Décompte de charges obscur

Bonjour,

Merci ! Et merci pour votre aide également.

Je viens de relire mon bail et concernant les charges, voici les éléments relatifs à celles-ci :

- ... Outre le loyer spécifié, le preneur acquittera sa quote-part des charges communes de l'immeuble et les charges particulières de l'appartement, telles qu'elles seront établies par le bailleur ou le syndic.
-... En plus du loyer, il est à payer une somme de 85€ par mois pour acompte charges : Provision pour l'eau, le gaz et nettoyage des communs. L'acompte pour charges pourra être revu chaque année après l'établissement du décompte réel. L'acompte à payer sera alors égal au douzième (arrondi) des frais de charges de l'appartement pour l'année écoulée.
- ... Les obligations du présent bail sont indivisibles et solidaires à l'égard des preneurs, de leurs héritiers ou de leurs ayant droits, à quelque titre que ce soit.

Il n'est aucunement mentionné que les charges seront divisées de façon égales entre les 5 appartements.

Bonjour Chokotoff, merci pour ces éclaircissements.

Oui effectivement tout cela est très flou. Le propriétaire n'a pas changé et je n'ai pas eu connaissance d'un changement de gestion de l'immeuble.

Je comprends bien évidemment la volonté de réclamer un supplément de charges en cas de consommation élevée mais pourquoi devrais-je payer la même somme que ma locataire du dessus qui fait 4 à 5 lessives par semaine quand je n'en fais qu'une toutes les deux semaines ?
De même j'étais à l'étranger cet hiver et je n'ai donc pas fait fonctionner le chauffage de mon appartement. Je vais donc finalement payer celui des autres ? Ce n'est pas très juste et ça m'attriste.

Plusieurs éléments.

L'eau. Deux possibilités, sachant qu'il n'y a souvent qu'un seul compteur commun pour la SWDE/Vivaqua.
1. Il n'y a pas de décompteur individuel. Là c'est le bordel. Avez-vous fait un relevé de compteur d'eau lors de l'état des lieux d'entrée ? Avez-vous votre propre décompteur (avec numéro etc.) ?
2. Il y a un décompteur individuel. Vous devez donc payer votre consommation privative.
Le propriétaire reçoit, lui, une seule facture de SWDE/Vivaqua pour le global.
Lorsqu'il y a des décompteurs individuels, le gestionnaire répartit la facture en fonction des consommations basées sur les relevés des décompteurs individuels, puis le solde, c'est réputé être la conso des communs qui est alors ventilée par quotités.

Chauffage.
Je suppose que c'est une chaudière commune.
Avez-vous des calorimètres ? Si oui, même principe que les décompteurs individuels pour l'eau. On regarde votre consommation de chauffage par les calorimètres. Alors on est bien d'accord que celui qui aura chauffé le moins chaud dans l'immeuble va proportionnellement à sa réelle consommation payer plus à cause de l'évaporation naturelle qui, elle, est constante chez tout le monde. Mais à moins d'y être déjà, on est au niveau du deuxième ordre mathématique.
Dans le cas où vous n'êtes pas là de l'hiver, vous ne chauffez pas. MAIS, vos calorimètres s'évaporent quand même un peu. À l'extrême, vous ne chauffez jamais. Et vos calorimètres s'évaporent quand même un peu, mettons de 10 unités au total. Les autres ont chauffé, pour un total de 190 unités. Vous allez quand même payer 10/200 de la facture de gaz/mazout.
Pour l'entretien de la chaudière, généralement c'est aussi à la quotité, parfois en division au nombre de logements mais c'est plus rare.

Oui je suis également très étonné par les 8800€ de gaz/electricité. Tous les chauffages sont au gaz et il y a une ampoule à chaque étage (dont une qui ne fonctionne plus depuis 1 an...).

Effectivement niveau entretien on est plus proche d'une note de 1/10 que d'un 10/10 (ampoules non remplacées, sonnette en panne pendant presque 2 mois, porte d'entrée dont la serrure pourrait être cassée par un voleur avec une épingle et son petit doigt, propreté qui laisse à désirer dans les escaliers). Je passe moi même l'aspirateur dans l'escalier (en tout cas pour ma partie). Je pense qu'en 3 ans, j'ai vu la femme de ménage 2 fois.

Bref le propriétaire est quelqu'un d'extrêmement sympathique qui possède 2 autres immeubles et un restaurant mais sa gestion du bien laisse vraiment à désirer.

J'essaye de toujours faire attention à ma consommation (la planète tout ça)(pendant qu'une Kardashian prend son jet pour faire 25m mais bon) donc c'est assez démoralisant de faire face à cette facture injuste.

En résumé, demandez des explications à votre propriétaire sur ce que couvrent toutes ces charges parce que cela vous paraît (et à moi aussi) vraiment énorme.

J'y pense, avez-vous des emplacements de parking/garage et/ou une prise électrique commune accessible depuis la voirie ou depuis le stationnement ? Vous me voyez arriver... quelqu'un branche-t-il son véhicule tous les jours sur la prise ?   

Non, fort heureusement rien de tout ça !

C'est dommage que l'entretien laisse à désirer car le bâtiment est vraiment beau avec des belles sculptures dans les escaliers.

Il me paraît clair que des charges facturées ne peuvent résulter que d'instruments de mesures, individuels.
Existent-ils ?

Non, ces charges peuvent aussi résulter d'une division du montant total. Il n'existe pas de répartiteur ni de compteurs individuels. Cette situation était normalement connue au moment de la signature du bail. Et acceptée durant plusieurs années. Effectivement, il y a eu une augmentation des prix. Qui peut encore l'ignorer ? Et d'autre part, les dites charges sont limitées à trois petits postes. Pas de frais de gestion, pas d'entretien de chaudière, aucun petit frais annexe, aucune réparation...

Ce réveil est très probablement motivé par l'augmentation des prix de l'énergie. La communication aurait en effet pu être meilleure, mais mon impression est que le bailleur ne veut pas se compliquer la vie. Il fait au plus simple et cela profite aussi aux locataires qui ne se voient facturer que trois postes basiques, à savoir conso de gaz, d'eau et nettoyage.

Rien -et même au contraire- ne laisse entrevoir qu'il ne serait pas honnête. Le ressenti des locataires confrontés à une soudaine augmentation peut être négatif, mais qui peut encore ignorer l'inflation qui a frappé les énergies ? Pareil pour une indexation qui intervient après plusieurs années, le ressenti négatif occulte le bénéfice réalisé pendant les années de non-indexation. Le SNPC recommande d'indexer régulièrement pour éviter ce genre de souci.

Perso, j'essaie d'indexer régulièrement, et si je saute un an ou deux, j'annonce au locataire que le loyer devrait être indexé à un montant de XXX mais que je le maintiens inchangé pour le moment au vu des bonnes relations et de l'absence de tout problème, mais qu'il pourra être remis à niveau à tout moment, et au plus tard l'année suivante, sauf avis contraire. Signal 1 : je vous fais un cadeau. Signal 2 : durée limitée. Signal 3 : bonnes relations et pas de problème = cadeau mais si problème fin de cadeau.