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changement d'avis pour un congé d'occupation personnelle (réconciliation)

Olivier Dewan
Pimonaute
Inscription : 03-02-2023
Messages : 3

changement d'avis pour un congé d'occupation personnelle (réconciliation)

Bonjour,

Suite à une séparation voilà quelques mois (septembre 2022) j'avais déménager de mon domicile principal (propriétaire avec ma femme, marié, 2 enfants) et je me suis donc domicilié officiellement à BXL depuis 4 mois dans un appartement familial qui était libre et donc sans bail, vu que c'était un appartement disons de "transit", le temps de récupérer celui que je convoite.

Mon papa étant propriétaire d'un appartement donc que  je convoitais mais qui est loué depuis + de 5 ans sans bail enregistré, nous avons décidé de rompre le bail pour le motif d'occupation personnelle dans les règles et bonnes formes.

Le congé de préavis à donc commencé le 1/11/2022 et donc jusqu'au 30/04/2023.

Circonstance de la vie, il s'avère que la situation avec ma femme c'est renouée/améliorée ces dernières semaines, et qu'a ce jour je ne désire plus occupé le bien pour lequel le préavis d'occupation à été donné.

Le 27/01/2023, je prend contact avec le locataire pour lui annoncer "la bonne nouvelle" qu'il ne devra pas partir, et que finalement nous allions rédiger un accord suite à cet évènement de réconciliation, et qu'ils pouvaient rester dans l'appartement et que le courrier était nul et non avenu.

Coïncidence (là commence ma question), il m'annonce suite à mon appel du 27/01/2023, qu'il vient justement le jour d'avant de trouver un logement, qu'il a signé un bail, et qu'il libère l'appartement dans 5 jours !!!

Je me retrouve aujourd'hui coincé avec ce congé pour occupation personnelle que je ne voulais plus, et eux qui quitte finalement.

Je ne voudrais pas mettre mon papa dans l'embarras de devoir verser une indemnité de 18 mois pour non respect de l'occupation personnelle !!!

J'ai vu qu'en justice de paix, il pouvait avoir des cas exceptionnels qui pourrait être valable pour annuler cette demande sans indemnité, vu qu'au moment de cette demande j'étais séparé et domicilié officiellement ailleurs, et que nous allions vers un divorce et donc que la suite n'était pas prévisible.

- Se remettre en couple avec ma femme de 14 ans de mariage est un motif valable ???

- Vu que le locataire me remet un contre préavis, j'ai cru comprendre que dès lors c'était lui qui rompait le bail et donc pas d'indemnité ???

Je vous remercie d'avance pour les réponses.

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
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Re : changement d'avis pour un congé d'occupation personnelle (réconciliation)

Olivier Dewan a écrit :

Bonjour,

Suite à une séparation voilà quelques mois (septembre 2022) j'avais déménager de mon domicile principal (propriétaire avec ma femme, marié, 2 enfants) et je me suis donc domicilié officiellement à BXL depuis 4 mois dans un appartement familial qui était libre et donc sans bail, vu que c'était un appartement disons de "transit", le temps de récupérer celui que je convoite.

Mon papa étant propriétaire d'un appartement donc que  je convoitais mais qui est loué depuis + de 5 ans sans bail enregistré, nous avons décidé de rompre le bail pour le motif d'occupation personnelle dans les règles et bonnes formes.

Le congé de préavis à donc commencé le 1/11/2022 et donc jusqu'au 30/04/2023.

Circonstance de la vie, il s'avère que la situation avec ma femme c'est renouée/améliorée ces dernières semaines, et qu'a ce jour je ne désire plus occupé le bien pour lequel le préavis d'occupation à été donné.

Le 27/01/2023, je prend contact avec le locataire pour lui annoncer "la bonne nouvelle" qu'il ne devra pas partir, et que finalement nous allions rédiger un accord suite à cet évènement de réconciliation, et qu'ils pouvaient rester dans l'appartement et que le courrier était nul et non avenu.

Coïncidence (là commence ma question), il m'annonce suite à mon appel du 27/01/2023, qu'il vient justement le jour d'avant de trouver un logement, qu'il a signé un bail, et qu'il libère l'appartement dans 5 jours !!!

Je me retrouve aujourd'hui coincé avec ce congé pour occupation personnelle que je ne voulais plus, et eux qui quitte finalement.

Je ne voudrais pas mettre mon papa dans l'embarras de devoir verser une indemnité de 18 mois pour non respect de l'occupation personnelle !!!

J'ai vu qu'en justice de paix, il pouvait avoir des cas exceptionnels qui pourrait être valable pour annuler cette demande sans indemnité, vu qu'au moment de cette demande j'étais séparé et domicilié officiellement ailleurs, et que nous allions vers un divorce et donc que la suite n'était pas prévisible.

- Se remettre en couple avec ma femme de 14 ans de mariage est un motif valable ???

- Vu que le locataire me remet un contre préavis, j'ai cru comprendre que dès lors c'était lui qui rompait le bail et donc pas d'indemnité ???

Je vous remercie d'avance pour les réponses.


Code bruxellois du logement
Bail de résidence principale

art.237,  § 2
Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu'au troisième degré.
   Lorsque le congé est donné en vue de permettre l'occupation du bien loué par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat à partir de l'entrée en vigueur du bail.
   Le congé mentionne l'identité de la personne qui occupera le bien loué et son lien de parenté avec le bailleur. A la demande du preneur, le bailleur doit apporter la preuve du lien de parenté. Le bailleur doit accéder à cette demande dans un délai de deux mois à dater de sa notification, faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l'expiration du délai de préavis.
   Les lieux doivent être occupés dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de façon effective et continue pendant deux ans au moins. Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer. Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résolution anticipée.

art.237, § 5 , al.3
Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux paragraphes 2 à 4, le preneur peut lui aussi, à tout moment, mettre fin au bail moyennant un congé d'un mois. Dans ce cas, il n'est pas redevable de l'indemnité prévue à l'alinéa précédent. Le bailleur demeure en ce cas tenu de l'exécution du motif fondant le préavis initial.


A propos du contre préavis :  Le bailleur demeure tenu de l'exécution du motif fondant le préavis initial.
A propos des circonstances  exceptionnelles : le juge appréciera au cas où l'ancien locataire porterait l'affaire devant lui.

Vu que le locataire ME remet un contre préavis : j'ai bien lu que votre père ( et non vous) était le propriétaire du bien donné en location qui a fait l'objet d'un préavis pour occupation "personnelle" ?

Dernière modification par GT (03-02-2023 07:13:22)

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Olivier Dewan
Pimonaute
Inscription : 03-02-2023
Messages : 3

Re : changement d'avis pour un congé d'occupation personnelle (réconciliation)

Merci pour la réponse...

Pour les articles en réponse, d'une manière générale, c'est ce que j'avais déjà bien compris.

OUI, le congé pour occupation personnelle, était rédigé par mon papa qui est donc le propriétaire, mais l'occupation portais sur moi son fils.

Le fait d'avoir mis officiellement mon adresse ailleurs lors de la séparation il y a 6 mois dans cet appartement de transit, cela pourra t'il attesté qu'a ce moment, et donc lors de l'envoi du courrier pour occupation personnelle, la situation était justifiable, mais qu'a l'heure d'aujourd'hui, ma femme voudrais que je revienne officiellement à mon domicile principal est une "circonstance exceptionnelle" et qui ne pouvait pas être prévisible???

Puis-je "essayer" de faire signer au locataire, un genre de courrier disant qu'il ne feront pas de poursuite ultérieur si il n'y a pas d'occupation personnelle finalement ???
Car c'est vraiment le jour ou je les ai prévenu par téléphone qu'il pouvait finalement rester dans l'appartement, que le locataire, m'a dit "hé ben, nous venons justement de trouver quelques choses et nous quittons dans une semaine".

Une idée de bref texte à mettre dans ce courrier??? sans p-e mettre la puce à l'oreille, car je ne suis pas sur qu'il connaisse la règle des 18 mois d'indemnité si pas d'occupation personnelle.
Juste histoire d'avoir quelque chose de signer pour éviter qu'il me revienne dessus avec une demande d'indemnité.

A quelques jours près il aurait été ravis de rester !!!

Là je me sens bloqué vis a vis de mon papa si je n'occupe finalement pas le bien.

Merci

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : changement d'avis pour un congé d'occupation personnelle (réconciliation)

Olivier Dewan a écrit :

Coïncidence (là commence ma question), il m'annonce suite à mon appel du 27/01/2023, qu'il vient justement le jour d'avant de trouver un logement, qu'il a signé un bail, et qu'il libère l'appartement dans 5 jours !!!

(...)

- Vu que le locataire me remet un contre préavis, j'ai cru comprendre que dès lors c'était lui qui rompait le bail et donc pas d'indemnité ???

Code bruxellois du logement

art.237, § 5 , al.3
Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux paragraphes 2 à 4, le preneur peut lui aussi, à tout moment, mettre fin au bail moyennant un congé d'un mois. Dans ce cas, il n'est pas redevable de l'indemnité prévue à l'alinéa précédent. Le bailleur demeure en ce cas tenu de l'exécution du motif fondant le préavis initial.

Que pourriez-vous reprocher au locataire de votre papa ?

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
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Re : changement d'avis pour un congé d'occupation personnelle (réconciliation)

Olivier Dewan a écrit :

Le fait d'avoir mis officiellement mon adresse ailleurs lors de la séparation il y a 6 mois dans cet appartement de transit, cela pourra t'il attesté qu'a ce moment, et donc lors de l'envoi du courrier pour occupation personnelle, la situation était justifiable, mais qu'a l'heure d'aujourd'hui, ma femme voudrais que je revienne officiellement à mon domicile principal est une "circonstance exceptionnelle" et qui ne pouvait pas être prévisible???

La loi ne précise pas ce qu'il faut entendre par circonstances exceptionnelles.
Il convient d'examiner la doctrine et la jurisprudence qui sont également des sources du droit.

In fine, si l'affaire est portée devant lui, c'est le juge qui prendra une décision en fonction d'un ensemble de faits.
Je ne suis pas en mesure d'anticiper la décision du juge.

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Olivier Dewan
Pimonaute
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Re : changement d'avis pour un congé d'occupation personnelle (réconciliation)

Effectivement je ne peux pas lui reprocher d'avoir trouver quelques choses avant le délai des 6 mois bien évidemment...

j'étais néanmoins, tombé là dessus; d'où cette question.

"Pas du tout, avait dit la Cour de cassation :

« Lorsque le preneur met fin au bail en signifiant un congé dont le délai expire avant l’expiration du délai du congé donné par le bailleur, le bail prend fin, non ensuite du congé donné par le bailleur, mais ensuite du congé donné par le preneur. »

La Cour de cassation casse donc le jugement du tribunal de première instance de Bruxelles (Cass., 12 octobre 2009, rôle n° C.08.0533.F, www.juridat.be).

source:
https://gillescarnoy.be/2015/02/15/leff … C_jWC5I9ac

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GT
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Re : changement d'avis pour un congé d'occupation personnelle (réconciliation)

Olivier Dewan a écrit :

Effectivement je ne peux pas lui reprocher d'avoir trouver quelques choses avant le délai des 6 mois bien évidemment...

j'étais néanmoins, tombé là dessus; d'où cette question.

"Pas du tout, avait dit la Cour de cassation :

« Lorsque le preneur met fin au bail en signifiant un congé dont le délai expire avant l’expiration du délai du congé donné par le bailleur, le bail prend fin, non ensuite du congé donné par le bailleur, mais ensuite du congé donné par le preneur. »

La Cour de cassation casse donc le jugement du tribunal de première instance de Bruxelles (Cass., 12 octobre 2009, rôle n° C.08.0533.F, www.juridat.be).

source:
https://gillescarnoy.be/2015/02/15/leff … C_jWC5I9ac

Article intéressant
Extraits
(...)
Manifestement, dans l’arrêt du 12 janvier 2015, la Cour de cassation a entendu l’enseignement de la Cour constitutionnelle et elle a repris les considérations de celle-ci, comme on l’a vu plus haut.
On peut donc parler d’un revirement de jurisprudence de la Cour de cassation inspiré par la Cour constitutionnelle.
Il faut conclure de tout cela que le bailleur doit bien respecter les conditions et modalités de son congé même si le préavis prend fin par l’effet d’un  contre-préavis.
(...)

Notons enfin que, pour le congé motivé par l’occupation personnelle, la Cour constitutionnelle s’est prononcée dans l’interprétation où le contre-préavis expire avant le préavis du bailleur.
Se pose la question de savoir dans quel délai le bailleur doit réaliser ou faire réaliser l’occupation personnelle. Dans l’année qui suit l’expiration du préavis théorique ou de la fin anticipée de celui-ci ?
Le bailleur devra donc se montrer prudent et réaliser l’occupation dans l’année de la résiliation anticipée du pré(a)vis.

Dernière modification par GT (03-02-2023 10:44:30)

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PIM
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Re : changement d'avis pour un congé d'occupation personnelle (réconciliation)

Je ne ferais pas l'économie d'une consultation chez un avocat spécialisé pour apprécier les risques pris et la meilleure manière de s'en sortir...

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grmff
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Re : changement d'avis pour un congé d'occupation personnelle (réconciliation)

Olivier Dewan a écrit :

Effectivement je ne peux pas lui reprocher d'avoir trouver quelques choses avant le délai des 6 mois bien évidemment...

j'étais néanmoins, tombé là dessus; d'où cette question.

"Pas du tout, avait dit la Cour de cassation :

« Lorsque le preneur met fin au bail en signifiant un congé dont le délai expire avant l’expiration du délai du congé donné par le bailleur, le bail prend fin, non ensuite du congé donné par le bailleur, mais ensuite du congé donné par le preneur. »

La Cour de cassation casse donc le jugement du tribunal de première instance de Bruxelles (Cass., 12 octobre 2009, rôle n° C.08.0533.F, www.juridat.be).

source:
https://gillescarnoy.be/2015/02/15/leff … C_jWC5I9ac

La loi a clarifié cela, et ce n'est plus d'application.

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GT

GT
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Re : changement d'avis pour un congé d'occupation personnelle (réconciliation)

Le texte bruxellois
"Le bailleur demeure en ce cas tenu de l'exécution du motif fondant le préavis initial " (art.237, § 5, al.3, dernière phrase).

Je cite Bernard Louveaux :
"Cette disposition explicite du Code bruxellois règle la question qui a fait l'objet d'une vive controverse entre les cours suprêmes ( note : Cour constitutionnelle et Cour de cassation), controverses finalement tranchées par l'arrêt de la Cour de cassation du 12 janvier 2015 mettant fin à la divergence de vues qui opposait les deux juridictions."

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