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nv bail avec le même locataire ; pouvoir changer certaines conditions

degben2
Pimonaute
Inscription : 04-03-2023
Messages : 2

nv bail avec le même locataire ; pouvoir changer certaines conditions

Bonsoir.

J’avais conclu avec mon locataire 2 baux courts successifs. (total : 3 ans - Région Wallone, PEB A)
Le locataire souhaiterait rester après le dernier bail court ; ce serait ok pour moi… sauf que j’avais renoncé à l’indexation des loyers.

Ayant comme projet de mettre en vente l’appartement, j’aimerais que le prochain bail, qui sera d’application pour un tout candidat acquéreur de l’appartement, ne soit pas avec cette indexation bloquée.

Si je n‘envoie pas de renon, je vois que le bail se transforme en bail long, aux mêmes conditions que les baux courts. Donc ça ne peut pas être une solution.

Est-ce qu’il me suffit, après envoi d’un renon, de conclure un nouveau bail, court ou long peu importe, mais qui cette fois pourrait prévoir l’indexation classique des loyers ?

Merci pour vos éclairages.

Benoit

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 653

Re : nv bail avec le même locataire ; pouvoir changer certaines conditions

C'est ballot. Je suppose que vous avez renoncé à l'indexation dans le bail et sa prolongation.

Revenons au texte de loi wallon:

A défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le <bail> est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le <bail> initial est entré en vigueur. Il est dès lors régi par les paragraphes 1er à 5 du présent article. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le <bail> initial, sans préjudice de l'application des articles 57 et 58.

Ce qui veut dire que si vous avez renoncé à l'indexation par écrit dans le bail, cela reste comme cela.
En effet, si vous ne faites rien, cela devient un bail de 9 ans.
Et si vous faites un nouveau contrat, cela reste le contrat initial, avec les même conditions.

Bref, vous n'avez guère d'option: il vous faut mettre fin au bail si vous voulez que votre bien ne perde pas de valeur.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 10 328

Re : nv bail avec le même locataire ; pouvoir changer certaines conditions

grmff a écrit :

C'est ballot. Je suppose que vous avez renoncé à l'indexation dans le bail et sa prolongation.

Revenons au texte de loi wallon:

A défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le <bail> est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le <bail> initial est entré en vigueur. Il est dès lors régi par les paragraphes 1er à 5 du présent article. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le <bail> initial, sans préjudice de l'application des articles 57 et 58.

Ce qui veut dire que si vous avez renoncé à l'indexation par écrit dans le bail, cela reste comme cela.
En effet, si vous ne faites rien, cela devient un bail de 9 ans.
Et si vous faites un nouveau contrat, cela reste le contrat initial, avec les même conditions.

Bref, vous n'avez guère d'option: il vous faut mettre fin au bail si vous voulez que votre bien ne perde pas de valeur.

La seule solution serait d'envoyer le renon au locataire, tout en lui signalant verbalement que vous seriez ouvert à un nouveau bail à de nouvelles conditions, et avec un autre preneur mentionné sur le bail. Même si ce preneur nouveau venu ne réside pas à l'adresse...

Si les noms des preneurs ne sont plus les mêmes, il s'agit d'un nouveau bail et plus d'une reconduction. L'état des lieux d'origine peut garder sa valeur.

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 12 280

Re : nv bail avec le même locataire ; pouvoir changer certaines conditions

Bail de résidence principale ? Nous l'ignorons

SI BAIL DE RÉSIDENCE PRINCIPALE

SOURCE - Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation
https://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymv … n_bail.pdf
Chapitre III – Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur
Section 5 - Indexation
Art. 57
Si elle n’a pas été exclue expressément, l’adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l’article 26 du présent décret.
Si cette adaptation a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.
Cette adaptation ne s’opère qu’après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n’a d’effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

L'adaptation du loyer a-t-elle été exclue expressément ? Nous l'ignorons .Que prévoit le bail - je suppose de résidence principale  - en matière d'indexation ? Que faut-il comprendre par " j'avais renoncé à l'indexation des loyers" ?
Ce n'est pas parce qu'un bailleur s'est dispensé d' adapter le loyer au coût de la vie qu'il faut en conclure que l'adaptation a été exclue expressément.
Si l'adaptation n'a pas été exclue expressément et que le bailleur n'a pas indexé le loyer à certaines échéances, il pourrait agir autrement pour le futur.
Et  si l'adaptation du loyer n'a pas été exclue et que le loyer n'a pas été indexé le bailleur après avoir adressé une demande écrite au locataire, il a encore le droit de le faire mais seulement pour les 3 mois précédant la demande.

Dernière modification par GT (05-03-2023 09:18:06)

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PIM
Pimonaute non modérable
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Inscription : 10-03-2004
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Re : nv bail avec le même locataire ; pouvoir changer certaines conditions

degben2 a écrit :

Bonsoir.

J’avais conclu avec mon locataire 2 baux courts successifs. (total : 3 ans - Région Wallone, PEB A)
Le locataire souhaiterait rester après le dernier bail court ; ce serait ok pour moi… sauf que j’avais renoncé à l’indexation des loyers.

Ayant comme projet de mettre en vente l’appartement, j’aimerais que le prochain bail, qui sera d’application pour un tout candidat acquéreur de l’appartement, ne soit pas avec cette indexation bloquée.

Si je n‘envoie pas de renon, je vois que le bail se transforme en bail long, aux mêmes conditions que les baux courts. Donc ça ne peut pas être une solution.

Est-ce qu’il me suffit, après envoi d’un renon, de conclure un nouveau bail, court ou long peu importe, mais qui cette fois pourrait prévoir l’indexation classique des loyers ?

Merci pour vos éclairages.

Benoit

Bienvenue
Vous avez "renoncé à l'indexation": comment ? Est-ce mentionné expressément au bail ?
(question posée par différents intervenants)

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degben2
Pimonaute
Inscription : 04-03-2023
Messages : 2

Re : nv bail avec le même locataire ; pouvoir changer certaines conditions

Bonjour.

Merci pour vos réponses, qui ne vont malheureusement pas dans la direction espérée :-/

Il s'agissait bien d'un bail de résidence principale.
Et la clause dans le premier bail court est on ne peut plus limpide : "Le Bailleur renonce à toute indexation / augmentation de loyer en cas de reconduction ou transformation du bail en bail longue durée". Le document de progrogation aussi : "... Suite à nos échanges par email en date du ..., j’ai le plaisir de te confirmer la prorogation du bail aux conditions initiales pour une durée de 20 mois ".

J'imagine qu'envoyer un renon et faire démarrer un tout nouveau bail en laissant x jours de vacance entre les deux ne serait pas une option ? Il me reste la piste aussi de faire prendre le bail par sa compagne.

Ou alors d'assumer mon choix, et tant pis pour l'acquéreur qui héritera d'un bon locataire non indexable.

Bonne journée.

Benoit

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 17 294
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Re : nv bail avec le même locataire ; pouvoir changer certaines conditions

degben2 a écrit :

Bonjour.

Merci pour vos réponses, qui ne vont malheureusement pas dans la direction espérée :-/

Il s'agissait bien d'un bail de résidence principale.
Et la clause dans le premier bail court est on ne peut plus limpide : "Le Bailleur renonce à toute indexation / augmentation de loyer en cas de reconduction ou transformation du bail en bail longue durée". Le document de progrogation aussi : "... Suite à nos échanges par email en date du ..., j’ai le plaisir de te confirmer la prorogation du bail aux conditions initiales pour une durée de 20 mois ".

J'imagine qu'envoyer un renon et faire démarrer un tout nouveau bail en laissant x jours de vacance entre les deux ne serait pas une option ? Il me reste la piste aussi de faire prendre le bail par sa compagne.

Ou alors d'assumer mon choix, et tant pis pour l'acquéreur qui héritera d'un bon locataire non indexable.

Bonne journée.

Benoit

La dernière option me paraît la plus honnête

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