[Bruxelles] Indexation sans PEB communiqué et probablement sans bail enregistré

Pilou77 · #1 01-08-2023 21:37:27

Bonjour,

Je tenais d'abord à remercier PIM pour cet espace d'échnage informatif et tous les intervenants qui contribuent à beaucoup de lecture intéressante.

J"ai parcouru beaucoup de sujets mais ne me retrouvais pas à 100% dans les exemples cités, d'où mon questionnement sur l'indexation de mon loyer.

Situation :

bail signé avec une agence en mars 2022(edit) sans mention du PEB.

établissement d'une visite d'un expert pour PEB fin avril 2022(edit), donc après la signature du bail

le certificat PEB ne nous a jamais été communiqué conformément à l'article 217

le bail ne semble pas enregistré (aucune trace sur MyRent) , je me dois quand même de vérifier avec le bureau d'enregistrement comme souvent conseillé car le site MyRent ne serait pas toujours fiable

l'agence a indexé le loyer en mars 2023

M'étant renseigné aujourd'hui aplement sur les règles d'indexation (pour une histoire de dates divergentes entre occupation, date du bail et signature; qui n'est pas le sujet de ce post pour pas trop embrouiller) j'ai pris connaissance de l'ordonnance de la région de Bruxelles adoptée le 13 octobre 2022.
J'ai sur-ce vérifié l'enregistrement de mon bail (pas de trace en ligne) et constaté que le certificat PEB ne nous a jamais été communiqué. Celui-ci existe pourtant, et grâce à une information trouvée sur ce forum j'ai pu le retrouver en ligne sur le site de Bruxelles environnement.

Ayant également lu l'article suivant sur le site du syndicat des locataires

Citation :

Syndicat des Locataires a écrit :

Il nous parait, dès lors, impératif de cerner l’unique et l’exacte lecture du texte adopté ce 13 octobre 2022 pour ce qui est de la production du certificat PEB à savoir que le bailleur ne peut désormais réclamer l’indexation du loyer que si le bail écrit a été dûment enregistrer et si un certificat PEB est non seulement disponible mais encore faut-il qu’il ait été préalablement communiqué au preneur lors de l’étape précontractuelle et au plus tard lors de la conclusion du bail.

Je me posais les deux questions suivantes :

Pouvons nous contester l'indexation effectuée depuis mars 2023 vu que le PEB ne nous a jamais été communiqué (malgré son existence depuis fin avril 2022).
S'il s'avère que le bail n'a effectivement pas (encore) été enregistré nous pouvons d'après ma compréhension contester l'indexation, mais qu'en est-il si l'agence se met en ordre et enregitre le bail tardivement. L'indexation pourrait-elle quand même être effectuée avant le 13 octobre 2023, et si oui avec effet rétroactif ou non ?

Je vous remercie beaucoup pour votre/vos réponses smile

Bàv,
Pierre

Dernière modification par Pilou77 (02-08-2023 06:56:44)

grmff · #2 01-08-2023 21:59:00

Pilou77 a écrit :

Bonjour,
Je tenais d'abord à remercier PIM pour cet espace d'échnage informatif et tous les intervenants qui contribuent à beaucoup de lecture intéressante.
J"ai parcouru beaucoup de sujets mais ne me retrouvais pas à 100% dans les exemples cités, d'où mon questionnement sur l'indexation de mon loyer.
Situation :
bail signé avec une agence en mars 2023 sans mention du PEB.
établissement d'une visite d'un expert pour PEB fin avril 2023, donc après la signature du bail
le certificat PEB ne nous a jamais été communiqué conformément à l'article 217
le bail ne semble pas enregistré (aucune trace sur MyRent) , je me dois quand même de vérifier avec le bureau d'enregistrement comme souvent conseillé car le site MyRent ne serait pas toujours fiable
l'agence a indexé le loyer en mars 2023

M'étant renseigné aujourd'hui aplement sur les règles d'indexation (pour une histoire de dates divergentes entre occupation, date du bail et signature; qui n'est pas le sujet de ce post pour pas trop embrouiller) j'ai pris connaissance de l'ordonnance de la région de Bruxelles adoptée le 13 octobre 2022.
J'ai sur-ce vérifié l'enregistrement de mon bail (pas de trace en ligne) et constaté que le certificat PEB ne nous a jamais été communiqué. Celui-ci existe pourtant, et grâce à une information trouvée sur ce forum j'ai pu le retrouver en ligne sur le site de Bruxelles environnement.
Ayant également lu l'article suivant sur le site du syndicat des locataires
Citation :
Syndicat des Locataires a écrit :
Il nous parait, dès lors, impératif de cerner l’unique et l’exacte lecture du texte adopté ce 13 octobre 2022 pour ce qui est de la production du certificat PEB à savoir que le bailleur ne peut désormais réclamer l’indexation du loyer que si le bail écrit a été dûment enregistrer et si un certificat PEB est non seulement disponible mais encore faut-il qu’il ait été préalablement communiqué au preneur lors de l’étape précontractuelle et au plus tard lors de la conclusion du bail.

Je me posais les deux questions suivantes :
Pouvons nous contester l'indexation effectuée depuis mars 2023 vu que le PEB ne nous a jamais été communiqué (malgré son existence depuis fin avril 2023).
S'il s'avère que le bail n'a effectivement pas (encore) été enregistré nous pouvons d'après ma compréhension contester l'indexation, mais qu'en est-il si l'agence se met en ordre et enregitre le bail tardivement. L'indexation pourrait-elle quand même être effectuée avant le 13 octobre 2023, et si oui avec effet rétroactif ou non ?
Je vous remercie beaucoup pour votre/vos réponses
Bàv,
Pierre

Bonjour et bienvenue sur le forum.
Désolé de le dire, mais je ne comprends pas comment ils ont réussi à indexer un loyer en avril 2023 alors que le bail a été signé en mars 2023. Cela n'a aucun sens. L'indexation doit avoir lieu à chaque anniversaire du bail. Pas à sa naissance!

Pilou77 · #3 02-08-2023 06:54:44

Bonjour @grmff
Il semble que j'ai porté plus attention à la forme de mon message que au contenu, j'ai oublié de me relire. J'ai édité mon message concernant les dates. Le bail à été signé en mars 2022 bien évidemment pour une indexation à son anniversaire en 2023.
Désolé pour la confusion.

GT

grmff · #4 02-08-2023 09:22:30

Si le bail n'est pas enregistré, on ne peut pas indexer. L'indexation envoyée n'est donc pas valable. Le bail peut être enregistré à tout moment par le propriétaire ou le locataire. Après enregistrement, ils doivent à nouveau vous demander l'indexation, avec un effet rétroactif pour 3 mois maximum.

Si le PEB ne vous a pas été transmis, l'avis du syndicat des locataires est qu'on ne peut plus indexer du tout pour la durée du bail.
Cette lecture pour le moins pointilleuse et littérale ( "unique et exacte lecture" ) n'a pas de sens à mon avis. Un juge pourrait pourtant la suivre... ou pas. Il faudrait se plonger dans les motivations émises par les parlementaires au moment de la rédaction de la loi, et je laisse cela à plus doué que pour des recherches dans les archives parlementaires.

Si le Syndicat des Locataire a une lecture unique, il faut aussi reconnaître qu'ils ont souvent des positions uniques aussi, proférées par un président non moins unique, avec une lecture des règles et des besoins assez uniques, et souvent hors sol. C'est une des raisons pour laquelle leur avis a peu de valeur: le taux de conneries qu'ils pondent au centimètre carré dans la moindre de leurs interventions.

rexou, Pilou77

rexou · #5 02-08-2023 11:44:20

grmff a écrit :

Si le bail n'est pas enregistré, on ne peut pas indexer. L'indexation envoyée n'est donc pas valable. Le bail peut être enregistré à tout moment par le propriétaire ou le locataire. Après enregistrement, ils doivent à nouveau vous demander l'indexation, avec un effet rétroactif pour 3 mois maximum.
Si le PEB ne vous a pas été transmis, l'avis du syndicat des locataires est qu'on ne peut plus indexer du tout pour la durée du bail.
Cette lecture pour le moins pointilleuse et littérale ( "unique et exacte lecture" ) n'a pas de sens à mon avis. Un juge pourrait pourtant la suivre... ou pas. Il faudrait se plonger dans les motivations émises par les parlementaires au moment de la rédaction de la loi, et je laisse cela à plus doué que pour des recherches dans les archives parlementaires.
Si le Syndicat des Locataire a une lecture unique, il faut aussi reconnaître qu'ils ont souvent des positions uniques aussi, proférées par un président non moins unique, avec une lecture des règles et des besoins assez uniques, et souvent hors sol. C'est une des raisons pour laquelle leur avis a peu de valeur: le taux de conneries qu'ils pondent au centimètre carré dans la moindre de leurs interventions.

Je partage totalement ce point de vue, avec toutefois un bémol. Si vous contestez l'indexation, il se peut aussi que le bailleur (ou son représentant) décide de ne pas renouveler le bail à sa première échéance. Le bien sera ensuite reloué -au prix librement établi- à un nouveau locataire. Il existe un risque à ce niveau et d'autre part, les relations avec votre bailleur peuvent aussi souffrir de vos exigences.

Pour ma part, un locataire qui évoquerait le syndicat du (bien nommé par Grmff) sergent Garcia perdrait déjà de facto une grosse part de mon capital sympathie.

Pilou77

Pilou77 · #6 02-08-2023 15:39:45

Merci @grmff et @rexou d'avoir pris le temps de me répondre smile

Il me semble logique que l'argumentaire du syndicat vis à vis du PEB soit plutôt "extrême" dans son interprétation.

Vu qu'il s'agit d'une agence qui nous pose déjà misère (13 mois sans réponse pour des demandes de réparation du a la vétusté) et que nous ne comptons pas renouveller le bail je vérifierai avec le bureau d'enregistrement si le bail a bien été enregistré. Cela me semble la seule base solide sur laquelle nous pouvons nous avancer.

Chokotoff · #7 02-08-2023 18:39:10

rexou a écrit :

le syndicat du (bien nommé par Grmff) sergent Garcia

big_smile

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