Pénalité administrative pour non-respect du ROI

rexou · #1 01-12-2022 14:34:13

Dans une petite copro, il y a une dizaine de garages et une cour arrière servant d'espace de manoeuvres. Certains occupants de garages garent leur véhicule dans cet espace commun, généralement devant leur garage, parfois devant celui d'un voisin. Ceci pose naturellement problème pour les entrées et sorties des autres véhicules. Deux personnes sont concernées, toujours les mêmes.

Les diverses demandes étant restées sans suite, le point suivant a été porté à l'ordre du jour de notre dernière AG : cour arrière : rappel de l'interdiction de stationner. Proposition d'une pénalité administrative de 50 euros par infraction constatée par le syndic et un témoin, à charge du propriétaire du garage ou du véhicule concerné. L'intéressé sera avisé et le montant à payer sera compté en frais privatifs.

Sauf SANS surprise, ce point a été accepté, sauf par les deux personnes concernées (18 quotités sur 48 votant OUI, et 10 votant NON. Les autres n'étant ni présents ni représentés.

Il avait déjà été voté l'année passée l'application d'une autre pénalité (pas encore appliquée jusqu'à présent) visant les copropriétaires en défaut ou gros retard de paiement des charges et/ou provisions. A savoir, un montant de 10% de la somme due pour toute dette supérieure à 500 euros et restée impayée deux mois après la tenue de la dernière AG et remise des comptes. Cette pénalité serait versée au fonds de réserve. Un CP accuse déjà un retard de plus de cinq mille euros quand même.

Tant pour les garages que pour le non-paiement des charges, deux CP (les mêmes) sont concernés.

Ces deux mesures sont-elles légalement applicables si un juge devait être saisi ? La première étant une pénalité administrative au bénéfice du syndic, la seconde étant au bénéfice de l'ensemble des CP via le fonds de réserve.

Dernière modification par rexou (01-12-2022 23:18:26)

GT · #2 01-12-2022 20:06:22

Une pénalité administrative est une pénalité décidée et mise en oeuvre par une administration.
Il s'agit ici de pénalités "privées" se situant hors de ce cadre administratif.

rexou · #3 01-12-2022 20:23:30

GT a écrit :

Une pénalité administrative est une pénalité décidée et mise en oeuvre par une administration.
Il s'agit ici de pénalités "privées" se situant hors de ce cadre administratif.

D'accord, je conçois que la terminologie n'est pas absolument adéquate... mais le concept est-il légal et applicable au sein d'une ACP ?

Quelle serait la position d'un juge en cas de contestation des pénalisés?

copropriétaire engalère · #4 01-12-2022 21:52:04

rexou a écrit :

D'accord, je conçois que la terminologie n'est pas absolument adéquate... mais le concept est-il légal et applicable au sein d'une ACP ?
Quelle serait la position d'un juge en cas de contestation des pénalisés?

héhé, lisez ce qui suit, "pénalité" est le terme exact, selon le juge de paix de Laeken le plaignant est débouté car il n'a pas inroduit de requête en annulation de la résolution.
Lisez bien:
Pénalité_1.png
pénalité_2.png

ET un autre juge de paix à Schaarbeek a annulé toutes les pénalités au roi ET pénalité pour non paiement charges sous prétexte qu'elles seraient selon lui farfelues.....
Un autre jugement a aussi annulé les amendes au roi, je l'ai mis ici il y a un petit temps mais je ne le trouve plus , encore un coup du martien je suppose.......
voilà

rexou

rexou · #5 01-12-2022 23:23:03

Le concept est donc bien légal et applicable, mais la décision du tribunal reste une inconnue sujette à varier sans autre élément concret que la perception du juge... Merci smile

grmff · #6 02-12-2022 08:50:54

Dans une copropriété, j'avais un problème similaire, entre locataire essentiellement.

Nous avons mis à l'ordre du jour une interdiction de stationner dans la cour, prévu d'afficher cette interdiction dans la cour, prévu que tout véhicule stationné illégalement serait bloqué par les soins du syndic à l'aide d'un bloque roue, et que ce véhicule serait libéré moyennant le payement d'une amende de 50€.

Nous avons ensuite fait une réunion avec les personnes concernées. Lors de la réunion, les deux bloques roues étaient sur la table. Un pour voiture, un pour camionnette et 4x4. Je pense bien que tous les protagonistes étaient là, et avaient signé le PV de la réunion. A la remise de mes affaires, ils n'avaient jamais servi, et je n'ai plus jamais eu de plainte. Je ne peux donc pas dire ce qu'un juge en aurait dit.

petitluc · #7 02-12-2022 13:10:52

En principe cela s'appelle des clauses pénales.
il s'agit de clauses qui fixent un montant (par ex : pour paiement tardif , pour non respect du règlement de CP)
Cela ne peut être excessivement élevé . cela doit rester raisonnable et cadrer avec le préjudice susceptiblement subi par la copropriété .
Les clauses pénales doivent en outre être réciproques et similaires.
Si une copropriété réclame (par ex ) un montant en cas de paiement tardif , une clause doit également stipuler d'un même montant similaire être octroyé au CP en cas de non respect par la copropriété d'un service ou d'une obligation (remboursement ).
La clause est réputé abusive s'il y a un déséquilibre entre les parties .

Personellement je pense qu'il ne peut y avoir une clause pénale ( style 10% en plus si un CP) ne paie pas ses factures à heure et à temps
si déjà l'acte de base impute à cette situation des intérêts de retard . c'est l'un ou l'autre .
J'ai suggéré d 'inclure des clauses pénales dans ma copropriété (poubelles non conformes , vélo laissé dans les couloirs .....)
le syndic s'y est violemment opposé .Il a d'ailleurs indiqué que si l'AG votait mon texte ... il ne l'appliquerait pas ... n'étant pas un "flic dans la copropriété " ( ce que personnellement je conteste étant entendu que c'est au syndic à faire respecter l'acte de base )
Tout les CP ont donc voté contre .

rexou · #8 02-12-2022 17:45:35

petitluc a écrit :

En principe cela s'appelle des clauses pénales.
il s'agit de clauses qui fixent un montant (par ex : pour paiement tardif , pour non respect du règlement de CP)
Cela ne peut être excessivement élevé . cela doit rester raisonnable et cadrer avec le préjudice susceptiblement subi par la copropriété .
Les clauses pénales doivent en outre être réciproques et similaires.
Si une copropriété réclame (par ex ) un montant en cas de paiement tardif , une clause doit également stipuler d'un même montant similaire être octroyé au CP en cas de non respect par la copropriété d'un service ou d'une obligation (remboursement ).
La clause est réputé abusive s'il y a un déséquilibre entre les parties .
Personellement je pense qu'il ne peut y avoir une clause pénale ( style 10% en plus si un CP) ne paie pas ses factures à heure et à temps
si déjà l'acte de base impute à cette situation des intérêts de retard . c'est l'un ou l'autre .
J'ai suggéré d 'inclure des clauses pénales dans ma copropriété (poubelles non conformes , vélo laissé dans les couloirs .....)
le syndic s'y est violemment opposé .Il a d'ailleurs indiqué que si l'AG votait mon texte ... il ne l'appliquerait pas ... n'étant pas un "flic dans la copropriété " ( ce que personnellement je conteste étant entendu que c'est au syndic à faire respecter l'acte de base )
Tout les CP ont donc voté contre .

La proportionnalité de la pénalité est en soi bien sur dépendante d'un jugement personnel. Chacun appréciera différemment la réalité et l’importance du préjudice subi.

Des provisions ou charges impayées obligent les autres CP à pallier au trou laissé par le défaillant. La pénalité ne s'applique ici que pour une dette restée impayée de plus de 500 euros. Et le montant en serait versé au fonds de réserve, dont profite aussi le pénalisé. La somme prise en compte est la somme due sur la totalité de l'exercice. Année comptable du 01.04 au 31.03, décomptes finaux établis en septembre/octobre et application d'une pénalité si dette supérieure à 500€ fin novembre (voire fin décembre, le temps d'un rappel).

Quant à la pénalité "administrative" pour stationnement dans l'aire de manœuvre, elle est appliquée au bénéfice du syndic qui doit faire le constat, envoyer le courrier et calmer les mécontents. Nous avions déjà pensé au blocage de roues, mais c'est interdit. La police s'y oppose parce que c'est une entrave méchante à la circulation d'un véhicule. Qui plus est, cela implique l'obligation non seulement de venir le placer, mais encore de rester disponible pour l'enlever, le tout dans une situation conflictuelle. Constat, photo, et pénalité en frais privatifs me semblent plus simples et dissuasifs.

GT · #9 02-12-2022 18:21:28

rexou a écrit :

Il avait déjà été voté l'année passée l'application d'une autre pénalité (pas encore appliquée jusqu'à présent) visant les copropriétaires en défaut ou gros retard de paiement des charges et/ou provisions. A savoir, un montant de 10% de la somme due pour toute dette supérieure à 500 euros et restée impayée deux mois après la tenue de la dernière AG et remise des comptes. Cette pénalité serait versée au fonds de réserve. Un CP accuse déjà un retard de plus de cinq mille euros quand même.

Les clauses et les sanctions relatives au non-paiement des charges figurent non pas ds le ROI mais dans le règlement de copropriété

Code civil, livre 3 "les biens"
Art. 3.85. Statuts et règlements d'ordre intérieur
§1er
(...)
Le règlement de copropriété doit comprendre:
(...)
2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges.

Les modifications apportées au règlement de copropriété doivent faire l'objet d'un acte authentique

Art. 3.85. Statuts et règlements d'ordre intérieur
§1er
§ 1er. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe
d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique
(...)

rexou · #10 02-12-2022 18:29:09

GT a écrit :

Les clauses et les sanctions relatives au non-paiement des charges figurent non pas ds le ROI mais dans le règlement de copropriété
Code civil, livre 3 "les biens"
Art. 3.85. Statuts et règlements d'ordre intérieur
§1er
(...)
Le règlement de copropriété doit comprendre:
(...)
2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges.
Les modifications apportées au règlement de copropriété doivent faire l'objet d'un acte authentique
Art. 3.85. Statuts et règlements d'ordre intérieur
§1er
§ 1er. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe
d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique
(...)

Vous voulez dire que pour être valable, la décision prise en AG doit faire l'objet d'une modification de ce règlement decopropriété ET d'un acte authentique ???

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