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Indexation appart après achat

Mbe
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Indexation appart après achat

Bonjour, J'ai acquis un appartement "PEB A", en 2022 et j'ai repris l'ancien locataire et son bail enregistré en 2018 en région wallonne. Celui-ci  n'a jamais été indexé. Mon locataire prétend que l'indexation doit être calculée depuis mon acquisition en 2022, alors que je l'ai calculée depuis la date anniversaire 2018. Cela fait évidemment une grosse augmentation, mais je l'ai averti par recommandé 4 mois avant la date fatidique afin qu'il puisse réagir s'il voulait quitter. Merci de me confirmer que l'année est bien celle de la signature du bail en 2018 et pas celle de mon achat en 2022. Cordialement.

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grmff
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Re : Indexation appart après achat

Je confirme. Vous devenez bailleur à la place du bailleur, même si c'est un amateur qui ne s'appelle pas Roger.
Le bail continue, dans les mêmes droits et obligations.

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PIM
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Re : Indexation appart après achat

grmff a écrit :

Je confirme. Vous devenez bailleur à la place du bailleur, même si c'est un amateur qui ne s'appelle pas Roger.
Le bail continue, dans les mêmes droits et obligations.

Pour expliquer la plaisanterie de Grmff: le nouveau bailleur est subrogé dans les droits et obligations de l'ancien.

Moralité: c'est bien la date originaire du bail qui compte.

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Mbe
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Re : Indexation appart après achat

Merci beaucoup à tous. J'avais peur d'être dans l'erreur. Cordialement.

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Chokotoff
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Re : Indexation appart après achat

Vous avez raison et, pour convaincre ou cesser toute discussion avec le locataire, il suffit de reprendre la formule de calcul de l'indexation du loyer.
On y retrouve bien le loyer de départ, l'index de départ et l'index de maintenant.

Pour être complet, mais cela ne vous préoccupe pas puisque votre PEB est A, cette formule doit être modifiée pour les PEB pour lesquels l'indexation est limitée : le pourcentage multiplicatif mais également le dernier loyer et l'index avant l'entrée en vigueur de cette décision.

Pour revenir à votre cas, vous pouvez dire à votre locataire deux choses :
1. il peut être heureux de ne pas avoir été indexé puisque pendant tout ce temps, il a économisé de l'argent.
2. (non, ça il ne faut pas lui dire mais s'il est un peu cortiqué il devrait le déduire lui-même) le marché augmente généralement davantage que l'indexation. Donc s'il veut partir, pour trouver un équivalent à ce qu'il loue aujourd'hui, non seulement il risque de ramer pour trouver le bien, il va se rendre compte que c'est plus cher, il va perdre ses habitudes (l'humain n'aime pas le changement) et il va repartir avec un bail d'un an et un nouveau propriétaire qui sera peut-être moins bon que vous. On sait ce que l'on a, on ne sait pas ce que l'on aura (deuxième adage dans l'immobilier après "un mauvais arrangement vaut mieux qu'un bon procès").

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Mbe

PIM
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Re : Indexation appart après achat

Chokotoff a écrit :

Pour être complet, mais cela ne vous préoccupe pas puisque votre PEB est A, cette formule doit être modifiée pour les PEB pour lesquels l'indexation est limitée : le pourcentage multiplicatif mais également le dernier loyer et l'index avant l'entrée en vigueur de cette décision.

???

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Mbe

rexou
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Re : Indexation appart après achat

Pour faire simple, votre locataire est dans l'erreur et vous pouvez indexer sur base de l'indice de 2018.

Il a deux options : payer l'indexation demandée ou déménager. Il est en effet probable que le prix actuel du marché soit supérieur au prix du loyer -même indexé- qu'il aura à payer chez vous.

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Mbe

Chokotoff
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Re : Indexation appart après achat

PIM a écrit :
Chokotoff a écrit :

Pour être complet, mais cela ne vous préoccupe pas puisque votre PEB est A, cette formule doit être modifiée pour les PEB pour lesquels l'indexation est limitée : le pourcentage multiplicatif mais également le dernier loyer et l'index avant l'entrée en vigueur de cette décision.

???

J'ai lu (je pense que c'est sur le site de la Région wallonne), que pour indexer un loyer PEB "non 100 %", vu que l'indexation limitée au pourcentage n'est applicable que pour novembre 2022-octobre 2023 (sauf prolongation et, à mon avis, on va prolonger), il faut dès lors prendre le loyer valable la veille de novembre 2022, puis lui appliquer l'index (avec l'indice avant 2022 évidemment).
Exemple concret (je prends des chiffres un peu bidon et j'ai arrondi pour aller vite) :
loyer initial : 500 euros
début 01/03/2019.
index 2020 : 3 % --> loyer à partir du 01/03/2020 : 515 euros
index 2021 : 3 % --> loyer à partir du 01/03/2021 : 530 euros
index 2022 : 8 % --> loyer à partir du 01/03/2022 : 573 euros
index 2023 : 6 % --> loyer à partir du 01/03/2023 : 607 euros
Ça c'est si PEB tel que 100 %

Maintenant, on a un PEB PEB tel que c'est 50 %. Alors, les 34 euros de 2023 sont limités à 17 euros. D'où la raison de prendre pour le calcul 573 euros et l'indice 2022 et l'indice 2023 au lieu du loyer de départ et l'indice de départ.
Effet pervers, supposons que dans sa grande bonté, le bailleur n'a pas appliqué l'indexation depuis 2020, on se retrouve avec 500 + 500*0,06*50% = 515 euros en 2023 au lieu de 607 euros (ou même 500 euros au lieu de 573 euros si le PEB est pourri). Et m'est avis que l'on va trainer ce truc d'indexation PEB-limitée pendant un bon moment.

Si ce que j'ai écrit est faux, n'hésitez pas.

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Mbe

Chokotoff
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Re : Indexation appart après achat

Voici le lien du site pour la Région wallonne : https://www.wallonie.be/fr/demarches/indexer-un-loyer

J'espère avoir compris comme il faut...

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Mbe

rexou
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Re : Indexation appart après achat

Chokotoff a écrit :
PIM a écrit :
Chokotoff a écrit :

Pour être complet, mais cela ne vous préoccupe pas puisque votre PEB est A, cette formule doit être modifiée pour les PEB pour lesquels l'indexation est limitée : le pourcentage multiplicatif mais également le dernier loyer et l'index avant l'entrée en vigueur de cette décision.

???

J'ai lu (je pense que c'est sur le site de la Région wallonne), que pour indexer un loyer PEB "non 100 %", vu que l'indexation limitée au pourcentage n'est applicable que pour novembre 2022-octobre 2023 (sauf prolongation et, à mon avis, on va prolonger), il faut dès lors prendre le loyer valable la veille de novembre 2022, puis lui appliquer l'index (avec l'indice avant 2022 évidemment).
Exemple concret (je prends des chiffres un peu bidon et j'ai arrondi pour aller vite) :
loyer initial : 500 euros
début 01/03/2019.
index 2020 : 3 % --> loyer à partir du 01/03/2020 : 515 euros
index 2021 : 3 % --> loyer à partir du 01/03/2021 : 530 euros
index 2022 : 8 % --> loyer à partir du 01/03/2022 : 573 euros
index 2023 : 6 % --> loyer à partir du 01/03/2023 : 607 euros
Ça c'est si PEB tel que 100 %

Maintenant, on a un PEB PEB tel que c'est 50 %. Alors, les 34 euros de 2023 sont limités à 17 euros. D'où la raison de prendre pour le calcul 573 euros et l'indice 2022 et l'indice 2023 au lieu du loyer de départ et l'indice de départ.
Effet pervers, supposons que dans sa grande bonté, le bailleur n'a pas appliqué l'indexation depuis 2020, on se retrouve avec 500 + 500*0,06*50% = 515 euros en 2023 au lieu de 607 euros (ou même 500 euros au lieu de 573 euros si le PEB est pourri). Et m'est avis que l'on va trainer ce truc d'indexation PEB-limitée pendant un bon moment.

Si ce que j'ai écrit est faux, n'hésitez pas.

Compliqué votre calcul !

Vous avez un tableau sur PIM. Vous prenez l'index de départ et l'index de fin. Il est inutile de vous préoccuper des index intermédiaires de chaque année.

Dans ce cas ci, indexation totale sur toute la période d'occupation jusqu'à le dernière échéance annuelle (PEB A)

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Mbe

Chokotoff
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Re : Indexation appart après achat

Je sais comment se calcule une indexation de loyer, mais je développais un exemple concret en rapport aux PEB non 100 % et tel que je l'ai compris du site de la RW. Personnellement, je calcule toujours avec loyer de départ, indice de départ et indice d'arrivée. Sauf qu'avec cette histoire de PEB non 100 %, il va y avoir du calcul intermédiaire nécessaire.
Ce n'est pas moi qui ai compliqué le système, c'est le gouvernement wallon !  devil

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Mbe
Pimonaute assidu
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Re : Indexation appart après achat

Merci beaucoup. Cordialement.

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