Agent ou "argent" immobilier

Merci pour la publication mais j'ai cherché et n'ai pas trouvé:
"Cass. 27.05.2021, R.G., n° Nr.C.09.0517.N "
" Cour de Cassation indique clairement (27.05.2010)"
"Cour d’Appel Liège, 19.12.13, 2013/RG/95"

mentionné dans le texte de Gilles Tijtgat

Les avez vous? merci

Pas toujours évident de s'y retrouver, même si "ce n'est pas sorcier de l'identifier". Je précise que c'est le point n° 369.

Moi non plus.

Par contre, il manque toujours: Cour d’Appel Liège, 19.12.13, 2013/RG/95

J'ai demandé à Gilles Tijtgat, mais il ne m'a pas encore répondu.

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Cour d’Appel Liège, 19.12.13, 2013/RG/95
Résultat

Résumé :
L'agent immobilier n'a pas pour mission de conclure un acte juridique, mais seulement d'effectuer des prestations matérielles pour trouver un acquéreur ou un locataire, le contrat qui le lie à son client doit s'analyser en un contrat de courtage et non en un mandat. L'agent immobilier est dépositaire et tiers-gagiste. Les règles du dépôt lui sont applicables. La rémunération n'est due à l'agent que si la vente est parfaite ou que si les conditions suspensives assortissant l'engagement des parties sont toutes levées. Sauf autorisation expresse de l'acquéreur, l'agent ne peut prélever sa commission sur l'acompte dès lors que, d'une part, par application de l'article 2078 du Code civil, le vendeur ne peut disposer du gage que lors du paiement du prix par l'acquéreur ou suite à une autorisation judiciaire et que l'acquéreur est totalement étranger à l'accord entre le vendeur et l'agent immobilier tendant à autoriser ce dernier à prélever sa commission sur l'acompte dès la levée des conditions suspensives. La rémunération est due au courtier dès que la convention due à son intervention a pris naissance ; l'agent immobilier a droit à sa rémunération en cas de résiliation amiable ou de résolution judiciaire de la convention. La circonstance que le contrat conclu à l'intervention du courtier reste sans exécution ou que ce contrat est résolu aux torts d'une des parties à ce contrat ne prive pas le courtier du droit au courtage convenu.

Arrêt :
APRÈS EN AVOIR DÉLIBÉRÉ :
Vu la requête du 17 janvier 2013 par laquelle la SPRL IDEAL HOME BELGIUM interjette appel du jugement rendu le 21 décembre 2012 par le tribunal de première instance de Liège.
Vu l'appel incident introduit par les époux GHOSEZ - LETAWE par conclusions reçues au greffe de la cour le 1er février 2013.
Vu la demande incidente introduite par G. MARINO et V. VANDEROEL par conclusions reçues au greffe de la cour le 19 août 2013.
Vu les conclusions et dossiers des parties.
ANTECEDENTS
Le 30 juillet 2010, G. MARINO et V. VANDEROEL ont confié un mandat exclusif de vente de leur immeuble à IDEAL HOME BELGIUM. Le prix de vente de présentation au public était fixé à 265.000 euro .
La convention porte en son article 5 que
« 5.1 Pour l'accomplissement de sa mission, l'agent percevra une rémunération équivalente à 8.000 euro plus TVA.
5.2 La rémunération de l'agent sera perçue à la signature de l'acte authentique. »
Le 17 septembre 2010, N. GHOSEZ et son épouse I. LETAWE font offre d'achat du bien pour le prix de 245.000 euro et cette offre est acceptée par G. MARINO et V. VANDEROEL. Les époux GHOSEZ-LETAWE s'engagent à verser un acompte de 12.000 euro sur le compte d'IDEAL HOME BELGIUM, ce qui est fait.
Le compromis de vente est signé le 12 octobre 2010 en l'étude des notaires de Laminne de Bex et Jadin. Il mentionne que la somme de 12.000 euro a été versée « à titre de garantie » sur le compte d'IDEAL HOME BELGIUM. Il est également prévu qu'« A défaut par l'une des parties d'exécuter la présente convention dans les délais et de la manière prévus (...), l'autre partie aura le droit soit, après mise en demeure par lettre recommandée dans un délai de quinze jours, de demander la résolution ou l'annulation de la vente moyennant une indemnité forfaitaire fixée à dix pour cent (10 %) du prix de vente, soit de contraindre la partie défaillante par tous moyens de droit à l'exécution forcée, sans préjudice à tous autres dommages et intérêts ».
Le compromis qui contient diverses conditions suspensives porte également que « Etant donné que l'acquéreur a versé l'acompte à l'agence Immobilière Idéal Home Belgium, le notaire Jadin sollicitera le versement de cette somme dans la huitaine sur un compte bancaire de l'étude (...) ». Cette disposition restera lettre morte.
Invoquant la découverte de certains vices grevant le bien, les époux GHOSEZ - LETAWE se ravisent et entreprennent de négocier avec G. MARINO et V. VANDEROEL. C'est ainsi qu'une convention de résiliation amiable est signée le 5 janvier 2011 « afin de ne pas bloquer davantage la remise en vente du bien » ; elle prévoit que
« Article 1er :
Sans reconnaissance préjudiciable aucune et moyennant le paiement par l'acquéreur d'une indemnité de dédit de 7.500,00 euro pour solde de tous comptes entre les parties, le vendeur déclare par les présentes marquer accord pour résilier amiablement le compromis de vente du 12 octobre 2010 portant sur bien ci-décrit.
Article 2 :
Sans reconnaissance préjudiciable aucune, l'acquéreur marque accord sur cette résiliation amiable et accepte de payer ce montant de 7.500,00 euro pour solde de tous comptes entre les parties.
Ce montant de 7.500,00 euro sera déduit de l'acompte de 12.000 ,00 euro versé par l'acquéreur entre les mains de l'agence IDEAL HOME. Les parties marquent dès lors leur accord pour que la somme de 7.500,00 euro soit versée au profit du vendeur en exécution des présentes et que le solde, soit la somme de 4.500 euro soit restituée à l'acquéreur, sous déduction éventuelle des frais notariaux de recherches qui auront été engagés et des droits d'enregistrement dus (...) ».
Dès le 6 janvier 2011, V. VANDEROEL informe en ces termes IDEAL HOME BELGIUM de l'accord intervenu :
« Pour éviter de longues et fastidieuses démarches nous avons trouvé un accord avec m et mme GHOSET, il faut donc leur restituer leur
acompte - 7.500 euro de dédommagements pour nous, étant en pleine séparation de faite nous souhaiterions la remettre en vente au plus vite au prix de 235.000 avec possibilité de descendre jusqu'à 222.000 euro .
Merci de dire ce qu'il en est et si vous allez revoir votre forfait étant donné que nous avons fortement diminué le pri de la maison pour qu'elle parte au plis vite. (sic) »
Le 3 février 2011, le conseil des époux GHOSEZ -LETAWE notifie la convention à IDEAL HOME BELGIUM qu'elle met en demeure de restituer à ses clients la somme de 4.500 euro « au plus tard dans les 5 jours à compter de la présente ».
Le 9 février 2011, le conseil de IDEAL HOME BELGIUM lui répond : « ma cliente conteste votre demande, la convention du 5 janvier 2011 lui étant notamment inopposable »
Le 19 mai 2011, G. MARINO et V. VANDEROEL mettent fin au contrat conclu avec IDEAL HOME BELGIUM moyennant préavis d'un mois. Ils demandent que la somme de 12.000 euro leur soit versée et que leur soit communiqué « le détail des prestations par vous effectuées et de la rémunération qui vous est due en conséquence, le contrat intervenu entre nous étant muet à ce sujet ».
Ce sont les époux GHOSEZ-LETAWE qui prennent l'initiative de la procédure le 18 janvier 2012. Ils assignent IDEAL HOME BELGIUM et demandent qu'elle soit condamnée à leur payer la somme de 4.500 euro perçue indûment, à majorer des intérêts moratoires à dater du 5 janvier 2011.
Après les avoir invités à faire intervention volontaire à la cause, IDEAL HOME BELGIUM appelle G. MARINO et V. VANDEROEL en intervention et garantie par citation du 27 février 2012 dans laquelle elle expose qu' « en ce qui concerne les relations entre (elle) et ses clients, les époux MARINO-VANDEROEL, la mission (...) a été parfaitement exécutée, de sorte que la rémunération de 8.000 euro + TVA est due (et) que si (elle) devait être condamnée à rembourser aux consorts GHOSEZ-LETAWE, le montant de 4.500 EUR, il y aurait alors lieu pour (elle) de réclamer aux époux MARINO-VANDEROEL, le montant de la commission non perçue ».
Dans le courant de la procédure d'instance, soit le 18 mai 2012, IDEAL HOME BELGIUM facture ses prestations à G. MARINO et V. VANDEROEL à hauteur de 8.000 euro plus TVA, soit 9.680 euro .
Devant le premier juge, la position des parties était la suivante :
- les époux GHOSEZ-LETAWE demandent que IDEAL HOME BELGIUM soit condamnée à leur rembourser la somme de 4.500 euro « perçue indûment » et qu'il soit dit pour droit qu'elle est redevable des intérêts moratoires sur ce montant à dater du 5 janvier 2011,
- IDEAL HOME BELGIUM postule
- qu'il soit dit pour droit qu'elle promérite le montant de la commission contractuellement prévue nonobstant la résiliation intervenue postérieurement,
- que les consorts MARINO-VANDEROEL soient condamnés, solidairement ou in solidum, l'un à défaut de l'autre, au paiement de la somme de 9.680 euro TVAC,
- que l'action principale soit déclarée fondée uniquement à concurrence de 2.320 euro ,
- à titre subsidiaire, que les consorts MARINO-VANDEROEL soient condamnés, solidairement ou in solidum, l'un à défaut de l'autre, à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée dans son chef supérieure à 2.320 euro ,
- G. MARINO et V. VANDEROEL concluent quant à eux - au non-fondement de la demande en intervention et garantie,
- à ce qu'il soit dit pour droit
- qu'IDEAL HOME BELGIUM remboursera aux époux GHOSEZ-LETAWE la somme de 12.000 euro , à majorer des intérêts au taux légal à dater de son versement jusqu'à complet paiement,
- que ces derniers, conformément à la convention de résiliation amiable de vente d'immeuble du 5 janvier 2011 leur rembourseront la somme de 7.500 euro .
LE JUGEMENT
Le tribunal décide que
- IDEAL HOME BELGIUM devait restituer la somme de 4.500 euro aux demandeurs « en sa qualité de mandataire », (jugement, p.4)
- « IDEAL HOME BELGIUM n'est pas en droit de réclamer des honoraires et que la somme de 7.500 euros doit être restituée aux époux MARINO-VANDEROEL » (jugement, p. 5).
Le premier juge condamne IDEAL HOME BELGIUM à rembourser la somme de 4.500 euro , à majorer des intérêts au taux légal depuis le 3
février 2011 et 970,78 euro à titre de dépens. La demande d'IDEAL HOME BELGIUM dirigée contre G. MARINO et V. VANDEROEL est dite non fondée et il est réservé à statuer sur la demande de ceux-ci « afin qu'ils formulent clairement leur demande de restitution de la somme de 7.500 euro à l'encontre de la SPRL IDEAL HOME BELGIUM » (jugement, p.5) et sur les dépens relatifs à ces parties.
EVOLUTION DU LITIGE ET PRETENTION DES PARTIES EN APPEL
Postérieurement au prononcé du jugement, soit le 18 avril 2013, IDEAL HOME BELGIUM a versé aux époux GHOSEZ-LETAWE 2.320 euro , soit la différence entre le montant qu'elle a perçu et son état de frais et honoraires.
Les positions des parties sont les suivantes :
- IDEAL HOME BELGIUM demande
- qu'il soit dit que l'action principale originaire des époux GHOSEZ-LETAWE soit déclarée fondée uniquement à hauteur de la somme de 2.320 euro qu'elle a payée,
- à titre subsidiaire, que les consorts MARINO-VANDEROEL soient condamnés à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée dans son chef supérieure à 2.320 euro ,
- en tout état de cause, qu'il soit reconnu que la facture de commission de 8.000 euro + TVA est due par les consorts MARINO-VANDEROEL et « qu'il y a donc bien lieu de compenser ce montant avec le solde de l'acompte dans le cadre de l'article 1999 du Code civil »,
- les époux GHOSEZ-LETAWE postulent la confirmation du jugement entrepris et la condamnation d'IDEAL HOME BELGIUM au paiement de la somme de 4.500 euro majorée des intérêts depuis le 5 janvier 2011, sous déduction du versement provisionnel le 18 avril 2013 (...) de la somme de 2.320,00 euro quant à elle productive d'intérêts jusqu'à cette dernière date »,
- G. MARINO et V. VANDEROEL demandent qu'il soit dit pour droit qu'IDEAL HOME BELGIUM leur remboursera la somme de 7.500 euro à majorer des intérêts au taux légal à dater de son versement jusqu'au complet paiement.
DISCUSSION
Il convient tout d'abord de rappeler que dès lors que comme en l'espèce, l'agent immobilier n'a pas pour mission de conclure un acte juridique, mais seulement d'effectuer des prestations matérielles pour trouver un acquéreur ou un locataire, le contrat qui le lie à son client doit s'analyser en un contrat de courtage et non en un mandat » (Collon, L., Le statut juridique de l'agent immobilier, 2ème édition, Larcier 2008, n° 163).
Il faut également souligner d'emblée que, conformément à l'article 29 du Code de déontologie de l'Institut professionnel des agents immobiliers, tel qu'approuvé par arrêté royal du 27 septembre 2006, « L'agent immobilier courtier ou régisseur qui perçoit, dans l'exercice de son activité d'agent immobilier, des fonds et valeurs dont il n'est pas le destinataire final convenu, est tenu, s'il en est requis par la ou les parties concernées, ou par une décision de justice, de les remettre ou de les transférer sans retard, après décompte, aux ayant-droit ou aux personnes que ces derniers lui désignent ».
Le même code de déontologie rappelle en son article 26 que « L'agent immobilier ne peut, sauf conventions particulières entre toutes les parties concernées, percevoir d'honoraires, d'avantages ou de gratifications que de son commettant ou, le cas échéant, d'un confrère avec lequel il a obtenu un accord de collaboration. »
La somme de 12.000 euro qui fut versée à l'agent immobilier après que l'offre d'achat formulée par les époux GHOSEZ-LETAWE ait été acceptée par les consorts MARINO-VANDEROEL devait servir de garantie permettant de forcer l'acquéreur à exécuter ses engagements. Elle devait être versée par l'agent immobilier sur le compte tiers qu'il est tenu d'avoir ouvert à cette fin. Dans cette occurrence, l'agent immobilier est dépositaire et tiers-gagiste et non mandataire. Les règles du dépôt lui sont applicables (Collon, L., op. cit., nos 165 et 265).
« En règle très générale, la rémunération n'est due à l'agent que si la vente est parfaite ou, en d'autres termes, que si les conditions suspensives assortissant l'engagement des parties sont toutes levées.
Sauf autorisation expresse de l'acquéreur, l'agent ne peut prélever sa commission sur l'acompte dès lors que, d'une part, par application de l'article 2078 du Code civil, le vendeur ne peut disposer du gage que lors du paiement du prix par l'acquéreur ou suite à une autorisation judiciaire et que, (...) l'acquéreur est totalement étranger à l'accord entre le vendeur et l'agent immobilier tendant à autoriser ce dernier à prélever sa commission sur l'acompte dès la levée des conditions suspensives » (Collon, L. op. cit., n° 266, iii.).
En l'espèce, ces circonstances ne sont pas rencontrées. La convention intervenue entre IDEAL HOME BELGIUM et ses clients ne prévoit d'ailleurs pas la possibilité pour la première de prélever ses honoraires sur les fonds qui lui seraient remis par les candidats acquéreurs.
Dès lors qu'un accord était intervenu entre les vendeurs et les époux GHOSEZ-LETAWE sur le principe de la résiliation amiable de la vente et la répartition des fonds et que celui-ci lui avait été notifié, IDEAL HOME BELGIUM se devait de rembourser les 4.500 euro aux époux GHOSEZ-LETAWE. A défaut de l'avoir fait, elle doit être tenue au paiement des intérêts de retard à l'expiration du délai de cinq jours visé par la mise en demeure qui lui a été adressée le 3 février 2011.
Cela ne signifie pas pour autant qu'IDEAL HOME BELGIUM ne peut réclamer le paiement de ses honoraires aux vendeurs MARINO-VANDEROEL.
En effet, dès le 26 novembre 1976 « la Cour de cassation a énoncé le principe selon lequel la rémunération est due au courtier ‘‘dès que la convention due à son intervention a pris naissance'' ; l'agent immobilier a droit à sa rémunération en cas de résiliation amiable ou de résolution judiciaire de la convention (Collon, L., op. cit., qui cite Liège 27 mars 2003, R.G. n°2001/RG/603, inédit, nos 295 et 297).
« La circonstance que le contrat conclu à l'intervention du courtier reste sans exécution ou que ce contrat est résolu aux torts d'une des parties à ce contrat ne prive pas, en règle, le courtier du droit au courtage convenu » (Cass., 27 mai 2010, C.09.0157.N/2 ; Anvers, 20 novembre 2006, T. App., 2007, p. 36 à 38).
Le contrat conclu entre IDEAL HOME BELGIUM et les consorts MARINO-VANDEROEL qui fixe la date d'exigibilité de la commission au jour de la passation de l'acte authentique ne déroge pas à ces règles.
IDEAL HOME BELGIUM est fondée à réclamer le paiement de sa commission et ce d'autant qu'elle n'a commis aucune faute dans l'exécution de sa mission et que la résiliation amiable de la convention ne lui est en rien imputable.
Créancière à l'égard de G. MARINO et V. VANDEROEL de la somme de 9.680 euro , elle était donc fondée à retenir la somme de 7.500 euro qu'elle aurait dû restituer en exécution de l'accord intervenu entre vendeurs et acheteurs qui lui fut notifié le 3 février 2011.
IDEAL HOME BELGIUM est toutefois sans titre ni droit pour demander que G. MARINO et V. VANDEROEL soient condamnés à la garantir de la condamnation prononcée au profit des époux GHOSEZ-LETAWE au-delà de la somme de 2.320 euro .
LES DEPENS
Les époux GHOSEZ-LETAWE qui obtiennent gain de cause, sauf pour ce qui concerne la date de prise de cours des intérêts, sont fondés à réclamer la condamnation d'IDEAL HOME BELGIUM au paiement, en sus des frais de citation, de 99 % du montant des indemnités de procédure d'instance et d'appel.
En effet, « la partie qui n'a succombé que partiellement dans une demande en justice ne peut, en règle, être condamnée à tous les dépens. » (Cass., 25 juin 1992, Pas., p. 959).
Pour ce qui concerne les rapports entre IDEAL HOME BELGIUM et les consorts MARINO-VANDEROEL qui n'ont pas accepté d'intervenir volontairement à la procédure, ce qui aurait permis de faire l'économie des frais de citation, ceux-ci seront condamnés à lui rembourser le coût de la citation en intervention et garantie, soit 371,44 euro (182,17 euro et 189,27 euro ), le surplus des dépens étant compensé dès lors que les parties échouent l'une et l'autre sur quelque chef.
PAR CES MOTIFS,
Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935.
La Cour statuant contradictoirement et en vertu de l'effet dévolutif de l'appel ;
Reçoit les appels et la demande incidente,
Sur la demande originaire,
Emendant le jugement entrepris,
Condamne la SPRL IDEAL HOME BELGIUM à payer à N. GHOSEZ et I. LETAWE,
en lieu et place des montants déterminés par le premier juge,
- la somme de 2.180 euro , à majorer des intérêts au taux légal sur 4.500 euro depuis le 9 février 2011 jusqu'au 18 avril 2013 et sur 2.180 euro depuis le 19 avril 2013 jusqu'au complet paiement,
- la somme de 963,63 euro pour les dépens d'instance,
707,85 euro à titre de dépens d'appel ;
Délaisse à N. GHOSEZ et I. LETAWE le surplus de leurs dépens des deux instances et à IDEAL HOME BELGIUM la charge de ses frais d'instance et d'appel,

Sur la demande en intervention et garantie d'IDEAL HOME BELGIUM et la demande incidente de G. MARINO et V. VANDEROEL
Réformant le jugement entrepris,
Reçoit ces demandes et les déclare non fondées,
Dit pour droit que la facture n° 038-2012 du 18 mai 2012 d'un montant de 9.680 euro TVA comprise tracée par IDEAL HOME BELGIUM sur G. MARINO et V. VANDEROEL était bien due et constate son apurement à hauteur de 7.500 euro ,
Condamne G. MARINO et V. VANDEROEL aux frais de citation exposés par la SPRL IDEAL HOME BELGIUM, soit 371,44 euro ,
Délaisse à la SPRL IDEAL HOME BELGIUM le surplus de ses dépens des deux instances et à G. MARINO et V. VANDEROEL la charge de leurs dépens d'instance et d'appel.
Ainsi jugé et délibéré par la QUATORZIÈME chambre de la cour d'appel de Liège, où siégeaient le président Michel LIGOT et les conseillers Alain MANKA et Thierry LAMBERT et prononcé en audience publique du 19 décembre 2013 par le président Michel LIGOT, avec l'assistance du greffier Jean-Louis KINNARD.

Merci

je me suis emmêlé les Gilles et les articles, mes excuses.....
https://gillescarnoy.be/2013/01/14/la-c … -paie-pas/