Bail conclu mais ne débutant pas dans les faits

J'essaie d'avoir une confirmation écrite de sa renonciation et je reloue au plus vite.

S'il y a une période inlouée, et donc une perte causée par le sagouin, je la retiens sur sa garantie.

S'il n'a pas déposé de garantie, je n'ai pas signé de bail.
Si je dois aller en justice, je réclame 3 mois de préavis et un mois d'indemnité (toujours bail court dans mon cas)

Mais cela m'est rarement arrivé depuis que je refuse les paiements partiels, acomptes, arrhes,  etc. Même jamais, en fait...

Qu'entend-on par rupture judiciaire ?

Comme quoi, la réponse est variable selon les circonstances et le juge de paix concerné...

Je comprends la position du juge... dans les deux cas. Et c'est toute la difficulté je trouve de comprendre ou "d'anticiper" les chances de réussite. Outre le fait qu'un juge aura son point de vue sur la question, il n'est pas impossible qu'il valide certains points, en invalide d'autres, et tout ensemble on se retrouve face à une situation du type "Oui, mais en fait non parce qu'il a dit non bien qu'il ait dit oui juste avant mais uniquement pour ça." On est souvent face à la condition nécessaire mais pas suffisante.

J'ai eu le cas suivant :
Audience 1 : il me fait comprendre que je ne dois demander que les arriérés et rien d'autre, l'autre partie était présente.
Audience 2 qui a suivi la première : il m'a donné tout ce que j'ai demandé, rupture, expulsion et indemnités comprises, jugeant que si l'on se déplace à la première audience et que l'on tombe d'accord pour se revoir à une deuxième audience deux mois plus tard, c'est pour être présent aussi. L'autre partie n'était pas présente.

C'est dingue comme ce juge était super pédagogue, avec les deux parties. Je te fais comprendre que tu ne dois pas me demander de trop et je vois que tu as compris pourquoi.
C'est aussi le juge qui, lors de la même audience, a pratiquement fait un cours de droit à l'un des (jeunes) avocats :
- Donc, vous vous positionnez de telle manière.
- Oui Monsieur le Juge.
- Mais alors, cela va en contradiction avec tel élément.
- Euh...
- Et bien oui, souvenez-vous votre cours de droit Machin.
- Euh... celui où l'on parle de ça et de ça ?
- Oui ! Celui-là !

Et avec un autre :
- Vous demandez ça et ça et ça, c'est bien cela ?
- Oui Monsieur le Juge.
- Donc vous faites la procédure Bazar.
- Euh non, je fais la procédure Brol.
- Ok, donnez-moi le document Bidule alors.
- Je ne l'ai pas Monsieur le Juge.
- Comment vous ne l'avez pas ? Alors vous faites plutôt la procédure Bazar ?
- Euh...
- Bon, sortez de la salle, appelez votre patron, voyez avec lui et vous revenez !
- Oui Monsieur le Juge.
Pendant qu'il sortait : Je comprends que l'on envoie les jeunes avocats pour de petites affaires sans grande importance en justice de paix, mais il serait grand temps que les patrons forment leurs avocats comme il faut ! Affaire suivante... Oui, Monsieur le Bâtonnier, je vous écoute...
Une demi-heure plus tard
- Voilà Monsieur le Juge, je fais bien la procédure Bazar.
- Il me semblait bien...

J'ai dû aller une fois en JP pour une locataire qui avait donner son renon avant même d'être rentré dans les lieux.
La garantie avait été constituée et le contrat de bail signé (RW).
Le JP m' a donné raison et garantie libérée à mon profit.

Sinon pour éviter les changements d'avis de dernière minutes, ma procédure c'est (dans l'ordre)
- envoi du modèle de contrat de bail non signé,
- réception de la garantie locative
- réception du contrat de bail signé par le locataire
- retrait des annonces
- renvoi du contrat signé
- Plus tard... parfois beaucoup plus tard EDE, remise des clefs et dédut de l'aventure

Pour déposer une garantie locative dans les règles, il faut un bail signé...
J'en déduis que vous percevez vous-mêmes la garantie locative en cash ou par virement sur votre propre compte bancaire.

Ma procédure c'est plutôt, dans l'ordre :
- explications détaillées des conditions (un an renouvelable, garantie locative, loyer payé anticipativement, charges couvrent ceci et cela...) ;
- signature du bail après avoir pédagogiquement commenté le bail ;
- dépôt de la garantie locative ;
- EDE et remise des clés si garantie locative déposée et assurance contractée et premier loyer payé.

Pour la sortie :
- décompte des arriérés de loyers éventuels + des arriérés de régularisation des charges éventuels + décompte des frais privatifs d'eau + décompte estimé des charges de l'exercice en cours pour ne pas attendre la fin de l'exercice + décompte des frais éventuels de remise en état ;
- établissement du décompte final de sortie ;
- tentative de négociation pour avoir la somme totale du décompte sans aller chercher la garantie locative ;
- libération de la garantie locative.

La résiliation doit se faire par le juge de paix.
Et le temps de faire ces démarches, votre locataire aura probablement pu régulariser sa situation...
A moins qu'elle ne vous ai raconté des bobards...