Terrain accessoire de la maison ? Impact sur les frais d'enregistrement

GinieVivi · #1 07-03-2023 21:25:02

Bonjour à tous,

En février dernier, moi et mon compagnon sommes devenus propriétaires d'une maison unifamiliale.

Les anciens propriétaires possédaient notre maison ainsi qu'un champ adjacent à la maison.
Lors de la vente, ils ont donc vendu :
Partie 1 : une parcelle cadastrale contenant une maison unifamiliale et un jardin (revenu cadastral de 736€, confirmé en janvier 2023) ;
Partie 2 : une partie du champ afin d'offrir un jardin plus grand (revenu cadastral non confirmé à l'heure de l'acte étant donné qu'il s'agit d'une parcelle divisée provenant d'une parcelle plus grande --> RC estimé à 7€ par notre notaire selon le prorata de la division).

Etant donné le montage cité, notre notaire nous a conseillé de demander la réduction des frais d'enregistrement uniquement pour la partie 1.
Je passe les détails mais nous rentrons bien dans les critères pour en bénéficier.

Pour l'achat, nous avons donc payé les frais d'enregistrement réduit pour la partie 1 et non réduit pour la partie 2.

Coup de théâtre un mois après la signature, l'Administration nous demande de restituer la totalité des frais d'enregistrement.
Ils considèrent le terrain (la partie 2) comme l’accessoire de la maison avec pour conséquence que les droits d’enregistrement soient dus sur l’opération globale en cumulant les deux revenus cadastraux.
Etant donné que le RC de la partie 2 n'est pas encore défini, nous "pourrions" récupérer les frais pas restitution si le RC de la partie 2 de dépasse pas 9€. Mais on commence à craindre que l'Administration joue là dessus et impose un revenu cadastral plus haut que 9€.

Dès lors, nous nous posons la question de savoir si l'Administration est en droit de combiner la partie 1 et la partie 2 alors que notre notaire a explicitement demandé la réduction uniquement sur la partie 1 ?
Nous sommes dans ce dossier depuis tellement de mois ... Nous avons même contacté un avocat fiscaliste afin d'étudier notre dossier mais nous nous demandons si cela vaut la peine d'encore faire des frais pour peut-être ne rien en retirer ...

En espérant que notre situation parle à l'un d'entre vous, merci d'avance pour votre retour !

rexou · #2 08-03-2023 01:42:44

J'ignore quelle est la réponse, mais il eut été judicieux de procéder à l'achat en deux fois : deux actes de vente distincts à deux dates pas trop rapprochées.
1. l'achat de la maison
2. l'achat du champ... quelques semaines ou mois plus tard (tout en ayant signé une convention bien sur)

PS. Un RC de 7 ou 9 €... ça laisse rêveur ! tongue

GinieVivi · #3 08-03-2023 07:15:57

Les vendeurs ne voulaient pas vendre en 2 parties. Donc c’était ça, ou pas d’achat malheureusement.
Puis cela nous aurait pousser à faire 2 actes donc 2x les frais de notaire …

Et oui, un terrain agricole a un RC beaucoup moins important qu’une parcelle avec maison wink

PIM · #4 08-03-2023 09:12:36

GinieVivi a écrit :

Bonjour à tous,
En février dernier, moi et mon compagnon sommes devenus propriétaires d'une maison unifamiliale.
Les anciens propriétaires possédaient notre maison ainsi qu'un champ adjacent à la maison.
Lors de la vente, ils ont donc vendu :
Partie 1 : une parcelle cadastrale contenant une maison unifamiliale et un jardin (revenu cadastral de 736€, confirmé en janvier 2023) ;
Partie 2 : une partie du champ afin d'offrir un jardin plus grand (revenu cadastral non confirmé à l'heure de l'acte étant donné qu'il s'agit d'une parcelle divisée provenant d'une parcelle plus grande --> RC estimé à 7€ par notre notaire selon le prorata de la division).
Etant donné le montage cité, notre notaire nous a conseillé de demander la réduction des frais d'enregistrement uniquement pour la partie 1.
Je passe les détails mais nous rentrons bien dans les critères pour en bénéficier.
Pour l'achat, nous avons donc payé les frais d'enregistrement réduit pour la partie 1 et non réduit pour la partie 2.
Coup de théâtre un mois après la signature, l'Administration nous demande de restituer la totalité des frais d'enregistrement.
Ils considèrent le terrain (la partie 2) comme l’accessoire de la maison avec pour conséquence que les droits d’enregistrement soient dus sur l’opération globale en cumulant les deux revenus cadastraux.
Etant donné que le RC de la partie 2 n'est pas encore défini, nous "pourrions" récupérer les frais pas restitution si le RC de la partie 2 de dépasse pas 9€. Mais on commence à craindre que l'Administration joue là dessus et impose un revenu cadastral plus haut que 9€.
Dès lors, nous nous posons la question de savoir si l'Administration est en droit de combiner la partie 1 et la partie 2 alors que notre notaire a explicitement demandé la réduction uniquement sur la partie 1 ?
Nous sommes dans ce dossier depuis tellement de mois ... Nous avons même contacté un avocat fiscaliste afin d'étudier notre dossier mais nous nous demandons si cela vaut la peine d'encore faire des frais pour peut-être ne rien en retirer ...
En espérant que notre situation parle à l'un d'entre vous, merci d'avance pour votre retour !

Quel est l'avis de votre notaire et celui de l'avocat fiscaliste ?

GinieVivi · #5 08-03-2023 12:39:00

Si j'avais la réponse, je ne la poserais pas ici wink
Notre notaire n'est pas d'une grande aide et nous demande de payer les frais.

Concernant l'avocat, nous l'avons contacté la semaine dernière et nous hésitions à poursuivre étant donné les frais que cela va engendrer.
Voilà pourquoi j'ai posté sur ce forum, afin de trouver des personnes ayant vécu la même situation et enfin savoir si on se résigne à la demande de l’Administration ou si on continue avec un avocat.

GT · #6 08-03-2023 17:23:29

GinieVivi a écrit :

Concernant l'avocat, nous l'avons contacté la semaine dernière et nous hésitions à poursuivre étant donné les frais que cela va engendrer.
Voilà pourquoi j'ai posté sur ce forum, afin de trouver des personnes ayant vécu la même situation et enfin savoir si on se résigne à la demande de l’Administration ou si on continue avec un avocat.

La matière des droits d'enregistrement est régionalisée même si , à l'heure actuelle, c'est le SPF Finances qui est chargé de les collecter en ce qui concerne les Régions wallonne et bruxelloise.

Continuer avec un avocat ? A combien s'élève l'économie d'impôt dont vous avez bénéficié ? Comparez avec le montant des honoraires d'un avocat pour un résultat peut-être incertain

Dernière modification par GT (08-03-2023 18:06:25)

rexou · #7 09-03-2023 00:52:52

GinieVivi a écrit :

Si j'avais la réponse, je ne la poserais pas ici
Notre notaire n'est pas d'une grande aide et nous demande de payer les frais.
Concernant l'avocat, nous l'avons contacté la semaine dernière et nous hésitions à poursuivre étant donné les frais que cela va engendrer.
Voilà pourquoi j'ai posté sur ce forum, afin de trouver des personnes ayant vécu la même situation et enfin savoir si on se résigne à la demande de l’Administration ou si on continue avec un avocat.

Il est bien sur trop tard pour refaire l'histoire mais votre notaire ne semble pas spécialement fut-fut...

Le vendeur aurait très probablement accepté de procéder en deux fois s'il avait reçu une garantie suffisante que la vente du terrain se finaliserait sans problème. Par exemple avec un engagement ferme et la totalité du prix sur le compte du notaire. Un supplément notarial pour un deuxième acte n'est pas insurmontable...

Niveau frais à accepter ou non, personne ne peut vous conseiller sans savoir quels sont les montants en jeu.

GT · #8 09-03-2023 07:54:55

GinieVivi a écrit :

Bonjour à tous,
En février dernier, moi et mon compagnon sommes devenus propriétaires d'une maison unifamiliale.
Les anciens propriétaires possédaient notre maison ainsi qu'un champ adjacent à la maison.
Lors de la vente, ils ont donc vendu :
Partie 1 : une parcelle cadastrale contenant une maison unifamiliale et un jardin (revenu cadastral de 736€, confirmé en janvier 2023) ;
Partie 2 : une partie du champ afin d'offrir un jardin plus grand (revenu cadastral non confirmé à l'heure de l'acte étant donné qu'il s'agit d'une parcelle divisée provenant d'une parcelle plus grande --> RC estimé à 7€ par notre notaire selon le prorata de la division).
Etant donné le montage cité, notre notaire nous a conseillé de demander la réduction des frais d'enregistrement uniquement pour la partie 1.
Je passe les détails mais nous rentrons bien dans les critères pour en bénéficier.
Pour l'achat, nous avons donc payé les frais d'enregistrement réduit pour la partie 1 et non réduit pour la partie 2.
Coup de théâtre un mois après la signature, l'Administration nous demande de restituer la totalité des frais d'enregistrement.
Ils considèrent le terrain (la partie 2) comme l’accessoire de la maison avec pour conséquence que les droits d’enregistrement soient dus sur l’opération globale en cumulant les deux revenus cadastraux.
Etant donné que le RC de la partie 2 n'est pas encore défini, nous "pourrions" récupérer les frais pas restitution si le RC de la partie 2 de dépasse pas 9€. Mais on commence à craindre que l'Administration joue là dessus et impose un revenu cadastral plus haut que 9€.
Dès lors, nous nous posons la question de savoir si l'Administration est en droit de combiner la partie 1 et la partie 2 alors que notre notaire a explicitement demandé la réduction uniquement sur la partie 1 ?
Nous sommes dans ce dossier depuis tellement de mois ... Nous avons même contacté un avocat fiscaliste afin d'étudier notre dossier mais nous nous demandons si cela vaut la peine d'encore faire des frais pour peut-être ne rien en retirer ...
En espérant que notre situation parle à l'un d'entre vous, merci d'avance pour votre retour !

Quelles sont les dispositions du code des droits d'enregistrement ( version flamande? wallonne? bruxelloise?) qui , pour l'Administration ( le SPF Finances ? le vlaamse belastingdienst?) ne sont pas remplies pour bénéficier de droits d'enregistrement réduits ?

GinieVivi · #9 09-03-2023 23:16:41

rexou a écrit :

GinieVivi a écrit :
Si j'avais la réponse, je ne la poserais pas ici
Notre notaire n'est pas d'une grande aide et nous demande de payer les frais.
Concernant l'avocat, nous l'avons contacté la semaine dernière et nous hésitions à poursuivre étant donné les frais que cela va engendrer.
Voilà pourquoi j'ai posté sur ce forum, afin de trouver des personnes ayant vécu la même situation et enfin savoir si on se résigne à la demande de l’Administration ou si on continue avec un avocat.
Il est bien sur trop tard pour refaire l'histoire mais votre notaire ne semble pas spécialement fut-fut...
Le vendeur aurait très probablement accepté de procéder en deux fois s'il avait reçu une garantie suffisante que la vente du terrain se finaliserait sans problème. Par exemple avec un engagement ferme et la totalité du prix sur le compte du notaire. Un supplément notarial pour un deuxième acte n'est pas insurmontable...
Niveau frais à accepter ou non, personne ne peut vous conseiller sans savoir quels sont les montants en jeu.

En effet, on ne porte pas notre notaire dans notre cœur depuis le début de nos démarches. Mais les vendeurs étaient extrêmement pressés (je vous passe les histoires mais 3 générations différentes possédaient des parts dans le bâtiment).

On parle de plus de 10.000€ à rendre à l’Administration.

rexou · #10 09-03-2023 23:26:00

GinieVivi a écrit :

En effet, on ne porte pas notre notaire dans notre cœur depuis le début de nos démarches. Mais les vendeurs étaient extrêmement pressés (je vous passe les histoires mais 3 générations différentes possédaient des parts dans le bâtiment).
On parle de plus de 10.000€ à rendre à l’Administration.

Si l'administration vous réclame cette somme, je dirais que ça vaut la peine de consulter un avocat et contester la demande.

rexou · #11 09-03-2023 23:38:36

Un notaire un peu imaginatif et créatif aurait pu vous proposer d'acter la vente du champ à votre seul non (ou au seul nom de votre compagnon) et la maison à vos deux noms par exemple... (juste une idée...) Ou un usufruitier et un nu-propriétaire pour le champ...

GT · #12 10-03-2023 07:05:53

GT a écrit :

GinieVivi a écrit :
Dès lors, nous nous posons la question de savoir si l'Administration est en droit de combiner la partie 1 et la partie 2 alors que notre notaire a explicitement demandé la réduction uniquement sur la partie 1 ?
Nous sommes dans ce dossier depuis tellement de mois ... Nous avons même contacté un avocat fiscaliste afin d'étudier notre dossier mais nous nous demandons si cela vaut la peine d'encore faire des frais pour peut-être ne rien en retirer ...
En espérant que notre situation parle à l'un d'entre vous, merci d'avance pour votre retour !
Quelles sont les dispositions du code des droits d'enregistrement ( version flamande? wallonne? bruxelloise?) qui , pour l'Administration ( le SPF Finances ? le vlaamse belastingdienst?) ne sont pas remplies pour bénéficier de droits d'enregistrement réduits ?

Je m'étais posé des questions. Sans succès.
Je les supprime.
Bonne chance

Dernière modification par GT (10-03-2023 07:06:48)

lebuchédesvanités · #13 27-03-2023 12:19:57

GinieVivi a écrit :

Ils considèrent le terrain (la partie 2) comme l’accessoire de la maison

En principe la zone agricole « ne peut comporter QUE les constructions et installations indispensables à l’exploitation et le logement des exploitants dont l’agriculture constitue la profession. Elle peut également comporter des activités de diversification complémentaires à l’activité agricole des exploitants (là on parle seulement des exploitants et ce qui exclus les autres personnes) ».
Il se peut que la parcelle du lot 2 (ou "partie 2") ne fasse plus partie des terres agricoles et soit rattachée à une zone destinée à l'urbanisation (difficile à dire sans connaître le dossier)

Terrain accessoire de la maison ? Impact sur les frais d'enregistrement

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