Correction Frais de chauffage

La société (TECHEM) ne préconise rien du tout. Elle déconseille seulement de ne baser le calcul que sur les consommations.

Il revient à chaque copro de décider du mode de répartition des frais. C'est prévu dans l'acte de base ou c'est décidé en AG. Le syndic ne peut de sa propre initiative modifier unilatéralement le mode de calcul.

De quand date l'application des 10% et quelle est son origine ? Est-ce nouveau ? Quel était le mode de répartition antérieur ?

Vous devez faire porter ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG et il sera décidé de la manière la plus adéquate de procéder, chacun exposant son avis et ses arguments.

Concernant l'exercice en cours vous ne pouvez pas demander de correction en fonction de votre souhait. Si vous établissez que le syndic a modifié récemment et sans décision d'AG le mode de répartition, vous pouvez demander qu'une rectification soit établie dans les comptes et refuser de les accepter.

Pour ma part, je dirais que 10% de frais fixe, c'est peu... mais 40% c'est énorme. A vous de définir ce qui est le plus adapté pour votre copro. VOTE

Dans ce cas, vous pouvez faire mettre à l'ODJ de la prochaine AG le point suivant : Répartition des fais de chauffage/eau chaude, examen de la situation et mesures à prendre. Modifier le pourcentage établi par le syndic ? VOTE

Présentez vos arguments et le chiffre de 30% cité par TECHEM... demandez 30% et soyez satisfait si la copro accepte un compromis à 20%. Ceci est un conseil perso pour satisfaire le plus grand nombre et sortir d'une impasse. Le syndic applique les décisions prises par les CP et ne participe pas à la décision. Il peut donner son avis, sur base de données techniques. Pas imposer son choix. Vous pouvez lui rappeler gentiment en privé :-)

Il me semble qu'un vote majorité simple est valable (50%+1). Voir aussi ce que dit l'acte de base et quelle était la situation antérieure et son origine.

Si vous vous sentez lésé par une décision prise en AG, vous pouvez aller en justice de paix dans les 4 mois qui suivent ladite AG. Vous devez alors présenter des arguments convaincants au juge. Ceci en dernière alternative : dégradation du climat au sein de la copro, frais, incertitude quant au résultat... c'est une possibilité, pas un conseil !

Il me semble que vous êtes libre d'avoir un chauffage alternatif sans demander l'avis de personne dans la mesure où rien n'interdit l'usage de la cheminée. Vous votez et vous décidez seul. Bien sur, sans vous désolidariser du chauffage collectif et sans y apporter de modification.

Dernière modification par rexou (03-11-2022 12:03:24)

Quel était le pourcentage utilisé avec les calorimètres à évaporation?
Quelle est la base que le syndic utilise pour passer de cet ancien pourcentage de frais fixes vers ce nouveau pourcentage de 10%?

C'est sur cette base que vous pouvez demander une rectification.

Attention que si les comptes ont été acceptés avec 10% pendant plusieurs années, on peut considérer l'accord tacite de la copropriété...

Je crois que ce problème ne se pose pas de manière significative avec des calos électroniques. Ce serait plus le cas avec les calos classiques à évaporation.

Bonjour a tous,

Lors du changement de Calorimètres, le pourcentage de 10% a été conservé sans aucune demande, par simple habitude. Personne de la copropriété n'avait connaissance de la signification du pourcentage de frais fixes.

Pour rappel, le syndic a un appartement dans la résidence et a l'appartement qui a une consommation très faible de chauffage
Suite a ma demande du changement de pourcentage applique concernant les frais fixes, le syndic a envoyé un mail avec mention ,, Ceci est en réponse de la demande de l’un des copropriétaires espérant diminuer ses propres frais en énergie en les reportant chez les autres,, ...

Je trouve cela assez odieux et surtout que ma demande est dans une recherche d'équité ... Le syndic influence les autres  copropriétaires, en leur mentionnant que ma demande est un but de réduire les frais ...

Franchement, je trouve cela, assez usant, que les frais fixes de chauffage, ne soient pas clairement définies et soient sujet aux votes. Le syndic insiste pour que nous gardons ces frais a 10%, bien que je lui ai demandé de garder une approche neutre et de reporter ce que la société Techem disait ==> je lui ai demandé qu'il les contacté pour avoir la pratique de marché, mais il insiste sur le taux de 10 pourcent en disant aux autres, que je cherche a réduire mes frais ...

Concernant l'installation d'un pellet, je pense que les Calorimètres électroniques sont moins sujet a la température de la pièce mais plutôt sujet a la température de surface du radiateur.

Merci pour votre aide, et vos recommandations.

Dernière modification par Joshan (08-11-2022 22:02:54)

Alors le syndic a conservé la répartition antérieure sans modification. Il n'y a rien à lui reprocher. Vous n'êtes pas lésé par quoi que ce soit. Vous n'avez aucun motif à contester la répartition des charges telle qu'elle a été établie.

Vous souhaitez modifier cette répartition. Le syndic transmet votre demande. Il reste libre de donner son avis et de faire des commentaires, fussent-ils contraires à votre souhait. Le point sera porté à l'ordre du jour de la prochaine AG si vous le demandez explicitement. Vous développerez vos arguments, ainsi que le syndic et les autres CP. Et finalement, c'est un vote qui décidera de la répartition future. C'est la procédure normale.  Pour modifier la répartition des charges, il faut une majorité des 2/3.

Il n'est pas odieux de ne pas partager votre vision. Ni de défendre ses intérêts. Il n'y a pas en l’occurrence une "pratique du marché", mais chaque copro reste libre de ses choix. TECHEM ou tout autre de ses concurrents ne donne rien d'autre qu'une indication de ce qui peut se faire. Ce n'est pas une directive, ni même un conseil. Juste une fourchette indicative. Il n'est pas "usant" que la décision soit dépendante des votes des personnes concernées. Ce sont les règles normales qui permettent la vie en copropriété. Ne voyez aucun jugement dans ma réponse, mais vous devriez accepter la pluralité des opinions et argumenter lors de l'AG pour convaincre une majorité.

Concernant le poêle à pellets, comme je vous le disais, les calos électroniques sont très peu sensibles à la chaleur ambiante... vous n'avez pas de souci à vous faire de ce côté.

Dernière modification par rexou (09-11-2022 02:01:44)

J'ai bien compris votre argumentation. Mon avis est qu'un taux de 30 ou 40% de frais fixes est disproportionné et ne responsabilise pas assez les gros consommateurs. Un taux de 10 voire 20% maximum est plus approprié.

Ce n'est cependant pas moi qui suis à convaincre ; je ne prendrai pas part au vote de votre AG. Par contre, il est assez facile de supposer que vos opposants vont argumenter l'incitation à économiser le chauffage en conservant les 10% historiques toujours appliqués jusqu'à présent. Techen, Ista ou autres ne donnent que des indications informatives. Rien de plus.

J'avais mentionné un vote de 50+1 alors qu'il était question de revenir à une répartition antérieure et abandonner une nouvelle répartition décidée par le syndic. C'était avant de savoir que le syndic a en fait simplement reconduit le pourcentage historique déjà d'application.

J'évoque dans le second message un vote aux 2/3 parce que maintenant, c'est vous qui êtes demandeur d'un changement du pourcentage appliqué antérieurement.

La bonne nouvelle, c'est que je peux faire erreur dans le pourcentage des votes requis... A vérifier. Et si j'ai raison, votre syndic le sait-il ?

Votre syndic qui est un copropriétaire ordinaire peut appliquer les 50+1... (c'est une possibilité aussi...) L'avantage d'un syndic non professionnel et copro est le coût réduit des frais, la proximité, et la gestion "en bon père de famille". Une autre facette de ce côté "amateur" est de ne pas toujours être informé des subtilités légales en vigueur.

Si vous n'avez rien à lui reprocher, je pense que vous pouvez aborder le sujet en AG en présentant vos arguments de manière soft et demander une majoration à 20% de frais fixes. Cela peut passer si vous êtes convaincant. Je crois que ce qui est important est de maintenir une cohésion et une entente au sein de la (petite) copropriété et éviter les clivages conflictuels.

Vous pouvez présenter les recommandations de TECHEM à 30 voire 40% et sur cette base passer de10 à 20% en frais fixes. Pourquoi pas ? Encore faut-il convaincre...

Les 10% historiquement appliqués sont de fait acceptés par l'ensemble des copros, quelle que soit l'origine de cette clé de répartition. Les comptes ont été approuvés chaque année et vous êtes demandeur d'une modification...

Et si cela ne passe pas la première année, vous pouvez parler avec vos voisins et les rallier à votre cause. Ensuite remettre ce sujet à l'ordre du jour l'année suivante...

Je me permets juste une dernière question concernant les majorités des votes:
En vérifiant un peu ce que dit la loi, je suis tombé, sur ceci:

Majorité des 4/5
Des modifications aux autres statuts tel qu’un changement dans la répartition des charges de copropriété.

Ainsi, ne tombons nous pas dans les 4/5 plutôt que dans les 2/3, comme cité plus haut?
Dans le but de me préparer a cette éventualité, comment justifier, l'application des 2/3 et non 4/5?

Merci

Quel est le cadre légal?
La loi. Quelle loi ?

Code civil, livre 3 "les biens"

Art. 3.88. , § 1er, 2°, a 
"L'assemblée générale décide à la majorité des quatre cinquième des voix de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété"
(et non pas , je cite "des modifications aux autres statuts tel qu’un changement dans la répartition des charges de copropriété.")

LES STATUTS - LA REPARTITION DES CHARGES

A. Les statuts. C'est quoi ce "machin"?

Code civil, livre 3 "les biens"
art.3.85, § 1er, al.1
"L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique"
Bref, statuts= acte de base + règlement de copropriété
Modification aux statuts = acte authentique

B. La répartition des charges.

Code civil, livre 3 "les biens"
art.3.85, § 1er, al.4, 2°
"Le règlement de copropriété doit comprendre les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges."

Je n'ai pas connaissance des statuts.