inflitration terrasses

petitluc · #1 10-10-2022 14:58:17

Bonjour
il y a +/- 3 ans nous avons eu un un nouveau CP qui a acheté l'appartement terrasses du 5 e étage .
il a fait de nombreux travaux (certains éprouvant pour la CP avec de nombreux dégâts) pour mettre à jour son appartement .
lors de l'AG0 de Fevrier 22 il nous a signalé avoir des problèmes d'infiltration d'eau par sa terrasse (120M2) qui s'infiltre dans son appartement .
A cette date il nous indique également qu'il est prêt à faire les travaux de réparation pour moins chers que les devis d'entrepreneurs ....(qui à cette date n'existent pas encore ). En effet ce CP est un entrepreneur en bâtiment dont la spécialité est les terrasses / toît . ce CP est également le seul membre du conseil .le syndic envoie sur le site de la CP un devis (44.000 euros) mais bloque illico presto la possibilité de faire des commentaires sur celui ci . ce qui me paraît étrange .le devis est au nom des CP de l'appartement .
il y a 15 jours le CP insiste pour que les travaux se fassent le plus vite possible ... et demande une AGE.
le rapport de visite de la toiture est daté du 28 avril 22 (étude en régie). le premier devis date du 24 février 22( donc 2 mois avant le rapport )
. Le 2e devis n'a pas de date . Les 2 devis sont maintenant sur le site et l'espace est "ouvert " . Il sont tous les 2 à +/- 44.000 euros ..
le Cp ayant re signalé sa disponibilité à faire les travaux , le syndic lui demande de faire une offre ...ce qui n'est toujours pas fait .
je fais donc après lecture des 2 devis disponibles des commentaires .
Un des devis signale la mise en place d'échafaudage sur la façade avant ( là ou se trouve le petit jardinet difficilement accessible ce qui supposera des dégâts sur celui ci ) l'autre indique simplement "mise en place de l'aire de travail " (?)
l' un parle de déposer les dalles et un stockage "sur place " sera nécessaire ( 120M2 où ? vont ils les installer ? mystère ? pas de réponses .
L'autre exige que ces dalles soient évacués par nos soins avant le commencer les travaux .
Autant il m'apparaît légal qu'un CP puisse venir à une AG avec un devis qui sera étudié sur place , autant je m'interroge si ce CP est un professionnel .
D'autant que lui demandant par l intermédiaire du site de la CP s'il nous fournira une facture , obligatoire pour obtenir des subsides de la région Bxl .....je ne reçoit aucunes réponses de sa part !!!
J'ai le sentiment que lors de l'AGO il fera une proposition moins chère et qu'on aura 3 minutes pour se décider .(c'est du déjà vécu ! )
Par ailleurs l'acte de base stipule pour le propriétaire de cet appartement / terrase que celui ci "entretient répare et remplace le revêtement sur lequel il marche " Or Les 2 devis parlent de mettent de nouvelles dalles. j'ai signalé ce fait lors de l'AGO cela n'a pas été bien vécu ....
Est ce à la CP de payer de nouvelles dalles ? sachant bien évidemment que sur le problème d'étanchéité c'est commun .
Merci de votre analyse à ce sujet .

PIM · #2 10-10-2022 15:25:44

https://www.pim.be/copropriete-qui-repare-la-terrasse/

petitluc · #3 10-10-2022 16:02:59

merci PIM de ces précisions .
notre acte de base précise que c'est en propriété privative et exclusive. l'appartement y est décrit puis " une grande terrasse accessible avec pergola et solarium . elle occupera a nouveau toute la surface couvrant les appartements de type A et B .le propriétaire de cet appartement entretient , répare et remplace le revêtement sur lequel il marche ,tout comme le propriétaire d'un appartement entretient, répare et remplace le pavement "' (de son bien )
et il est préciser " mais le dispositif formant la structure de l'immeuble comme les piliers , le béton ,les hourdis sont des parties communes "
que faut il entendre par "revêtement " ?

XTof.vl · #4 10-10-2022 18:10:26

C'est ambigu...

Mais si on regarde à qui profite: Tout ce qui participe à daller la surface est pour sa pomme car il en profite seul. La couche d'isolation / d'étanchéité est pour toute la copropriété.

rexou

rexou · #5 10-10-2022 21:01:33

XTof.vl a écrit :

C'est ambigu...
Mais si on regarde à qui profite: Tout ce qui participe à daller la surface est pour sa pomme car il en profite seul. La couche d'isolation / d'étanchéité est pour toute la copropriété.

Déjà il conviendrait de vérifier l'origine et la cause exacte de l'infiltration d'eau. Ensuite, si ce CP est entrepreneur spécialisé en toitures, j'aurais tendance à dire que soit il ne connait pas grand chose en matière de copropriété, soit il cherche à vous entuber. Et je pencherais sur cette dernière possibilité d'une manière très nette.

Après avoir fait déterminer -par un expert qualifié et indépendant- la cause de l'infiltration. Vétusté normale ? Travaux ? Possible intervention "volontaire" ?? Et si les travaux sont à faire exécuter en toute bonne foi, faire faire des devis par des entrepreneurs inconnus de votre CP et n'ayant aucun contact avec lui avec mention de prix par poste séparés.

Et finalement, lui annoncer qu'il lui revient de prendre à sa charge tout ce qui ne concerne pas l'isolation et l'étanchéité. Avec partage des frais pour une partie des travaux hors pose et prix des nouvelles dalles... Vu que c'est son domaine professionnel il devrait être capable de (bien) faire les travaux à un prix tout à fait hors concurrence.

petitluc · #6 11-10-2022 09:02:07

merci XTOF et rexou
je vous envoi le rapport que le syndic nous a transmis . il a été établit par un architecte membre d'un bureau d'étude et gestion de projets immobiliers.
l'ancien CP (aujourd'hui décédé ) avait fait par lui même des travaux sur la terrasse qu'il avait obtenu après une séance délirante d'AG ou il avait agressé et insulté tout la soirée les CP présents qui demandaient un avis d'expert qu'il refusait vu l'urgence selon lui .quelques chaises avaient volée en direction des CP.Tout cela probablement fait en "black ". Comment prouvé cela ? cela date d'une douzaine d'années.
En gros le rapport nous dit qu'il faut faire les travaux . l'origine du problème ?]
j'ai demande lors de l'AGO qu'un facilitateur bâtiment de la région BXL viennent pour un rapport . C'est gratuit .refus du syndic Numériser_1.jpeg

GT · #7 11-10-2022 11:09:08

Travaux immobiliers : obligation de retenue pour les dettes fiscales et sociales.

Principe : le donneur d’ordre ou l'entrepreneur qui, pour ces travaux , fait appel à un entrepreneur ou à un sous-traitant qui a des dettes fiscales et non fiscales au moment de la conclusion de la convention, est solidairement responsable du paiement des dettes de son cocontractant

https://www.socialsecurity.be/site_fr/e … /index.htm

rexou · #8 11-10-2022 11:14:38

D'après ce court rapport il semble que la vétusté soit la cause du souci actuel. Les travaux incomberaient dès lors à la copro. Cela me semble un peu basique pour un rapport d'architecte.

Le syndic a-t-il motivé de façon valable son refus de votre demande de facilitateur bâtiment de la région BXL. Je ne connais pas la fonction et les compétences de cet expert, mais un avis extérieur et gratuit ne peut pas faire de mal me semble-t-il.

Le rapport mentionne 20M2 tandis que vous indique 120. Quid ? Le prix de 44 mille est correct et même bas dans la seconde hypothèse et totalement surfait dans la première.

Je crois que la copro doit assumer de fait les frais de rénovation/isolation du toit-terrasse. Cela n'interdit pas d'avoir plusieurs devis et avis et d'attendre du CP concerné de remettre un prix hors concurrence pour que la copro le charge d'effectuer le travail. A priori, il sera motivé pour le faire correctement. Les nouvelles dalles seraient à sa charge, mais il sera libre alors de leur choix.

rexou · #9 11-10-2022 11:26:25

petitluc a écrit :

...
l'ancien CP (aujourd'hui décédé ) avait fait par lui même des travaux sur la terrasse qu'il avait obtenu après une séance délirante d'AG ou il avait agressé et insulté tout la soirée les CP présents qui demandaient un avis d'expert qu'il refusait vu l'urgence selon lui .quelques chaises avaient volée en direction des CP.Tout cela probablement fait en "black ". Comment prouvé cela ? cela date d'une douzaine d'années.

Peu importe le déroulé de l'AG qui avait accepté les travaux voici 12 ans. Le seul document auquel se référer avec certitude est le PV de cette AG. Les autres pièces (devis, factures etc...) ne doivent pas être conservés plus de 7 ans. Le syndic ne les a peut-être plus.

GT · #10 11-10-2022 11:30:46

rexou a écrit :

. Cela n'interdit pas d'avoir plusieurs devis et avis et d'attendre du CP concerné de remettre un prix hors concurrence pour que la copro le charge d'effectuer le travail. A priori, il sera motivé pour le faire correctement.

Vérifier en temps voulu si l'entreprise qui sera choisie n'a pas dettes fiscales ou sociales afin que l'ACP ne soit tenue solidairement responsable de ces dettes.

Dernière modification par GT (11-10-2022 12:18:02)

petitluc · #11 11-10-2022 12:18:10

il s'agit bien de 120 M2
un des devis actuel propose : ouverture des boursouflures + assèchement des poches d'eaux .
+ maintient de la couche existante comme pare vapeur .(donc je comprends la couche défectueuse).

petitluc · #12 11-10-2022 12:25:14

@ GT
vérification faite sur les 2 devis + sur la société du CP aucunes obligations de retenue
merci de cette info

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