Problème de financement d'un copropriétaire travaux décidés par l'ACP

MédiB · #1 19-06-2023 13:33:54

Bonjour à tous,

Devenue assez récemment syndic bénévole de notre petite copropriété, j'ai mis en route un projet de rénovation énergétique bien nécessaire et souhaité par plusieurs copropriétaires (l'immeuble est très vieux et il y a des soucis partout : toit à rénover (et donc isoler en même temps car isolation actuelle inexistante), infiltrations par les terrasses...

Etant donné qu'on doit s'attaquer aux terrasses, j'ai proposé de demander par la même occasion des devis pour refaire la façade arrière (dont différentes zones vont de toute façon être impactées par les travaux des terrasses), car cette façade est une grosse faiblesse niveau énergétique (on sent littéralement le froid entrer en hiver), et est en plus couverte d'éternits d'époque (amiantés).

4 copropriétaire sur 5 ont marqué leur accord pour effectuer des travaux en incluant cette façade (on est donc au-dessus des 2/3 requis), mais la dernière refuse et commence à menacer de saisir le juge de paix car nous la forçons à financer des travaux qu'elle ne juge pas urgents dont le montant est assez élevé et qu'elle ne sait pas comment financer.

Elle doit en effet fournir une avance de près de 40.000 euros (dont elle récupèrera environ 17.000 via les primes rénolution).
Je ne trouve pas d'info à ce sujet : est-elle obligée de s'acquitter de cet appel de fonds ou peut-elle vraiment me mettre en demeure car elle juge abusif de l'obliger à payer ce montant sans pouvoir l'étaler sur plusieurs années ?

Tous les autres copropriétaires sont en mesure de financeur leurs travaux et ne souhaitent pas prendre d'emprunt, donc un emprunt de copropriété n'est à priori pas possible...

Elle a d'abord réagi en disant qu'elle n'aurait pas de choix que de vendre son appartement si on validait ces travaux (cependant elle était d'accord pour le toit et les terrasses, soit déjà un montant de 24 000 € à sa charge....) mais menace de saisir le juge de paix si on insiste pour faire aussi les façades, et de demander en plus une révision des quote part car pas de chance, elle a la plus grosse part qu'elle estime non justifiée.

Je ne souhaite évidemment pas la forcer à vendre son appartement, mais il ne me semble pas juste non plus de tout mettre en suspens car elle a un problème de financement ? D'autant que les prix augmentent sans arrêt, nous ne voulons pas attendre plusieurs années et y perdre financièrement.

Merci d'avance pour votre aide!

grmff · #2 19-06-2023 16:27:51

Théoriquement, le copropriétaire est soumis aux décisions légales de l'assemblée générale.

Pratiquement, il est parfois nécessaire de faire des concessions. 40.000€ ne se trouvent pas sous le sabot d'un cheval (cela se saurait) et si elle peut déjà mettre 24.000€, il faut pouvoir mettre de l'eau dans son vin.

Pour le reste, à vous de voir si vous désirez partir en guerre, ou garder l'église au milieu du village. A 5, il me semble qu'il devrait y avoir moyen de s'entendre...

Il reste également des solutions pour étaler la dépense: un prêt en copropriété, un prêt personnel pour rénovation énergétique (bullet, le temps qu'elle récupère les 17.000€ qu'elle n'a pas...)

Un argument de taille serait de voir si vous gagnez des points au niveau du PEB. Parce qu'avec les règlementations à venir, cela devient un argument de vente sérieux.

rexou · #3 19-06-2023 16:44:47

MédiB a écrit :

Bonjour à tous,
Devenue assez récemment syndic bénévole de notre petite copropriété, j'ai mis en route un projet de rénovation énergétique bien nécessaire et souhaité par plusieurs copropriétaires (l'immeuble est très vieux et il y a des soucis partout : toit à rénover (et donc isoler en même temps car isolation actuelle inexistante), infiltrations par les terrasses...
Etant donné qu'on doit s'attaquer aux terrasses, j'ai proposé de demander par la même occasion des devis pour refaire la façade arrière (dont différentes zones vont de toute façon être impactées par les travaux des terrasses), car cette façade est une grosse faiblesse niveau énergétique (on sent littéralement le froid entrer en hiver), et est en plus couverte d'éternits d'époque (amiantés).
4 copropriétaire sur 5 ont marqué leur accord pour effectuer des travaux en incluant cette façade (on est donc au-dessus des 2/3 requis), mais la dernière refuse et commence à menacer de saisir le juge de paix car nous la forçons à financer des travaux qu'elle ne juge pas urgents dont le montant est assez élevé et qu'elle ne sait pas comment financer.
Elle doit en effet fournir une avance de près de 40.000 euros (dont elle récupèrera environ 17.000 via les primes rénolution).
Je ne trouve pas d'info à ce sujet : est-elle obligée de s'acquitter de cet appel de fonds ou peut-elle vraiment me mettre en demeure car elle juge abusif de l'obliger à payer ce montant sans pouvoir l'étaler sur plusieurs années ?
Tous les autres copropriétaires sont en mesure de financeur leurs travaux et ne souhaitent pas prendre d'emprunt, donc un emprunt de copropriété n'est à priori pas possible...
Elle a d'abord réagi en disant qu'elle n'aurait pas de choix que de vendre son appartement si on validait ces travaux (cependant elle était d'accord pour le toit et les terrasses, soit déjà un montant de 24 000 € à sa charge....) mais menace de saisir le juge de paix si on insiste pour faire aussi les façades, et de demander en plus une révision des quote part car pas de chance, elle a la plus grosse part qu'elle estime non justifiée.
Je ne souhaite évidemment pas la forcer à vendre son appartement, mais il ne me semble pas juste non plus de tout mettre en suspens car elle a un problème de financement ? D'autant que les prix augmentent sans arrêt, nous ne voulons pas attendre plusieurs années et y perdre financièrement.
Merci d'avance pour votre aide!

A priori, je dirais que votre copropriétaire doit s'acquitter de sa part dans les travaux décidés par l'AG. Elle peut cependant toujours aller en justice de paix (dans les 4 mois qui suivent l'AG), mais à elle de constituer un dossier et motiver son refus. Je ne pense pas que le juge ferait annuler la décision prise en AG sans un très bon motif ou une irrégularité.

La question qui vient à l'esprit est aussi la suivante : quid du fonds de réserve ? Celui-ci est obligatoire et doit être alimenté régulièrement.

Si un prêt doit être sollicité, c'est au copropriétaire de le faire en son nom, et pas à l'ACP. qui n'est dans le cas présent pas demandeuse.

Concernant l'urgence, l'ACP peut facilement invoquer la nécessité d'isoler, mais aussi l'avantage actuel des primes, qui risque de diminuer ou disparaitre dans le futur. L'isolation devient primordiale pour le PEB aussi.

Concernant les quotités, la personne concernée est libre de monter un dossier et introduire une demande. Ceci impliquera des frais (!) importants et demandera du temps. Avec avocat, expert, géomètre... et sans doute assez peu de chances d'obtenir satisfaction sauf anomalie manifeste et importante. Cela restera sans doute une menace sans suite...

rexou · #4 19-06-2023 16:53:29

grmff a écrit :

Théoriquement, le copropriétaire est soumis aux décisions légales de l'assemblée générale.
Pratiquement, il est parfois nécessaire de faire des concessions. 40.000€ ne se trouvent pas sous le sabot d'un cheval (cela se saurait) et si elle peut déjà mettre 24.000€, il faut pouvoir mettre de l'eau dans son vin.
Pour le reste, à vous de voir si vous désirez partir en guerre, ou garder l'église au milieu du village. A 5, il me semble qu'il devrait y avoir moyen de s'entendre...
Il reste également des solutions pour étaler la dépense: un prêt en copropriété, un prêt personnel pour rénovation énergétique (bullet, le temps qu'elle récupère les 17.000€ qu'elle n'a pas...)
Un argument de taille serait de voir si vous gagnez des points au niveau du PEB. Parce qu'avec les règlementations à venir, cela devient un argument de vente sérieux.

Posté ma réponse avant d'avoir lu ceci. Etaler les travaux peut être envisagé, mais sur une période relativement courte (disons deux ans) et si un prêt doit être demandé, c'est au CP concerné d'en faire la demande. La copro ne doit pas faire un emprunt et en supporter les charges si seulement un CP sur 5 éprouve des difficultés à honorer ses charges.

Si un juge doit examiner le dossier, il pourrait reprocher à l'ACP de ne pas avoir constitué et alimenté régulièrement un fonds de réserve.

Il peut y avoir moyen de s'entendre, oui. Et c'est à espérer. Mais l'approche consistant à menacer l'ACP ne favorise pas cette voie.

Chokotoff · #5 19-06-2023 23:35:38

Tiens, et tant que l'on y est, si elle décide de vendre, qu'en est-il des obligations de l'acquéreur par rapport aux travaux votés ?

rexou · #6 20-06-2023 09:30:07

Chokotoff a écrit :

Tiens, et tant que l'on y est, si elle décide de vendre, qu'en est-il des obligations de l'acquéreur par rapport aux travaux votés ?

L'acquéreur achète les droits et les obligations du vendeur bien évidemment. Mais les parties -acheteur et vendeur- peuvent prévoir d'autres dispositions lors de la vente. Si les travaux sont déjà votés, ce serait au vendeur de les financer et dans ce cas, le prix en sera retenu par le notaire lors de la vente, au profit de l'ACP.

Chokotoff · #7 20-06-2023 09:51:10

rexou a écrit :

Chokotoff a écrit :
Tiens, et tant que l'on y est, si elle décide de vendre, qu'en est-il des obligations de l'acquéreur par rapport aux travaux votés ?
L'acquéreur achète les droits et les obligations du vendeur bien évidemment. Mais les parties -acheteur et vendeur- peuvent prévoir d'autres dispositions lors de la vente. Si les travaux sont déjà votés, ce serait au vendeur de les financer et dans ce cas, le prix en sera retenu par le notaire lors de la vente, au profit de l'ACP.

Merci.
D'où l'importance de disposer des PV's des dernières années. Qui est en charge de vérifier si les montants seront retenus par le notaire et à quelle hauteur ? Imaginons que l'on ait voté les travaux au niveau de la réalisation (il faut faire), que l'on n'ait pas encore voté les devis ou que les devis ne sont pas encore connus (qui va faire et pour combien) au moment de la signature de l'acte.

Corollaire : quid si le montant des travaux est supérieur au prix de vente ?

rexou · #8 20-06-2023 10:28:17

Chokotoff a écrit :

Merci.
D'où l'importance de disposer des PV's des dernières années. Qui est en charge de vérifier si les montants seront retenus par le notaire et à quelle hauteur ? Imaginons que l'on ait voté les travaux au niveau de la réalisation (il faut faire), que l'on n'ait pas encore voté les devis ou que les devis ne sont pas encore connus (qui va faire et pour combien) au moment de la signature de l'acte.
Corollaire : quid si le montant des travaux est supérieur au prix de vente ?

Le syndic communique l'état de la situation et les dettes ainsi que les obligations du vendeur. Il demande le cas échéant au notaire de bloquer les sommes correspondantes au profit de l'ACP

La répartition des frais est à décider entre vendeur et acheteur. Le principe étant normalement que les travaux déjà décidés sont à charge du vendeur.

Si le montant de la vente ne couvre pas le prix des travaux, (ou si par exemple ne hypothèque ou d'autres dettes prioritaires devaient intervenir) j'ignore ce qu'il en est. Mais en tout état de cause, si un CP vend avec des dettes et s'avère insolvable, l'ACP devra répartir la perte sur les autres CP.

MédiB · #9 20-06-2023 13:02:08

Un grand merci déjà pour toutes vos réponses, quelle chouette communauté !

C'est l'un des facteurs compliqués dans l'équation, avant notre achat de l'appartement (en 2020), il n'y avait aucun fonds de réserve;
Les CP autour de la table ont malheureusement accepté cette situation durant des années, et lors de notre arrivée nous avons voté ensemble la constitution d'un fonds de réserve mais celui-ci n'est pas encore très fourni étant donné qu'il est assez récent.

Elle pourrait donc en effet reprocher à l'ACP de ne pas avoir créé de fonds de réserve plus tôt, mais entre temps cela a été régularisé. (et en plus elle en est plus responsable que moi puisqu'elle était déjà là...)
On pourrait déjà utiliser cette avance pour financer une partie des travaux mais cela ne représente pas grand chose sur le montant total des travaux.

L'approche consistant à menacer l'ACP n'est effectivement pas super, d'autant que, syndic bénévole, travaillant à temps plein et jeune maman, je peux vous assurer que j'ai autre chose à faire que de devoir supporter ces menaces et que je peux aussi décider de renoncer à prendre cela sur mes épaules et faire payer à tous un syndic professionnel qui à terme va finir par nous coûter plus cher que les travaux une fois les primes récupérées. Mais bon ça c'est une autre discussion...

rexou a écrit :

grmff a écrit :
Théoriquement, le copropriétaire est soumis aux décisions légales de l'assemblée générale.
Pratiquement, il est parfois nécessaire de faire des concessions. 40.000€ ne se trouvent pas sous le sabot d'un cheval (cela se saurait) et si elle peut déjà mettre 24.000€, il faut pouvoir mettre de l'eau dans son vin.
Pour le reste, à vous de voir si vous désirez partir en guerre, ou garder l'église au milieu du village. A 5, il me semble qu'il devrait y avoir moyen de s'entendre...
Il reste également des solutions pour étaler la dépense: un prêt en copropriété, un prêt personnel pour rénovation énergétique (bullet, le temps qu'elle récupère les 17.000€ qu'elle n'a pas...)
Un argument de taille serait de voir si vous gagnez des points au niveau du PEB. Parce qu'avec les règlementations à venir, cela devient un argument de vente sérieux.
Posté ma réponse avant d'avoir lu ceci. Etaler les travaux peut être envisagé, mais sur une période relativement courte (disons deux ans) et si un prêt doit être demandé, c'est au CP concerné d'en faire la demande. La copro ne doit pas faire un emprunt et en supporter les charges si seulement un CP sur 5 éprouve des difficultés à honorer ses charges.
Si un juge doit examiner le dossier, il pourrait reprocher à l'ACP de ne pas avoir constitué et alimenté régulièrement un fonds de réserve.
Il peut y avoir moyen de s'entendre, oui. Et c'est à espérer. Mais l'approche consistant à menacer l'ACP ne favorise pas cette voie.

rexou · #10 20-06-2023 16:29:50

MédiB a écrit :

Un grand merci déjà pour toutes vos réponses, quelle chouette communauté !
C'est l'un des facteurs compliqués dans l'équation, avant notre achat de l'appartement (en 2020), il n'y avait aucun fonds de réserve;
Les CP autour de la table ont malheureusement accepté cette situation durant des années, et lors de notre arrivée nous avons voté ensemble la constitution d'un fonds de réserve mais celui-ci n'est pas encore très fourni étant donné qu'il est assez récent.
Elle pourrait donc en effet reprocher à l'ACP de ne pas avoir créé de fonds de réserve plus tôt, mais entre temps cela a été régularisé. (et en plus elle en est plus responsable que moi puisqu'elle était déjà là...)
On pourrait déjà utiliser cette avance pour financer une partie des travaux mais cela ne représente pas grand chose sur le montant total des travaux.
L'approche consistant à menacer l'ACP n'est effectivement pas super, d'autant que, syndic bénévole, travaillant à temps plein et jeune maman, je peux vous assurer que j'ai autre chose à faire que de devoir supporter ces menaces et que je peux aussi décider de renoncer à prendre cela sur mes épaules et faire payer à tous un syndic professionnel qui à terme va finir par nous coûter plus cher que les travaux une fois les primes récupérées. Mais bon ça c'est une autre discussion...

En effet, le fonds de réserve peut être utilisé pour financer une (même petite) partie des travaux. Et puisque fonds de réserve il y a,difficile de reprocher quoi que ce soit à l'ACP, surtout de la part d'une CP qui a accepté durant si longtemps que ce fonds soit inexistant.

Les menaces sont pour moi totalement déplacées. L'ACP peut dialoguer et éventuellement faire des concessions, mais cela doit être vu et perçu par la bénéficiaire comme une faveur et non un dû. Le dialogue dans le cadre des bonnes relations et de la conciliation, oui, dans la mesure où cela ne porte pas préjudice aux autres CP et pour qu'un accord se dégage. Mais rien sous la menace.

Une petite remarque : le fait d'être syndic bénévole dans une petite ACP ne vous empêche pas de signer un contrat et de mentionner des frais de fonctionnement. Par exemple 20€/mois par appartement, à titre de frais administratifs. Ce forfait vous dédommagera (au moins un peu) du temps et de l'énergie consacrés à votre activité. Pour une petite ACP, l'option du syndic bénévole -quand c'est possible- est la plupart du temps largement préférable à un syndic pro. A tous points de vue.

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