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Problème lors du décompte annuel des charges

locmax
Pimonaute
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Problème lors du décompte annuel des charges

Bonjour,

Je me permets de faire ce post concernant un soucis avec mon décompte annuel de charge.

Je suis locataire depuis le 8/11/2021. ( edit pour rajouter les infos manquantes : ce bail est fait sur la région de liège et il a bien été enregistré )

- 1er point étrange la période de temps inscrite sur mon décompte est du 01/10/2021 au 30/09/2022.

la réponse que j'ai eu par rapport a ceci est la suivante :  "je vous confirme que le calcul qui vous a été envoyé débute bien à votre entrée (08/11/2021). Un autre décompte a été envoyé à l'occupant précédent. " comment puis-je vérifier que cela est bien juste ?


- 2 ieme point : le syndic fait le décompte sur une période de 11 mois voici leur calcul ( je paye actuellement 150 euros de charges) :

"nous avons repris le montant versé par vous durant la période reprise, soit 115€ + 150 x 10 = 1.615€"

Pour le mois de mon entrée j'ai effectivement payé 115 euros et le reste des mois à 150 euros. mais le décompte ne se fait il pas sur une période de 12 mois ? De plus j'ai reçu un rappel de paiement avec un intérêt alors que le décompte a été émis le 31 janvier avec un délais de 30 jours pour effectuer le paiement.

- 3ieme et dernier point : le décompte des charges n'est pas très clair. la plupart des points sont indique comme suit : " frais locataire bloc D, frais locataire bloc C, ect,... avec juste un montant associé. lorsque j'ai demandé pour avoir plus d'information et savoir à quoi ces différents points correspondent voici leurs réponses : " Les points correspondent à différents postes de charges et décomptes de charges envoyés par les syndics de la résidence."
Je pensais être en droit de savoir ce que je payais.


Désole pour la longueur du texte, j'espère que vous pourrez m'aider a y voir plus clair.


Merci.

Dernière modification par locmax (23-02-2023 13:01:24)

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GT
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Re : Problème lors du décompte annuel des charges

Région wallonne  (Liège est en Région wallonne)

15 MARS 2018. - Décret relatif au bail d'habitation
https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_l … 2018031513
 
Art. 24. § 1er. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils correspondent à des dépenses réelles.
  Ces frais et charges sont mentionnés dans un compte distinct.
  L'ensemble des documents établissant ces dépenses, reprenant les rubriques et les calculs détaillés (formules, quotités...), sont produits.
  Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.
  § 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.

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GT
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Re : Problème lors du décompte annuel des charges

GT a écrit :

  Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.
  § 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.

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rexou
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Re : Problème lors du décompte annuel des charges

Concernant la période calculée et la date de départ : avez-vous des index de départ en début de location ? Si oui, il est facile de vérifier s'ils ont été pris en compte. Vous pouvez éventuellement demander copie du décompte adressé au locataire précédent, mais ce serait chipoter me semble-t-il.

Si le décompte porte sur 11 mois et pas 12, c'est probablement que ce 12e mois est porté en compte de l'ancien locataire. La période de fin est la date de la clôture des comptes de l'immeuble.

Le décompte des charges que vous trouvez "pas très clair" peut être obtenu de manière plus détaillée si vous en faites la demande à votre bailleur. Il semble que vous logez dans une grande copropriété, et le syndic répartit les frais propriétaires et locataires. Si votre bail ne précise rien de spécial à votre avantage, c'est généralement la bonne clé de répartition qui est appliquée.

Bref, si vos charges sont anormalement élevées, creusez afin de voir quel est le problème. A contrario, si les chiffres semblent normaux, vous pouvez vous fier au décompte établi par le syndic. A vous de voir. smile

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GT
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Re : Problème lors du décompte annuel des charges

rexou a écrit :

Le décompte des charges que vous trouvez "pas très clair" peut être obtenu de manière plus détaillée si vous en faites la demande à votre bailleur. Il semble que vous logez dans une grande copropriété, et le syndic répartit les frais propriétaires et locataires. Si votre bail ne précise rien de spécial à votre avantage, c'est généralement la bonne clé de répartition qui est appliquée.


La seule procédure prévue est celle qui, en ce qui concerne la Région wallonne,  figure à l'art.24 du décret wallon du 15 mars 2018.
Le bailleur ne dispose pas des pièces justificatives des charges.
Le locataire doit pouvoir les consulter au domicile de la personne physique ou au siège social de la personne morale qui assure la gestion.
Au locataire de se manifester pour consulter les documents.

( note : au siècle dernier, j'ai utilisé cette procédure sur base de la législation fédérale - de mémoire art.1728ter, ancien code civil. Après avoir pris rendez-vous, je me suis déplacé au siège social du syndic - aller-retour environ 40 kms - pour consulter les documents relatifs aux charges. Je me souviens notamment d'avoir relevé l'existence d'une facture concernant une autre copropriété gérée par le même syndic) 

Région wallonne  (Liège est en Région wallonne)
15 MARS 2018. - Décret relatif au bail d'habitation
https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_l … 2018031513

Art. 24. § 1er. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils correspondent à des dépenses réelles.
  Ces frais et charges sont mentionnés dans un compte distinct.
  L'ensemble des documents établissant ces dépenses, reprenant les rubriques et les calculs détaillés (formules, quotités...), sont produits.
  Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.
  § 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.

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GT
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Re : Problème lors du décompte annuel des charges

La répartition propriétaires/occupants donnée par le syndic dans le décompte adressé au bailleur ne l'est en général qu'à titre INDICATF.

La répartition finale doit être effectuée par le bailleur eu égard aux spécificités du contrat de bail ( par exemple en ce qui concerne les honoraires du syndic ). Certains syndics ne se privent pas de mettre à charge des occupants TOUS les frais relatifs aux ascenseurs en cas de contrat d'entretien omnium. Ce qui est contestable.

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rexou
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Re : Problème lors du décompte annuel des charges

GT a écrit :

La répartition propriétaires/occupants donnée par le syndic dans le décompte adressé au bailleur ne l'est en général qu'à titre INDICATF.

La répartition finale doit être effectuée par le bailleur eu égard aux spécificités du contrat de bail ( par exemple en ce qui concerne les honoraires du syndic ). Certains syndics ne se privent pas de mettre à charge des occupants TOUS les frais relatifs aux ascenseurs en cas de contrat d'entretien omnium. Ce qui est contestable.

Exact. La répartition effectuée par le syndic l'est toujours à titre indicatif. La grande majorité des baux prévoit que cette répartition sera d'application et servira de base pour les décomptes. Les honoraires du syndic peuvent y être inclus dans leur totalité, sauf si le bail le précise autrement. L'entretien de l'ascenseur est aussi à charge des occupants.

Il est toujours possible de contester et de chicaner. Reste à voir si cela vaut la peine de risquer de perdre le capital sympathie du bailleur en agissant de la sorte. Et voir avant de contester si le bail contient une clause qui soit spécifiquement en faveur du locataire concernant la répartition des charges.

Perso, mes baux stipulent que les locataires sont redevables des charges telles que réparties par le syndic dans son décompte. Cela inclut - et c'est parfaitement légal - les frais de syndic et les frais d'entretien d'ascenseur. Ces postes sont d'ailleurs repris dans une liste non exhaustive des frais à payer par le locataire. Par contre, le remplacement de pièces,comme moteur, tableau, câbles, reste à charge du bailleur. J'envoie annuellement copie du tableau avec la répartition 'frais locataires et frais propriétaires' et j'avise mon locataire que le détail du décompte peut être visible à mon domicile sur rendez-vous. J'envoie aussi copie des relevés de consommations. Rien de plus rien de moins.

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rexou
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Re : Problème lors du décompte annuel des charges

GT a écrit :

( note : au siècle dernier, j'ai utilisé cette procédure sur base de la législation fédérale - de mémoire art.1728ter, ancien code civil. Après avoir pris rendez-vous, je me suis déplacé au siège social du syndic - aller-retour environ 40 kms - pour consulter les documents relatifs aux charges. Je me souviens notamment d'avoir relevé l'existence d'une facture concernant une autre copropriété gérée par le même syndic)

Il reste en effet toujours possible d'aller consulter l'ensemble des comptes chez le syndic. C'est parfois payant. (Je veux dire "à payer"). devil
La facture concernant une autre copro, c'est en principe du ressort du commissaire aux comptes. Ca peut arriver bien sur ! Mais pour un locataire lambda cela vaut-il le coup ? A supposer aussi d'avoir les connaissances suffisantes pour détecter une éventuelle anomalie bien sur.

Si chaque locataire vient "vérifier" les comptes et poser des questions sur tout ce qu'il ne comprend pas, le syndic peut ouvrir une école !

Je crois que l'idée générale est de savoir si les charges payées sont normales ou ne le sont pas. Si le total est raisonnable, il serait déraisonnable de chercher la bébéte... J'ai pas raison ?   lol

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GT
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Re : Problème lors du décompte annuel des charges

rexou a écrit :
GT a écrit :

( note : au siècle dernier, j'ai utilisé cette procédure sur base de la législation fédérale - de mémoire art.1728ter, ancien code civil. Après avoir pris rendez-vous, je me suis déplacé au siège social du syndic - aller-retour environ 40 kms - pour consulter les documents relatifs aux charges. Je me souviens notamment d'avoir relevé l'existence d'une facture concernant une autre copropriété gérée par le même syndic)

Il reste en effet toujours possible d'aller consulter l'ensemble des comptes chez le syndic. C'est parfois payant. (Je veux dire "à payer"). devil
La facture concernant une autre copro, c'est en principe du ressort du commissaire aux comptes. Ca peut arriver bien sur ! Mais pour un locataire lambda cela vaut-il le coup ? A supposer aussi d'avoir les connaissances suffisantes pour détecter une éventuelle anomalie bien sur.

Si chaque locataire vient "vérifier" les comptes et poser des questions sur tout ce qu'il ne comprend pas, le syndic peut ouvrir une école !

Je crois que l'idée générale est de savoir si les charges payées sont normales ou ne le sont pas. Si le total est raisonnable, il serait déraisonnable de chercher la bébéte... J'ai pas raison ?   lol

Il ne s'agissait pas d'absence de compréhension mais de VERIFICATION de documents ( comme la possibilité était offerte dans la législation) et non pas de vérification des comptes de l'ACP.
J'ai vérifié les documents; je n'ai pas eu besoin d'explication du syndic.

Les charges sont justifiées ou non. Et non pas ""normales". Au locataire d'utiliser ou non la possibilité d'accéder aux documents tenus par le syndic. A lui de faire le choix.
Si j'ai bien compris, le locataire vient pour pour la première fois de recevoir un décompte de régularisation.
Comment pourrait-il comparer la hauteur des charges par rapport aux années précédentes ?

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rexou
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Re : Problème lors du décompte annuel des charges

GT a écrit :

Il ne s'agissait pas d'absence de compréhension mais de VERIFICATION de documents ( comme la possibilité était offerte dans la législation) et non pas de vérification des comptes de l'ACP.
J'ai vérifié les documents; je n'ai pas eu besoin d'explication du syndic.

Les charges sont justifiées ou non. Et non pas ""normales". Au locataire d'utiliser ou non la possibilité d'accéder aux documents tenus par le syndic. A lui de faire le choix.
Si j'ai bien compris, le locataire vient pour pour la première fois de recevoir un décompte de régularisation.
Comment pourrait-il comparer la hauteur des charges par rapport aux années précédentes ?

Je comprends bien que dans votre cas il ne s'agissait pas d'une absence de compréhension ! smile

Je voulais dire que si le prix à payer semble normal, il n'est pas vraiment justifié pour un locataire d'aller creuser dans la compta du syndic. C'est une possibilité, en effet. C'est souvent payant. Tout le monde ne sera pas capable de s'y retrouver non plus. Et si par hasard le locataire trouve une charge discutable, cela mènera plus souvent à un problème qu'à un vrai bénéfice en ce qui le concerne. La "normalité" des charges ne s'évalue pas forcément en comparaison de l'année précédente, mais en fonction de l'immeuble et de ce qui est inclus dans ces charges (eau, chauffage... ).

Il est raisonnable de partir du principe que le syndic, surtout dans une grande copro, répartit les charges locataire/bailleur selon les usages les plus courants. Les frais de gérance étant à charge du locataire, comme c'est généralement mentionné dans les baux, comme les frais d'entretien. Cela reste indicatif bien sur, mais c'est généralement valable sauf si le bail contient un élément en faveur du locataire.

Ceci dit, si le locataire remarque par exemple un poste "rénovation du toit" ou "remplacement moteur ascenseur" en frais locataires, il serait normal de creuser et de poser des questions.

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GT
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Re : Problème lors du décompte annuel des charges

rexou a écrit :

Il est raisonnable de partir du principe que le syndic, surtout dans une grande copro, répartit les charges locataire/bailleur selon les usages les plus courants. Les frais de gérance étant à charge du locataire, comme c'est généralement mentionné dans les baux, comme les frais d'entretien. Cela reste indicatif bien sur, mais c'est généralement valable sauf si le bail contient un élément en faveur du locataire.

J'ai reçu cette semaine d'un syndic un décompte relatif à une "petite" copropriété.
Néanmoins, la comptabilité tenue est en partie double.

En dessous du décompte qui m'est adressé en qualité de propriétaire ( exercice comptable 1/1/2022 au 1/12/2022), une mention : "la répartition  propriétaires/occupants est donnée à titre purement indicatif". Le syndic ne facture pas d'honoraires pour cette prestation de répartition.
Il répartit les charges locataire/bailleur selon les usages les plus courants. Ce qui ne signifie pas que les baux ne contiennent pas des dispositions spécifiques.

Cela ne signifie pas aussi que le syndic applique correctement les usages les plus courants.

Il est à mon avis exceptionnel qu'un syndic présente la répartition propriétaires/occupants après avoir pris connaissance des contrats de baux.

Et, si un copropriétaire exerce la fonction de syndic dit bénévole ma curiosité augmente surtout si des frais de gestion (éventuellement camouflés) sont imputés au locataire.

Dernière modification par GT (24-02-2023 21:11:55)

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rexou
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Re : Problème lors du décompte annuel des charges

GT a écrit :
rexou a écrit :

Il est raisonnable de partir du principe que le syndic, surtout dans une grande copro, répartit les charges locataire/bailleur selon les usages les plus courants. Les frais de gérance étant à charge du locataire, comme c'est généralement mentionné dans les baux, comme les frais d'entretien. Cela reste indicatif bien sur, mais c'est généralement valable sauf si le bail contient un élément en faveur du locataire.

J'ai reçu cette semaine d'un syndic un décompte relatif à une "petite" copropriété.
Néanmoins, la comptabilité tenue est en partie double.

En dessous du décompte qui m'est adressé en qualité de propriétaire ( exercice comptable 1/1/2022 au 1/12/2022), une mention : "la répartition  propriétaires/occupants est donnée à titre purement indicatif". Le syndic ne facture pas d'honoraires pour cette prestation de répartition.
Il répartit les charges locataire/bailleur selon les usages les plus courants. Ce qui ne signifie pas que les baux ne contiennent pas des dispositions spécifiques.

Cela ne signifie pas aussi que le syndic applique correctement les usages les plus courants.

Il est à mon avis exceptionnel qu'un syndic présente la répartition propriétaires/occupants après avoir pris connaissance des contrats de baux.

Et, si un copropriétaire exerce la fonction de syndic dit bénévole ma curiosité augmente surtout si des frais de gestion (éventuellement camouflés) sont imputés au locataire.

Entièrement d'accord avec ce constat. Le syndic ne peut QUE classifier à titre purement indicatif puisque c'est le bail qui détermine in fine la répartition. Le bail peut prévoir (et c'est fréquent) que le locataire paiera les charges telles que définies dans le décompte établi par le syndic, et comportant notamment les frais de concierge, de gérance, d'entretien ascenseur, de nettoyage, etc...

Je n'ai jamais connu un syndic qui prendrait connaissance des baux (et je ne transmettrais pas mon bail à un syndic d'ailleurs!).

Il y a des postes indiscutablement à charges du bailleur ou du locataire et ils forment l'immense majorité des frais. Les prestations du syndic peuvent être à charge de l'une ou l'autre des parties, ou réparties 50/50. Dans la grande majorité des cas les baux prévoient de les porter en compte au locataire.

Perso, étant syndic bénévole, j'évite toute discussion possible en forfaitisant les charges communes et en comptant seulement en charges réelles les consommations eau froide et chaude et chauffage. Je ne dois fournir aucun document hors le décompte établi par la société qui relève les calorimètres. Compter des frais de gestion en étant bailleur/syndic serait déjà une source de discussion. Mieux (mais ce n'est pas légal), je ne quantifie pas le montant des charges communes et les inclus directement dans le loyer. Je mentionne dans le bail que les seules charges à payer sont les consommations individuelles selon le relevé reçu. Le locataire s'y retrouve : pas de surprise. Et moi aussi : pas de problème et pas de conflit possible. Cela n'a jamais été contesté en justice de paix jusqu'à présent.

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aqueduc
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Re : Problème lors du décompte annuel des charges

Bonjour,
Je gère à Uccle en qualité de syndic une copropriété avec 4 appartements, sans ascenseur. J’en suis propriétaire avec mes enfants. Comme Rexou semble le faire, je prévois dans le bail de mes locataires (2 sur 4 appartements) un forfait pour les charges communes. La porte à rue est une porte blindée placée il y a 8 ans. Depuis le placement de cette porte j’ai dû faire changer le cylindre de la serrure au moins 8 fois. Dégouté j’ai fait placer un système de badges qui ne résoud pas tout le problème puisque j’ai encore dû faire venir le serrurier il y a un mois: le moteur qui bloque la serrure ne fonctionnait plus (on l’avait dévissé) et la porte restait ouverte.
J’ai envoyé plusieurs courriers aux 4 occupants. Aucun n’assume et j’ai, jusqu’à présent, payé toutes les réparations et les nombreux cylindres successifs. J’attends la dernière facture.
Puis-je facturer les réparations aux 4 occupants ? Le bail signé par mes locataires (et ceux de mes enfants) prévoit, bien sûr, qu’ils sont responsables des dégâts occasionnés à la copropriété mais comment faire payer si on ignore qui est le responsable ?
D’avance merci pour vos suggestions.

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rexou
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Re : Problème lors du décompte annuel des charges

aqueduc a écrit :

Bonjour,
Je gère à Uccle en qualité de syndic une copropriété avec 4 appartements, sans ascenseur. J’en suis propriétaire avec mes enfants. Comme Rexou semble le faire, je prévois dans le bail de mes locataires (2 sur 4 appartements) un forfait pour les charges communes. La porte à rue est une porte blindée placée il y a 8 ans. Depuis le placement de cette porte j’ai dû faire changer le cylindre de la serrure au moins 8 fois. Dégouté j’ai fait placer un système de badges qui ne résoud pas tout le problème puisque j’ai encore dû faire venir le serrurier il y a un mois: le moteur qui bloque la serrure ne fonctionnait plus (on l’avait dévissé) et la porte restait ouverte.
J’ai envoyé plusieurs courriers aux 4 occupants. Aucun n’assume et j’ai, jusqu’à présent, payé toutes les réparations et les nombreux cylindres successifs. J’attends la dernière facture.
Puis-je facturer les réparations aux 4 occupants ? Le bail signé par mes locataires (et ceux de mes enfants) prévoit, bien sûr, qu’ils sont responsables des dégâts occasionnés à la copropriété mais comment faire payer si on ignore qui est le responsable ?
D’avance merci pour vos suggestions.

Vous pouvez facturer aux occupants et répartir les frais de réparations entre eux. Reste à savoir en cas de refus de l'un d'eux de payer quels sont vos recours légaux. Cela dépend à mon avis des termes exacts de votre bail... et du juge de paix.Par contre, sans nécessairement aller en justice, vous pouvez ne pas reconduire le bail des locataires qui ne seraient pas coopérants/poseraient problèmes/seraient susceptibles de causer des dégâts...

Les frais consécutifs à du vandalisme sont normalement à charge des occupants. Par contre, si votre bail prévoit un forfait, difficile d'appliquer cette règle, sauf si c'est clairement précisé au bail. Il faut aussi déterminer s'il s'agit de vandalisme pur ou si la porte bloquée a conduit un occupant à dévisser le moteur pour résoudre un problème.

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