Besoin conseil de placement en vue d’un achat immobilier

Bonjour,

Comme souvent, plusieurs possibilités, mais ceci m'interpelle directement :

Dans un achat immobilier en Belgique, l'importance de l'apport peut être objectivée en suivant la règle générale bancaire suivante : les fonds propres doivent couvrir les frais d'achat (acte, notaire, crédit...) ainsi que 20 % de la valeur du bien acheté, le reste est finançable par emprunt hypothécaire.
Dans les grandes lignes, cela signifie que pour la totalité du coût de l'achat, vous en financez 1/3 sur fonds propre. Avec 140000 euros, vous visez un bien de 350000 euros (prix de vente). Toute autre clé de répartition est possible au cas par cas. Donc il est compliqué de vous aider sur cet aspect.

Ensuite, vous dites que les banques vous refusent de toute façon un prêt. Sans indiscrétion, quelles en sont les raisons ? Quels sont les biens que vous avez visés ?

Stratégiquement à présent, et en supposant que vous avez un financement bancaire.

Vous avez globalement deux options :
1. vous achetez votre bien, vous mettez votre renon à votre propriétaire et dans x années (fonction de la durée de votre emprunt), vous êtes chez vous sans dette bancaire.
2. vous vivez dans un bien que vous louez et vous achetez un bien pour mettre en location. Faut calculer si c'est rentable en fonction des biens que vous visez ainsi que de votre loyer. C'est aussi du cas par cas. Dans cette option, au bout du crédit, vous êtes propriétaire d'un bien mais vous êtes aussi toujours locataire. Vous pouvez enchaîner les opérations et même rester locataire toute votre vie si vous le désirez. Faut calculer.

L'option 1 est la plus courante et la plus sereine.
L'option 2 est un peu plus sportive... surtout avec le banquier qui part frileux pour prêter pour investir alors que l'on est locataire. Ce n'est pas impossible, mais le banquier est plus frileux. Aussi, toutes les charges et risques inhérents au bailleur (taxes, impayés, turn over...).

Il y a évidemment 1 bis qui est entre 1 et 2 et qui consiste à acheter (avec ou sans emprunt) un bien pour y vivre et un autre bien (idem pour les emprunts) pour mettre en location. Je ne développe pas mais vous avez compris le raisonnement.

Une chose est certaine, et quoiqu'en disent certains soit-disant gourous de l'investissement immobilier sur internet dont l'objectif principal n'est pas de vous faire performer dans l'investissement immobilier mais bien de vous vendre leurs formations, livres et autres conférences :
toutes autres choses étant égales, emprunter pour acheter un bien locatif, alors que l'on est locataire, ne va pas augmenter votre capacité d'emprunt.
Même si cela fonctionne sur papier, il y a une chiée de postulats que ces guignols prennent pour que leur modèle fonctionne. Sauf que votre modèle a beau performer sur papier, votre banquier a généralement appris à réfléchir un minimum et/ou a des règles à respecter, règles qui sont généralement transgressées par ces modèles. Ces guignols vous pondent des modèles divergents, donc tendant vers l'infini (sur papier, vous pourriez réaliser une inifinité d'opérations à la chaîne et/ou en parallèle), alors que la réalité est un modèle convergent (on peut réaliser plusieurs opérations à la chaîne ou en même temps mais on converge très vite vers, par exemple, trois achats coup sur coup avant de devoir attendre de rentrer des liquidités et/ou prendre de la valeur pour en réaliser un nouveau).