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Succession loyer sous estimé

Jolyne
Pimonaute
Inscription : 13-11-2022
Messages : 2

Succession loyer sous estimé

Bonjour à tous,

J'aurais besoin de vos lumières.
Ma maman vient de nous quitter et nous laisse une petite maison 2 chambres avec un locataire.
La maison est en mauvaise état et nécessite une bonne rénovation. Le locataire paye 268 € de loyer il y vit depuis environ 30 ans.
Evidemment il a toujours bien payé son loyer et n'a jamais fait de vague, avec un loyer aussi minime on comprends pourquoi !

Mais voilà pas de bail enregistré car pas de bail écrit.
Que faire ?
Lui donner son préavis?
Lui faire resigner un bail et lui réviser son loyer le temps de prévoir les travaux?

Depuis toutes ses années il a emmagasiné un tas de choses et l'entretien n'est pas extra. J'ai un peu peur qu'il laisse tous avant de partir. Comment puis-je faire?

Merci d'avance pour vos réponses et vos conseils.

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 16 185
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Re : Succession loyer sous estimé

Jolyne a écrit :

Bonjour à tous,

J'aurais besoin de vos lumières.
Ma maman vient de nous quitter et nous laisse une petite maison 2 chambres avec un locataire.
La maison est en mauvaise état et nécessite une bonne rénovation. Le locataire paye 268 € de loyer il y vit depuis environ 30 ans.
Evidemment il a toujours bien payé son loyer et n'a jamais fait de vague, avec un loyer aussi minime on comprends pourquoi !

Mais voilà pas de bail enregistré car pas de bail écrit.
Que faire ?
Lui donner son préavis?
Lui faire resigner un bail et lui réviser son loyer le temps de prévoir les travaux?

Depuis toutes ses années il a emmagasiné un tas de choses et l'entretien n'est pas extra. J'ai un peu peur qu'il laisse tous avant de partir. Comment puis-je faire?

Merci d'avance pour vos réponses et vos conseils.

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Jolyne
Pimonaute
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Re : Succession loyer sous estimé

Région wallonne

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grmff
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Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 22 228

Re : Succession loyer sous estimé

Si le bail n'est pas écrit, vous avez la possibilité de lui demander d'établir un contrat écrit avec une date de commencement du bail, afin de fixer les dates pivots pour la négociation du loyer (entre 6 et 9 mois avant la fin du triennat) et pour la remise du préavis (6 mois avant la fin du triennat)

Ensuite, vous avez la possibilité de négocier une augmentation du loyer (entre 6 et 9 mois avant la fin du bail), ou de lui remettre son préavis si vous ne vous mettez pas d'accord ensemble sur un nouveau loyer.


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rexou
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Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
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Re : Succession loyer sous estimé

grmff a écrit :

Si le bail n'est pas écrit, vous avez la possibilité de lui demander d'établir un contrat écrit avec une date de commencement du bail, afin de fixer les dates pivots pour la négociation du loyer (entre 6 et 9 mois avant la fin du triennat) et pour la remise du préavis (6 mois avant la fin du triennat)

Ensuite, vous avez la possibilité de négocier une augmentation du loyer (entre 6 et 9 mois avant la fin du bail), ou de lui remettre son préavis si vous ne vous mettez pas d'accord ensemble sur un nouveau loyer.

Si le bail n'est pas écrit enregistré, vous avez...

Ou encore il est possible de convenir de commun accord d'une fin de bail et de refaire un bail avec un autre nom de preneur sur le contrat par exemple, tout en laissant le locataire actuel en place (bail établi au nom d'un de ses enfants par exemple), avec un loyer réactualisé raisonnablement.

Cette solution peut être présentée comme une alternative à un renon à venir ultérieurement.

Il peut aussi être convenu parallèlement de faire certains travaux qui seraient accueillis positivement par le locataire.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 22 228

Re : Succession loyer sous estimé

rexou a écrit :
grmff a écrit :

Si le bail n'est pas écrit, vous avez la possibilité de lui demander d'établir un contrat écrit avec une date de commencement du bail, afin de fixer les dates pivots pour la négociation du loyer (entre 6 et 9 mois avant la fin du triennat) et pour la remise du préavis (6 mois avant la fin du triennat)

Ensuite, vous avez la possibilité de négocier une augmentation du loyer (entre 6 et 9 mois avant la fin du bail), ou de lui remettre son préavis si vous ne vous mettez pas d'accord ensemble sur un nouveau loyer.

Si le bail n'est pas écrit enregistré, vous avez...

Ou encore il est possible de convenir de commun accord d'une fin de bail et de refaire un bail avec un autre nom de preneur sur le contrat par exemple, tout en laissant le locataire actuel en place (bail établi au nom d'un de ses enfants par exemple), avec un loyer réactualisé raisonnablement.

Cette solution peut être présentée comme une alternative à un renon à venir ultérieurement.

Il peut aussi être convenu parallèlement de faire certains travaux qui seraient accueillis positivement par le locataire.

Si le bail est écrit et pas enregistré, il suffit de l'enregistrer.

Voici pour référence le texte applicable:

Section 6. - Révision du loyer et des charges

  Art. 58. § 1er. Sans préjudice de l'article 50, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.
  A défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.
  Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 9, alinéa 1er.
  Si cette révision a pour effet d'augmenter le montant du loyer, elle n'est due que si le <bail> a été conclu par écrit et, pour un <bail> portant sur un bien immeuble, que si le <bail> écrit a été enregistré.

Le texte continue par la possibilité de demander au juge la révision si vous ne vous mettez pas d'accord. Il va de soi que si vous ne vous mettez pas d'accord, il vous suffit de mettre fin au bail, ce sera beaucoup plus simple.


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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 10 754

Re : Succession loyer sous estimé

Il serait peut-être utile de s'interroger à propos de la date à laquelle le bail verbal a été conclu. Avant ou après la date d'entrée en vigueur de la loi du 21 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du code civil relatives aux baux à loyers ? Quid des conséquences ?

Dernière modification par GT (14-11-2022 18:48:11)

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rexou
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Messages : 9 385

Re : Succession loyer sous estimé

grmff a écrit :

Si le bail est écrit et pas enregistré, il suffit de l'enregistrer.

Aucun intérêt, du moins pour le bailleur, bien au contraire !

Le mieux étant de clôturer le bail de commun accord et d'en conclure un nouveau avec le même locataire, mais en modifiant le nom des preneurs (par exemple en ajoutant un enfant, ou une autre personne comme preneur)

A défaut de conclure un accord avec le locataire, il reste la solution de la rupture de bail asap,  de travaux, et relouer à de nouvelles conditions à un nouveau locataire.

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