Utiliser partie non hypothéquée d'un bien comme garantie pour nouveau crédit?

ggoufix · #1 08-08-2023 12:57:55

Bonjour à tous

Pardonnez la question peut etre naive, mais ayant parcouru le forum je ne suis hélas pas sur d'y avoir trouvé la réponse. Dans le cadre un investissement locatif à venir (appellons le investissement A) la banque nous dit que la quotité maximale du crédit est 80%. Jusque là tout va bien, ou du moins pas de surprise. Ma question est la suivante: ces 20% (hors frais d'achats) d'apport que nous devrons investir, peuvent-ils plus tard être utilisés comme garantie pour un autre investissement, disons Investissement B, afin d'aller au delà des 80% de quotité? Est-ce ce qu'on appelle une hypothèque de second rang? Si oui, savez vous si une expertise immobiliere est demandée pour que la banque évalue à combien exactement se monterait cette seconde hypothèque?

J'imagine qu'une banque trouverait risqué d'accepter trop d'hypothèques sur un meme bien, mais bon, sait-on jamais smile

Pour contexte: nous sommes propriétaires de notre résidence principale, avec crédit en cours, et selon la banque des revenus suffisants pour des investissements du moment que nous avons ces 20% d'apport. Le crédit actuel sur notre maison a été en partie remboursé, et ces montants remboursés servirons déjà au montage pour l'Investissement A. En outre, il y a une plus value sur la maison, qui sans doute (?) pourrait aussi faire l'objet d'une second hypothèque.

Merci d'avance pour vos éclairages!

Ggoufix

Dernière modification par ggoufix (08-08-2023 13:15:02)

grmff · #2 08-08-2023 14:58:50

Je ne connais pas de banque qui accepterait une hypothèque de second rang. Sauf si c'est la même banque que le 1er rang...
La plus value pourrait être utilisée pour démontrer que vous restez sous les 80%. Mais il vous faudra trouver un banquier compréhensif, voire une banquier qui refinance le tout. Mais à quel taux actuellement, et avec quels frais?...

Chokotoff · #3 10-08-2023 23:04:46

Je vais mettre des chiffres pour fixer, mais remplacez par les vôtres.

Vous avez votre résidence principale, valeur vénale à l'achat de 100, pour laquelle vous avez contracté un emprunt dans la banque A. Vous avez mis dedans vos fonds propres à hauteur de 40 et vous avez emprunté 80. Donc, la banque prend une hypothèque en premier rang sur votre résidence principale à hauteur de 80.
Le temps passe, vous remboursez et il vous reste aujourd'hui un capital de 50 à rembourser à la banque A. Et votre résidence principale vaut aujourd'hui 130.

Vous voulez acheter aujourd'hui un deuxième bien, dont valeur vénale 120. Vous devez donc apporter au moins 48 et emprunter 96. Deux options si vous prenez la voie hypothèque (avec toutes les variantes : inscription, mandat, promesse...) :
1. vous prenez une hypothèque sur le nouveau bien. Rien de plus simple, "n'importe quelle banque" va vous suivre (faudra quand même démontrer la valeur vénale, les revenus... mais dans les dossiers classiques ça passe).
2. vous ne prenez pas l'hypothèque sur le nouveau bien.
2.a. banque A a déjà une hypothèque sur la résidence principale. Cette dernière vaut 130, je réduis à 80 %, valeur 104. Et la banque se couvre aujourd'hui pour 50 (le capital restant dû). Donc, il y a une réserve de 54. Soit vous empruntez moins et vous rechargez la résidence principale, soit il va falloir trouver une source de financement différente.
2.b. banque B. On va se retrouver dans la situation 2.a. si banque B accepte de passer en second rang sur la résidence principale (après banque A donc). Attendez-vous à une majoration du taux, à des démonstrations de viabilité, des déclarations sur l'honneur dans tous les sens, etc. En effet, la banque B passant en second rang, elle ne pourra se servir que lorsque la banque A se sera servi sur votre résidence principale. Or, si vous avez déjà fait un montage en utilisant la réserve de 54 avec la banque A, la banque B se retrouve chocolat. D'où, lorsqu'elle accepte, la majoration de tout dans tous les sens.

J'ai connu des banques qui acceptaient des second rang. Mais devant la myriade de trucs à donner et à démontrer, j'ai été découragé et j'ai préféré faire un montage moins complexe.

PIM

Chokotoff · #4 10-08-2023 23:08:55

J'ai oublié de préciser une chose importante.

C'est ma position personnelle, mais je ne mêle jamais ma résidence principale à mes investissements. C'est absolument hermétique. Je sais que les guignols sur internet s'en donnent à cœur joie pour balancer à qui veut l'entendre qu'il suffit de profiter de sa résidence principale pour faire croitre ses investissements. Sauf qu'il y a une grosse différence entre les calculs arithmétiques sur une feuille de papier ou un tableur et la vie réelle. D'ailleurs, vous entendrez toujours les témoignages des quelques soit-disants investisseurs qui ont suivi la méthode avec succès (et encore, est-ce vrai ?), mais jamais des milliers qui vont se vautrer et se retrouver acculés devant leurs obligations bancaires et devoir, pour certains, vendre leurs investissements et leurs résidence principale.

Chacun voit midi à sa porte, mais perso, la résidence principale, c'est bas les pattes !

ggoufix · #5 25-08-2023 21:30:34

Un grand merci à tous les deux pour vos éclairages!

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