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Indexation de mon contrat de location

Fanatri3
Pimonaute
Inscription : 26-05-2023
Messages : 1

Indexation de mon contrat de location

Bonjour,
je loue une maison depuis 2014
La signature du bail a été réalisée le 10/06/2014
Le bail a été établi à partir du 1/08/2014 et est enregistré. ('bail de 3-6-9 ans)
Le montant du loyer est de 900 euros, loyer qui n'a jamais été indexé.
Nous arrivons donc au terme des 9 ans.
La propriétaire souhaite vendre la maison mais elle a loupé de deux mois mon préavis  Elle le reconnait.
Le bail est donc reconduit automatiquement pour 3 ans.

MAIS elle veut indexé mon loyer ( d'après ses calculs je devrai donc payer +/-1150 euros)
Hors, je n'ai pas reçu de certificat énergétique lors de la signature du bail, je pense qu'il n'existe pas, elle ne m'en a pas parlé lors de sa venue il y a un mois pour évaluer, avec une agence immobilière, le prix de vente de la maison.

Je précise qu'elle veut réaliser des travaux avant la vente de sa maison: Installations de panneaux photovoltaïques et pompe à chaleur,  réfection de la terrasse... tout cela alors que je loue le bien.

Au vu des nouvelles normes en vigueur, peut-elle indexé le loyer et réaliser des travaux en ma présence ?

Merci d'avance pour votre réponse
Françoise

Dernière modification par Fanatri3 (26-05-2023 10:27:11)

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 10 280

Re : Indexation de mon contrat de location

Fanatri3 a écrit :

Bonjour,
je loue une maison depuis 2014
La signature du bail a été réalisée le 10/06/2014
Le bail a été établi à partir du 1/08/2014 et est enregistré. ('bail de 3-6-9 ans)
Le montant du loyer est de 900 euros, loyer qui n'a jamais été indexé.
Nous arrivons donc au terme des 9 ans.
La propriétaire souhaite vendre la maison mais elle a loupé de deux mois mon préavis  Elle le reconnait.
Le bail est donc reconduit automatiquement pour 3 ans.

MAIS elle veut indexé mon loyer ( d'après ses calculs je devrai donc payer +/-1150 euros)
Hors, je n'ai pas reçu de certificat énergétique lors de la signature du bail, je pense qu'il n'existe pas, elle ne m'en a pas parlé lors de sa venue il y a un mois pour évaluer, avec une agence immobilière, le prix de vente de la maison.

Je précise qu'elle veut réaliser des travaux avant la vente de sa maison: Installations de panneaux photovoltaïques et pompe à chaleur,  réfection de la terrasse... tout cela alors que je loue le bien.

Au vu des nouvelles normes en vigueur, peut-elle indexé le loyer et réaliser des travaux en ma présence ?

Merci d'avance pour votre réponse
Françoise

Tout d'abord une remarque : durant 9 ans votre propriétaire n'a pas indexé le loyer. Avez-vous calculé le montant cumulé de ce que vous a épargné cette non-indexation ? Au vu de ce cadeau reçu, ne pensez-vous pas qu'il serait malvenu de vous interroger "au vu des normes en vigueur" ?

Oui, bien sur, elle peut faire réaliser des travaux en votre présence. Ces travaux visent à améliorer les performances énergétiques de la maison.
Et vous en bénéficierez le temps que vous êtes encore locataire du bien.

Votre propriétaire veut vendre sa maison. Le montant du loyer est un critère de valorisation parmi d'autres et il est bien légitime de l'actualiser. Même si l'indexation doit exclure la dernière année 2022/2023 "au vu de l'interdiction en cours". La performance PEB est un autre critère de valorisation, motif pour lequel votre propriétaire veut faire des travaux.

Votre propriétaire "a loupé" la date du préavis. Vous regrettez de devoir subir des travaux et l'indexation. La solution très simple serait que vous recherchiez un bien qui vous convient dès à présent et remettiez vous même votre préavis à votre bailleur. Mieux : discutez avec votre propriétaire et convenez d'une fin de bail de commun accord.

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 12 214

Re : Indexation de mon contrat de location

Fanatri3 a écrit :

Je précise qu'elle veut réaliser des travaux avant la vente de sa maison: Installations de panneaux photovoltaïques et pompe à chaleur,  réfection de la terrasse... tout cela alors que je loue le bien.

Au vu des nouvelles normes en vigueur, peut-elle indexé le loyer et réaliser des travaux en ma présence ?

Que prévoit votre contrat de bail en matière de travaux ?
Reprenez textuellement la clause.

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 12 214

Re : Indexation de mon contrat de location

Fanatri3 a écrit :

Bonjour,
je loue une maison depuis 2014
La signature du bail a été réalisée le 10/06/2014
Le bail a été établi à partir du 1/08/2014 et est enregistré. ('bail de 3-6-9 ans)
Le montant du loyer est de 900 euros, loyer qui n'a jamais été indexé.
Nous arrivons donc au terme des 9 ans.
La propriétaire souhaite vendre la maison mais elle a loupé de deux mois mon préavis  Elle le reconnait.
Le bail est donc reconduit automatiquement pour 3 ans.

MAIS elle veut indexé mon loyer ( d'après ses calculs je devrai donc payer +/-1150 euros)
Hors, je n'ai pas reçu de certificat énergétique lors de la signature du bail, je pense qu'il n'existe pas, elle ne m'en a pas parlé lors de sa venue il y a un mois pour évaluer, avec une agence immobilière, le prix de vente de la maison.

Je précise qu'elle veut réaliser des travaux avant la vente de sa maison: Installations de panneaux photovoltaïques et pompe à chaleur,  réfection de la terrasse... tout cela alors que je loue le bien.

Au vu des nouvelles normes en vigueur, peut-elle indexé le loyer et réaliser des travaux en ma présence ?

Merci d'avance pour votre réponse
Françoise

Quelle est la législation  applicable : flamande, bruxellois, wallonne  ?

Les compétences en ce qui concerne notamment les locations ont été régionalisées depuis plusieurs années.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 591

Re : Indexation de mon contrat de location

Le propriétaire pourra indexer, d'une manière ou d'une autre.
Vous ne pouvez pas l'empêcher de faire un certificat PEB, qui est obligatoire et à refaire tous les 10 ans.

Pour ce qui est des travaux, c'est plus discutable.
Si les travaux de panneaux photovoltaïques sont somme toute assez vite fait, et vu les dates butoir (Wallonie), il serait malvenu e vous y opposer, et cela vous fera une économie directe.
Pour la pompe à chaleur, pareil.
Pour la terrasse, c'est plus délicat.  Parce que ces travaux dureront plus longtemps, et vous empêcheront de profiter de votre terrasse pendant kes beaux jours, sans que cela ne vous apporte vraiment un bénéfice.  A moins qu'ils fassent les travaux pendant vos vacances hors de chez vous et que les travaux soient finis à votre retour, évidemment.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 10 280

Re : Indexation de mon contrat de location

grmff a écrit :

Le propriétaire pourra indexer, d'une manière ou d'une autre.
Vous ne pouvez pas l'empêcher de faire un certificat PEB, qui est obligatoire et à refaire tous les 10 ans.

Pour ce qui est des travaux, c'est plus discutable.
Si les travaux de panneaux photovoltaïques sont somme toute assez vite fait, et vu les dates butoir (Wallonie), il serait malvenu e vous y opposer, et cela vous fera une économie directe.
Pour la pompe à chaleur, pareil.
Pour la terrasse, c'est plus délicat.  Parce que ces travaux dureront plus longtemps, et vous empêcheront de profiter de votre terrasse pendant kes beaux jours, sans que cela ne vous apporte vraiment un bénéfice.  A moins qu'ils fassent les travaux pendant vos vacances hors de chez vous et que les travaux soient finis à votre retour, évidemment.

Après 9 ans sans indexation, je crois qu'il serait vraiment malvenu de discutailler pour ces travaux de terrasse. Même si cela ne vous apporte pas vraiment un bénéfice et engendre quelques désagréments.

En parlant de bénéfice, il peut être instructif de calculer l'avantage financier engrangé depuis 9 ans par la non-indexation.

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Chokotoff
Pimonaute bavard
Inscription : 12-12-2022
Messages : 324

Re : Indexation de mon contrat de location

rexou a écrit :

Après 9 ans sans indexation, je crois qu'il serait vraiment malvenu de discutailler pour ces travaux de terrasse. Même si cela ne vous apporte pas vraiment un bénéfice et engendre quelques désagréments.

En parlant de bénéfice, il peut être instructif de calculer l'avantage financier engrangé depuis 9 ans par la non-indexation.

Je suis d'accord. Sauf que la marche est généralement grande entre l'ancien loyer et le loyer indexé. Donc cela surprend et on ne voit plus que cela sans se rappeler que l'on a économisé... beaucoup depuis longtemps.
Outre la marche importante, le locataire se demande aussi pourquoi son loyer est indexé du jour au lendemain alors qu'il ne l'a jamais été auparavant.

Conclusion 1 : indexez.
Conclusion 2 : conclusion 1 + "Dès la première année"

Corrolaire : si la conclusion 2 n'a pas été appliquée, prendre son bâton de pèlerin pour expliquer au locataire les substantielles économies qu'il a réalisées pendant autant de temps.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Messages : 10 280

Re : Indexation de mon contrat de location

Chokotoff a écrit :
rexou a écrit :

Après 9 ans sans indexation, je crois qu'il serait vraiment malvenu de discutailler pour ces travaux de terrasse. Même si cela ne vous apporte pas vraiment un bénéfice et engendre quelques désagréments.

En parlant de bénéfice, il peut être instructif de calculer l'avantage financier engrangé depuis 9 ans par la non-indexation.

Je suis d'accord. Sauf que la marche est généralement grande entre l'ancien loyer et le loyer indexé. Donc cela surprend et on ne voit plus que cela sans se rappeler que l'on a économisé... beaucoup depuis longtemps.
Outre la marche importante, le locataire se demande aussi pourquoi son loyer est indexé du jour au lendemain alors qu'il ne l'a jamais été auparavant.

Conclusion 1 : indexez.
Conclusion 2 : conclusion 1 + "Dès la première année"

Corrolaire : si la conclusion 2 n'a pas été appliquée, prendre son bâton de pèlerin pour expliquer au locataire les substantielles économies qu'il a réalisées pendant autant de temps.

Perso, j'indexe souvent avec un léger retard, parfois un ou deux ans (quand les taux sont au plancher surtout) mais assez régulièrement. Par contre, j'indexe au dernier index connu, sans tenir compte de la date du bail. Cela compense un peu. Je n'ai jamais eu de souci avec les locataires résidentiels.

Une anecdote : Un rez loué à un bureau d'assurances. Index. Recommandé du locataire avec contestation de mon calcul fantaisiste. Nouveau calcul et correction de moins de deux euros. Discours grandiloquent du locataire "ancien directeur de banque" sur l'obligation de respecter les règles et de faire des calculs précis. Quelques mois plus tard, ce monsieur veut quitter mon bien pour cause d'achat. Il souhaite négocier sa sortie. Je lui ai rappelé son discours et les termes du bail : 6 mois d'indemnité et 3 de préavis. Il a payé.

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Chokotoff
Pimonaute bavard
Inscription : 12-12-2022
Messages : 324

Re : Indexation de mon contrat de location

rexou a écrit :

Une anecdote : Un rez loué à un bureau d'assurances. Index. Recommandé du locataire avec contestation de mon calcul fantaisiste. Nouveau calcul et correction de moins de deux euros. Discours grandiloquent du locataire "ancien directeur de banque" sur l'obligation de respecter les règles et de faire des calculs précis. Quelques mois plus tard, ce monsieur veut quitter mon bien pour cause d'achat. Il souhaite négocier sa sortie. Je lui ai rappelé son discours et les termes du bail : 6 mois d'indemnité et 3 de préavis. Il a payé.

Il a essayé de négocier, cela n'a pas fonctionné. Il a eu raison d'essayer et semble être resté correct.

J'ai eu un cas similaire mais moins immédiat dans la correction. Bail résidence un an. Après un ou deux mois, on me signale que l'on souhaite partir mais que l'on respectera les clauses du bail. Comme toujours, je concède que si je trouve un remplaçant endéans, j'abandonne l'indemnité et j'écourte le préavis. État des lieux de sortie et remise des clés bien avant la fin du préavis. Je fais les comptes et je signale

"Donc trois mois et un mois d'indemnités + une estimation correcte d'une consommation d'eau et des charges pour solde de tout compte à autant pour éviter d'attendre six mois ; si je trouve quelqu'un, je vous rembourse sur ce compte-là".

Grand déballage sur le non respect du bail et qu'il fallait respecter le bail.
J'ai confirmé que nous allions bien respecter le bail dans lequel il était bien mis qu'un mois d'indemnité était dû (il a fallu que je le ressorte séance tenante).
Il y a eu les trois mois de préavis. Et le mois d'indemnité.
Je passe les noms d'oiseau que j'ai reçu par après et la mise en demeure par message de remettre les clés malgré la remise des clés. Et le juge de paix... qui les a déboutés.

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