur donne irrévocablement mandat au notaire pour retenir la somme due au syndic et à la lui verser". Si le vendeur n'a pas de dettes fiscales et si la vente purge le prêt hypothécaire, cela doit passer sans soucis.

Je reviens vers vous pour demander conseil car le syndic refuse tout discussion ,

Pour le syndic  les 600 euro  versé par le notaire ne sont pas pour completer un fond de reserve mais plutôt pour couvrir la dette de l'ancien copropriétaire et c'est à moi de completer le fond de reserve.

Mon notaire a renvoyée 02 fois une explication détaillé des montants  (arriéré communiqué et montant fond de reserve retenu  suite a la clause du compromis )  il a bien expliqué que le syndic n'a pas le droit de se servir des 600 euro pour payer des arriéré  non communiqué  (si il y  a  effectivement des arriérés!)  .

Les mail reste sans réponse du syndic  et au telephone ils me disent que  le dossier est fermé et que je dois payé

Que puis-je faire devant ce syndic ? évidement comme les autres copropriétaires ne sont pas concerné , je ne peux pas compter sur leurs aide.

Dernière modification par walis (10-01-2023 17:29:31)

voilà le reste  de l'histoire:
le syndic répond au notaire que lorsque il y'a payment par le notaire c'est que c'est des arrière vendeur  tout arrangement  particulier  ne d'où jamais passé par le syndic.

Le notaire voulons ce débarrasser du problème et ce laver les mains lui réponds que si le montant est versé sur le compte de reserve  c'est OK.   je l'ai interpellé pour comprendre, et bien sûr il me dit "j'ai pas de vu sur les payements et que il ne peut plus m'aider et de discuter avec le vendeur "

morale de l'histoire je me suis fais avoir,  ce genre d'arrangement et tout simplement pas facile à appliquer car il passe par un syndic, ce qui me fais mal est que la somme n'est pas énorme pour justifier une procédure judiciere et n'est pas petite pour l'ignoré.

Je partage l'avis de Rexou sauf sur un point :  Pourquoi allez chez en justice ?
1. Vous faites un courrier recommandé pour rappeler les faits : la somme de 600€ retenue par le notaire était la part de votre lot dans l'appel du fonds de réserve conformément à l'accord repris dans l'acte.
2. Le vendeur n'avait pas de dette, conformément au courrier du syndic au notaire indiquant qu'il n'y a pas de dette.
3. Vous contestez toute autre imputation qui serait faite de ce versement de 600€ représentant la part de votre lot dans le fonds de réserve
4. Vous contestez avoir des dettes envers l'ACP et le fonds de réserve de 1.200 € pour l'année à bien été payé.
Et vous refusez l'approbation des comptes lors de l'AG à chaque fois qu'il sera repris un arriéré à votre compte !

Avec cela, vous n'avez plus qu'à attendre que le syndic entame une action contre vous et vous aurez en mains tous les éléments de réponse et de défense face à un avocat ou un juge.

Les comptes approuvés ne peuvent pas entrainer un accord sur l'arriéré d'un copropriétaire !
D'autant plus si ce CP a contesté la dette qui lui est réclamée (le refus personnel d'approbation des comptes est un plus mais je ne suis pas certain que ce soit nécessaire). L'AG n'a pas la capacité de se faire justice en s'attribuant une somme qui ne lui serait pas due et on peut toujours contester ce que l'on doit lorsqu'on est assigné en paiement.
Selon moi, une approbation des comptes d'une ACP couvre les factures reçues, les imputations faites, les clés de répartition utilisées, la tenue de la comptabilité, l'évolution du fonds de réserve et des autres comptes généraux du bilan, ....
Mais pas les comptes individuels que ce soit des copropriétaires comme des fournisseurs.