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Bail commerc - cass. 2 février 2023 - renouvellement du bail - refus du bailleur

GT
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Bail commerc - cass. 2 février 2023 - renouvellement du bail - refus du bailleur

L'alinéa 3 de l'article 16, I, de la loi du 30 avril 1951 a pour objet d'obliger le preneur à saisir le juge de la contestation dans un bref délai.
Lorsqu'il refuse le renouvellement du bail en raison de manquements graves du preneur aux obligations qui découlent pour lui du bail en cours, le bailleur est tenu d'indiquer, dans le délai imparti pour notifier son refus, les manquements graves qu'il invoque, de manière à permettre au preneur d'apprécier l'opportunité d'une contestation.

https://juportal.be/JUPORTAwork/ECLI:BE … 1677752750

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PIM
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Re : Bail commerc - cass. 2 février 2023 - renouvellement du bail - refus du bailleur

GT a écrit :

L'alinéa 3 de l'article 16, I, de la loi du 30 avril 1951 a pour objet d'obliger le preneur à saisir le juge de la contestation dans un bref délai.
Lorsqu'il refuse le renouvellement du bail en raison de manquements graves du preneur aux obligations qui découlent pour lui du bail en cours, le bailleur est tenu d'indiquer, dans le délai imparti pour notifier son refus, les manquements graves qu'il invoque, de manière à permettre au preneur d'apprécier l'opportunité d'une contestation.

https://juportal.be/JUPORTAwork/ECLI:BE … 1677752750

Je pensais que le bailleur pouvait refuser le renouvellement du bail commercial sans motif (je rappelle ma méconnaissance de la loi sur les baux commerciaux...)

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max11
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Re : Bail commerc - cass. 2 février 2023 - renouvellement du bail - refus du bailleur

PIM a écrit :
GT a écrit :

L'alinéa 3 de l'article 16, I, de la loi du 30 avril 1951 a pour objet d'obliger le preneur à saisir le juge de la contestation dans un bref délai.
Lorsqu'il refuse le renouvellement du bail en raison de manquements graves du preneur aux obligations qui découlent pour lui du bail en cours, le bailleur est tenu d'indiquer, dans le délai imparti pour notifier son refus, les manquements graves qu'il invoque, de manière à permettre au preneur d'apprécier l'opportunité d'une contestation.

https://juportal.be/JUPORTAwork/ECLI:BE … 1677752750

Je pensais que le bailleur pouvait refuser le renouvellement du bail commercial sans motif (je rappelle ma méconnaissance de la loi sur les baux commerciaux...)

Non, un bail commercial de 9 ans donne droit à 2 (ou 3 ?) renouvellement sauf très très bonne raison pour le propriétaire !
On considère que l'installation et le développement d'un commerce entraine de gros investissement qu'il est difficile de rentabiliser en 9 ans.
Imaginer les abus que pourraient faire un propriétaire qui voit son vieux rez commercial transformé, aux frais de son nouveau locataire, en beau restaurant avec une clientèle fidèle.... La tentation serait grande chez certain de refuser le renouvellement pour le louer plus cher à un autre locataire....

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PIM

PIM
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Re : Bail commerc - cass. 2 février 2023 - renouvellement du bail - refus du bailleur

max11 a écrit :
PIM a écrit :
GT a écrit :

L'alinéa 3 de l'article 16, I, de la loi du 30 avril 1951 a pour objet d'obliger le preneur à saisir le juge de la contestation dans un bref délai.
Lorsqu'il refuse le renouvellement du bail en raison de manquements graves du preneur aux obligations qui découlent pour lui du bail en cours, le bailleur est tenu d'indiquer, dans le délai imparti pour notifier son refus, les manquements graves qu'il invoque, de manière à permettre au preneur d'apprécier l'opportunité d'une contestation.

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Je pensais que le bailleur pouvait refuser le renouvellement du bail commercial sans motif (je rappelle ma méconnaissance de la loi sur les baux commerciaux...)

Non, un bail commercial de 9 ans donne droit à 2 (ou 3 ?) renouvellement sauf très très bonne raison pour le propriétaire !
On considère que l'installation et le développement d'un commerce entraine de gros investissement qu'il est difficile de rentabiliser en 9 ans.
Imaginer les abus que pourraient faire un propriétaire qui voit son vieux rez commercial transformé, aux frais de son nouveau locataire, en beau restaurant avec une clientèle fidèle.... La tentation serait grande chez certain de refuser le renouvellement pour le louer plus cher à un autre locataire....

Evidemment !
D'où le concept d'une durée potentielle de 27 ans.
Merci pour ce recadrage.

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grmff
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Re : Bail commerc - cass. 2 février 2023 - renouvellement du bail - refus du bailleur

Attention aussi qu'en cas de refus de renouvellement, le locataire évincé a droit à des indemnités fonction notamment du type de commerce qui va venir s'installer.

Bref, toujours consulter un avocat, correctement, complètement et avec les données d'un dossier complet

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GT
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Re : Bail commerc - cass. 2 février 2023 - renouvellement du bail - refus du bailleur

La requête en cassation visait à casser et à annuler un jugement du tribunal de première instance du 23 février 2022 qui a décidé que tous les refus de renouvellement de baux commerciaux en cause étaient injustifiés et qu'en conséquence les baux étaient renouvelés.

Ce jugement a considéré qu'aucun grief n'était précisé dans les lettre de refus de renouvellement et que le tribunal pouvait uniquement vérifier si les griefs invoqués dans cette lettre étaient justifiés et a décidé que les refus de renouvellement notifiés par le bailleur étaient injustifiés.

L'article 16, I,4°, alinéa 1er de la loi du 30 avril  1951 sur les baux commerciaux dispose que le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail tous manquements graves du preneur aux obligations qui découlent pour lui du bail en cours, en ce comprises la dépréciation de l'immeuble par le fait du preneur, des siens ou de ses ayants cause, et les modifications substantielles apportées, sans l'accord du bailleur, à la nature ou au mode d'exploitation du commerce, ainsi que tout fait illicite du preneur qui, apprécié objectivement, rend impossible la continuation des rapports contractuels entre le bailleur et le preneur.

Dans sa lettre de refus de renouvellement, le bailleur avait fait référence à l'article 16, I, 4°  de la loi sur les baux commerciaux et avait retranscrit cet article.
Cependant, il n'avait pas indiqué les manquements graves invoqués.

Qu'a décidé la Cour de cassation ?

Le bailleur ne peut se limiter à une simple référence aux dispositions légales et à reproduire celles-ci. Il doit mentionner en détail les manquements allégués  de sorte que le locataire puisse contester ceux-ci en connaissance de cause.

Elle a rejeté le pourvoi du bailleur.

La problématique de l'indemnité d'éviction est étrangère à cet arrêt.

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