Mise en conformité des statuts, quelles sont les règles et les obligations ?

rexou · #1 20-03-2023 16:56:46

Tout est dans le titre : A quoi doit-on se conformer pour avoir des statuts actualisés et valables et comment procéder ?

rexou · #2 21-03-2023 17:32:59

Personne ?? sad

Yves Van Ermen · #3 22-03-2023 09:38:26

Vos statuts doivent être en conformité avec la loi sur la copropriété.

GT · #4 22-03-2023 10:56:35

Les statuts de l'immeuble comprennent l'acte de base et le règlement de copropriété.

1.Loi du 2/6/2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion (Moniteur 28/6/2010)

Art. 19.
§ 1er. La présente loi s'applique à tout immeuble ou groupe d'immeubles qui répondent aux conditions prévues à l'article 577-3 du Code civil, à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge.
Par dérogation à l'alinéa 1er, l'article 3, A) et B), ne s'applique qu'aux immeubles ou groupes d'immeubles dont la répartition du droit de propriété sur les lots privatifs, au sens de l'article 577-3, alinéa 1er, du même Code, n'intervient qu'après l'entrée en vigueur de la présente loi.
§ 2. Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique.

Version consolidée de l'art.19, § 2 de la loi du 2/6/2010
"Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans les quarante-huit mois qui suivent l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique. Si un acte authentique est passé, la publicité hypothécaire de cet acte sera effectuée exclusivement au nom de l'association des copropriétaires."

La loi est entrée en vigueur le 1/9/2010.

2. La loi du 18 juin 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges

Cette loi a complété les points 1et 2 du règlement de copropriété ( ajout au point 1 : " Les copropriétaires ont un droit d'usage proportionnel des parties communes, sauf dispositions contraires dans les statuts. Pareille dérogation statutaire est présumée être une servitude, sauf clause dérogatoire" ; ajout au point 2 : "ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges; ) et a supprimé 3 points ( les points 3, 4 et 5) du règlement de copropriété pour les transférer dans le règlement d'ordre intérieur (points 1, 2 et 3). Le point 3 du règlement de copropriété devenu le point 1 du règlement d'ordre intérieur a été complété comme suit : " ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l'assemblée générale en application de l'article 577-7, § 1er, 1°, c)".

Ce règlement d'ordre intérieur contenant au minimum les 3 points dont il est question à l'art.577-4, § 2 de l'ancien code civil est OBLIGATOIRE.
Et l'art.172 , c) de la loi du 18 juin 2018 a complété l'article 577-10, § 2, alinéa 2 par la phrase : ""Le syndic a également l'OBLIGATION d'adapter le règlement d'ordre intérieur si les dispositions légales qui s'appliquent sont modifiées, sans avoir besoin pour ce faire d'une décision préalable de l'assemblée générale. Le cas échéant, le syndic communique cette information à la prochaine réunion."

rexou

Fafnir · #5 23-03-2023 01:36:03

GT a écrit :

Les statuts de l'immeuble comprennent l'acte de base et le règlement de copropriété.
1.Loi du 2/6/2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion (Moniteur 28/6/2010)
Art. 19.
§ 1er. La présente loi s'applique à tout immeuble ou groupe d'immeubles qui répondent aux conditions prévues à l'article 577-3 du Code civil, à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge.
Par dérogation à l'alinéa 1er, l'article 3, A) et B), ne s'applique qu'aux immeubles ou groupes d'immeubles dont la répartition du droit de propriété sur les lots privatifs, au sens de l'article 577-3, alinéa 1er, du même Code, n'intervient qu'après l'entrée en vigueur de la présente loi.
§ 2. Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique.
Version consolidée de l'art.19, § 2 de la loi du 2/6/2010
"Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans les quarante-huit mois qui suivent l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique. Si un acte authentique est passé, la publicité hypothécaire de cet acte sera effectuée exclusivement au nom de l'association des copropriétaires."
La loi est entrée en vigueur le 1/9/2010.
2. La loi du 18 juin 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges
Cette loi a complété les points 1et 2 du règlement de copropriété ( ajout au point 1 : " Les copropriétaires ont un droit d'usage proportionnel des parties communes, sauf dispositions contraires dans les statuts. Pareille dérogation statutaire est présumée être une servitude, sauf clause dérogatoire" ; ajout au point 2 : "ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges; ) et a supprimé 3 points ( les points 3, 4 et 5) du règlement de copropriété pour les transférer dans le règlement d'ordre intérieur (points 1, 2 et 3). Le point 3 du règlement de copropriété devenu le point 1 du règlement d'ordre intérieur a été complété comme suit : " ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l'assemblée générale en application de l'article 577-7, § 1er, 1°, c)".
Ce règlement d'ordre intérieur contenant au minimum les 3 points dont il est question à l'art.577-4, § 2 de l'ancien code civil est OBLIGATOIRE.
Et l'art.172 , c) de la loi du 18 juin 2018 a complété l'article 577-10, § 2, alinéa 2 par la phrase : ""Le syndic a également l'OBLIGATION d'adapter le règlement d'ordre intérieur si les dispositions légales qui s'appliquent sont modifiées, sans avoir besoin pour ce faire d'une décision préalable de l'assemblée générale. Le cas échéant, le syndic communique cette information à la prochaine réunion."

Pour rappel, comme l'a justement souligné GT, l'acte de base et le règlement de copropriété forment les statuts de la copropriété. Ils ont normalement fait l'objet d'un acte authentique comme le dispose l'art. 3.85, § 1er du Code civil.

L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier.
Ce rapport est repris dans l'acte de base.
Le règlement de copropriété doit comprendre:
1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes. Les copropriétaires ont un droit d'usage proportionnel des parties communes, sauf dispositions contraires dans les statuts. Pareille dérogation statutaire est présumée être une servitude, sauf clause dérogatoire;
2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges.

Pour compléter cette réponse de GT qui est exhaustive sur le fond, particulièrement concernant la deuxième interrogation de Rexou, à savoir "comment procéder".

L'art. 3.88, §1er du Code civil dispose que l'Assemblée générale est compétente pour modifier les statuts, sous réserve d'une majorité de 4/5 des voix.

PIM, rexou

petitluc · #6 23-03-2023 15:09:15

Que se passe t il quand la transcription est foireuse ?
problème : il y a quelques années membre du Conseil je reçoit du syndic la transcription faite par une société spécialisée .Enorméments de fautes et d'erreurs (date création et architecte inexacte ...) j'envoi au syndic les 5O erreurs à réparer . un an plus tard nouvelle transcription avec encore des erreurs .Je refait la démarche auprès du syndic . puis je ne suis plus membre du Conseil . les nouveaux statuts conformes à la loi comportent des erreurs que je signale depuis 5 ans . malgré cela le syndic fait voter en AG les statuts actualisés . je remets ce points a l'ODJ chaque année.
pour le syndic et les autres membres de la CP : tout est en ordre on va pas repayer ... passons .
problème 1 : le tableau récapitulatif des millièmes ne fait pas 1000 millièmes . on a oublié de mentionner et comptabilisé les garages en sous sols ...
problème 2 : en 2006 l'AG a voter à l'unanimité que les interêts de retard pour toute sommes impayées produit des intérêts de 12% / an
ce n'est pas repris dans les statuts ni mis en application .
le règlement de copropriété parle toujours de la concierge ... alors que nous n'en n'avons plus depuis plus de 10 ans .
idem pour la mention du chauffage au mazout alors que nous sommes actuellement au gaz .
quelle sont les conséquences de ces manquements ? merci

PIM · #7 23-03-2023 17:24:12

petitluc a écrit :

Que se passe t il quand la transcription est foireuse ?
problème : il y a quelques années membre du Conseil je reçoit du syndic la transcription faite par une société spécialisée .Enorméments de fautes et d'erreurs (date création et architecte inexacte ...) j'envoi au syndic les 5O erreurs à réparer . un an plus tard nouvelle transcription avec encore des erreurs .Je refait la démarche auprès du syndic . puis je ne suis plus membre du Conseil . les nouveaux statuts conformes à la loi comportent des erreurs que je signale depuis 5 ans . malgré cela le syndic fait voter en AG les statuts actualisés . je remets ce points a l'ODJ chaque année.
pour le syndic et les autres membres de la CP : tout est en ordre on va pas repayer ... passons .
problème 1 : le tableau récapitulatif des millièmes ne fait pas 1000 millièmes . on a oublié de mentionner et comptabilisé les garages en sous sols ...
problème 2 : en 2006 l'AG a voter à l'unanimité que les interêts de retard pour toute sommes impayées produit des intérêts de 12% / an
ce n'est pas repris dans les statuts ni mis en application .
le règlement de copropriété parle toujours de la concierge ... alors que nous n'en n'avons plus depuis plus de 10 ans .
idem pour la mention du chauffage au mazout alors que nous sommes actuellement au gaz .
quelle sont les conséquences de ces manquements ? merci

Avez-vous porté tout cela devant le juge de paix ?

copropriétaire engalère · #8 23-03-2023 18:33:35

petitluc a écrit :

Que se passe t il quand la transcription est foireuse ?
problème : il y a quelques années membre du Conseil je reçoit du syndic la transcription faite par une société spécialisée .Enorméments de fautes et d'erreurs (date création et architecte inexacte ...) j'envoi au syndic les 5O erreurs à réparer . un an plus tard nouvelle transcription avec encore des erreurs .Je refait la démarche auprès du syndic . puis je ne suis plus membre du Conseil . les nouveaux statuts conformes à la loi comportent des erreurs que je signale depuis 5 ans . malgré cela le syndic fait voter en AG les statuts actualisés . je remets ce points a l'ODJ chaque année.
pour le syndic et les autres membres de la CP : tout est en ordre on va pas repayer ... passons .
problème 1 : le tableau récapitulatif des millièmes ne fait pas 1000 millièmes . on a oublié de mentionner et comptabilisé les garages en sous sols ...
problème 2 : en 2006 l'AG a voter à l'unanimité que les interêts de retard pour toute sommes impayées produit des intérêts de 12% / an
ce n'est pas repris dans les statuts ni mis en application .
le règlement de copropriété parle toujours de la concierge ... alors que nous n'en n'avons plus depuis plus de 10 ans .
idem pour la mention du chauffage au mazout alors que nous sommes actuellement au gaz .
quelle sont les conséquences de ces manquements ? merci

en tant que CP comme tout CP vous pouviez demander les corrections dans les 2 mois après réception.

petitluc · #9 24-03-2023 10:22:49

@pim
non je n'en n'ai ni la force ,l énergie, le temps ni les moyens .
d' autant plus que le syndic manipule la problématique : je ne peut voter contre une décision puisqu'aucunes décisions n'est mise en avant .
la question était sur l'odj : décisions à prendre quand à mettre les statuts aux normes ...
quand ce point est arrivé le syndic a fait mettre dans le PV : ce point n'a plus lieu d'être dans la mesure ou la conformité a été réalisé en 2020 .
on évacue le problème et on passe au sujet suivant .(95% des CP sont d'accord ).

GT · #10 25-03-2023 13:46:55

GT a écrit :

Les statuts de l'immeuble comprennent l'acte de base et le règlement de copropriété.
1.Loi du 2/6/2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion (Moniteur 28/6/2010)
Art. 19.
§ 1er. La présente loi s'applique à tout immeuble ou groupe d'immeubles qui répondent aux conditions prévues à l'article 577-3 du Code civil, à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge.
Par dérogation à l'alinéa 1er, l'article 3, A) et B), ne s'applique qu'aux immeubles ou groupes d'immeubles dont la répartition du droit de propriété sur les lots privatifs, au sens de l'article 577-3, alinéa 1er, du même Code, n'intervient qu'après l'entrée en vigueur de la présente loi.
§ 2. Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique.
Version consolidée de l'art.19, § 2 de la loi du 2/6/2010
"Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans les quarante-huit mois qui suivent l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique. Si un acte authentique est passé, la publicité hypothécaire de cet acte sera effectuée exclusivement au nom de l'association des copropriétaires."
La loi est entrée en vigueur le 1/9/2010.
2. La loi du 18 juin 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges
Cette loi a complété les points 1et 2 du règlement de copropriété ( ajout au point 1 : " Les copropriétaires ont un droit d'usage proportionnel des parties communes, sauf dispositions contraires dans les statuts. Pareille dérogation statutaire est présumée être une servitude, sauf clause dérogatoire" ; ajout au point 2 : "ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges; ) et a supprimé 3 points ( les points 3, 4 et 5) du règlement de copropriété pour les transférer dans le règlement d'ordre intérieur (points 1, 2 et 3). Le point 3 du règlement de copropriété devenu le point 1 du règlement d'ordre intérieur a été complété comme suit : " ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l'assemblée générale en application de l'article 577-7, § 1er, 1°, c)".
Ce règlement d'ordre intérieur contenant au minimum les 3 points dont il est question à l'art.577-4, § 2 de l'ancien code civil est OBLIGATOIRE.
Et l'art.172 , c) de la loi du 18 juin 2018 a complété l'article 577-10, § 2, alinéa 2 par la phrase : ""Le syndic a également l'OBLIGATION d'adapter le règlement d'ordre intérieur si les dispositions légales qui s'appliquent sont modifiées, sans avoir besoin pour ce faire d'une décision préalable de l'assemblée générale. Le cas échéant, le syndic communique cette information à la prochaine réunion."

La mise à jour des statuts et du règlement d'ordre intérieur : une obligation qui subsiste (Corinne MOSTIN, dans Revue de la copropriété et droit immobilier, 3/2022, pages 3 à 7)

rexou · #11 25-03-2023 19:38:58

GT a écrit :

La mise à jour des statuts et du règlement d'ordre intérieur : une obligation qui subsiste (Corinne MOSTIN, dans Revue de la copropriété et droit immobilier, 3/2022, pages 3 à 7)

Merci mais impossible de consulter le texte en ligne... sad

GT · #12 25-03-2023 20:26:08

rexou a écrit :

GT a écrit :
La mise à jour des statuts et du règlement d'ordre intérieur : une obligation qui subsiste (Corinne MOSTIN, dans Revue de la copropriété et droit immobilier, 3/2022, pages 3 à 7)
Merci mais impossible de consulter le texte en ligne...

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PIM

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