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Division illégale d'unités en copropriété - que faire?

Jackie M.
Pimonaute
Inscription : 06-08-2023
Messages : 7

Division illégale d'unités en copropriété - que faire?

Bonjour,

Je suis nouvelle sur ce forum, j'espère que vous pourrez m'aider.

Je suis propriétaire depuis 2012 d’un appartement à Etterbeek, dans une petite copropriété.
L’acte de base de cette copropriété date de 2002, date à laquelle l’immeuble a changé d’affectation pour devenir un immeuble à appartements.
Dans l’acte de base, on parle de 6 unités et il est stipulé que les unités privatives ne peuvent être divisées.
Or, dans la pratique, il y a 8 logements dans l’immeuble. Il s’avère que 2 unités (appartenant au même propriétaire) ont été divisées en 2 pour être mises en location. De 2 appartements, il perçoit donc 4 loyers.

Quand j’ai acheté mon appartement en 2012, les anciens propriétaires se sont bien gardés de me parler de tout ça.
J'ai subi à plusieurs reprises des nuisances et depuis plus de 10 ans, je me suis gardée de prendre action de peur de déclarer la guerre.

J’ai appris récemment, preuves à l’appui, que :
-la situation existe depuis la création de la copropriété et tous les copropriétaires sont au courant
-le propriétaire n’a jamais demandé l’accord de la copropriété
-le propriétaire n’a jamais demandé l’accord de l’urbanisme
-il y a eu de nombreuses nuisances avec certains locataires très précarisés qui louaient les plus petits logements (trafic, bagarres, agressions, descente de la police…)

Depuis peu, nous avons une syndic professionnelle qui semble elle aussi fermer les yeux sur la situation.

Je me pose donc plusieurs questions que j’aimerais vous soumettre :

-dans le cas où je souhaite revendre mon appartement, est-ce que cette situation pourrait me poser problème ?
-quelles options pourrais-je envisager si je ne souhaite plus tolérer la situation ?
-que feriez-vous dans pareille situation?

Toute autre information utile est la bienvenue.

Je vous remercie de votre temps et vous souhaite un excellent dimanche.

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Jackie M.
Pimonaute
Inscription : 06-08-2023
Messages : 7

Re : Division illégale d'unités en copropriété - que faire?

Bonjour tout le monde,

Personne n'a d'avis sur cette situation?

Merci de votre aide.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 414

Re : Division illégale d'unités en copropriété - que faire?

Mettez le point à l'ordre du jour.
Et si vous n'obtenez pas ce que vous désirez, adressez vous au juge de paix, compétent en matière de copropriété.

Ne vous attendez cependant pas à des miracles pour une situation existante depuis des années, depuis le début de la copropriété, et depuis avant votre achat.

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Jackie M.
Pimonaute
Inscription : 06-08-2023
Messages : 7

Re : Division illégale d'unités en copropriété - que faire?

Bonjour Grmff,

Merci de votre réponse.
Que voulez-vous dire par "miracle"? Dans le cas où j'aborde ça en AG?
Est-ce que c'est "normal"/"courant" que les syndic pro ferment les yeux sur ce genre de cas?

Si je désire vendre, pensez-vous que ça vaut la peine de me donner tout ce mal?

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Jackie M.
Pimonaute
Inscription : 06-08-2023
Messages : 7

Re : Division illégale d'unités en copropriété - que faire?

Bonjour,

Je me permets de remonter ce sujet car la situation est devenue invivable.
J'envisage de vendre mon appartement dans le courant de l'année 2024.
L'urbanisme d'Etterbeek m'encourage à introduire une dénonciation/plainte à l'encontre de mon copropriétaire peu scrupuleux. L'urbanisme dit aussi que la situation engendre une moins value pour mon bien.
Dans le cadre de mon projet de vente, est-ce que c'est une bonne idée?
Vers qui pourrais-je me tourner pour obtenir des avis?

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 414

Re : Division illégale d'unités en copropriété - que faire?

Avez-vous mis le point à l'ordre du jour de la dernière assemblée?
Qu'en est-il ressorti?

Personnellement, je n'attendrais pas grand chose de l'urbanisme. S'ils sont informés et ne font rien, qud changerait une plainte? Sans doute pas grand chose...

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 10 190

Re : Division illégale d'unités en copropriété - que faire?

Jackie M. a écrit :

Bonjour,

Je suis nouvelle sur ce forum, j'espère que vous pourrez m'aider.

Je suis propriétaire depuis 2012 d’un appartement à Etterbeek, dans une petite copropriété.
L’acte de base de cette copropriété date de 2002, date à laquelle l’immeuble a changé d’affectation pour devenir un immeuble à appartements.
Dans l’acte de base, on parle de 6 unités et il est stipulé que les unités privatives ne peuvent être divisées.
Or, dans la pratique, il y a 8 logements dans l’immeuble. Il s’avère que 2 unités (appartenant au même propriétaire) ont été divisées en 2 pour être mises en location. De 2 appartements, il perçoit donc 4 loyers.

Quand j’ai acheté mon appartement en 2012, les anciens propriétaires se sont bien gardés de me parler de tout ça.
J'ai subi à plusieurs reprises des nuisances et depuis plus de 10 ans, je me suis gardée de prendre action de peur de déclarer la guerre.

J’ai appris récemment, preuves à l’appui, que :
-la situation existe depuis la création de la copropriété et tous les copropriétaires sont au courant
-le propriétaire n’a jamais demandé l’accord de la copropriété
-le propriétaire n’a jamais demandé l’accord de l’urbanisme
-il y a eu de nombreuses nuisances avec certains locataires très précarisés qui louaient les plus petits logements (trafic, bagarres, agressions, descente de la police…)

Depuis peu, nous avons une syndic professionnelle qui semble elle aussi fermer les yeux sur la situation.

Je me pose donc plusieurs questions que j’aimerais vous soumettre :

-dans le cas où je souhaite revendre mon appartement, est-ce que cette situation pourrait me poser problème ?
-quelles options pourrais-je envisager si je ne souhaite plus tolérer la situation ?
-que feriez-vous dans pareille situation?

Toute autre information utile est la bienvenue.

Je vous remercie de votre temps et vous souhaite un excellent dimanche.

La première réflexion, c'est que la situation était en l'état lorsque vous avez acheté votre appartement. La seconde réflexion, c'est que le propriétaire touche 4 loyers (plus petits) mais cela ne vous concerne pas. L'accord ou non de l'urbanisme ne vous concerne pas non plus. Les nuisances sont indépendantes de la grandeur du bien qui est loué et elles sont parfois malheureusement incontournables en copropriété.

Vous dites que la situation existe depuis la création de la copro en 2002. Soit plus de 20 ans. Et tous les CP sont au courant. Il y a acceptation tacite de l'ensemble des copropriétaires. Vous avez acheté en 2012. Vous auriez pu savoir assez facilement le nombre de lots existants dans votre copropriété.

Si vous voulez revendre, il n'y a pas de problème. Depuis 2002, j'imagine qu'il y a eu d'autres transferts de propriété dans votre immeuble. Vous n'avez rien à annoncer (ni à "cacher" d'ailleurs) aux candidats acheteurs.

Si vous ne voulez plus "tolérer" (les guillemets pour indiquer que je trouve ce terme inapproprié) cette situation, vous pouvez en effet introduire des actions en justice et déclarer la guerre.

Le syndic n'est pas la police. Il exécute les décisions de l'AG. Vous pouvez lui demander de mettre ce point à 'ordre du jour de la prochaine AG et voir ce qui en sort. Ce qui est certain, c'est que l'ambiance va se détériorer dans l'immeuble si vous le faites. Et le CP qui a divisé ses appartements en deux ne va pas (et ne peut pas, ne saurait pas) transformer son appartement parce que vous en exprimez le désir. Ceci nécessiterait de mettre fin aux baux existants, faire des travaux importants et couteux... pour obtenir un revenu inférieur aux loyers actuels.  Vous y croyez ???

Ce que vous pouvez faire pratiquement, c'est vous accommoder de la situation ou vendre. Ou entrer en guerre...

D'autre part, une unité divisée en deux implique sans doute deux compteurs (eau, gaz, électricité) et une compta qui mentionne les deux unités séparées. Et ceci depuis la création de la copropriété en 2002 ! Le proprio a de sérieux arguments si vous l'attaquez...

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 10 190

Re : Division illégale d'unités en copropriété - que faire?

Jackie M. a écrit :

Bonjour,

Je me permets de remonter ce sujet car la situation est devenue invivable.
J'envisage de vendre mon appartement dans le courant de l'année 2024.
L'urbanisme d'Etterbeek m'encourage à introduire une dénonciation/plainte à l'encontre de mon copropriétaire peu scrupuleux. L'urbanisme dit aussi que la situation engendre une moins value pour mon bien.
Dans le cadre de mon projet de vente, est-ce que c'est une bonne idée?
Vers qui pourrais-je me tourner pour obtenir des avis?

L'urbanisme ne vit pas dans votre copro. Vous oui.  Si vous vendez, ne faites surtout rien. La moins-value viendrait d'un conflit dont les canditats acheteurs auraient connaissance. Déjà soulever le point en AG est négatif. La perspective d'une action en justice et de conflit n'attire pas les acheteurs. Par contre, le fait qu'il existe 6 ou 8 autres appartements est insignifiant.

Vers qui vous tourner ? Vers une bonne agence immobilière sans doute.

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Jackie M.
Pimonaute
Inscription : 06-08-2023
Messages : 7

Re : Division illégale d'unités en copropriété - que faire?

Bonjour,

Tout d'abord, je tiens à remercier chaleureusement les intervenants sur mon post.

rexou a écrit :

Les nuisances sont indépendantes de la grandeur du bien qui est loué et elles sont parfois malheureusement incontournables en copropriété.

Je suis d'accord dans l'absolu, mais dans les faits, c'est différent. Un des biens divisés en deux (j'ai même appris récemment que ce bien n'a pas l'affectation logement mais bureau) a engendré la création d'un mini studio de 16m2 dans une cave. Ce logement attire des très gens précarisés et hélas, s'en suivent tous les tracas. C'est vraiment un logement type "marchand de sommeil". Je suis convaincue que si ce logement était resté un petit duplex avec un loyer approprié, nous éviterions déjà un bon nombre de cas de figure.

rexou a écrit :

Si vous ne voulez plus "tolérer" (les guillemets pour indiquer que je trouve ce terme inapproprié) cette situation, vous pouvez en effet introduire des actions en justice et déclarer la guerre.

Je ne comprends pas le contenu entre parenthèses. Je maintiens fermement le terme TOLERER parce que ça fait 10 ans que je souffre de la situation mais que je ne fais rien de peur de représailles et en espérant toujours naïvement que ça ira mieux.
Je suis mal quand je suis chez moi, j'ai la boule au ventre quand je rentre chez moi, c'est vraiment infernal au quotidien. Pour n'avoir plus aucune autre solution mis à part revendre, vaut vraiment que ça soit l'enfer...

rexou a écrit :

Le syndic n'est pas la police (...)
Ce que vous pouvez faire pratiquement, c'est vous accommoder de la situation ou vendre. Ou entrer en guerre...
D'autre part, une unité divisée en deux implique sans doute deux compteurs (eau, gaz, électricité) et une compta qui mentionne les deux unités séparées. Et ceci depuis la création de la copropriété en 2002 ! Le proprio a de sérieux arguments si vous l'attaquez...

C'est vraiment le monde à l'envers! Ce CP est dans l'illégalité la plus totale, se moque du confort des autres et c'est finalement lui le grand vainqueur... c'est dingue. Choquant même, à vouloir vendre et se barrer de Bruxelles à tout jamais.

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Jackie M.
Pimonaute
Inscription : 06-08-2023
Messages : 7

Re : Division illégale d'unités en copropriété - que faire?

rexou a écrit :

L'urbanisme ne vit pas dans votre copro. Vous oui.  Si vous vendez, ne faites surtout rien. La moins-value viendrait d'un conflit dont les canditats acheteurs auraient connaissance. Déjà soulever le point en AG est négatif. La perspective d'une action en justice et de conflit n'attire pas les acheteurs. Par contre, le fait qu'il existe 6 ou 8 autres appartements est insignifiant.

Vers qui vous tourner ? Vers une bonne agence immobilière sans doute.

Merci Rexou pour votre intervention, merci vraiment.
Je suis convaincue au plus profond de moi que je ne dois rien faire si mon projet est bien de vendre, j'en ai un peu la confirmation.
Avez-vous justement une bonne agence immobilière à recommander en particulier?

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Jackie M.
Pimonaute
Inscription : 06-08-2023
Messages : 7

Re : Division illégale d'unités en copropriété - que faire?

grmff a écrit :

Avez-vous mis le point à l'ordre du jour de la dernière assemblée?
Qu'en est-il ressorti?

Personnellement, je n'attendrais pas grand chose de l'urbanisme. S'ils sont informés et ne font rien, qud changerait une plainte? Sans doute pas grand chose...

Bonjour Grmff,

Merci de votre intervention.
Non, je n'ai pas mis ce point à l'ordre du jour pour la raison que je veux éviter que cela soit indiqué dans le PV.
Avez-vous également un avis sur la question vu que mon intention est de revendre?
Merci à vous.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 10 190

Re : Division illégale d'unités en copropriété - que faire?

Jackie M. a écrit :

Avez-vous justement une bonne agence immobilière à recommander en particulier?

Ben oui, mais je ne sais pas si on peut citer son nom smile

C'est en trois lettres...

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