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Refus de payer ses loyers

AraiGP
Pimonaute
Inscription : 07-02-2022
Messages : 8

Refus de payer ses loyers

Bonjour la communauté,
J'ai actuellement un problème avec un de mes locataires qui refuse de payer ses loyers car il y a des problèmes d'infiltration et d'humidité dans le logement (gouttière à refaire)
Je suis en train d'effectuer les démarches afin de faire les réparations nécessaires mais cela prend du temps (devis, travaux, 2-3 mois)
Cependant le locataire refuse de payer ces loyers en disant qu'il subit des préjudices à cause de ces travaux à faire.
Que puis-je faire ? a-t-il le droit de ne pas payer ces loyers ? quelles sont les démarches ou articles que je peux lui mentionner/ entreprendre?
Merci de votre aide à tous,

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 11 753

Re : Refus de payer ses loyers

Le locataire ne paye plus son loyer - l’exception d’inexécution
https://crm.snpc-nems.be/en/node/4683

Ces fausses vérités en droit du bail et en droit judiciaire
Les législations régionales et fédérales prévoient-elles la suspension du loyer lorsque le bailleur reste en défaut d’effectuer les travaux qui lui incombent ?
https://ladds.be/wp-content/uploads/202 … 0-08-1.pdf
pages 18 à 23

Le preneur peut-il suspendre le paiement du loyer ?
https://lampspw.wallonie.be/dgo4/site_l … l/fiche/37

Les défauts du bien loué justifient-il le défaut de paiement du loyer ?
https://www.pim.be/defauts-bien-loue-ju … ent-loyer/

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Aime ce post :
PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 17 046
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Re : Refus de payer ses loyers

AraiGP a écrit :

Bonjour la communauté,
J'ai actuellement un problème avec un de mes locataires qui refuse de payer ces loyers car il y a des problèmes d'infiltration et d'humidité dans le logement (gouttière à refaire)
Je suis en train d'effectuer les démarches afin de faire les réparations nécessaires mais cela prend du temps (devis, travaux, 2-3 mois)
Cependant le locataire refuse de payer ces loyers en disant qu'il subit des préjudices à cause de ces travaux à faire.
Que puis-je faire ? a-t-il le droit de ne pas payer ces loyers ? quelles sont les démarches ou articles que je peux lui mentionner/ entreprendre?
Merci de votre aide à tous,

Non, il n'a pas le droit.
Mettez le en demeure.
Et s'il ne paye toujours pas: direction justice de paix.

(grillé par GT)

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 282

Re : Refus de payer ses loyers

Non il n'a pas le droit.

Par contre, il a le droit d'avoir un appartement salubre, et si l'appartement a de tels soucis, il a le droit de demander une réduction du loyer.
S'il "consigne" les loyers, le juge qui serait saisi pourrait voir cela d'un oeil neutre, considérer l'équilibre des droits et devoirs du locataire et du propriétaire, lui octroyer une diminution du loyer, et le condamner à verser les arriérés diminués et le loyer diminué jusqu'à parfaite réparation. Eventuellement assortie d'un délai maximal après lequel le locataire pourrait exiger que le bail soit rompu à vos torts avec indemnité de rupture fautive.

C'est donc plus délicat que ce qu'il n'y parait.

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 11 753

Re : Refus de payer ses loyers

Le principe du droit commun des contrats est incontestable. Le locataire peut se prévaloir , comme tout créancier, de l'inexécution par son cocontractant de ses obligations pour suspendre les siennes, en tout ou en partie.
L'application de ce principe doit être proportionnée , prudente et exécutée de bonne foi en fonction de chaque cas d'espèce.
L'exception d'inexécution peut être soumise au juge qui apprécie souverainement d'après toutes les circonstances de la cause si le manquement d'une partie à ses obligations contractuelles revêt un caractère de gravité justifiant l'exception d'inexécution de la convention par l'autre partie.

1)TOUTES les circonstances du cas d'espèce : je les ignore
2)Je ne suis pas le juge qui appréciera
Il a été écrit : "Utilisée sans les précautions délicates qu'elle nécessite , l'exception d'inexécution est de nature à nuire particulièrement au preneur.

Une précaution à prendre par le preneur est de faire établir le manquement qu'il reproche au bailleur.

Dernière modification par GT (04-04-2023 10:02:39)

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Aiment ce post :
grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 282

Re : Refus de payer ses loyers

Merci pour ces précisions juridiques. D'un niveau pratique, je n'ai jamais été confronté au cas.

Néanmoins, en salle d'audience, on voit comment le juge réagit aux différents cas qui lui sont présentés. Même s'il termine chaque cas par "jugement fin d'audience" et qu'on ne connait jamais le jugement, on peut supposer que le jugement sera en ligne avec les questions posées, et avec les réactions que le juge a face à chaque situation.

Et j'ai déjà vu plus d'une fois le juge qui demandait si le locataire avait consigné sur son propre compte l'intégralité des loyers en retard, et s'il avait la possibilité de les payer d'un coup. Quand la réponse est "oui, j'ai les sous", la réaction du juge est très différente de "non, j'ai tout dépensé".

Quand le locataire a les sous, il est présumé de bonne foi, et le problème est présumé réel. Dans l'esprit du juge, c'st au proprio de démontrer la mauvaise foi du locataire.
Quand le locataire n'a plus les sous, le juge présume que le problème soulevé n'est qu'un prétexte pour ne pas payer, et le problème est présumé inexistant. Et, toujours dans l'esprit du juge, c'est au locataire à prouver que le problème est réel.

Ce n'est pas du juridique, évidemment. Et c'est sans doute un peu caricatural et exagéré, mais c'est comme cela que je l'ai ressenti. C'est de la justice de paix.... Le juge est un homme, et il juge le cas qui lui est présenté, mais aussi les humains derrière le cas en question. Avec bon sens et équité, pas toujours avec des règles de droit extraites du code civil.

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 11 753

Re : Refus de payer ses loyers

Effectivement, la consignation du montant des loyers que le locataire s'abstient de verser au bailleur  est un des éléments susceptibles de démontrer la bonne foi du locataire que le juge pourrait prendre en compte pour rendre sa décision. Cependant la consignation des loyers non payés établit uniquement que les fonds sont immédiatement disponibles au cas où il apparaitrait au juge que la retenue n'était pas justifiée.

L'exception d'inexécution doit être maniée par le locataire avec la plus grande prudence.
Je pense que c'est rarement le cas.

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AraiGP
Pimonaute
Inscription : 07-02-2022
Messages : 8

Re : Refus de payer ses loyers

Merci de ces explications.

Donc le locataire a le droit de demander un diminution de loyer pour clause d'inexécution, mais doit le demander via lettre recommandée?

Est-ce que la différence entre le montant normal du loyer et la réduction doit être consignée sur un compte séparé ? (par Example loyer = 1000 euros, loyer réduit = 800 euros, donc le locataire doit consigne ce montant sur un compte séparé? Et est-ce que une fois les travaux fait, le locataire doit verser les arriérés? donc les 200 euros dans ce cas

Merci bcp

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 282

Re : Refus de payer ses loyers

Il est logique que le loyer soit diminué entre le début des problèmes et la fin des réparations.
Le locataire qui a été ennuyé n'est plus ennuyé une fois les réparations faites. Mais les ennuis, ils les a eu, et la diminution reste acquise en contrepartie de ces ennuis...

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 10 101

Re : Refus de payer ses loyers

grmff a écrit :

Il est logique que le loyer soit diminué entre le début des problèmes et la fin des réparations.
Le locataire qui a été ennuyé n'est plus ennuyé une fois les réparations faites. Mais les ennuis, ils les a eu, et la diminution reste acquise en contrepartie de ces ennuis...

Le locataire PEUT DEMANDER une diminution de son loyer. Le bailleur PEUT ACCEPTER. Ce n 'est pas automatique. L'éventuelle diminution intervient normalement à la date de la demande jusqu'à réparation. Il peut aussi être convenu d'un forfait par exemple.

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