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Condition suspensive crédit hypothécaire - Vendeur en faute ?

Nico
Pimonaute
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Condition suspensive crédit hypothécaire - Vendeur en faute ?

Bonjour à tous,

Désolé d'avance si la question peut paraitre idiote mais nous avons besoin d'être rassurés.

Nous avons fait une offre et, à l'issu, un compromis de vente a été signé sous la condition suspensive qu'un crédit immobilier auprès d'un organisme bancaire soit accepté, sous un délai de 2 mois.  Au delà de ces deux mois, le vendeur peut en théorie annuler la vente si j'ai bien compris.

Hors nous avons fait les démarches assez tôt pour l'obtention du crédit mais le dossier est bloqué car le vendeur n'a pas de certificat énergétique PEB a nous fournir dans l'immédiat (nouvelle construction), obligatoire normalement lors de la signature du compromis et indispensable pour l'accord de notre crédit auprès de la banque.  Nous avons pris contact avec lui et un certificat PEB temporaire sera établi pour nous permettre de débloquer notre dossier à la banque, mais il sera établi après le délai des 2 mois de la clause suspensive.

Ma question est simple ; le vendeur peut-il faire valoir la clause suspensive à l'issu des 2 mois pour annuler la vente, même si le retard pris auprès de notre organisme financier est dû au fait que le dossier est bloqué par l'absence du certificat PEB ?  Nous allons demander à notre agent immobilier la signature d'un avenant au compromis avant la fin du délai des 2 mois pour prolonger la clause suspensive et la durée du compromis, le vendeur peut-il refuser de signer ce document ?

Merci à vous d'avance pour vos réponses,

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PIM
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Re : Condition suspensive crédit hypothécaire - Vendeur en faute ?

Nico a écrit :

Bonjour à tous,

Désolé d'avance si la question peut paraitre idiote mais nous avons besoin d'être rassurés.

Nous avons fait une offre et, à l'issu, un compromis de vente a été signé sous la condition suspensive qu'un crédit immobilier auprès d'un organisme bancaire soit accepté, sous un délai de 2 mois.  Au delà de ces deux mois, le vendeur peut en théorie annuler la vente si j'ai bien compris.

Hors nous avons fait les démarches assez tôt pour l'obtention du crédit mais le dossier est bloqué car le vendeur n'a pas de certificat énergétique PEB a nous fournir dans l'immédiat (nouvelle construction), obligatoire normalement lors de la signature du compromis et indispensable pour l'accord de notre crédit auprès de la banque.  Nous avons pris contact avec lui et un certificat PEB temporaire sera établi pour nous permettre de débloquer notre dossier à la banque, mais il sera établi après le délai des 2 mois de la clause suspensive.

Ma question est simple ; le vendeur peut-il faire valoir la clause suspensive à l'issu des 2 mois pour annuler la vente, même si le retard pris auprès de notre organisme financier est dû au fait que le dossier est bloqué par l'absence du certificat PEB ?  Nous allons demander à notre agent immobilier la signature d'un avenant au compromis avant la fin du délai des 2 mois pour prolonger la clause suspensive et la durée du compromis, le vendeur peut-il refuser de signer ce document ?

Merci à vous d'avance pour vos réponses,

Il faut voir comment la clause est rédigée.
Reproduisez-là ici svp

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GT

rexou
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Re : Condition suspensive crédit hypothécaire - Vendeur en faute ?

Il y a aussi de fortes chances pour que le vendeur ne trouve aucun intérêt à annuler la vente.

Pas trop de raisons de stresser à mon avis, mais vous pouvez en effet faire établir un avenant par le notaire.

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Nico
Pimonaute
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Re : Condition suspensive crédit hypothécaire - Vendeur en faute ?

Merci à vous pour vos réponses.  Voici la clause telle que citée dans le compromis :

"Cette vente est conclue sous la condition suspensive d'obtenir un financement par l'acquéreur d'un montant de 269 000€.  L'acquéreur s'engage à introduire une demande de financement auprès du [Organisme financier].  L'acquéreur bénéficie d'un délai de deux mois à partir de la signature de ce compromis pour l'obtenir.

Si le financement est accordé dans le délai, l'acquéreur doit en informer par écrit l'étude notariale et l'agent immobilier.  A défaut de fournir cette information, le vendeur peut informer l'acquéreur par recommandé que la vente doit être considérée comme inexistante.  Tant que le vendeur n'envoie pas ce recommandé, le délai de la condition suspensive est prolongée.  Dans le cas où la vente est considérée comme inexistante, l'acquéreur récupérera la garantie éventuellement payée."

rexou a écrit :

Il y a aussi de fortes chances pour que le vendeur ne trouve aucun intérêt à annuler la vente.

Pas trop de raisons de stresser à mon avis, mais vous pouvez en effet faire établir un avenant par le notaire.

En effet, nous n'avons pas de réelles indications que le vendeur veuille annuler la vente.  Mais ayant eu un réel coup de cœur pour cette maison ma compagne et moi-même ne voulons vraiment pas passer à côté de cette vente.  Nous ne pouvons nous empêcher de penser que si le vendeur souhaite annuler la vente pour une raison X ou Y (une offre en "off" plus alléchante ?  Une volonté de mettre la maison à vendre à un prix plus important ?), il aurait là le moyen de le faire peut-être... 

D'où ma question de savoir si le vendeur peut refuser de signer un avenant et/ou faire annuler la vente avec la clause suspensive, le délai étant bientôt dépassé, alors que le certificat PEB aurait dû m'être transmis lors de la signature du compromis et que l'absence de ce certificat bloque l'accord de mon crédit.

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GT
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Re : Condition suspensive crédit hypothécaire - Vendeur en faute ?

Nico a écrit :

D'où ma question de savoir si le vendeur peut refuser de signer un avenant et/ou faire annuler la vente avec la clause suspensive, le délai étant bientôt dépassé, alors que le certificat PEB aurait dû m'être transmis lors de la signature du compromis et que l'absence de ce certificat bloque l'accord de mon crédit.

Comment était rédigée la clause du compromis relative au certificat PEB ?

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Nico
Pimonaute
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Re : Condition suspensive crédit hypothécaire - Vendeur en faute ?

GT a écrit :

Comment était rédigée la clause du compromis relative au certificat PEB ?

Il s'agit d'une simple phrase informant comme quoi le vendeur n'avait pas encore établi le certificat PEB et qu'il me sera remis au plus tard à la signature de l'acte authentique.  Il n'y a pas de clause suspensive ou autre concernant ce PEB.

Néanmoins j'ai appris qu'en cas de vente (ou location) le certificat doit être établi avant la mise en vente du bien.

L'agent immobilier m'avait dit oralement au tout début que je l'aurai à la signature du compromis.  Puis les délais n'ont cessé de se rallonger, mais je peux comprendre qu'établir ce certificat peut prendre du temps ... Néanmoins je m'inquiète quand-même.

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PIM
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Re : Condition suspensive crédit hypothécaire - Vendeur en faute ?

- Adressez un courrier (courtois) à votre vendeur expliquant les rétroactes et demandant, pour la bonne règle, la signature du dit avenant,
- quel est l’avis de votre notaire ?

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Nico
Pimonaute
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Re : Condition suspensive crédit hypothécaire - Vendeur en faute ?

PIM a écrit :

- Adressez un courrier (courtois) à votre vendeur expliquant les rétroactes et demandant, pour la bonne règle, la signature du dit avenant,
- quel est l’avis de votre notaire ?

Le notaire nous dit qu'il est effectivement plus prudent pour nous de signer un avenant avec le vendeur pour prolonger les conditions du compromis et que dans la mesure où le PEB est obligatoire pour la délivrance de notre crédit, le vendeur devrait normalement accepter.

Si tout se passe bien nous allons signer cet avenant prochainement.  Si tout se passe bien.

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PIM
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Re : Condition suspensive crédit hypothécaire - Vendeur en faute ?

Nico a écrit :
PIM a écrit :

- Adressez un courrier (courtois) à votre vendeur expliquant les rétroactes et demandant, pour la bonne règle, la signature du dit avenant,
- quel est l’avis de votre notaire ?

Le notaire nous dit qu'il est effectivement plus prudent pour nous de signer un avenant avec le vendeur pour prolonger les conditions du compromis et que dans la mesure où le PEB est obligatoire pour la délivrance de notre crédit, le vendeur devrait normalement accepter.

Si tout se passe bien nous allons signer cet avenant prochainement.  Si tout se passe bien.

Tenez-nous informés svp

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GT
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Re : Condition suspensive crédit hypothécaire - Vendeur en faute ?

Nico a écrit :
PIM a écrit :

- Adressez un courrier (courtois) à votre vendeur expliquant les rétroactes et demandant, pour la bonne règle, la signature du dit avenant,
- quel est l’avis de votre notaire ?

Le notaire nous dit qu'il est effectivement plus prudent pour nous de signer un avenant avec le vendeur pour prolonger les conditions du compromis et que dans la mesure où le PEB est obligatoire pour la délivrance de notre crédit, le vendeur devrait normalement accepter.

Si tout se passe bien nous allons signer cet avenant prochainement.  Si tout se passe bien.

Vendeur en faute ou notaire négligent ?
Tout professionnel de l'immobilier est supposé ne pas ignorer qu'actuellement le score PEB est un des éléments examinés par les banques dans le cadre de l'octroi d'un prêt hypothécaire.

"L’efficacité énergétique actuelle et future d’un logement constitue en effet l’un des éléments à prendre en compte par les banques lorsqu’elles octroient un crédit et cet aspect est appelé à gagner en importance à l’avenir."
https://www.nbb.be/fr/blog/guerre-infla … -en-danger

Dernière modification par GT (08-05-2023 06:35:01)

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borodin
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Re : Condition suspensive crédit hypothécaire - Vendeur en faute ?

Nico a écrit :
GT a écrit :

Comment était rédigée la clause du compromis relative au certificat PEB ?

Il s'agit d'une simple phrase informant comme quoi le vendeur n'avait pas encore établi le certificat PEB et qu'il me sera remis au plus tard à la signature de l'acte authentique.  Il n'y a pas de clause suspensive ou autre concernant ce PEB.

Néanmoins j'ai appris qu'en cas de vente (ou location) le certificat doit être établi avant la mise en vente du bien.

L'agent immobilier m'avait dit oralement au tout début que je l'aurai à la signature du compromis.  Puis les délais n'ont cessé de se rallonger, mais je peux comprendre qu'établir ce certificat peut prendre du temps ... Néanmoins je m'inquiète quand-même.


Bonjour,

Pour info le PEB est obligatoire dès la signature du compromis.
Etant donné que dans votre cas il s'agit d'un bien en construction (loi Breyne), un rapport intermédiaire doit en principe être établi pour satisfaire à cette obligation.
Votre notaire aurait dû y être attentif (c'est du moins notre pratique en notre Etude).
Ceci dit, votre banque pourrait aussi ne pas demander le PEB, les nouvelles constructions devant obligatoirement respecter certaines normes en matières de performance énergétique). J'ai déjà vu un certain nombre de banques qui n'exigeaient pas ce document en cas de nouvelles construction.

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PIM
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Re : Condition suspensive crédit hypothécaire - Vendeur en faute ?

Et finalement, vous l'avez reçu ce PEB intermédiaire ?

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GT
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Re : Condition suspensive crédit hypothécaire - Vendeur en faute ?

Nico a écrit :


Nous avons pris contact avec lui et un certificat PEB temporaire sera établi pour nous permettre de débloquer notre dossier à la banque, mais il sera établi après le délai des 2 mois de la clause suspensive.

C'est quoi un certificat PEB temporaire.
En quelles circonstances est-il délivré ?
Quelle est la procédure ?

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borodin
Pimonaute
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Re : Condition suspensive crédit hypothécaire - Vendeur en faute ?

GT a écrit :
Nico a écrit :


Nous avons pris contact avec lui et un certificat PEB temporaire sera établi pour nous permettre de débloquer notre dossier à la banque, mais il sera établi après le délai des 2 mois de la clause suspensive.

C'est quoi un certificat PEB temporaire.
En quelles circonstances est-il délivré ?
Quelle est la procédure ?

Un certificat temporaire est un certificat réalisé sur base des travaux et mesures qui vont être effectués.
En gros, il faut communiquer à l'expert ce qui va être fait et il va faire un certificat "théorique"

Ce certificat temporaire est réalisé lorsque, justement, un certificat normal ne peut pas être réalisé (loi Breyne par exemple).

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Nico
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Re : Condition suspensive crédit hypothécaire - Vendeur en faute ?

PIM a écrit :

Et finalement, vous l'avez reçu ce PEB intermédiaire ?

Toujours pas pour l'instant.  Il serait apparemment prévu pour la semaine prochaine ... Mais le délai est sans cesse repoussé ...

Nous avons signé un avenant au compromis prolongeant de 2 mois supplémentaires notre délai pour réaliser la clause suspensive.  Mais bon, n'ayant toujours pas le PEB, le délai est déjà entamé ... Le délai pour la signature de l'acte authentique a également été fixé à 2 mois à compter de la date de réalisation de la clause suspensive.

Nous ne pouvons nous empêcher de penser qu'il y a peut-être un souci avec l'établissement de ce PEB ; le vendeur n'arrive peut-être pas à obtenir un PEB A ou B et repousse sans cesse les délais le temps de faire des "finitions" qui pourraient corriger les éventuels "problèmes" ...

Même si j'ai évoqué une construction neuve, dans la pratique il s'agit d'une "très très grosse rénovation", démolition et reconstruction de la maison.

Je vous tiendrai au courant de la situation.

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PIM

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Re : Condition suspensive crédit hypothécaire - Vendeur en faute ?

Suite des événements ?

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GT

Nico
Pimonaute
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Re : Condition suspensive crédit hypothécaire - Vendeur en faute ?

Bonjour à tous,

Durant ces 2 dernières semaines l'agence et le propriétaire ont continué à me faire miroiter que le PEB allait arriver.  A ce jour je ne l'ai toujours pas, et la vente va être annulée.

En effet, ces 2 dernières semaines j'ai décidé de "mener mon enquête", j'ai donc téléphoné à tous les gens concernés par la construction de la maison ;

L'architecte, qui m'a dit qu'il n'avait fait que le permis d'urbanisme car il a ensuite été écarté du projet directement, le vendeur voulant faire la maison à sa sauce. 

Le responsable PEB, qui m'a dit que le vendeur ne respecte pas les engagements qu'il a pris lors de la déclaration PEB initiale, ce qui explique que pour l'instant il n'est pas possible d'établir le certificat.  Il manque notamment des aérations dans les fenêtres pour la ventilation, des vannes sur les radiateurs, une étude de la ventilation qui a été posée au black comme d'ailleurs toute la maison, etc ...

Et, enfin, la commune qui m'informe que la maison est suivie de près car il y a une multitudes d'infractions urbanistiques relevées sur cette maison.  J'attends un écrit de leur part qui me détaille tout pour ensuite annuler le compromis avec la clause suspensive sur les infractions urbanistiques.  Voici quelques infractions qui m'ont été données : Le tout à l'égout n'est pas conforme, voire défectueux.  Les fenêtres ne sont pas à la bonne place par rapport au permis.  Au niveau de la structure de la maison ce n'est pas bon non plus.  La maison a été construire plus profonde de 1 mètre par rapport à l'autorisation délivrée, et bien d'autres qui arriveront en détails dans ma boite mail ... 

Le pire, c'est que la commune avait prévenu l'agence qui évidemment ne m'a pas prévenu et continuait de m'affirmer, avant que je me renseigne, que tout était bon sur l'urbanisme et tout le reste.  Faute à moi aussi de ne pas m'être renseigné plus tôt à la commune, malheureusement je faisais confiance à l'agence.  Le propriétaire était d'ailleurs également au courant des infractions car la commune l'avait contacté.

Je suis néanmoins remonté contre l'agence, qui m'avait proposé de faire réaliser un certificat PEB par un certificateur (alors qu'il appartient au responsable PEB de le faire pour une nouvelle construction) afin de débloquer mon dossier à la banque.  Bizarrement, cette idée arrive 2 mois et demie après le début des galères, et juste après avoir reçu une "déclaration PEB provisoire", non recevable pour la banque mais qui me permet légalement de devenir moi même le déclarant PEB et d'hériter de la charge d'établir avec le responsable le certificat, alors qu'il n'y a rien qui va et que le PEB est bloqué et pour longtemps ...  Dans le compromis il était noté que l'original me serait remis à l'acte authentique.  Vu l'état du dossier : impossible, je me serais bien fait avoir.

J'ai l'impression que l'agence a voulu m'avoir, de mèche avec le propriétaire.  Maintenant ce ne sont que des spéculations.  Néanmoins, la vente est un fiasco et nous stresse depuis des mois, sans compter les démarches que nous avons fait pour nous préparer à acheter une cuisine (car absente dans la maison) et tout le reste.

Que pensez-vous de la responsabilité de l'agence ?  Dois-je en rester là ou entamer quelconques démarches ?

Merci à vous en tout cas pour l'écoute.

A bientôt,

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Condition suspensive crédit hypothécaire - Vendeur en faute ?

Quel renversement de situation depuis votre message initial du 5/5...

Quand vous dites que "la vente va être annulée", prenez conseil auprès de votre notaire, car il faut agir avec prudence.

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