Répartition charges ascenseurs

Siagne · #1 18-02-2023 16:45:11

Bonjour,

En 2008, l'AG a voté une modification de la répartition des charges ascenseurs. Auparavant la répartition se faisait en fonction des étages. Avec cette modification de 2008, les appartements du rez-de-chaussée ayant un garage et/ou une cave au -1 devaient payer comme ceux des étages, c'est-à-dire en fonction des quotités totales (appartement, garage et cave) et plus en fonction de l'étage.
Ce vote s'est fait selon les règles : point repris à l'ordre du jour de l'AG et 4/5ème des voix obtenues. Bien sûr au grand mécontentement des 4 copropriétaires du rez-de-chaussée concernés.

En 2022, le sujet est revenu sur le tapis et le syndic actuel a décidé que cette répartition appliquée depuis 2008 était illégale car le vote devait se faire à l'unanimité et surtout le changement devait être inscrit auprès d'un notaire, d'où unanimité et frais importants. Lors de l'AG de 2022, il a semble-t-il abordé ce sujet (exceptionnellement je n'y assistais pas), certains copropriétaires disent que ce n'est pas vrai, ce sujet n'a pas été abordé, ou qu'ils ne s'en souviennent pas, d'autres disent que oui .... Mais ce qui est important à savoir, c'est que ce point ne figurait pas à l'ordre du jour et qu'il n'a pas non plus été repris dans le PV de l'AG. Nous avons constaté le changement à la réception de notre 1er décompte de l'année.

D'autre part, il est important de signaler que le syndic parle toujours de "quotités" pour justifier sa décision. Ce qui a certainement induit en erreur beaucoup de copropriétaires car à chaque fois, il a brandit le spectre de frais importants pour le passage devant notaire. De plus, personne ne voulait changer les quotités, mais juste pour certains, la répartition des charges ascenseurs.

Dans notre règlement général de copropriété, il est bien indiqué que pour les ascenseurs : "Le mode de répartition des charges de fonctionnement, d'entretien et de réparation des ascenseurs ne pourra être modifié que par décision de l'AG des copropriétaires concernés, prise à la majorité des 4/5ème des voix." Ce qui était le cas en 2008 et pas en 2022.

Qu'en pensez-vous ?
Merci d'avance pour votre réponse.

rexou · #2 18-02-2023 17:36:03

Siagne a écrit :

Bonjour,
En 2008, l'AG a voté une modification de la répartition des charges ascenseurs. Auparavant la répartition se faisait en fonction des étages. Avec cette modification de 2008, les appartements du rez-de-chaussée ayant un garage et/ou une cave au -1 devaient payer comme ceux des étages, c'est-à-dire en fonction des quotités totales (appartement, garage et cave) et plus en fonction de l'étage.
Ce vote s'est fait selon les règles : point repris à l'ordre du jour de l'AG et 4/5ème des voix obtenues. Bien sûr au grand mécontentement des 4 copropriétaires du rez-de-chaussée concernés.
En 2022, le sujet est revenu sur le tapis et le syndic actuel a décidé que cette répartition appliquée depuis 2008 était illégale car le vote devait se faire à l'unanimité et surtout le changement devait être inscrit auprès d'un notaire, d'où unanimité et frais importants. Lors de l'AG de 2022, il a semble-t-il abordé ce sujet (exceptionnellement je n'y assistais pas), certains copropriétaires disent que ce n'est pas vrai, ce sujet n'a pas été abordé, ou qu'ils ne s'en souviennent pas, d'autres disent que oui .... Mais ce qui est important à savoir, c'est que ce point ne figurait pas à l'ordre du jour et qu'il n'a pas non plus été repris dans le PV de l'AG. Nous avons constaté le changement à la réception de notre 1er décompte de l'année.
D'autre part, il est important de signaler que le syndic parle toujours de "quotités" pour justifier sa décision. Ce qui a certainement induit en erreur beaucoup de copropriétaires car à chaque fois, il a brandit le spectre de frais importants pour le passage devant notaire. De plus, personne ne voulait changer les quotités, mais juste pour certains, la répartition des charges ascenseurs.
Dans notre règlement général de copropriété, il est bien indiqué que pour les ascenseurs : "Le mode de répartition des charges de fonctionnement, d'entretien et de réparation des ascenseurs ne pourra être modifié que par décision de l'AG des copropriétaires concernés, prise à la majorité des 4/5ème des voix." Ce qui était le cas en 2008 et pas en 2022.
Qu'en pensez-vous ?
Merci d'avance pour votre réponse.

D'abord, pour ce que j'en sais, la modification de la répartition des charges se fait en effet à 4/5 et pas à l'unanimité. Ensuite, il ne faut pas que ce soit transmis dans un acte notarié. Enfin, la décision a été prise en 2008, appliquée depuis lors, et sans que personne n'ait contesté la validité de la décision dans les 4 mois suivant cette AG de 2008.

Il faut l'unanimité et un acte notarié pour changer les quotités des appartements. Pas pour modifier la répartition des charges.

Il existe trois formules classiques pour répartir les charges des ascenseurs :
- répartir selon le nombre d'appartement (soit diviser les charges par le nombre d'appartements de l'immeuble) en incluant ou non les appartements du rez (oui si l'ascenseur va au sous-sol et non si les occupants du rez n'ont aucun usage de l'ascenseur)
- répartir selon les quotités (un appartement de 3 chambres sera plus énergivore qu'un flat)
-répartir selon les étages (peu utilisé mais possible)

Les règles généralement appliquées sont que les payeurs sont ceux qui bénéficient ou peuvent bénéficier de l'ascenseur. Le rez est exempté si l'ascenseur ne dessert pas les caves ou le parking en sous-sol.

Le syndic n'a pas à décider quoi que ce soit, et aucune décision ne peut être prise en AG si le point n'est pas inscrit à l'ODJ et ne fait pas l'objet d'un vote spécifique. Votre AG de 2008 est parfaitement valable !

Pour répondre à la dernière question, votre syndic est à côté de la plaque. C'est un syndic professionnel ???

Siagne · #3 18-02-2023 18:36:18

Oui c'est un syndic professionnel et loin d'être un débutant. Mais il n'est plus tout jeune, il va arrêter dans deux ans.
Merci pour votre réponse

bada · #4 18-02-2023 19:38:35

OK avec Rexou,

ART. 3.88 2° a) .à la majorité des quatre cinquièmes des voix a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété

GT · #5 18-02-2023 20:21:26

Ci-dessous, certaines dispositions du code civil applicables en 2008.

Section II intitulée " De la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis " (art.5773 à 577-14)

Art. 577-4. § 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
(...)
Le règlement de copropriété doit comprendre :
1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;
2° les critères et le mode de calcul de la répartition des charges;

Art. 577-7. § 1. Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide :
(...)
2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;
§ 3. Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, ainsi que sur toute décision de l'assemblée générale de reconstruction totale de l'immeuble.

Art. 577-9
§ 2. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.
Cette action doit être intentée dans un délai de trois mois prenant cours au moment où l'intéressé a pris connaissance de la décision. Le copropriétaire régulièrement convoqué est présumé avoir pris connaissance de la décision au moment de son adoption par l'assemblée générale.

Art. 577-14. Les dispositions de la présente section sont impératives.

Dernière modification par GT (18-02-2023 20:24:01)

GT · #6 18-02-2023 21:56:25

GT a écrit :

Ci-dessous, certaines dispositions du code civil applicables en 2008.
Section II intitulée " De la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis " (art.5773 à 577-14)
Art. 577-4. § 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
(...)
Le règlement de copropriété doit comprendre :
1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;
2° les critères et le mode de calcul de la répartition des charges;

Et actuellement ?
Code civil live 3 "les biens"
Art. 3.85. Statuts et règlements d'ordre intérieur
§ 1er. L'acte de base ET LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute MODIFICATION apportée à ceux-ci, DOIVENT FAIRE L'OBJET D'UN ACTE AUTHENTIQUE.
(...)
LE REGLEMENT DE COPROPRIETE doit comprendre:
2° les critères motivés et le mode de calcul de LA RÉPARTITION DES CHARGES ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges.

grmff · #7 19-02-2023 15:08:15

Si vous avez une décision régulière de 2008 qui décide de changer la répartition des frais d'ascenseur, si elle n'a pas été contestée, et si les charges ont été réparties régulièrement suivant cette clé de répartition décidée en 2008, votre syndic n'a pas à changer ce mode de répartition.

Si une discussion a été faite hors ordre du jour de l'assemblée, c'est très bien et très constructif, mais cela ne pouvait conduire à une décision. Si le syndic, ou toute autre personne, désire modifier à nouveau la répartition, il doit le faire via une décision régulière de l'assemblée générale.

Si votre syndic conteste une décision régulière de l'AG de 2008, virez le immédiatement. Oui, je sais, plus facile à dire qu'à faire.

Ce qui pose problème, c'est que cela n'a pas été couché dans un acte authentique. Demandez de mettre cela à l'ordre du jour de la prochaine AG.

Ce qui peut éventuellement poser problème, c'est si un nouveau propriétaire, qui n'était pas là en 2008, conteste la répartition, qui ne lui serait pas opposable vu qu'il n'était pas présent et que cela n'a pas été couché dans un acte authentique qui lui serait opposable...

bada · #8 19-02-2023 15:54:16

La décision de 2008 a beau être régulière mais tant qu'elle n'a pas été couchée dans un acte authentique, elle n'est toujours pas validée et donc toujours inapplicable même 15 ans plus tard et le syndic a raison de balayer tout ça et de revenir à la situation d'avant 2008.

grmff · #9 19-02-2023 17:15:13

bada a écrit :

La décision de 2008 a beau être régulière mais tant qu'elle n'a pas été couchée dans un acte authentique, elle n'est toujours pas validée et donc toujours inapplicable même 15 ans plus tard et le syndic a raison de balayer tout ça et de revenir à la situation d'avant 2008.

C'est l'opinion du syndic, c'est la vôtre, mais ce n'est pas la mienne. Qu'en dirait un juge?

GT · #10 19-02-2023 18:14:50

bada a écrit :

La décision de 2008 a beau être régulière mais tant qu'elle n'a pas été couchée dans un acte authentique, elle n'est toujours pas validée et donc toujours inapplicable même 15 ans plus tard et le syndic a raison de balayer tout ça et de revenir à la situation d'avant 2008.

Les modifications apportées au règlement de copropriété doivent faire l'objet d'un acte authentique càd d'un acte notarié qui sera enregistré et transcrit au bureau sécurité juridique du SPF Finances afin de les rendre opposables aux tiers. Sans plus.

Yves Van Ermen · #11 20-02-2023 17:04:29

bada a écrit :

La décision de 2008 a beau être régulière mais tant qu'elle n'a pas été couchée dans un acte authentique, elle n'est toujours pas validée et donc toujours inapplicable même 15 ans plus tard et le syndic a raison de balayer tout ça et de revenir à la situation d'avant 2008.

Je serais plus nuancé. La décision de 2008 est opposable uniquement aux propriétaires en 2008. Pour être opposable à un copropriétaires ayant acheté après 2008, la décision doit être transcrites (comme l'a dit Grmff ).

J'ai repris une copropriété en tant que syndic judiciaire dans une copropriété qui avait modifié les répartitions de charges en 1985 mais non transcrite. Le juge en 2016 a fait revenir l' ACP à la répartition de charges de 1985.

Donc, si depuis 2008 il y a eu des mutations, votre syndic a raison de faire appliquer les quotes-parts de vos statuts.

Suivez le conseil de grmmff, une AG avec le vote de la modification des répartitions de charges au 3/4 et acte chez le Notaire. Et tout sera en ordre.

Bien à vous,

Dernière modification par Yves Van Ermen (20-02-2023 17:05:45)

PIM, MarcoBrux

Siagne · #12 20-02-2023 17:21:09

Ce ne sera pas aussi simple que cela car d'abord les 4 copropriétaires du rez-de-chaussée qui ont une cave et/ou un parking ne seront pas d'accord de revenir à 2008, car avec la nouvelle répartition, ils payent beaucoup moins et ensuite certains seraient favorables à la répartition par étage (notamment ceux du 1er) smile . Donc, je pense qu'il sera difficile d'avoir à nouveau les 4/5e des voix.

Dans les statuts, rien n'est prévu comme calcul pour la répartition des charges ascenseurs. Il est juste indiqué que :

"les dépenses relatives à l'entretien des ascenseurs qui seront supportées par tous les copropriétaires, à l'exception de ceux qui sont propriétaires des appartements du rez-de-chaussée et qui n'ont ni débarras ni emplacement de parking en sous-sol."

A la fin du § après un autre point concernant le parking, il est indiqué la phrase suivante :

"Ces charges sont établies en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif des biens et services communs"

grmff · #13 20-02-2023 17:37:04

L'utilité peut être un critère, mais encore faut-il que soit explicité l'utilité.

Si rien n'est mentionné, c'est aux quotités.

Il est reconnu que ce sont les démarrage et les arrêts des ascenseurs qui "consomment", et pas le nombre d'étage.
Il est évident qu'un appartement 3 chambres utilisera plus l'ascenseur qu'un studio. Et donc la règle des quotités est applicable.

A mon avis, en 2008, vu ce que mentionne votre acte de base, la lecture a été corrigée pour correspondre à ce que l'acte de base mentionnait. Il n'y a donc pas eu de "modification" mais un retour au texte initial, et il est normal que celui-ci n'ait pas été couché sur un acte notarié.

En tout cas, c'est que ce que je "plaiderais". Et la lecture que votre syndic n'est pas cohérente, alors que la lecture de 2008 est tout à fait cohérente: avec le texte de l'acte de base, avec la réalité technique, avec l'utilité de chacun.

Siagne · #14 20-02-2023 18:00:51

Je m'aperçois que je n'ai pas été complète dans mes explications.

Avant 2008, la répartition se faisait par étage.
A partir de 2008, la répartition se faisait par quotités, mais TOUTES les quotités (appartement + cave + parking)
Depuis 2022, le syndic a décidé de faire la répartition suivant les quotités à l'exception des 4 copropriétaires du rez-de-chaussée qui maintenant ont une répartition basée uniquement sur les quotités cave et parking.

Mais ce qui me choque surtout, c'est la manière dont cela a été changé. Pas de point repris sur la convocation de l'AG, pas de vote et rien n'a été repris sur le PV. Un simple mail du syndic accompagnant notre décompte du 1er trimestre avec une phrase sibylline :

"Selon la discussion lors de l'AG les quotités reprises sont celles prévues dans l'acte de base. Toutes modifications auraient dû faire l'objet d'un acte notarié" Personnellement j'ai cru qu'il faisait référence à un point de l'AG où un copropriétaire demandait de passer en nbre d'appartements pour les frais de travaux de peinture des halls au lieu de 10.000e. Alors qu'il parlait des charges ascenseurs.

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