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Réflexions et questions en vrac au sujet de l'indexation conditionnée par le PEB

baloo
Pimonaute bavard
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Réflexions et questions en vrac au sujet de l'indexation conditionnée par le PEB

Bonjour,

Je ne suis pas certains d’obtenir l’accord de ma copropriété pour effectuer les travaux visant à améliorer mon PEB (toiture / facade / chassis /…)

Je ne suis pas non plus certains d’avoir un jour les fonds nécessaires pour réaliser ces travaux.
Je suis encore moins certain que tous les copropriétaires disposent de ces fonds et/ou soient d’accord de réaliser un emprunt.

J’ai entendu qu’en RW, 90% du bâti devait être complétement rénové pour mise aux normes…

Tel que la problématique de la mise aux normes des ascenseurs, ne va-t-on pas se trouver dans une situation où il sera impossible de se conformer aux exigences dans les temps impartis par manque de main d’œuvre qualifiée ou de fonds disponibles ?

Pour les biens loués qui n’auront pas le bon PEB pour être indexés, ne se dirige-t-on pas tout droit vers une généralisation des baux de courte durée (max 3 ans) et changement de locataire tout les 3 ans afin d’adapter le loyer avec l nouveau locataire et contourner ainsi l’interdiction d’indexer ?

Avec la fièvre inflationniste, les frais d’entrée et de sortie pourraient être très vite compensés par l’indexation contournée par le changement de locataire...

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PIM
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Re : Réflexions et questions en vrac au sujet de l'indexation conditionnée par le PEB

Baloo a écrit :

Pour les biens loués qui n’auront pas le bon PEB pour être indexés, ne se dirige-t-on pas tout droit vers une généralisation des baux de courte durée (max 3 ans) et changement de locataire tout les 3 ans afin d’adapter le loyer avec l nouveau locataire et contourner ainsi l’interdiction d’indexer ?

Les mesures régionales actuellement en vigueur sont, a priori, limitées à un an.
Et personne n'a l'air d'y croire que ce ne sera que pour un an...

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baloo
Pimonaute bavard
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Re : Réflexions et questions en vrac au sujet de l'indexation conditionnée par le PEB

PIM a écrit :
Baloo a écrit :

Pour les biens loués qui n’auront pas le bon PEB pour être indexés, ne se dirige-t-on pas tout droit vers une généralisation des baux de courte durée (max 3 ans) et changement de locataire tout les 3 ans afin d’adapter le loyer avec l nouveau locataire et contourner ainsi l’interdiction d’indexer ?

Les mesures régionales actuellement en vigueur sont, a priori, limitées à un an.
Et personne n'a l'air d'y croire que ce ne sera que pour un an...

Je confirme... De là ma réflexion.

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grmff
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Re : Réflexions et questions en vrac au sujet de l'indexation conditionnée par le PEB

Si le propriétaire met fin à un bail de 3 ans, il ne peut pas adapter le loyer pour une période de 9 ans...

Cette méthode de contournement risque donc bien de vous plonger dans un océan d'incertitude juridique.... avec un locataire qui vous demande 3 ans de remboursement de supplément indu.

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GT
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Re : Réflexions et questions en vrac au sujet de l'indexation conditionnée par le PEB

baloo a écrit :

Pour les biens loués qui n’auront pas le bon PEB pour être indexés, ne se dirige-t-on pas tout droit vers une généralisation des baux de courte durée (max 3 ans) et changement de locataire tout les 3 ans afin d’adapter le loyer avec l nouveau locataire et contourner ainsi l’interdiction d’indexer ?

Avec la fièvre inflationniste, les frais d’entrée et de sortie pourraient être très vite compensés par l’indexation contournée par le changement de locataire...

Et l'article 241 du code bruxellois du logement ?

Art. 241. - Baux successifs
   Si un bien fait l'objet de baux successifs, conclus avec des preneurs différents pour une durée inférieure ou égale à trois ans, auxquels il est mis fin moyennant un congé donné par le bailleur, le loyer de base ne peut pas, pendant neuf années successives, être supérieur au loyer exigible au début de cette période, proportionnellement adapté au cout de la vie, sauf si la valeur locative normale du bien loué a augmenté de vingt pour cent au moins par le fait de circonstances nouvelles ou de dix pour cent au moins en raison de travaux effectués dans le bien loué.
   Nonobstant toute clause ou toute convention contraire, le juge réduit le loyer au loyer exigible en vertu du précédent bail, proportionnellement adapté au cout de la vie, si le bailleur ne prouve pas que le loyer a été fixé conformément aux dispositions de l'alinéa 1er.
   Le loyer proportionnellement adapté est calculé comme suit : loyer de base au début de la période de neuf années, multiplié par l'indice santé du mois précédant le mois de la conclusion du nouveau bail et divisé par l'indice santé du mois précédant le mois de la conclusion du bail au début de la période de neuf années.

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baloo
Pimonaute bavard
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Re : Réflexions et questions en vrac au sujet de l'indexation conditionnée par le PEB

GT a écrit :
baloo a écrit :

Pour les biens loués qui n’auront pas le bon PEB pour être indexés, ne se dirige-t-on pas tout droit vers une généralisation des baux de courte durée (max 3 ans) et changement de locataire tout les 3 ans afin d’adapter le loyer avec l nouveau locataire et contourner ainsi l’interdiction d’indexer ?

Avec la fièvre inflationniste, les frais d’entrée et de sortie pourraient être très vite compensés par l’indexation contournée par le changement de locataire...

Et l'article 241 du code bruxellois du logement ?

Art. 241. - Baux successifs
   Si un bien fait l'objet de baux successifs, ../...le loyer de base ne peut pas, pendant neuf années successives, être supérieur au loyer exigible au début de cette période, proportionnellement adapté au cout de la vie,

Sauf si je comprends mal, le loyer peut donc être adapté au coût de la vie  (= indexé) entre 2 preneurs différents se succédant de 3 ans en 3 ans mais pas plus.
Selon ma lecture, on peut indexer au cout de la vie mais pas augmenter le loyer ou je fais fausse route ?

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grmff
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Re : Réflexions et questions en vrac au sujet de l'indexation conditionnée par le PEB

baloo a écrit :
GT a écrit :
baloo a écrit :

Pour les biens loués qui n’auront pas le bon PEB pour être indexés, ne se dirige-t-on pas tout droit vers une généralisation des baux de courte durée (max 3 ans) et changement de locataire tout les 3 ans afin d’adapter le loyer avec l nouveau locataire et contourner ainsi l’interdiction d’indexer ?

Avec la fièvre inflationniste, les frais d’entrée et de sortie pourraient être très vite compensés par l’indexation contournée par le changement de locataire...

Et l'article 241 du code bruxellois du logement ?

Art. 241. - Baux successifs
   Si un bien fait l'objet de baux successifs, ../...le loyer de base ne peut pas, pendant neuf années successives, être supérieur au loyer exigible au début de cette période, proportionnellement adapté au cout de la vie,

Sauf si je comprends mal, le loyer peut donc être adapté au coût de la vie  (= indexé) entre 2 preneurs différents se succédant de 3 ans en 3 ans mais pas plus.
Selon ma lecture, on peut indexer au cout de la vie mais pas augmenter le loyer ou je fais fausse route ?

Vous comprenez bien. On peut indexer (ce qui n'est pas augmenter el loyer...), pas augmenter. Ce qui rend inutile le changement de locataire pour augmenter, puisqu'on ne peut pas augmenter.

C'est d'ailleurs très exactement le but de cette règle tordue: éviter que les propriétaire fasse des baux courts successifs dans le but unique d'augmenter le loyer.

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Shakabuma
Pimonaute
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Re : Réflexions et questions en vrac au sujet de l'indexation conditionnée par le PEB

Bonjour,

Je voulais savoir que se passe t'il par rapport à cette dernière loi s'il n'existe pas du tout de PEB?
Car cette loi semble viser les critères des PEB existant?
Merci

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rexou
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Re : Réflexions et questions en vrac au sujet de l'indexation conditionnée par le PEB

grmff a écrit :

Vous comprenez bien. On peut indexer (ce qui n'est pas augmenter el loyer...), pas augmenter. Ce qui rend inutile le changement de locataire pour augmenter, puisqu'on ne peut pas augmenter.

C'est d'ailleurs très exactement le but de cette règle tordue: éviter que les propriétaire fasse des baux courts successifs dans le but unique d'augmenter le loyer.

Sauf que le nouveau locataire ne connait en principe pas son prédécesseur et n'est pas informé du dernier loyer ni des conditions du bail qui permettraient ou non une modification du loyer. 

A priori, il visite un bien proposé à la location à un prix donné et accepter le prix et les conditions du bail en le signant. Rien n'oblige le bailleur à transmettre une information quelconque en ce sens.

Dans les faits, le changement de locataire est bien sur une occasion de réadapter le loyer au prix du marché. De là à changer de locataire dans le seul but d'augmenter le loyer, il y a un (énorme) pas que je ne franchis pas. Un locataire qui paie est un locataire qui paie.

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PIM
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Re : Réflexions et questions en vrac au sujet de l'indexation conditionnée par le PEB

Shakabuma a écrit :

Bonjour,

Je voulais savoir que se passe t'il par rapport à cette dernière loi s'il n'existe pas du tout de PEB?
Car cette loi semble viser les critères des PEB existant?
Merci

Si le PEB n'est pas connu et/ou n'est pas communiqué au locataire: pas d'indexation autorisée (valable dans les 3 régions)

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Fergy
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Re : Réflexions et questions en vrac au sujet de l'indexation conditionnée par le PEB

PIM a écrit :
Baloo a écrit :

Pour les biens loués qui n’auront pas le bon PEB pour être indexés, ne se dirige-t-on pas tout droit vers une généralisation des baux de courte durée (max 3 ans) et changement de locataire tout les 3 ans afin d’adapter le loyer avec l nouveau locataire et contourner ainsi l’interdiction d’indexer ?

Les mesures régionales actuellement en vigueur sont, a priori, limitées à un an.
Et personne n'a l'air d'y croire que ce ne sera que pour un an...

De même que si le PEB est arrivé en fin de validité. Je suis dans le cas et je vais devoir refaire le PEB dans un logement qui n'a pas changé en 10 ans, uniquement pour pouvoir indexer.

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PIM
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Re : Réflexions et questions en vrac au sujet de l'indexation conditionnée par le PEB

Fergy a écrit :
PIM a écrit :
Baloo a écrit :

Pour les biens loués qui n’auront pas le bon PEB pour être indexés, ne se dirige-t-on pas tout droit vers une généralisation des baux de courte durée (max 3 ans) et changement de locataire tout les 3 ans afin d’adapter le loyer avec l nouveau locataire et contourner ainsi l’interdiction d’indexer ?

Les mesures régionales actuellement en vigueur sont, a priori, limitées à un an.
Et personne n'a l'air d'y croire que ce ne sera que pour un an...

De même que si le PEB est arrivé en fin de validité. Je suis dans le cas et je vais devoir refaire le PEB dans un logement qui n'a pas changé en 10 ans, uniquement pour pouvoir indexer.

Et il avait quelle valeur le PEB existant ?
Espérons que votre nouveau PEB ne soit pas inférieur à l'existant...

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Fergy
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Re : Réflexions et questions en vrac au sujet de l'indexation conditionnée par le PEB

PIM a écrit :
Fergy a écrit :
PIM a écrit :
Baloo a écrit :

Pour les biens loués qui n’auront pas le bon PEB pour être indexés, ne se dirige-t-on pas tout droit vers une généralisation des baux de courte durée (max 3 ans) et changement de locataire tout les 3 ans afin d’adapter le loyer avec l nouveau locataire et contourner ainsi l’interdiction d’indexer ?

Les mesures régionales actuellement en vigueur sont, a priori, limitées à un an.
Et personne n'a l'air d'y croire que ce ne sera que pour un an...

De même que si le PEB est arrivé en fin de validité. Je suis dans le cas et je vais devoir refaire le PEB dans un logement qui n'a pas changé en 10 ans, uniquement pour pouvoir indexer.

Et il avait quelle valeur le PEB existant ?
Espérons que votre nouveau PEB ne soit pas inférieur à l'existant...

C donc 100%.

Le certificateur qui a réalisé le PEB il y a 10 ans m'a dit que les valeurs n'ont pas changées pour le bâtit existant, contrairement aux nouvelles constructions.

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PIM

AAZ
Pimonaute
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Re : Réflexions et questions en vrac au sujet de l'indexation conditionnée par le PEB

Bonjour,
Pour un loyer de la région de Bruxelles capitale qui devait être indexé en avril 2022 mais qui a été oublié et dont l'indexation est envoyée en novembre 2022 avec effet rétroactif de 3 mois donc applicable à partir de septembre 2022.
Les nouvelles règles publiées au moniteur:
https://www.ejustice.just.fgov.be/eli/o … 4/moniteur
disent pour les PEB E
" pour les baux en cours relatifs à un logement pour lequel un certificat PEB E a été délivré et dont la date anniversaire échoit à compter de l'entrée en vigueur de l'ordonnance, l'adaptation du loyer au coût de la vie sera calculée dans les conditions prévues à l'article 1728bis à hauteur de 50 % maximum de l'indexation autorisée. " 
Est-ce que ça veut dire que l'indexation peut être appliquée à 100% car la date anniversaire est avril 2022? Et donc en avril 2023 cette indexation sera limitée à 50 %
Ou bien est-ce applicable à partir de la date d'envoi de la lettre d'indexation et comme envoyée en Novembre indexation 2022 à 50 %?
Merci d'avance pour la réponse.

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Réflexions et questions en vrac au sujet de l'indexation conditionnée par le PEB

AAZ a écrit :

Bonjour,
Pour un loyer de la région de Bruxelles capitale qui devait être indexé en avril 2022 mais qui a été oublié et dont l'indexation est envoyée en novembre 2022 avec effet rétroactif de 3 mois donc applicable à partir de septembre 2022.
Les nouvelles règles publiées au moniteur:
https://www.ejustice.just.fgov.be/eli/o … 4/moniteur
disent pour les PEB E
" pour les baux en cours relatifs à un logement pour lequel un certificat PEB E a été délivré et dont la date anniversaire échoit à compter de l'entrée en vigueur de l'ordonnance, l'adaptation du loyer au coût de la vie sera calculée dans les conditions prévues à l'article 1728bis à hauteur de 50 % maximum de l'indexation autorisée. " 
Est-ce que ça veut dire que l'indexation peut être appliquée à 100% car la date anniversaire est avril 2022? Et donc en avril 2023 cette indexation sera limitée à 50 %
Ou bien est-ce applicable à partir de la date d'envoi de la lettre d'indexation et comme envoyée en Novembre indexation 2022 à 50 %?
Merci d'avance pour la réponse.

Bienvenue.
C'est la date anniversaire du bail qui compte et pas la date de notification de l'indexation.
Autrement dit: c'est la 1e hypothèse : "Est-ce que ça veut dire que l'indexation peut être appliquée à 100% car la date anniversaire est avril 2022? Et donc en avril 2023 cette indexation sera limitée à 50 %"

Le bail est-il enregistré ?

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bruno2
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Re : Réflexions et questions en vrac au sujet de l'indexation conditionnée par le PEB

Bonsoir à tous
Imaginons que je n'aie pas augmenté un locataire depuis 5 ans (mais ça pourrait être 2,5 ou même 7 ans).
Si je suis en G et que je souhaite à présent indexer le loyer, suis je totalement bloqué ou puis je considérer que je peux indexer complètement jusqu'à la date précédent la mise en vigueur du système de liaison au PEB? (novembre 2022 de mémoire).
Merci! smile

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grmff
Pimonaute non modérable
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Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 665

Re : Réflexions et questions en vrac au sujet de l'indexation conditionnée par le PEB

bruno2 a écrit :

Bonsoir à tous
Imaginons que je n'aie pas augmenté un locataire depuis 5 ans (mais ça pourrait être 2,5 ou même 7 ans).
Si je suis en G et que je souhaite à présent indexer le loyer, suis je totalement bloqué ou puis je considérer que je peux indexer complètement jusqu'à la date précédent la mise en vigueur du système de liaison au PEB? (novembre 2022 de mémoire).
Merci! smile

Vous pouvez indexer les indexations en retard.

Dernière modification par grmff (11-12-2022 22:20:40)

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bruno2
Pimonaute assidu
Inscription : 04-01-2020
Messages : 39

Re : Réflexions et questions en vrac au sujet de l'indexation conditionnée par le PEB

ouf , la logique est sauve!

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