Pourquoi la donne va changer sur le marché immobilier en 2023

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Un article de Paolo Leonardi

Inflation, hausse des coûts de l’énergie, des taux hypothécaires, des matériaux de construction et du revenu cadastral, PEB astreignant et désormais déterminant, pénurie de biens neufs… L’immobilier traverse une phase de transition qui va se prolonger en 2023.

Une inflation de plus de 12 % en octobre, la guerre en Ukraine qui a entraîné dans son sillage une envolée rapide des prix du gaz et de l’électricité (et une redescente plutôt lente), des taux hypothécaires qui sont passés de 1 % pour les crédits à 20 ans à taux fixe (période historiquement la plus basse) à une fourchette qui s’affiche désormais entre 3 et 4 %, les prix des matériaux de construction qui ont explosé (à cause de la guerre en Ukraine, encore elle, mais aussi, avant elle, du covid, qui a entraîné des retards de livraison en cascade), des certificats PEB (performance énergétique du bâtiment) qui sont devenus subitement cruciaux pour l’achat et les locations alors que jusqu’ici, on les prenait, soyons honnêtes, un peu par-dessus la jambe, une taxation des loyers réels qui est revenue alimenter un débat vieux de quelques décennies (sans rien voir venir pour l’instant)… N’en jetez plus, la coupe déborde.

En 2022, le tableau de l’immobilier n’a pas eu besoin de soupe ou de peinture jetée par des militants écologistes pour être dégradé. Passons en revue dix éléments clés qui ont marqué l’année qui s’achève et qui influenceront celle qui s’ouvre.

1. Inflation : tu fais (très) mal

Du jamais vu depuis… 1975 : 12,27 % en octobre 2022. Plus de 10 % aujourd’hui. C’est sûr, le fameux panier de la ménagère coûte plus cher, un simple détour par le supermarché le confirmera sans problème. Dans un magnifique enchaînement en cascade, tous les biens coûtent plus cher, et donc aussi les biens immobiliers. Pour les propriétaires qui louent, l’inflation n’est pas une si mauvaise nouvelle puisqu’elle augmente les revenus locatifs. Notons que BNP Paribas Fortis annonce une inflation autour des 6 % pour 2023.

2. Taux hypothécaires : idem

Avouons-le d’emblée : des taux hypothécaires qui flirtaient avec le pourcent, c’était franchement très (trop) peu, et nous avons pu en bénéficier depuis… 2010. La fiesta est désormais terminée, et le réveil est douloureux pour ceux qui se sont décidés à acheter, puisque pour un taux fixe à 20 ans (formule la plus utilisée), on balance désormais entre 3 et 4 %. Pour l’achat d’une maison moyenne, cela revient à payer, à la grosse louche, 300 euros de mensualité en plus qu’au début 2022. C’est énorme, mais ce n’est encore rien en regard de l’inflation. Restons donc positifs…

3. Revenu cadastral : tu exagères

Différentes indexations sont à l’ordre du jour pour 2023. Celle qui concerne le revenu cadastral va faire grimper le précompte immobilier (celui que beaucoup appellent encore le « cadastre ») des habitations en Belgique et grincer pas mal de dents : 9,6 % ! Il paraît que c’est dû au coefficient lié à l’indice des prix à la consommation, ce qui nous fait une belle jambe. Les spécialistes parlent d’une hausse historique, ce qui nous fait une autre belle jambe. Vous payiez 1.000 euros de « cadastre » ? Vous le payerez désormais 1.096 euros. Ça vous parle davantage comme ça ?

4. Matériaux de construction : vous plaisantez ?

C’est la Confédération Construction, devenue Embuild, qui le dit : depuis septembre 2020, le sable et les graviers ont augmenté de 43,1 %, le ciment et ses dérivés, de 39,3 %, l’acier, de 89,7 %, les non-ferreux, de 43,7 %, le bois, de 49,9 %. Allez entreprendre une construction neuve ou une rénovation dans de telles conditions… Conséquence : beaucoup de projets immobiliers neufs sont en attente, voire carrément à l’arrêt, car les promoteurs préfèrent voir comment va évoluer la situation avant de sortir leur portefeuille. Conséquence… de cette conséquence : il y a un manque de biens sur le marché alors que la demande est très forte. Et donc, les prix augmentent. Toutefois, il paraît que le bois, le cuivre, le plomb, l’aluminium et le zinc sont en baisse depuis plusieurs mois. Le patron d’Embuild rassure : « Les hausses de prix les plus hautes sont désormais derrière nous. » Mais via une magnifique pirouette, le même patron d’Embuild se la joue également réaliste, histoire de gâcher encore un peu plus le repas et les festivités du Nouvel An : « Les matériaux de construction ne retrouveront jamais les prix d’avant le covid. » Arghh…

5. Certificat PEB : tu te la pètes…

Apparu en Belgique il y a déjà plus de dix ans (eh oui…), le certificat PEB, qui analyse la performance énergétique d’un bâtiment, a suscité pendant longtemps… un désintérêt profond. Franchement, personne ne s’en souciait au moment d’acheter, le cœur l’emportait toujours, même si le bien convoité était dans un état qui laissait à désirer. Comme le joueur de football qui monte au jeu et marque à sa première touche de balle, le PEB est devenu aujourd’hui la vedette sur le terrain. C’est lui qui lève le trophée.

Et pour cause. Depuis le 14 octobre en Région bruxelloise et le 1er novembre en Wallonie (la mesure est légèrement plus ancienne en Flandre), les propriétaires ne peuvent plus indexer leur locataire si la performance énergétique de leur maison ou de leur appartement est en catégorie F ou G, les indices les plus bas sur l’échelle du PEB. Et si vous n’avez pas de certificat, vous avez intérêt à contacter de manière urgente un certificateur pour en obtenir un dans les plus brefs délais, sans quoi… pas d’indexation non plus pour vous.

6. Taxation des loyers réels : « To be or not to be » ?

La Belgique compte un nombre impressionnant de propriétaires qui possèdent plusieurs biens en location. Et qui ne paient pas un euro de taxes sur les loyers perçus. Normal ? Non. Mais attention, il serait faux de croire qu’ils ne paient rien du tout comme impôts – pensez par exemple au précompte immobilier… Reste que taxer de la même manière les propriétaires quels qu’ils soient, à savoir le bon père de famille qui a un appartement en location pour arrondir ses fins de mois ou sa pension, ou le propriétaire qui ne sait même plus combien de biens il possède réellement, serait profondément injuste. Le gouvernement planche sur la question, mais ce n’est pas nouveau puisque la taxation des loyers réels est sur la table depuis… des décennies. Une certitude : rien ne changera d’ici aux élections de mai 2024, qui devront déboucher ensuite sur la formation d’un nouvel exécutif (et en Belgique, on sait que cela peut prendre beaucoup de temps…). Pas de panique dans l’immédiat, donc.

7. Taux d’intérêt : vous grimpez jusqu’où ?

Personne n’a une boule de cristal permettant de prédire l’avenir, pas même les plus fins analystes. Toujours est-il que ces derniers estiment que les taux d’intérêt, du moins ceux à long terme, ne devraient plus progresser en 2023 comme ils l’ont fait en 2022. La Banque centrale européenne (BCE) devrait, en effet, lâcher du lest dans sa politique. C’est une bonne nouvelle. Tout au plus prédisent-ils encore quelques hausses en début d’année, avant une stabilisation. Les taux hypothécaires auront encore besoin d’un peu de temps pour s’adapter, mais la concurrence entre les banques devrait aider à les garder dans des bases raisonnables, même si ces mêmes banques ont prévenu qu’elles allaient encore restreindre l’accès au crédit. Attention : ceux qui croient qu’on reviendra un jour aux taux planchers du passé feraient bien de revoir leur optimisme à la baisse.

8. Marché : la parole est aux locataires

Ces deux ou trois dernières années, le covid aidant, le marché immobilier a été clairement aux mains des vendeurs. C’est eux qui déterminaient les prix de vente et l’acheteur devait s’adapter ou… passer son chemin. Ce fut surtout le cas à partir de mai 2020, quand les agences immobilières ont pu rouvrir leurs portes suite à la pandémie. Confinements obligent, le Belge est resté cloîtré chez lui et n’a plus beaucoup dépensé. Il a pu ainsi se constituer un beau paquet d’argent qu’il a voulu ensuite consacrer à de l’immobilier, en raison de la sécurité que ce secteur procure. Aujourd’hui, la donne a changé : c’est le locataire qui fixe le prix. Le temps des surenchères, parfois folles, pour des biens qui n’en valaient pas toujours la peine, est révolu. Quant aux prix élevés de l’énergie, ils risquent de transformer à très court terme la demande. Plutôt qu’une maison avec un beau jardin et de grands espaces intérieurs qu’il va falloir chauffer (le climat belge ne sera jamais celui de l’Espagne, où les Belges se sont remis à investir en masse), la demande devrait se diriger en très grande majorité vers des habitations énergétiquement au top, c’est-à-dire qui consomment peu, voire pas du tout. Les biens avec un mauvais PEB vont mettre plus de temps à trouver un acquéreur. Depuis la mi-2022, le marché a subi un ralentissement très clair. Tout le monde vous le dira, les notaires comme les agents immobiliers, les transactions sont en berne. Reste à voir jusqu’où ira ce ralentissement.

9. Prix à l’achat : enfin, tu vas baisser

Pour 2023, ING parle d’un recul des prix de l’immobilier de 0,5 %. BNP Paribas Fortis évoque pour sa part une baisse de 3 %. Normal : les ménages ont moins d’argent qu’il y a un an, et ce, même si leurs salaires ont été indexés. La baisse des prix des maisons et des appartements ne sera pas très forte, notamment parce que la demande reste, et de loin, plus grande que l’offre. Reste que de fortes différences de prix entre les logements avec un bon PEB et ceux qui sont des passoires énergétiques sont à prévoir. Des études ont déjà été réalisées, qui font apparaître qu’à bien égal, la différence entre les deux peut s’élever à 80.000 euros. BNP Paribas Fortis parle d’une différence de 10,9 %. La banque estime aussi qu’un bien avec un mauvais PEB se vend 25 % moins vite.

10. Frais d’acquisition : idem

Le gouvernement cherche, on le sait, à favoriser par tous les moyens l’accès au logement, surtout s’il s’agit d’un premier achat immobilier. Sachez ainsi que l’abattement fiscal sera augmenté, et donc, les droits d’enregistrement seront diminués. En Wallonie, si vous achetez un bien inférieur à 350.000 €, vous bénéficierez désormais d’un abattement de 40.000 €. S’il coûte entre 350.000 et 500.000 €, l’abattement sera dégressif (entre 40.000 et 20.000 €). Au-dessus de 500.000 €, il sera de 20.000 €. Bien sûr, des conditions existent, comme le fait de devoir occuper personnellement le bien et de ne pas en posséder déjà un autre.

A Bruxelles, l’abattement est relevé de 175.000 à 200.000 €. Bon à savoir : si vous rénovez votre bien, vous aurez droit à un abattement supplémentaire (25.000 € si votre PEB est amélioré de deux classes). Autre amélioration pour le portefeuille : pour ne pas pouvoir profiter de l’abattement, votre bien devra coûter 600.000 € ou plus. Avant, c’était 500.000 €. Dernier motif de satisfaction : les frais de notaire vont eux aussi baisser (pour les biens dont le prix est inférieur ou égal à 800.000 €). La baisse concerne les honoraires pour les actes d’achat et les actes de crédit, ainsi que pour les frais de dossier liés à ces deux actes. Un peu de positif dans une conjoncture bien noire, cela ne fait pas de tort.

Bonne et heureuse année 2023…

(fin de citation)