Le gouvernement part à la chasse aux revenus locatifs

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Le gouvernement a décidé de contraindre tous les contribuables locataires (particuliers ou sociétés) d'un bien affecté en partie ou en totalité à des activités professionnelles à remplir une annexe à la déclaration fiscale.

Les locataires qui déduisent une partie de leurs loyers à titre professionnel devront prochainement joindre une annexe à leur déclaration à l’IPP permettant de vérifier la situation fiscale du bailleur.

Si le ministre des Finances Vincent Van Peteghem n'a finalement pas transcrit la taxation des loyers réels pour tous les bailleurs dans son projet de réforme fiscale, le gouvernement fédéral cible désormais les locataires qui déduisent tout ou partie de leur loyer comme frais professionnels, ainsi que leurs propriétaires.

L'exécutif a décidé de contraindre tous les contribuables locataires (particuliers ou sociétés) d'un bien affecté en partie ou en totalité à des activités professionnelles à remplir une annexe à la déclaration fiscale. Elle devra comprendre les nom, prénom et adresse complète du bailleur, l'adresse du bien immobilier qui fait l'objet du contrat de bail, le montant total du loyer et la quote-part de celui-ci déduit à titre de frais professionnels et le numéro de registre national du bailleur.

Si le locataire ne remplit pas cette annexe, il ne pourra plus déduire ses loyers. "Les sommes versées à titre de loyer ou de charges locatives ne seront plus considérées comme des charges professionnelles par l'administration fiscale", prévient le ministre des Finances.
Contrôler le bailleur

L'objectif de la mesure est clair: permettre au fisc de vérifier si le bailleur a bien déclaré le loyer professionnel comme loyer imposable à valeur réelle (et pas sur la base du revenu cadastral indexé, comme c'est le cas pour les loyers résidentiels).

La mesure, qui devrait rapporter plusieurs dizaines de millions d'euros, a été négociée dans le cadre du dernier conclave budgétaire et fait l'objet d'une loi qui devrait prochainement être déposée au Parlement.

Manque à gagner pour l'État

"Actuellement, le fisc peine parfois à recouper la déduction du loyer dans le chef du locataire avec la taxation des revenus locatifs réels dans le chef du bailleur. C'est particulièrement le cas lorsque seule une partie du loyer est déduite", explique Matthieu Possoz, avocat fiscaliste (Linklaters LLP).

Il détaille: "En cas de bail commercial, le contrat doit être enregistré comme tel et il est donc en principe plus simple pour l'administration fiscale d'avoir accès à l’information. C'est plus compliqué en ce qui concerne les baux résidentiels, pour lesquels il n'est pas rare d’avoir des contribuables qui déduisent une petite partie professionnelle de leur habitation (par exemple une pièce dédiée au télétravail), sans systématiquement prévenir leur bailleur."

Dans l'ignorance, le bailleur continue de déclarer les loyers comme s'il s'agissait à 100% de loyers privés et n'est pas taxé correctement sur ces montants, ce qui constitue un "manque à gagner" pour l'État. "Ces revenus immobiliers sont souvent mal déclarés, parfois délibérément, mais aussi souvent par ignorance. Cette loi vise à éviter ces inexactitudes à faciliter le contrôle administratif du fisc", souligne le cabinet du ministre des Finances.

Différence de traitement

Pour rappel, lorsqu'un propriétaire loue un bien à un particulier, celui-ci est imposé sur la base du montant du revenu cadastral (RC) indexé et majoré de 40%. Si le bien est loué à un particulier qui y exerce son activité professionnelle et y affecte partiellement ou totalement le bien, la totalité ou la partie affectée à l'activité professionnelle sont taxables sur base du loyer net réellement perçu diminué du forfait de frais.

Étant donné qu'en règle générale, les revenus cadastraux en Belgique sont bas, la taxation du loyer à valeur réelle est moins avantageuse pour le bailleur.
Ventilation du bail

"Attention, dans le cas où un bien est donné en location et que seule une partie du loyer est déduite à titre professionnel, le contrat de bail doit impérativement prévoir le split entre la partie professionnelle et la partie privée, sans quoi 100% du loyer sera taxé à titre professionnel dans le chef du bailleur", met en garde Matthieu Possoz.

Un point qui dérange le MR, qui entend bien mettre ce problème sur la table du gouvernement. "Si on accepte cette obligation de déclaration dans une annexe, il faut supprimer cette présomption. Si le locataire déduit 10% de son loyer, il nous paraît logique de respecter ce qui est indiqué dans l'annexe, sans se référer au contrat de bail qui ne prévoit pas forcément la ventilation du loyer, d'autant plus lorsque le bailleur n'est pas au courant", explique une source libérale.

La nouvelle obligation de déclaration pourrait effectivement avoir des conséquences importantes pour les bailleurs qui n'ont pas prévu dans leur bail une séparation entre loyer professionnel et loyer privé et qui vont se retrouver taxés, pour l'intégralité, sur la base des loyers réels… un peu comme l'avait souhaité le ministre des Finances dans sa réforme abandonnée de la taxation des revenus immobiliers.

Et aussi ceci:
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