Bxl: Ces difficultés qui attendent les propriétaires de "passoires énergétiques"

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Libre Immo | Le dossier. L’interdiction d’indexer les loyers des immeubles ayant un mauvais PEB n’est que le début de la série de sanctions et de difficultés qui attend les propriétaires de ces immeubles. Attention, cela ne concerne pas que les bailleurs mais aussi les propriétaires-occupants.
par Laurence de Hemptinne
Publié le 24-11-2022 à 16h00

Aujourd'hui, lorsqu’on veut vendre un bien immobilier ou le donner en location, il faut préalablement obtenir un certificat de performance énergétique des bâtiments (PEB). C’est une obligation. Les agents immobiliers ne peuvent d’ailleurs plus annoncer la mise en vente ou en location d’une maison ou d’un appartement (sur leur site, sur un site d’annonces ou dans un journal), sans en afficher leur score PEB.

Certification obligatoire dès 2025

Jusqu’à présent, cette obligation qui ne concerne que ce que l’on appelle "les immeubles soumis à transaction" n’avait pas trop de conséquences : elle visait juste à informer les candidats-locataires et les candidats-acquéreurs qui n’y faisaient pas trop attention.

Mais les choses sont en train de changer. Une première sanction (qui n’a rien à voir avec le Plan Rénolution) vient en effet de tomber pour les propriétaires-bailleurs d’immeubles G, F et E : ils ont interdiction d’indexer totalement ou pour partie les loyers dus par leurs locataires. Une interdiction adoptée également en Wallonie et en Flandre avec des modalités légèrement différentes.

Cette sanction ne concerne encore que les propriétaires-bailleurs. Mais dès 2025, une nouvelle règle va faire son apparition dans le cadre du fameux plan Rénolution, c’est-à-dire, le plan stratégique bruxellois de réduction de l’impact environnemental du bâti existant. Ainsi, en 2025, l’ensemble du bâti bruxellois devra avoir fait l’objet d’un certificat PEB. Autrement dit, tous les immeubles bruxellois devront être visités par un certificateur PEB et se voir délivrer un certificat avec un classement PEB et une stratégie de rénovation à mettre en œuvre. On se demande au passage si les 193 certificateurs PEB bruxellois agréés actuellement suffiront à la tâche. Même si on sait que le gouvernement travaille à une réforme en la matière.

Autre obligation dans le cadre du Plan Rénolution, dès 2027, toutes les copropriétés bruxelloises devront avoir réalisé un plan de rénovation.

Enfin, 2033 sera la date "de l’échéance pour la rénovation des passoires énergétiques (PEB F et G)".

Des sanctions financières dès 2033

Quelle est l'implication concrète de cette échéance pour les immeubles F et G qui n'auraient pas encore été "upgradés" à cette date ? "Des sanctions financières proportionnelles à l'écart entre la consommation des biens et l'objectif qu'ils auraient dû atteindre leur seront appliquées", explique-t-on au cabinet d'Alain Maron (Ecolo), le ministre bruxellois de la Transition climatique qui est en charge de la mise en œuvre du Plan Rénolution. "Mais, précise-t-on, un règlement est encore en préparation pour définir les modalités précises de ces sanctions."

La stratégie est donc claire : en 2025, on réalise un inventaire des immeubles bruxellois afin de détecter les mauvais élèves et, à partir de 2033, sur base de cet inventaire, on sanctionne. Mais on ne s’arrête pas aux immeubles F et G. En 2045, ce sont les immeubles E et D qui devront avoir été rénovés. Le but étant qu’en 2050, tous les immeubles bruxellois aient atteint le niveau C +, soit une consommation de 100 kwh/m²/an.

Cela dit, au cabinet du Ministre Alain Maron, on rappelle que Rénolution, ce n’est pas que des sanctions mais aussi des primes, des prêts et un guichet dédié (Homegrade) qui sont là pour aider financièrement et techniquement les propriétaires à réaliser les travaux.

Moins d’intérêt

Mais le Plan Rénolution n'est pas seul en cause dans les difficultés qui attendent les immeubles ayant un mauvais PEB. Clairement, la sanction la plus sérieuse et la plus immédiate pour ceux-ci est la difficulté qu'ils vont rencontrer à trouver un amateur que ce soit à la location ou à la vente. En effet, "si autrefois, le PEB n'intéressait guère les candidats-acquéreurs et les candidats-locataires qui savaient à peine ce que c'était, aujourd'hui, c'est devenu un critère de décision essentiel", expliquent les agents immobiliers que nous avons interrogés.

Ainsi, Aymeric Francqui, le patron des agences Latour et Petit, annonce qu'il s'attend "à ce que la croissance des prix soit plus forte pour les biens neufs mais ralentie pour les logements anciens et énergivores." L'agent immobilier observe surtout "un désintérêt, c'est-à-dire : un nombre de demandes de renseignements et de visites anormalement bas pour les biens dont le score énergétique n'est pas au niveau."

"Mais ce n'est pas tout", poursuit Aymeric Francqui. "Une nouveauté, c'est qu'à présent les banques s'intéressent aussi aux PEB des immeubles pour l'acquisition desquels on leur demande un emprunt. Si vous avez un mauvais PEB, vous aurez plus de charges et de consommation à payer et donc moins d'argent disponible pour rembourser votre emprunt. On commence d'ailleurs à voir des cas de refus de prêt pour cause de mauvais PEB !"